COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 15 Novembre 2022
N° RG 19/00131 - N° Portalis DBVY-V-B7D-GEOW
Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE en date du 17 Décembre 2018
Appelante
S.A.S. Société d'Exploitation PROVENCIA dont le siège social est situé [Adresse 3]
Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SARL JUDIXA, avocats plaidants au barreau d'ANNECY
Intimés
M. [Z] [Y]
né le 16 Mai 1975 à [Localité 15], demeurant [Adresse 11]
M. [V] [Y]
né le 10 Octobre 1948 à [Localité 16], demeurant [Adresse 10]
M. [X] [Y]
né le 06 Septembre 1977 à [Localité 15], demeurant [Adresse 5]
M. [E] [Y]
né le 09 Novembre 1981 à [Localité 15], demeurant [Adresse 10]
M. [J] [Y]
né le 19 Décembre 1950 à [Localité 17], demeurant [Adresse 1]
M. [S] [Y]
né le 27 Mars 1979 à [Localité 15], demeurant [Adresse 8]
M. [P] [Y]
né le 04 Décembre 1980 à [Localité 15], demeurant [Adresse 2]
M. [W] [Y]
né le 20 Juillet 1983 à [Localité 14], demeurant [Adresse 6]
M. [T] [N]
né le 13 Juin 1946 à [Localité 16], demeurant [Adresse 12]
M. [B] [K]
né le 03 Novembre 1977 à [Localité 15], demeurant [Adresse 9]
Représentés par Me Isabelle BRESSIEUX, avocat au barreau d'ANNECY
M. [R] [D], pris en qualité d'héritier de feue Mme [A] [M] veuve [D]
né le 06 Avril 1963 à [Localité 16], demeurant [Adresse 19]
Représenté par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représenté par la SELARL SHUBERT COLLIN ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS
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Date de l'ordonnance de clôture : 07 Juin 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 septembre 2022
Date de mise à disposition : 15 novembre 2022
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Composition de la cour lors des débats et du délibéré :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
- Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et Procédure :
Suivant actes authentiques du 9 décembre 1974, deux contrats de bail à construction étaient conclus entre la société Locabail immobilier et d'une part, Mme [I] [H] épouse [Y] sur la parcelle [Cadastre 4], à [Localité 16], d'autre part, Mme [A] [M] épouse [D] sur la parcelle [Cadastre 7] pour une durée de 40 ans, précision étant faite que la parcelle [Cadastre 7] était en indivision avec d'autres membres de la famille de Mme [D], la famille [M], lesquels avaient depuis lors cédé leurs droits au preneur, ce dernier étant désormais propriétaire indivis à égalité avec elle.
Ces deux baux à construction stipulaient, notamment, un droit préférentiel de location à expiration du bail à construction.
Les baux à construction étaient cédés à la société d'exploitation Provencia qui avait procédé à la construction d'un vaste ensemble commercial composé d'un hypermarché Carrefour, d'une galerie commerciale et de parkings sur un terrain constitué des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 7], suscitées, mais aussi d'autres parcelles appartenant à ladite société.
Les baux à construction prenant fin le 31 mars 2014, les consorts [Y], Mme [D] et la société Provencia se rapprochaient pour conclure deux baux commerciaux. Mais les parties ne pouvaient s'accorder sur la valeur locative sur la base des rapports des experts mandatés par chacune d'elles (et notamment, M. [U] pour les consorts [Y] et le cabinet IFC pour la société Provencia).
En avril 2014, la société d'exploitation Provencia assignait les consorts [Y] et Mme [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bonneville aux fins de désignation d'un expert avec pour mission notamment de donner son avis sur la valeur locative des parcelles.
Par ordonnance en date du 1er juillet 2014, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bonneville ordonnait une expertise judiciaire et désignait M. [O] en qualité d'expert avec pour mission notamment de rechercher la valeur locative globale du centre commercial exploité par la société Provencia et de donner son avis sur la valeur locative après ventilation des biens et droits immobiliers issus des parcelles cadastrées [Cadastre 7] et [Cadastre 4] section A. Le juge des référés faisait droit à la demande d'indemnité d'occupation formée par Mme [D] pour la parcelle indivise [Cadastre 7] à hauteur de 18 500 euros par mois.
