1ère Chambre
ARRÊT N°372/2022
N° RG 21/02855 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RTUH
M. [D] [L]
Mme [F] [G] épouse [L]
C/
NOTAIRES DES LICES
S.A.R.L. AXYA PROMOTEUR CONSTRUCTEUR
Société LEXYA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre entendue en son rapport,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 28 Juin 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 18 octobre 2022 à l'issue des débats
APPELANTS :
Monsieur [D] [L]
né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 16] (35)
[Adresse 5]
[Localité 13]
Représenté par Me Jean-Marc DE MOY, avocat au barreau de RENNES
Madame [F] [G] épouse [L]
née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 15] (35)
[Adresse 5]
[Localité 13]
Représentée par Me Jean-Marc DE MOY, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉES :
La SARL NOTAIRES DES LICES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
anciennement dénommée SCP [S] [E] LAURENCE SOURDAINE JEAN-BAPTISTE HIGNARD CLAIRE CHERDRONNET
[Adresse 3]
[Localité 16]
Représentée par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Constance PARIS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
La société AXYA PROMOTEUR CONSTRUCTEUR, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 4]
[Localité 16]
Représentée par Me Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX D'AFFAIRES, avocat au barreau de RENNES
La Société LEXYA, SCCV agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 4]
[Localité 16]
Représentée par Me Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX D'AFFAIRES, avocat au barreau de RENNES
FAITS ET PROCÉDURE
Le 23 juin 2014, M. et Mme [L] ont, par acte sous seing privé rédigé par la SCP Mallevre-[E] et associés, titulaire d'un office notarial à [Localité 16], promis de vendre à la sarl Axya, dont le gérant est M. [X] [B], sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, une propriété bâtie située [Adresse 11] à [Localité 16], cadastrée section AI [Cadastre 7] et AI [Cadastre 8] au prix de 370.000 € nets vendeur sur laquelle l'acquéreur envisageait, avec les vendeurs associés au sein d'une SCCV Lexya à constituer, de remplacer la maison d'habitation existante par un collectif de 10 logements comprenant un local professionnel en rez-de-chaussée, le tout avec places de stationnement et implanté sur une surface de 617 m² alignée avec la chaussée et les limites latérales des propriétés voisines.
La SCCV Lexya a été constituée le 29 septembre 2014 à [Localité 16] entre la sarl Axya promoteur constructeur, la sarl Sireco et la sarl Axya Participations, ayant pour dirigeant commun M. [B], et M. et Mme [L], associés à hauteur de 15 % chacun.
L'acte de vente définitif devait intervenir le 1er septembre 2015.
À l'occasion des opérations de bornage préalable au permis de construire, réalisées en mai 2015 par M. [C] géomètre-expert, Mmes [H] [V] et [R] [V] (ci-après les consorts [V]), respectivement usufruitière et nu-propriétaire de la parcelle AI [Cadastre 6], voisines de M. et Mme [L], ont signalé être propriétaires indivis des 3/14ème de la parcelle AI [Cadastre 7], leur garantissant l'accès piéton de leur parcelle à la voie publique. Elles s'opposaient à tout projet de construction.
Des discussions se sont alors engagées entre les parties prenantes à l'opération de construction immobilière et Mme [R] [V] à l'issue desquelles :
- par accord du 22 juillet 2015, celle-ci, se portant fort pour sa mère, a accepté de vendre au prix de 45.000 € à la sarl Axya ses 3/14èmes indivis détenus sur la parcelle AI [Cadastre 7] avec attribution gratuite d'une place de parking dans la future propriété et la mise en place d'une servitude de passage pour les piétons et les réseaux,
- par avenant du même jour, M. et Mme [L] ont proposé de revoir leur prix de vente à la baisse et de prendre à leur charge exclusive le montant de 45.000 € devant être payé à Mme [V], réduisant ainsi le prix de vente de leur propriété à 325.000 € au lieu de 370.000 €.
Compte tenu de cette réduction de prix, la SCCV Lexya a accepté d'assumer le coût de la place de stationnement valorisée à la somme de 5.000 €.
