COUR D'APPEL
D'ANGERS
CHAMBRE A - CIVILE
YB/IM
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 20/01141 - N° Portalis DBVP-V-B7E-EWKI
Jugement du 11 Août 2020
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LAVAL
n° d'inscription au RG de première instance 20/00017
ARRET DU 15 NOVEMBRE 2022
APPELANT :
Monsieur [J] [N]
né le 20 Octobre 1981 à [Localité 4] (MAROC)
[Adresse 3]
[Localité 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/005159 du 08/09/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de ANGERS)
Représenté par Me Emmanuel-françois DOREAU de la SELARL DOREAU EMMANUEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de LAVAL
INTIMEE :
SA D'HLM MEDUANE HABITAT prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités à son siège social
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me André BELLESSORT de la SCP MAYSONNAVE- BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier 197290
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 13 Juin 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur BRISQUET, Conseiller, qui a été préalablement entendu en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame MULLER, Conseiller faisant fonction de Président
Monsieur BRISQUET, Conseiller
Madame ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée
Greffière lors des débats : Madame LEVEUF
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 15 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Catherine MULLER, Conseiller faisant fonction de Président, et par Christine LEVEUF, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 août 2018, la société Méduane Habitat, société anonyme d'HLM, a donné à bail à M. [J] [N], à compter du 17 septembre 2018, un logement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel révisable de 418,08 euros, outre une provision sur charges.
Le 20 septembre 2019, la société Méduane Habitat a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 503,05 euros, dont 4 292,48 euros au titre des arriérés de loyers et charges échus et impayés au 31 août 2019.
Par acte d'huissier du 20 janvier 2020, la société Méduane Habitat a fait assigner en référé M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval aux fins de constater la résiliation du bail, juger que dans les 24 heures de la décision le locataire devra vider et quitter les lieux et qu'à défaut, il y sera contraint par voie d'expulsion. La bailleresse sollicitait également la condamnation du locataire à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 4 292,48 euros, les loyers postérieurs jusqu'à la résiliation du bail et une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant actualisé du loyer et des charges, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [N], comparant en personne devant le premier juge, a sollicité des délais de paiement.
Par ordonnance de référé du 11 août 2020, le juge des contentieux de la protection a :
- débouté M. [N] de sa demande de délais de paiement ;
- constaté la résiliation de plein droit à compter du 21 novembre 2019 du bail signé le 22 août 2018 liant la société Méduane Habitat à M. [N] ;
- dit que M. [N] devra laisser libres de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux loués ;
- dit qu'à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [N] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, selon les formes et délais prévus par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamné M. [N] à payer à la société Méduane Habitat, à titre provisionnel :
la somme de 6 269,31 euros au titre des loyers et charges jusqu'à la date de résiliation du bail et à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation échue et liquidée au 3 juin 2020, échéance de mai 2020 incluse ;
une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant régularisable du dernier terme de loyer et des charges, soit 528,21 euros, à compter du 1er juin 2020 ;
- dit que la somme de 4 292,48 euros portera intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2019 ;
- débouté la société Méduane Habitat de sa demande tendant à la révision de l'indemnité d'occupation ;
- condamné M. [N] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;
- condamné M. [N] à verser à la société Méduane Habitat la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que l'ordonnance sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.
Pour rejeter la demande de délais de paiement, le premier juge a estimé que la dette locative avait nettement augmenté depuis la délivrance du commandement de payer et que la proposition de règlement ne suffisait pas à apurer la dette dans le délai maximal de 36 mois.
Par déclaration transmise par voie électronique au greffe de la cour d'appel le 26 août 2020, M. [N] a interjeté un appel limité de l'ordonnance de référé en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de délais de paiement, a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 21 novembre 2019 et a dit qu'elle sera transmise au représentant de l'Etat en vue de la demande de relogement.
M. [N] a obtenu le bénéfice de l'aide juridictionnelle totale selon décision du bureau d'aide juridictionnelle du 8 septembre 2020.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2022, conformément à l'avis de fixation adressé aux parties le 5 octobre 2021, et l'affaire a été appelée une première fois à l'audience du conseiller rapporteur du 31 janvier 2022.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile à leurs dernières conclusions antérieures à la clôture, à savoir :
- le 24 novembre 2020 pour M. [N] ;
- le 11 décembre 2020 pour la société Méduane Habitat.