L'expert déposait son rapport le 5 janvier 2015.
Par acte du 27 mai 2015, Mme [A] [D] assignait la société Provencia devant le tribunal judiciaire de Bonneville aux fins de la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, d'un montant de 27 802,42 euros par mois, à compter du 1er avril 2014, dans l'attente de la conclusion du bail commercial.
Par acte en date du 11 septembre 2015 les membres de l'indivision [Y] faisaient signifier à la société Provencia un acte intitulé « notification de la purge du droit préférentiel de location, sommation d'avoir à quitter les lieux » et ce, dans le délai de deux mois à compter de la présente notification. La société Provencia refusait de déférer à la sommation d'avoir à quitter les lieux.
Parallèlement, par actes en date des 21 et 23 octobre et 3 et 4 novembre 2015, la société Provencia assignait MM. [V], [Z], [X], [S], [P] et [W] [Y] et Mmes [E], et [T] [Y] et Mme [J] [L] et Mme [B] [N], afin que soit constaté : l'irrégularité du contenu de l'acte de signification du droit de préférence en date du 31 mars 2014 ; le fait qu'elle n'avait pas renoncé à ce droit, et qu'il fût jugé qu'elle n'était pas sans droit ni titre à occuper la propriété des défendeurs ; le qu'elle bénéficiait depuis le 1er avril 2014 d'un bail commercial dont le loyer devait être fixé à compter du 1er avril 2014 à la somme de 229 231 euros hors taxes et hors charges par an.
Par ordonnance du 5 décembre 2016, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bonneville ordonnait la jonction de ces deux procédures.
Par jugement rendu le 17 décembre 2018, le tribunal judiciaire de Bonneville, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
disait que MM. [V], [Z], [X], [S], [P] et [W] [Y] et Mmes [E], et [T] [Y] et Mme [J] [L] veuve [Y] et Mme [B] [N] épouse [K] avaient purgé, de manière régulière, par acte en date du 11 septembre 2015, le droit préférentiel contenu dans le bail à construction en date du 9 décembre 1974 qui les unissait à la SAS Provencia,
constatait que les baux à construction qui unissaient d'une part, la SAS Provencia et MM. [V], [Z], [X], [S], [P] et [W] [Y] et Mmes [E], et [T] [Y] et Mme [J] [L] veuve [Y] et Mme [B] [N] épouse [K], et d'autre part, ladite SAS Provencia et Mme [A] [M] veuve [D], s'étaient achevés le 31 mars 2014,
disait que depuis le 1er avril 2014, il n'existait aucun bail commercial même verbal entre d'une part, la SAS Provencia et MM. [V], [Z], [X], [S], [P] et [W] [Y] et Mmes [E], et [T] [Y] et Mme [J] [L] veuve [Y] et Mme [B] [N] épouse [K], et d'autre part, entre ladite SAS Provencia et Mme [A] [M] veuve [D],
en conséquence, constatait que la SAS Provencia était occupante sans droit ni titre de la parcelle [Cadastre 4] section [Cadastre 4] sise à [Localité 16] (74) et appartenant à MM. [V], [Z], [X], [S], [P] et [W] [Y] et Mmes [E], et [T] [Y] et Mme [J] [L] veuve [Y] et Mme [B] [N] épouse [K],
ordonnait l'expulsion de la SAS Provencia et tous occupants de son chef et des biens lui appartenant, de la parcelle [Cadastre 4] section [Cadastre 4], sise à [Localité 16] (74), et appartenant à MM. [V], [Z], [X], [S], [P] et [W] [Y] et Mmes [E], et [T] [Y] et Mme [J] [L] veuve [Y] et Mme [B] [N] épouse [K], et ce, si besoin avec l'aide de la force publique,
octroyait à la SAS Provencia un délai de deux années à compter du jour du jugement pour libérer la parcelle [Cadastre 4] section [Cadastre 4], sise à [Localité 16] (74) et remettre les clés à MM. [V], [Z], [X], [S], [P] et [W] [Y] et Mmes [E], et [T] [Y] et Mme [J] [L] veuve [Y] et Mme [B] [N] épouse [K],