Le 4 avril 2016 en l'étude de maître [E], par un premier procès-verbal d'assemblée générale ordinaire, les associés de la SCCV Lexya, laquelle se substituait à la sarl Axya, consentaient à l'acquisition définitive des droits des consorts [V] et à l'attribution de la place de parking via une dation en paiement et mandataient M. [B] et à défaut maître [T], notaire, aux fins de signature de l'acte authentique. Par un second procès-verbal d'assemblée générale ordinaire, ils consentaient à l'acquisition définitive par la SCCV Lexya auprès de M. et Mme [L] de l'immeuble sis au [Adresse 11] moyennant le prix principal de 325.000 €, déduction faite des 45.000 € versés aux consorts [V].
Les actes définitifs étaient régularisés le même jour.
La SCCV Lexya édifiait l'immeuble et revendait les appartements à des particuliers et investisseurs, avec distribution des dividendes aux associés.
Par deux courriers des 6 décembre 2015 et 3 janvier 2016, M. et Mme [L] dénonçaient la contrainte et l'urgence dans laquelle ils s'étaient trouvés d'avoir à signer l'avenant du 22 juillet 2015 et réclamaient diverses indemnisations au titre des frais de prêt relais, de loyers et de surveillance du bien rennais objet de la vente, outre une garantie de dividendes conformes aux résultats prévisionnels présentés dans ledit avenant.
Faute de réponse favorable, par courrier du 30 décembre 2017 transmis par leur conseil au gérant de la sarl Axya, M. et Mme [L] faisaient part de leur intention d'initier une procédure contentieuse à son encontre pour obtenir la réparation de plusieurs préjudices subis par eux à l'occasion de la vente de leur domicile, arguant de ce que le compromis de vente prévoyait bien la nature indivise des droits des consorts [V] dont l'acquéreur était selon eux parfaitement informé dès l'origine et que c'est sous la menace d'un abandon du projet de promotion immobilière par M. [B] qu'ils avaient été contraints de signer l'avenant modificatif du prix du 22 juillet 2015.
Par assignations des 14 et 15 mai 2018, ils faisaient convoquer la sarl Axya et la SCP titulaire d'un office notarial [E]-[T]-Sourdaine-Hignard devant le tribunal de grande instance de Rennes en paiement de la somme de 118.211,06 € au titre des préjudices subis et, à titre subsidiaire, en nullité des actes des 22 juillet 2015 et 4 avril 2016. Par assignation du 2 mai 2019, ils faisaient citer la SCCV Lexya devant le même tribunal aux mêmes fins. Les deux instances étaient jointes par décision du 5 septembre 2019.
Par jugement du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a :
- déclaré M. et Mme [L] recevables en toutes leurs demandes,
- les a déboutés de leurs demandes de nullité de l'avenant du 22 juillet 2015 et de la vente authentique du 4 avril 2016, de constatation judiciaire et d'exécution forcée du compromis du 23 juin 2014 et de dommages et intérêts pour faute des sociétés Axya et Lexya,
- condamné la SCP [E]-[T]-Sourdaine-Hignard à payer à M. et Mme [L] la somme de 7500 € à titre de dommages-intérêts,
- débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné la SCP [E]-[T]-Sourdaine-Hignard à payer à M. et Mme [L] la somme de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. et Mme [L] à verser aux sociétés Lexya et Axya chacune la somme de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCP [E]-[T]-Sourdaine-Hignard aux entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
M. et Mme [L] ont interjeté appel le 10 mai 2021 de l'ensemble des chefs du jugement.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