M. [N] demande à la cour d'annuler l'ordonnance de référé en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail pour non-paiement et, statuant à nouveau, de surseoir à statuer à titre principal, dans l'attente de la décision de la Banque de France.
Il précise avoir saisi la commission de surendettement des particuliers et être dans l'attente de la mise en place du plan de surendettement.
À titre subsidiaire, il sollicite que lui soient accordés de larges délais de paiement sur une période de deux années afin qu'il puisse apurer sa dette vis-à-vis de la société Méduane Habitat et demande à la cour de ne pas prononcer la résiliation du bail.
Il affirme se trouver dans une situation tout à fait particulière au motif qu'il vit seul avec un enfant à charge qui est handicapé, ce qui justifie selon lui son maintien dans les lieux.
Il demande enfin à la cour de statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens.
La société Méduane Habitat demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1217 du code civil (1184 ancien) de :
- la recevoir en son action et la dire bien fondée ;
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 11 août 2020 par le tribunal judiciaire de Laval ;
En conséquence,
- constater la résiliation du bail ;
- voir dire et juger que dans les 24 heures de la décision à intervenir, M. [N] devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par lui ;
- voir dire et juger que faute pour lui de ce faire dans ledit délai, il y sera contraint par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l'appui de la force publique s'il y a lieu ;
- condamner M. [N] à lui payer par provision la somme principale de 8 170,02 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 10 décembre 2020, outre intérêts de droit au taux légal à compter du 20 septembre 2019 sur la somme de 4 292,48 euros au moment du commandement de payer resté sans effet et intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir sur le surplus ;
- condamner le locataire à lui payer par provision une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des locaux ;
- débouter M. [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner M. [N] à lui verser la somme de 2 500 euros HT au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant le coût du commandement de payer.
La société Méduane Habitat fait valoir que M. [N] ne justifie pas de la recevabilité de sa demande de surendettement et qu'une telle procédure n'est pas de nature à suspendre une procédure d'expulsion en cours ni à priver d'effet une clause résolutoire de plein droit insérée dans un bail. Elle ajoute qu'il résulte d'un arrêt de la Cour de cassation du 10 janvier 2019 que même l'effacement de la dette locative prononcé dans le cadre d'une procédure de rétablissement personnel n'équivaut pas à son paiement et ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui a omis de régler le loyer, de sorte que cet effacement ne prive pas le juge de la possibilité de prononcer la résiliation du bail.
S'agissant de la demande de délais de paiement, la société Méduane Habitat considère que si en vertu de l'article 24-VI de la loi du 6 juillet 1989, en cas de surendettement, le juge peut accorder des délais conformes à ceux recommandés par ladite commission, c'est sous réserve de justifier, d'une part, de la saisine de la commission de surendettement et de la recevabilité du dossier et, d'autre part, d'une reprise des paiements du loyer et des charges au jour de l'audience, ce que n'a pas fait M. [N] selon elle.
Elle estime qu'il n'y a pas lieu pour la cour de surseoir à statuer.
La société Méduane Habitat ajoute qu'il résulte des pièces communiquées par l'appelant qu'il dispose de ressources suffisantes pour s'acquitter de ses obligations mais qu'il n'a fait strictement aucun effort en ce sens, ce qui selon elle est de nature à mettre en cause sa bonne foi.
*
Par arrêt avant dire droit prononcé le 5 avril 2022, la présente cour a :
- ordonné la réouverture des débats ;
- invité M. [J] [N] à préciser l'état exact de la procédure de traitement de sa situation de surendettement, en communiquant dans leur intégralité les décisions de la commission de surendettement des particuliers ainsi que les décisions judiciaires qui seraient intervenues ;
- invité la société Méduane Habitat à communiquer un décompte actualisé de la dette de loyers et charges, expurgé de toute somme qui ne serait pas de nature locative ;
- dit que ces éléments devront être communiqués par les parties au plus tard le 31 mai 2022 ;
- renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience du lundi 13 juin 2022 à 14 heures ;
- réservé l'ensemble des demandes ainsi que les dépens.
Par message électronique du 19 mai 2022, le conseil de la société Méduane Habitat a transmis un décompte de créance arrêté au 18 mai 2021, expurgé de toute somme n'étant pas de nature locative.