déboutait la SAS Provencia de sa demande d'expertise visant à fixer la valeur de son fonds de commerce et l'indemnité d'éviction et le préjudice lié à la perte des locataires de la galerie, de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de réactualisation du rapport d'expertise pour fixer l'indemnité d'occupation,
fixait l'indemnité d'occupation due par la SAS Provencia au titre de la parcelle [Cadastre 4] section [Cadastre 4], sise à [Localité 16] (74), à la somme mensuelle de 31 000 euros HT (trente et un mille euros hors taxes), indexée annuellement en fonction de l'indice des loyers commerciaux, base 3ème trimestre 2016 : 108,56 outre une somme de 10 000 euros (dix mille euros) de provision mensuelle au titre de la taxe foncière 2017 et des années suivantes, et ce, à compter du 1er janvier 2017, et jusqu'à la remise des clés, et, au besoin, condamnait la SAS Provencia à verser lesdites sommes à MM. [V], [Z], [X], [S], [P] et [W] [Y] et Mmes [E] et [T] [Y] et Mme [J] [L] veuve [Y] et Mme [B] [N] épouse [K],
condamnait la SAS Provencia à payer MM. [V], [Z], [X], [S], [P] et [W] [Y] et Mmes [E], et [T] [Y] et Mme [J] [L] veuve [Y] et Mme [B] [N] épouse [K], la somme de 235 309 euros (deux cent trente cinq mille trois cent neuf euros) au titre du remboursement de la taxe foncière 2015 et 2016,
fixait l'indemnité d'occupation due par la SAS Provencia au titre de la parcelle [Cadastre 7] sise à [Localité 16] (74), à la somme de 18 434,13 euros HT (dix huit mille quatre cent trente quatre euros et treize centimes hors taxe), et hors charges, et ce, à compter du 1er avril 2014, sous déduction des sommes déjà versées par la SAS Provencia, au titre de la provision sur l'indemnité d'occupation, et ce, jusqu'à la conclusion d'un contrat de bail commercial ou jusqu'à la remise des clés, et, au besoin, condamnait la SAS Provencia à verser lesdites sommes à Mme [A] [M] veuve [D],
déboutait MM. [V], [Z], [X], [S], [P] et [W] [Y] et Mmes [E], et [T] [Y] et Mme [J] [L] veuve [Y] et Mme [B] [N] épouse [K] de leur demande de condamnation de la SAS Provencia à procéder à la réfection de la toiture des bâtiments sous astreinte,
condamnait la SAS Provencia à payer à MM. [V], [Z], [X], [S], [P] et [W] [Y] et Mmes [E], et [T] [Y] et Mme [J] [L] veuve [Y] et Mme [B] [N] épouse [K] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) également à Mme [A] [M] veuve [D],
déboutait la SAS Provencia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamnait la SAS Provencia aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise, dont distraction au profit de Me Gaëlle Piolot, et du cabinet Shubert Collin associés, avocats, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration au Greffe en date du 24 janvier 2019, la société Provencia interjetait appel de cette décision.
Prétentions des parties :
- s'agissant des consorts [Y] :
En cours de procédure d'appel, la société Provencia et les consorts [Y] se rapprochaient et envisageaient un accord amiable passant par la vente de l'immeuble appartenant aux consorts [Y], objet du litige, à la société d'exploitation Provencia et autre sociétés du groupe.
Suivant acte notarié en date du 2 février 2021, reçu par Me [G] [F], notaire à [Localité 18], les consorts [Y] vendaient à la société d'exploitation Provencia, la pleine propriété du tènement immobilier cadastré section [Cadastre 4] sis [Adresse 13]. Au terme de cet acte notarié, les parties s'engageaient à mettre un terme à la présente procédure.