M. et Mme [L] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 23 novembre 2021 auxquelles il est renvoyé.
Ils demandent à la cour de :
- les déclarer recevables en leur appel,
- annuler ou réformer le jugement de première instance,
- à titre principal,
- condamner solidairement les sociétés Axya et Lexya et la SCP Mallevre-[E]-[T]-Sourdaine, notaires associés à Rennes, à les indemniser à hauteur de leurs préjudices provoqués par l'avenant du 22 juillet 2015 et l'acte notarié du 4 avril 2016,
- prévoir que la société Axya et l'office notarial viendront en garantie de toutes condamnations prononcées contre la société Lexya,
- subsidiairement,
- ordonner la nullité de l'avenant conclu le 22 juillet 2015 et de l'acte notarié du 4 avril 2016,
- constater judiciairement la vente de leur fonds telle que prévue au compromis de vente du 23 juin 2014,
- ordonner qu'il soit procédé aux restitutions réciproques et remise des parties dans leur état antérieur,
- condamner les parties succombantes in solidum à hauteur de l'intégralité des préjudices subis par eux en conséquence de ces actes irréguliers et des restitutions à opérer,
- en tout état de cause,
- condamner solidairement les sociétés Axya et Lexya et la SCP Mallevre-[E]-[T]-Sourdaine notaires associés à Rennes à les indemniser à hauteur des sommes suivantes :
45.000 € au titre de la partie manquante du prix initial convenu,
2.572,80 € au titre de la surveillance de leur propriété entre le compromis et la réitération de l'acte avec un déplacement depuis [Localité 12] jusqu'à [Localité 16],
2.581,02 € au titre des coûts du prêt relais pendant le même intervalle,
7.513,12 € au titre des coûts des loyers en attendant de percevoir le prix de vente,
2.549,24 € au titre des intérêts d'emprunt jusqu'à la levée d'option le 16 décembre 2016,
270,96 € au titre des frais de découverts bancaires,
10,92 € au titre des frais postaux,
15.000 € à titre de dommages-et intérêts en réparation du préjudice moral,
37.000 € au titre de la clause pénale prévue au compromis,
5.713 € au titre des frais irrépétibles de première instance,
3.800 € au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux dépens de l'instance avec le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- prévoir que la société Axya et l'étude notariale viendront en garantie de toute condamnation prononcée contre la société Lexya,
- débouter les parties adverses en toutes leurs demandes contraires aux présentes,
- ordonner la publication du jugement à intervenir aux frais des parties succombantes.
La sarl Axya Promoteur-Constructeur et la SCCV Lexya exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 26 novembre 2021 auxquelles il est renvoyé.
Elles demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- dire et juger que M. et Mme [L] ne rapportent pas la preuve d'une fausse cause ni ne caractérisent une violence susceptible de vicier l'avenant du 22 juillet 2015,
- débouter M. et Mme [L] de l'ensemble de leurs demandes,
- si, par extraordinaire, la cour faisait droit à tout ou partie des demandes de M. et Mme [L],
- condamner la SCP Mallevre [E] [T] et Sourdaine et maître [E] à les garantir de toute condamnation prise à leur encontre,
- en tout état de cause,
- rejeter l'ensemble des demandes adverses,
- condamner in solidum M. et Mme [L] à leur payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens.
La sarl Notaires des Lices, anciennement SCP [E]-Sourdaine-Hignard-Cherdronnet et encore avant SCP [E]-[T]-Sourdaine-Hignard, expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 19 octobre 2021 auxquelles il est renvoyé.
Elle demande à la cour de :
- débouter M. et Mme [L] de leur demande en nullité du jugement,
- les déclarer irrecevables et mal fondés en leurs demandes de nullité de la SCCV Lexya, de l'avenant du 22 juillet 2015 et de la vente du 4 avril 2016, - les débouter de toutes leurs demandes fins et conclusions à son encontre,
- débouter la sarl Axya Promoteur-Constructeur et la SCCV Lexya de leurs demandes en garantie à son encontre,
- la recevoir en son appel incident,
- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SCP [E]-[T]-Sourdaine-Hignard devenue la sarl Notaires des Lices à verser à M. et Mme [L] les sommes de 7.500 € à titre de dommages-intérêts, 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- à titre subsidiaire,
- dire et juger que le quantum des condamnations ne pourra excéder la somme de 7.500 € à titre de dommages-intérêts,
- condamner M. et Mme [L] ou tout succombant à lui verser une indemnité de 5.000 € au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. et Mme [L] ou tout succombant en tous les dépens, avec recouvrement conformément à l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SCP AB LITIS - maître Pélois - maître Amoyel Vicquelin, avocats postulants.
MOTIFS DE L'ARRÊT
À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de "constater", "dire" ou "dire et juger" qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile mais la reprise des moyens censés les fonder.
Il sera également précisé à cet instant que M. et Mme [L], qui ont évoqué dans le corps de la discussion de leurs écritures en cause d'appel une nullité de la constitution de la SCCV Lexya, ne soutiennent pas cette demande au dispositif desdites conclusions. Il n'y a donc pas à répondre à leurs écritures sur ce point, ni à celles des sociétés Axya et Lexya en réponse.