Par message électronique du 13 juin 2022, le conseil de M. [N] a fait savoir qu'il n'avait pas de nouvelles pièces à transmettre.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la demande en annulation de l'ordonnance de référé
M. [N] demande à la cour dans le dispositif de ses conclusions d'appelant d'annuler l'ordonnance de référé en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail pour non-paiement mais n'invoque aucun moyen de nullité, de sorte que la cour n'est saisie d'aucune exception de nullité de l'ordonnance de référé. En outre, l'ordonnance de référé n'a pas prononcé la résiliation du bail mais a constaté la résiliation de plein droit par l'effet de la clause résolutoire comprise dans le contrat de bail.
En l'absence de toute contestation portant sur la délivrance du commandement de payer, son contenu, le montant des sommes réclamées ou le fait qu'il soit demeuré infructueux passé le délai de deux mois ayant suivi sa signification, la demande ne peut en réalité tendre qu'à l'infirmation de l'ordonnance de référé en ce qu'elle a refusé d'accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.
La demande d'annulation de l'ordonnance de référé doit par conséquent être rejetée.
- Sur la demande de sursis à statuer
M. [N] sollicite à titre principal un sursis à statuer motivé par l'existence d'une procédure de traitement de sa situation de surendettement.
Les dispositions du VI de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, telles que modifiées par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, permettent désormais une articulation entre la procédure tendant au constat de la résiliation du bail et la procédure de surendettement, quel que soit le stade auquel celle-ci se trouve, et rendent en principe inutile un sursis à statuer.
Selon le V de l'article 24, le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [N] n'a communiqué aucun élément précis et actualisé concernant l'état d'avancement de la procédure de surendettement qu'il invoque, en dépit des termes de l'arrêt avant dire droit du 5 avril 2022. Il se borne en effet à produire aux débats un état des créances arrêté au 16 octobre 2020 qui permet seulement de constater que la commission de surendettement des particuliers a bien été saisie et que la créance de la société Méduane Habitat figurait parmi celles déclarées.
Si la carence de M. [N] ne met pas la cour en mesure de statuer dans les conditions du VI de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il n'y a cependant pas lieu de surseoir à statuer.
- Sur la résiliation du bail
Selon le V de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Dans le commandement de payer délivré le 20 septembre 2019, la dette locative s'élevait à 4 292,48 euros. Elle s'élève à la somme de 8 482,64 euros dans le dernier décompte arrêté au 18 mai 2021 alors qu'elle était de 6 269,31 euros au 3 juin 2020.
M. [N] fait état de revenus mensuels s'élevant à 1 050,28 euros (indemnités Pôle emploi) ainsi que de prestations sociales s'élevant à 721,28 euros comprenant l'allocation pour son enfant handicapé. Il ne formule aucune proposition de règlement.
Il apparaît que M. [N] n'est pas en situation de régler sa dette locative et il y a lieu de confirmer l'ordonnance de référé l'ayant débouté de sa demande de délais de paiement.
Le constat de la résiliation de plein droit du bail à compter du 21 novembre 2019 doit également être confirmé, de même que les dispositions relatives à l'expulsion et celle relative au montant de l'indemnité d'occupation versée à titre provisionnel.
Il convient en revanche d'actualiser le montant de la dette locative et de condamner M. [N] à payer à la société Méduane Habitat, à titre provisionnel, la somme de 8 482,64 euros au titre des loyers et charges et des indemnités d'occupation arrêtés au 18 mai 2021.
- Sur les frais irrépétibles et les dépens
L'ordonnance de référé est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentée en appel par la société Méduane Habitat et de condamner M. [N] au paiement de la somme de 300 euros sur ce fondement.
M. [N], partie perdante, est condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La COUR,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe,
REJETTE les demandes d'annulation de l'ordonnance de référé et de sursis à statuer ;
CONFIRME l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval du 11 août 2020, sauf en ses dispositions relatives au montant de la condamnation prononcée à titre provisionnel au titre des loyers et charges et des indemnités d'occupation ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNE M. [J] [N] à payer à la société Méduane Habitat, à titre provisionnel, la somme de 8 482,64 euros au titre des loyers et charges et des indemnités d'occupation arrêtés au 18 mai 2021 ;
Y ajoutant,
CONDAMNE M. [J] [N] à verser à la société Méduane Habitat la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [J] [N] aux entiers dépens de la procédure d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. LEVEUF C. MULLER