Par conclusions du 16 février 2021, la société Provencia se désistait de l'instance et de l'action à l'encontre des consorts [Y].
Par conclusions du 23 février 2021, les consorts [Y] acceptaient le désistement d'instance et d'action et renonçaient à leur tour à toute demande contre la société Provencia.
- s'agissant de M. [D] (venant aux droits de sa mère défunte) :
Par conclusions n°2 notifiées le 23 octobre 2019, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Provencia demandait à la cour de :
débouter M. [R] [D], es qualité d'héritier de feue Mme [A] [M] veuve [C] [D], de l'ensemble de ses demandes,
dire et juger que la société d'exploitation Provencia n'était pas sans droit ni titre à occuper la propriété [D], cadastrée section [Cadastre 7],
dire et juger qu'à compter du 1er avril 2014, la société d'exploitation Provencia était au bénéfice d'un bail commercial verbal,
fixer la valeur locative des lieux loués,
dire et juger que compte tenu de sa prise d'effet, antérieure à l'entrée en vigueur de la loi Pinel, les dispositions de cette loi ne lui étaient pas applicables,
avant dire droit, confier à M. [O] une expertise complémentaire afin de réactualiser son rapport d'expertise,
fixer le loyer ou l'indemnité d'occupation, telle qu'elle avait été sollicitée par Mme [D] à compter du 1er avril 2014, à la somme de 11 983,88 euros HT et hors charges par mois,
enfin, condamner les membres de l'indivision [Y] solidairement entre eux et solidairement avec M. [R] [D], es qualité d'héritier de feue Mme [A] [M] veuve [C] [D], à payer à la société d'exploitation Provencia la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise lesquels sont distraits au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle faisait valoir, en substance que :
' à l'échéance du bail à construction, le 31 mars 2014, un bail commercial verbal avait été conclu entre les parties.
' le montant du loyer commercial devait être fixé au montant retenu par l'expert judiciaire mais en tenant compte de deux abattements supplémentaires, relatifs d'une part à l'indissociabilité des parcelles et d'autre part à la charge des travaux relevant de l'article 606 du code civil ;
' si la cour faisait droit à la demande de Mme [D] concernant le paiement d'une indemnité d'occupation, cette indemnité ne devait pas prendre en considération la taxe foncière puisque la société Provencia s'en était acquittée jusqu'alors, ni un quelconque préjudice de la bailleresse qui n'était pas démontré.
Aux termes de ses conclusions d'intimé du 23 juin 2020, M. [R] [D], pris en qualité d'héritier de feue Mme [A] [M], veuve [C] [D] demandait à la cour d'infirmer le jugement entrepris uniquement en ce qu'il avait fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 18 434,13 euros HT et statuant à nouveau :
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 27 802,42 euros HT par mois, hors charges,
- condamner la société d'exploitation Provencia à lui payer ladite indemnité d'occupation, à compter du 1er avril 2014 jusqu'au jour de la conclusion ferme et définitive du contrat de bail commercial à intervenir entre la société d'exploitation Provencia et lui, sous déduction des sommes déjà versées par la société d'exploitation Provencia au titre de la provision sur l'indemnité d'occupation,
en toute hypothèse,
- débouter la société d'exploitation Provencia de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- débouter la société d'exploitation Provencia de sa demande en fixation du montant du loyer à la somme de 11 983,88 euros HT et hors charges par mois, à compter du 1er avril 2014,
- condamner la société d'exploitation Provencia à lui payer, la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société d'exploitation Provencia aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit du cabinet Schubert Collin associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
à titre subsidiaire,
- fixer le montant du loyer à la somme de 18 434 euros HT et hors charges par mois, à compter du 1er avril 2014,
- dire et juger que la taxe foncière sera mise à la charge de la société d'exploitation Provencia.