1) Sur la nullité du jugement
L'article 430 du code de procédure civile dispose que la juridiction est composée à peine de nullité conformément aux règles relatives à l'organisation judiciaire, et que les contestations relatives à sa régularité doivent être soulevées à l'ouverture des débats ou dès la révélation de l'irrégularité si celle-ci survient postérieurement, faute de quoi aucune nullité ne pourra être ultérieurement prononcée de ce chef, même d'office.
L'article 869 du code de procédure civile dispose que le juge rapporteur peut, si les parties ne s'y opposent pas, tenir seul l'audience pour entendre les plaidoiries et qu'il en rend compte au tribunal dans son délibéré.
M. et Mme [L] soutiennent que l'audience du 25 janvier 2021 qui s'est déroulée au tribunal judiciaire de Rennes a été tenue par le président [P] seul ainsi que l'annonçaient le rôle d'audience consultable au RPVA et l'affichage sur la porte de la salle d'audience, alors que le jugement a été rédigé par M. [U] qui n'a pas participé aux débats, la décision encourant la nullité de ce chef.
Le rôle d'audience n'est pas produit par M. et Mme [L] ni non plus un exemplaire de l'affichage allégué. M. et Mme [L] n'ont par ailleurs soulevé à l'ouverture des débats le 25 janvier 2021 aucune contestation sur la composition du tribunal telle qu'elle était mentionnée sur le rôle affiché sur la porte de la salle d'audience.
Il résulte en réalité des mentions du jugement rendu que l'audience du 25 janvier 2021 a été tenue non par M. [P] mais par M. [U] seul en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties, que le tribunal était composé de M. [P] président et de Mme [A] et M. [U], assesseurs, que le jugement a été rédigé par M. [U] qui l'a signé et que M. [P] l'a prononcé à la date du 6 avril 2021 par mise à disposition au greffe.
Aucune nullité n'est encourue.
Le moyen sera rejeté.
2) Sur la nullité de l'avenant du 22 juillet 2015 et de la vente authentique du 4 avril 2016
M. et Mme [L] soutiennent que leurs consentements à l'avenant du 22 juillet 2015 et celui à la vente authentique du 4 avril 2016 ont été obtenus sous la contrainte de devoir honorer leurs propres engagements financiers, ayant souscrit un prêt relais pour financer un projet de construction à [Localité 12], ayant fait une acquisition immobilière à [Localité 13], et ayant dû acquitter un loyer dans l'attente de pouvoir lever l'option d'achat, outre des frais de déplacement à [Localité 16] pour les besoins de la surveillance du bien litigieux jusqu'à sa vente définitive. Ils soutiennent encore qu'ils ont vendu dans le compromis du 23 juin 2014 un bien exactement désigné faisant apparaître la nature indivise des droits des consorts [V] sur la parcelle AI [Cadastre 7], ce que ne pouvait ignorer la sarl Axya à laquelle il appartient selon eux d'assumer les conséquences de son erreur.
Les sociétés Axya et Lexya soutiennent que c'est le géomètre-expert M. [C] qui a découvert la réalité des droits des consorts [V], lesquels étaient imprécisément mentionnés au compromis de vente dans un paragraphe ayant trait aux servitudes, qu'il en a informé tous les acteurs du dossier lors d'une réunion en mai 2015, que cet état de fait a été admis par M. et Mme [L] dans l'avenant du 22 juillet 2015 alors qu'ils soutenaient jusqu'alors être seuls propriétaires de la parcelle AI [Cadastre 7], reconnaissant seulement un droit de passage piétonnier aux consorts [V], que l'avenant du 22 juillet 2015 est dès lors parfaitement causé et que c'est sans violence ni contrainte que M. et Mme [L] associés aux négociations l'ont signé ainsi que l'acte authentique de vente du 4 avril 2016.
La sarl Notaires des Lices se porte appelante incidente s'agissant de la condamnation à payer la somme de 7.500 € à M. et Mme [L], soutenant qu'elle a établi l'acte authentique du 4 avril 2016 en tenant compte de l'avenant du 22 juillet 2015 négocié en dehors de son office, lequel lui est dès lors inopposable, tandis qu'aucune faute ne peut lui être reprochée au regard d'un compromis de vente du 23 juin 2014 parfaitement clair pour mentionner les droits indivis de M. et Mme [L] sur la parcelle AI [Cadastre 7].
