13/09/2022
ARRÊT N°570/2022
N° RG 21/04318 - N° Portalis DBVI-V-B7F-ON47
AM/IA
Décision déférée du 24 Août 2021 - Juge des contentieux de la protection de Toulouse ( 21/00142)
[T][V]
[G] [P] [Y] [D]
C/
[Z] [I]
[E] [K]
[C] [S] épouse [K]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
ARRÊT DU TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANT
Monsieur [G] [P] [Y] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.021467 du 18/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMÉS
Monsieur [Z] [I]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE
APPELANTS INCIDENTS
Monsieur [E] [K]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [C] [S] épouse [K]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A.MAFFRE, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
FAITS
Suivant acte sous seing privé du 3 juillet 2019, M. [Z] [I] a donné à bail à M. [G] [P] [Y] [D] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] (31), moyennant un loyer initial de 523,87 euros.
M. [E] [K] et Mme [C] [S] épouse [K] se sont engagés en qualité de cautions solidaires.
Un commandement de payer la somme de 1698,81 euros au principal, visant la clause résolutoire, a été délivré au locataire le 2 octobre 2020 et dénoncé aux cautions le 7 octobre 2020, en vain.
PROCÉDURE
Par actes en date des 10 et 14 décembre 2020, M. [I] a fait assigner M. [Y] [D], M. [K] et Mme [S] épouse [K] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse aux fins de :
. constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et expulsion de M. [Y] [D],
. condamnation solidaire de M. [Y] [D], M. [K] et Mme [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges (564,78€),
. leur condamnation solidaire à lui verser la somme provisionnelle de 1708,37€ au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au mois de décembre 2020, à parfaire au jour de l'audience.
Par ordonnance réputée contradictoire en date du 24 août 2021, le juge a :
- constaté la résiliation du bail à compter du 2 décembre 2020,
- condamné solidairement M. [G] [P] [Y] [D] , M. [E] [K] et Mme [C] [S] épouse [K] à payer à M. [Z] [I] la somme de 2840,05€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 1er juin 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- à compter du 2 décembre 2020, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à M. [Z] [I] par M. [G] [P] [Y] [D], M. [E] [K] et Mme [C] [S] épouse [K] jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,
- ordonné l'expulsion de M. [G] [P] [Y] [D] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 5], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L.451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,
- condamné solidairement M. [G] [P] [Y] [D] , M. [E] [K] et Mme [C] [S] épouse [K] à payer à M. [Z] [I] la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement M. [G] [P] [Y] [D] , M. [E] [K] et Mme [C] [S] épouse [K] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires,
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Pour rejeter la demande de délais de paiement présentée par le locataire, le juge a relevé qu'il n'a repris le paiement des loyers que de manière incomplète et ne justifie pas de ressources suffisantes pour faire face à ses engagements, et que les cautions n'ont pas donné suite au commandement.
Par déclaration en date du 21 octobre 2021, M. [Y] [D] a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif de l'ordonnance sont critiqués, à l'exception du sort des meubles, du rejet des demandes plus amples ou contraires et de l'exécution provisoire.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [Y] [D], appelant, et M. [K] et Mme [S], intimés et appelants incidents, dans leurs dernières écritures en date du 9 juin 2022, demandent à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1898, de :
- infirmer l'ordonnance de référé prononcée le 24 août 2021 par le Tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions,
statuer à nouveau,
- accorder les plus larges délais de paiement à M. [Y] [D] [G] [P], ainsi qu'aux cautions M. [K] [E] et Mme [C] [S],
- ordonner la compensation de la dette locative due par M. [Y] [D] [G] [P] avec le montant de 520 € dû par M. [Z] [I] au locataire au titre du dépôt de garantie,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