Au soutien de ses prétentions, M. [D] exposait essentiellement que :
' aucun bail commercial n'avait été conclu entre la société Provencia et sa mère, Mme [D] à l'échéance du bail à construction, faute d'accord sur le montant du loyer ;
' une indemnité d'occupation, jusqu'à la conclusion du bail commercial était due dès que la société Provencia s'était maintenue sur la parcelle indivise, cette indemnité d'occupation devant être fixé en tenant compte de sa nature compensatoire et de sa nature indemnitaire ;
' la fixation d'un loyer commercial ne ressortait pas de la compétence du juge judiciaire, s'agissant d'un bail initial et non d'un bail renouvelé et en tout état de cause, un complément d'expertise judiciaire n'était pas nécessaire.
Une ordonnance en date du 7 juin 2022 clôturait l'instruction de la procédure.
MOTIFS ET DÉCISION :
A - S'agissant des consorts [Y] :
La société Provencia s'est désistée de l'instance et de l'action à l'encontre des consorts [Y] dans ses dernières écritures.
Les consorts [Y] ont accepté ce désistement dans leurs dernières écritures.
Chacune des parties a sollicité que chacune d'elles conserve la charge de ses dépens.
En vertu des articles 395 et 400 du code de procédure civile, la cour constate le désistement d'instance et d'action de la société Provencia, désistement parfait comme ayant été accepté par les défendeurs.
Chacune des parties conservera la charge de ses dépens.
B - S'agissant de M. [D], venant aux droits de Mme [A] [M] veuve [D] :
I - sur l'existence d'un bail commercial :
La société Provencia soutenait qu'à l'expiration du bail à construction le 31 mars 2014, même si aucun accord n'avait été trouvé sur le montant du loyer, un bail commercial verbal à effet au 1er avril 2014 avait été conclu entre les parties, bail dont elle prétendait prouver l'existence par divers éléments :
' Mme [D] avait toujours été d'accord pour conclure un bail avec elle comme le démontrent les échanges de son notaire qui avait élaboré début 2014 un projet de contrat
' Mme [D] n'avait pas sollicité devant le juge des référés son expulsion
' Mme [D] n'avait pas fait signifier son droit de préférence de sorte qu'elle n'avait pas la volonté de louer un tiers autre que la société Provencia.
M. [D], héritier de Mme [D] décédée le 12 septembre 2019, contestait l'existence d'un bail commercial en faisant valoir qu'en vertu de l'article 1709 du code civil, la conclusion du bail était subordonnée à l'accord des parties sur les conditions essentielles du contrat à savoir la chose prise à bail et le montant du loyer et qu'en l'espèce, aucun accord sur le montant du loyer n'était intervenu. D'ailleurs, il soulignait le fait :
' que dans un courrier de son conseil, la société Provencia avait indiqué en mars 2014 discuter clause à clause le projet de bail proposé par le notaire de Mme [D]. ;
' que le bail à construction arrivé à terme, en raison de sa différence de nature, n'impliquait pas une transformation de plein droit en bail commercial ;
' que la société Provencia n'avait jamais soulevé le moyen tiré de l'existence d'un bail commercial verbal dans le cadre de la procédure de référé.
Sur ce,
Le contrat de bail se caractérise, conformément à l'article 1709 du code civil, par l'obligation de mise et maintien en jouissance de la chose à la charge du bailleur et le paiement d'un loyer à la charge du preneur. Ces deux prestations, l'une caractéristique et l'autre réciproque, permettent d'identifier les contrats qui ne comportent pas ces éléments, ce qui les exclut du statut des baux commerciaux. Ainsi, la conclusion d'un bail commercial suppose un accord des parties sur les éléments essentiels du contrat : les lieux loués et le montant du loyer, mais aussi d'ailleurs sur d'autres éléments comme par exemple les activités autorisées.
S'il est exact que le contrat de bail peut être verbal, il convient de rapporter la preuve de son existence. Or, en l'espèce, comme l'a justement retenu le premier juge, la société Provencia ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un tel bail, puisque les parties n'ont jamais pu s'entendre sur une des caractéristiques essentielles du contrat, à savoir le montant du loyer. D'ailleurs, la société Provencia avait sollicité une expertise privée de la société IFC en janvier 2014, puis une expertise judiciaire en référé en avril 2014 pour déterminer le montant du loyer ce qui démontre à l'évidence l'absence d'accord sur ce point entre les parties.