1.1) Le compromis de vente du 23 juin 2014
En l'espèce, le compromis de vente du 23 juin 2014 porte sur une propriété immobilière située [Adresse 11] comprenant :
- une maison d'habitation,
- un jardinet devant,
- un jardinet derrière,
- une portion de terrain au fond du passage,
- les droits appartenant au vendeur dans le passage situé à l'est de la propriété vendue d'une longueur de 35 m sur une largeur de 2,25 m, lesquels droits ont été définis dans un acte au rapport de maître [M] alors notaire à [Localité 16] le 11 septembre 1923 et sont rapportés dans l'acte de vente au rapport de maître [J], notaire à [Localité 16], du 3 juillet 1956 contenant vente par Mme veuve [O] à M. et Mme [I], publié au Bureau des Hypothèques de [Localité 16] le 3 août 1056, volume 1773, numéro 34,
le tout cadastré section AI N° [Cadastre 7] et [Cadastre 8], au prix convenu de 370.000 € nets vendeur.
À ce stade du compromis, les droits indivis sur la parcelle AI [Cadastre 7] de M. et Mme [L] d'une part, et des consorts [V] d'autre part, ne sont pas mentionnés de manière explicite.
Ce n'est qu'en page 9 dudit compromis qu'il est rappelé au chapitre relatif au "rappel de servitudes", qu'aux termes de l'acte de vente par M. et Mme [I] à M. et Mme [L] le 11 avril 1978, il a été précisé ce qui suit littéralement rapporté :
"b) dans le contrat reçu par maître [M], notaire à [Localité 16], le 11 septembre 1923, contenant vente par les époux [O] [W] à M. [Z], granitier marbrier, et Mme [N] son épouse, demeurant ensemble à [Adresse 14], d'une parcelle de terrain faisant partie autrefois de la propriété présentement vendue, d'une contenance de 181,44 mètres carrés,
1) Une parcelle de terrain de forme irrégulière située à [Localité 16]'
2) Et les trois/quatorzièmes indivis du sol du passage de 2,25 mètres de largeur, au Nord-Ouest du terrain vendu, lequel passage a une longueur de trente cinq mètres et une surface totale de 78 mètres carrés 75 décimètres carrés, soit 16 mètres carrés 37 décimètres carrés pour la part des acquéreurs ['] observation faite que l'accès du terrain vendu aura lieu par ledit passage commun'".
C'est de ce passage que s'évince la nature indivise des droits tant de M. et Mme [L] que des consorts [V] sur la parcelle AI [Cadastre 7] pour 11/14èmes pour les premiers et 3/14èmes pour les seconds.
Outre que ces mentions sont insuffisantes à la bonne compréhension des droits de chacun, le nom des consorts [V] n'étant pas lui-même rappelé, ajoutant à l'illisibilité de l'acte sur ce point, il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que M. et Mme [L], qui ne l'ont pas contesté, ont toujours considéré être les seuls propriétaires de l'entièreté de la parcelle AI [Cadastre 7] ne reconnaissant aux consorts [V] qu'un droit de passage piétonnier.
Ainsi dans une notice descriptive d'un précédent projet de promotion immobilière sur les mêmes lots, ils écrivaient qu'une parcelle voisine était enclavée en fond de lot et était "occupée par un petit pavillon qui a une desserte par notre terrain".
Ils écrivaient également dans un courriel du 11 juin 2015 s'être procurés un relevé de propriété au service des impôts d'où il résultait que sur les parcelles AI [Cadastre 8] et AI [Cadastre 7] ne figuraient que leur nom en qualité de "propriétaires/indivision" et que Mme [V] était totalement absente.
Dans un courriel adressé à leur notaire maître [E] le 16 décembre 2015, M. [L] indiquait qu'il mettait "en opposition [son] titre de propriété, conforté par le cadastre et le relevé de propriété des services fonciers, nous attribuant la pleine et entière propriété du passage sis [Adresse 10] au regard de celui des consorts [V]. Si en juillet il était question de les indemniser sur des droits, avec le bornage il s'agit d'une parcelle de terrain que nous avons payée et dont nous avons acquitté les impôts depuis 36 années".