M. [Y] [D] déclare avoir quitté les lieux le 30 décembre 2021.
Au soutien de leur demande de délais de paiement, les concluants mettent en avant que :
. M. [Y] [D] a repris le paiement des loyers et la dette locative ne s'est pas aggravée depuis l'ordonnance déférée,
. il a proposé au bailleur de lui verser 600 euros par virement et 1000 euros en espèces, il a dû faire face aux frais de la saisie attribution diligentée à l'initiative du bailleur,
. il est étudiant, célibataire sans enfant, reçoit 715 euros par mois de la part de ses parents, n'a pu maintenir le rythme de ses missions intérim pendant le confinement mais ses charges sont réduites et il a trouvé un nouvel emploi début 2022 : il propose de verser 70 euros par mois à compter de la décision,
. Mme et M. [K] sont salariés, perçoivent 3300 euros par mois et ont deux enfants.
La restitution du dépôt de garantie de 520 euros versés est également revendiquée, par compensation avec la dette locative : les lieux ont été restitués en bon état.
M. [I], dans ses dernières écritures en date du 8 décembre 2021, demande à la cour au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 24 août 2021 par le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Toulouse,
- débouter M. [G] [Y] [D], Mme [C] [S] épouse [K] et M. [E] [K] de leur demande de délais de paiement que ce soit avec suspension ou non des effets de la clause résolutoire,
- condamner in solidum M. [G] [Y] [D], Mme [C] [S] épouse [K] et M. [E] [K] à payer à M. [Z] [I] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [G] [Y] [D], Mme [C] [S] épouse [K] et M. [E] [K] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX, de la dénonce aux cautions et de la dénonce de l'assignation à la préfecture.
Pour s'opposer à la demande de délai de paiement soumise par le locataire, le bailleur met en avant l'augmentation de la dette locative depuis le commandement de payer et même après la décision de première instance, le non paiement immédiat des 70 euros mensuels promis à compter de l'arrêt à intervenir, des versements aléatoires au titre du loyer et des revenus trop limités pour verser les 104 euros mensuels nécessaires pour apurer la dette en 36 mois.
S'agissant des délais demandés par les cautions, qui ne peuvent excéder 24 mois, il est souligné que M. et Mme [K] n'ont rien versé depuis la dénonce du commandement, ne précisent pas leurs charges et ne démontrent donc pas qu'ils seraient en mesure de régler les sommes dues en 24 échéances.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du bail et les condamnations provisionnelles
M. [Y] [D], qui avait relevé appel de l'ensemble des chefs du dispositif de l'ordonnance à l'exception du sort des meubles, du rejet des demandes plus amples ou contraires et de l'exécution provisoire et conclut toujours à son infirmation en toutes ses dispositions au terme de ses écritures, ne dit rien ni de la résiliation constatée, ni de l'expulsion et des condamnations provisionnelles prononcées.
En particulier, s'il demande des délais de paiement, il ne sollicite plus expressément la suspension de la clause résolutoire dans le dispositif de ses dernières conclusions, déposées postérieurement au 30 décembre 2021, d'autant qu'à cette date il a été établi un état des lieux de sortie contradictoire qu'il verse aux débats.
Et il en va de même pour les cautions, intimées et appelantes incidentes, qui font conclusions communes avec le locataire : leurs développements ne portent que sur les délais de paiement.
Dans ces conditions, M. [Y] [D] n'apportant pas d'éléments nouveaux ou supplémentaires de nature à remettre en cause la décision déférée en ses dispositions relatives au constat de la résiliation du bail, à l'expulsion et aux condamnations provisionnelles à payer l'arriéré locatif et une indemnité d'occupation, l'ordonnance du 24 août 2021 sera confirmée de ces chefs, comme sollicité par l'intimé.
Le débat se trouve ainsi circonscrit aux délais de paiement et à la restitution du dépôt de garantie.
Sur les délais de paiement
M. [Y] [D], comme M. [K] et Mme [S], demandent les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au juge d'accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.
Pour autant, l'appelant principal ne revendique plus la poursuite du bail et n'a donc plus la qualité de locataire par suite de la résiliation constatée par la décision déférée et confirmée sur ce point. Et les cautions ne peuvent pas davantage revendiquer le bénéfice de ces dispositions dérogatoires.