Par ailleurs, par courrier en date du 24 mars 2014, le conseil de la société Provencia répondait sur le projet de contrat de bail adressé par le notaire de Mme [D] que ce projet n'était pas tout à fait adapté au cas particulier de l'exploitation d'un centre commercial ajoutant 'nous souhaiterions discuter clause par clause de la rédaction et en particulier de la répartitiion des frais et charges ainsi que des travaux. Néanmoins, lorsque nous en serons au stade de la discussion des clauses spécifiques, nous aurons bien avancé'. Ce courrier démontre aussi que les discussions n'avaient pas encore abouti à un accord.
Enfin, il importe peu que Mme [D] n'ait pas signifié un droit de préférence à l'issue du bail à construction, puis qu'elle n'ait pas demandé l'expulsion de la société Provencia. En effet, s'il ne peut être contesté que Mme [D] avait effectivement l'intention de louer la parcelle qu'elle possèdait en indivision à la société Provencia, cette intention ne s'est pas concrétisée par la conclusion d'un bail commercial, mais seulement par des démarches en ce sens.
En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a constaté que le bail à construction avait expiré le 31 mars 2014 et que depuis le 1er avril 2014, il n'existe pas de bail commercial entre Mme [A] [M] veuve [D] et la société Provencia sur la parcelle indivise [Cadastre 7].
La décision sera confirmée sur ce point et la société Provencia sera déboutée de ses demandes à ce titre dont sa demande tendant à voir fixer la valeur locative des lieux loués et de sa demande de complément d'expertise, étant au surplus rappelé qu'il ne ressort pas de la compétence du juge de fixer pour un premier bail commercial, le montant du loyer.
II - sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation
Sur l'indemnité d'occupation proprement dite, la société d'exploitation Provencia faisait valoir qu'elle réglait la taxe foncière et que Mme [D] ne rapportait pas la preuve d'un préjudice car elle n'avait jamais manifesté son intention soit d'exploiter soit de louer à un tiers. Elle soutenait aussi que la situation de cette dernière n'était pas précaire car elle avait toujours assumé ses obligations financières. Elle proposait une indemnité d'éviction de 11 983,88 euros HT à partir du loyer mensuel proposé par l'expert (18 434 euros HT) duquel elle défalquait le montant de la taxe foncière, un abattement pour indissociabilité des parcelles et travaux relevant de l'article 606 du code civil.
M. [D] sollicitait quant à lui la fixation de l'indemnité d'occupation de nature compensatoire et indemnitaire soit à titre compensatoire, la somme de 18 434 euros HT, montant retenu par l'expert judiciaire auquel il fallait rajouter la quote part de la taxe foncière soit 2 952,48 euros car l'administration pouvait un jour la lui réclarmer de sorte que le montant était de 21 386,48 euros HT ; soit à titre indemnitaire, une somme de 6 415,94 euros en raison du préjudice matériel et moral subi du fait de l'indisponibilité de la parcelle, de la construction qui y avait été édifiée et de la précarité de sa situation puisque cette parcelle n'était pas louable, pas vendable, qu'une occupation sans droit ni titre était précaire et qu'il n'était pas juste que la société Provencia tirât des bénéfices des lieux loués, M. [D] rappelant également la procédure qui avait dû être mise en place pour obtenir le paiement de la totalité de l'indemnité d'occupation accordée en première instance et la tentative de la société Provencia d'obtenir l'arrêt de l'exécution provisoire de la décision.