Les demandes de délai de paiement doivent en conséquence être appréciées à l'aune de l'article 1343-5 alinea 1 du code civil aux termes duquel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
À cet égard, M. [Y] [D] déclare avoir pu recommencer à travailler en marge de ses études à la sortie du confinement et avoir repris le paiement des loyers contrairement à ce qu'a retenu le premier juge pour rejeter sa demande de délais.
Pour autant, l'historique de son compte locataire arrêté au 1er octobre 2021 qu'il verse aux débats ne confirme pas ses propos : il n'a nullement, depuis le commandement de payer en octobre 2020, voire l'assignation en décembre 2020, repris le paiement du loyer courant, en dépit d'efforts réels et de trois virements de montants supérieurs au loyer courant (1150 euros en février 2021, 700 euros en avril 2021 et 800 en septembre 2021). Au total, plusieurs mensualités sont restées impayées et toutes les autres ne l'ont été que partiellement, de sorte que le montant de la dette globale a triplé au cours de ces 12 mois et qu'elle s'est accrue même après la décision déférée.
Et il ne justifie pas de l'emploi allégué en 2022, seulement des sommes reçues de ses parents fin 2021, lesquelles sont certes fréquentes mais trop modestes pour lui permettre d'assumer loyer et charges courants, étant souligné que ces dernières ne sont pas actualisées.
Partant, M. [Y] [D], qui ne justifie pas de capacités réelles à faire face au paiement échelonné de sa dette locative, ne peut être accueilli en sa demande de délais de paiement, et la décision déférée sera confirmée de ce chef.
Pareillement, Mme et M. [K] ne versent aux débats que deux bulletins de salaire relatifs à l'emploi occupé jusqu'au 12 mai 2021 par M. [K], sans aucune précision quant à leurs situation et charges actuelles, et ils semblent n'avoir fait aucun paiement entre les mains du bailleur depuis la dénonce du commandement de payer en octobre 2021.
Dès lors, faute de pouvoir apprécier la réalité de leurs facultés contributives et en l'absence de tout paiement allégué, la demande de délais de paiement formée par les cautions doit être rejetée.
Sur le dépôt de garantie
La demande de compensation par restitution du dépôt de garantie formée par l'appelant n'a pas donné lieu à conclusions en réponse de la part du bailleur.
L'article 835 alinea 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son troisième alinea que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Au cas particulier, l'état des lieux d'entrée ne figure pas aux pièces communiquées par les parties et M. [I] ne prétend pas que les diverses imperfections relevées dans l'état des lieux de sortie établi et signé par les parties le 30 décembre 2021 constituent des dégradations ajoutées qui justifieraient la rétention du dépôt de garantie.
Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de compensation de la provision allouée au titre de la dette locative avec le dépôt de garantie, soit 520 euros aux termes du contrat de bail.
Sur les frais et dépens
M. [Y] [D], M. [K] et Mme [S] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer, du signalement du commandement à la CCAPEX, de sa dénonce aux cautions et de la dénonce de l'assignation à la préfecture d'appel.
L'équité commande d'allouer à M. [I] la somme supplémentaire de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
Ordonne la compensation de la provision due par M. [G] [P] [Y] [D], Mme [C] [S] épouse [K] et M. [E] [K] au titre de la dette locative avec le dépôt de garantie à hauteur de 520 €,
Déboute M. [E] [K] et Mme [C] [S] épouse [K] de leur demande de délais de paiement,
Condamne in solidum M. [G] [P] [Y] [D] , M. [E] [K] et Mme [C] [S] épouse [K] à verser à M. [Z] [I] la somme supplémentaire de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [G] [P] [Y] [D] , M. [E] [K] et Mme [C] [S] épouse [K] aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer, du signalement du commandement à la CCAPEX, de sa dénonce aux cautions et de la dénonce de l'assignation à la préfecture d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
I. ANGER C. BENEIX-BACHER