Sur ce,
La société d'exploitation Provencia, n'étant pas titulaire d'un bail commercial depuis le 1er avril 2014, le bail à construction la liant avec Mme [A] [D], sur la parcelle indivise [Cadastre 7] ayant expiré au 31 mars 2014, est depuis cette date occupante sans droit ni titre. Dès lors, elle est redevable d'une indemnité d'occupation à Mme [D], aux droits de laquelle se trouve désormais son fils, [R] [D]. Cette indemnité d'occupation n'est pas l'indemnité prévue par l'article L 145-28 du code de commerce, s'appliquant à celui, qui bénéficiaire du droit à indemnité d'éviction, se maintient dans les lieux dans l'attente de son payement et qui correspond à la valeur locative, mais l'indemnité dite de droit commun, fondée sur l'article 1382 du code civil qui a un double caractère compensatoire (de l'occupation) et indemnitaire, dont le juge apprécie le quantum.
La société Provencia occupe le bien indivis de Mme [D] depuis le 1er avril 2014, elle l'exploite et sous-loue même une partie (galerie commerciale). La taxe foncière afférente à ce bien a été jusqu'alors réglée par elle. L'expertise judiciaire a présenté quatre modes de calcul de la valeur locative de l'ensemble des parcelles occupées par le centre commercial, la parcelle indivise [Cadastre 7] représentant une quote part de 28,77 % dont M. [D] est propriétaire à 50 %) : selon le découpage existant (269 146 euros annuels), selon l'incidence foncière (442 419 euros), selon l'emprise au sol des constructions ( 368 965 euros) et selon l'incidence foncière et la nature des constructions (321 000 euros).
Mme [D], (aujourd'hui son fils), compte tenu de la particularité de son bien, indivis, sur lequel se trouve édifiée une partie des locaux commerciaux de la société Provencia, est dans une situation de dépendance par rapport à cette dernière. Elle ne peut manifestement pas louer à un tiers. En outre, la société Provencia, en ne réglant qu'une partie des sommes mises à sa charge par le jugement entrepris, l'a obligée à mettre en place une saisie attribution laquelle a été contestée devant le juge de l'exécution qui a rendu une décision favorable à Mme [D], tout comme a été contestée l'exécution provisoire devant la première présidente de la cour d'appel qui a également rendu une décision favorable à Mme [D]. Cette incertitude sur le montant du paiement mensuel du par la société Provencia, en raison de cette occupation sans droit ni titre, créé inévitablement un préjudice.
En conséquence, au vu de ces éléments, et pour tenir compte de la double nature de l'indemnité d'occupation, c'est à juste titre, que le premier juge a fixé cette dernière à la somme mensuelle de 18 434,13 euros HT et hors charges à compter du 1er avril 2014 sous déduction des sommes déjà versées par la société d'exploitation Provencia, jusqu'à la conclusion d'un bail commercial ou jusqu'à la remise des clefs. La décision sera dès lors confirmée de ce chef.
III - Sur les demandes liées aux dépens et à l'indemnité procédurale :
Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'ensemble de M. [R] [D], héritier de Mme [A] [D], ses frais irrépétibles. L'équité commande de faire droit à sa demande à hauteur de la somme de 5 000 euros.
En conséquence, la société Provencia sera condamnée à lui payer à la somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Provencia sera également condamnée aux entiers dépens de la procédure d'appel lesquels seront distraits au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, étant précisé que la décision entreprise est confirmée dans ses dispositions liées à l'indemnité procédurale et aux dépens de première instance comprenant notamment les frais d'expertise.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Concernant les dispositions du jugement entrepris relatives aux consorts [Y],
Constate le désistement de la société d'exploitation Provencia de son instance et de son action à l'encontre des consorts [Y],
Constate que ce désistement est parfait, ayant été accepté par les consorts [Y],
Dit que la société d'exploitation Provencia et les consorts [Y] conserveront chacun la charge de leurs dépens,
Concernant les dispositions du jugement entrepris relatives à Mme [A] [D] aux droits de laquelle se trouve M. [R] [D],
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la société d'exploitation Provencia de sa demande au titre de l'indemnité procédurale et des dépens,
Condamne la société d'exploitation Provencia aux dépens de l'instance d'appel,
Condamne la société d'exploitation Provencia à payer à M. [R] [D] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le
à
- la SELARL BOLLONJEON
- Me Michel FILLARD
- Me BRESSIEUX
Copie exécutoire délivrée le
à
- Me Michel FILLARD