À aucun moment, ils n'étaient démentis par maître [E] qui déposait du reste le 6 octobre 2015 à la Ville de [Localité 16] une déclaration d'intention d'aliéner ne mentionnant pas la situation d'indivision.
Dans une attestation du 11 janvier 2018, M. [C] attestait toutefois de ce que "lors des opérations de bornage contradictoire de la propriété acquise par les SCCV Lexya [Adresse 11], il a été constaté que l'emprise du chemin de la parcelle cadastrée AI n° [Cadastre 7] (aujourd'hui AI n° [Cadastre 9]) appartenait en réalité en indivision pour :
- 11/14ème à M. et Mme [D] [L]
- 3/14ème à l'indivision [V]."
M. [C] ajoutait que "Cette information a été portée à la connaissance des participants lors de la réunion sur place le 22 mai 2015, à savoir M. [X] [B], M. et Mme [D] [L], Maître [S] [E], M. [Y] [K], architecte. L'objet de cette réunion était de présenter aux participants l'ensemble des recherches foncières effectuées sur l'unité foncière susceptible de recevoir la future construction".
M. [K], architecte DPLG exerçant à titre libéral, précisait dans une attestation du 12 janvier 2018 que lors de la réunion du 22 mai 2015, "M. et Mme [L] affirmaient que l'entité du terrain supportant leur maison et le passage latéral Est conduisant à leur fond de jardin leur appartenaient en pleine propriété et impliquait un simple droit de passage piéton au bénéfice de Madame [V], leur voisine de fond de parcelle Est".
La méprise originelle sur la nature des droits des consorts [V] sur la parcelle AI [Cadastre 7] étant définitivement levée, les parties étaient conduites à reconsidérer le projet de promotion immobilière impliquant l'accord des consorts [V] soit pour construire sur leur partie indivise soit pour un rachat de leurs droits indivis.
1.2.) L'avenant du 22 juillet 2015
Le 22 juillet 2015, un avenant au compromis de vente était alors signé entre M. et Mme [L] et la société Axya aux termes duquel ces derniers acceptaient de réduire le prix de vente de leur bien à hauteur de la somme forfaitaire réglée aux consorts [V], à savoir diminuer ce prix de 370.000 € à 325.000 €.
Cet avenant a été ainsi rédigé : "Les parties ci-après nommées ont conclu entre elles le 23 juin 2014 un avant contrat portant sur la vente d'un bien immobilier' Toutefois, depuis lors les parties ont découvert que Madame [R] [V]' disposait des trois/quatorzièmes indivis du sol du passage' Les vendeurs, Madame et Monsieur [L], et le notaire [E] ignorant les droits possédés par Madame [V]' n'avaient donc pas été en mesure d'en informer l'acquéreur' lors de la signature du compromis' C'est seulement en mai 2015 que la société Axya' a appris par le cabinet géomètre l'existence des droits au profit de Madame [V]."
Il était précisé :
"Les partis ont alors rencontré Mme [V] aux fins de recueillir son accord sur le projet de construction envisagé par l'acquéreur et ce dans la mesure où ledit projet porte partiellement sur la parcelle AI [Cadastre 7]. Dans un premier temps, Mme [V] s'est opposée à tout projet de construction sur ledit passage sis sur la parcelle AI [Cadastre 7] puis aux termes de négociations, elle a alors accepté de céder ses droits et ne plus s'opposer au projet de construction sous conditions d'obtention d'un paiement de la somme de quarante-cinq mille euros (45.000 €) et attribution d'une place de stationnement dans la future copropriété à édifier.
Axya Promoteur-Constructeur constatant que ces nouvelles données venaient sérieusement contrarier les chiffres prévisionnels de l'opération de construction envisagée, d'autant qu'elle ne pouvait les intégrer plus avant dès lors qu'elle ignorait les droits possédés par Mme [V], a envisagé de renoncer à acquérir.
Madame et Monsieur [L] ont alors proposer de revoir leur prix de vente et prendre ainsi à leur charge exclusive le montant de 45.000 € devant être payé à Mme [V].
Les parties conviennent donc de modifier le compromis de vente du 23 juin 2014 en fonction de ces nouvelles données."
C'est ainsi en pleine connaissance de cause que M. et Mme [L], qui avaient contribué à entretenir la méprise sur la nature des droits de leurs voisins et n'ont pu qu'admettre l'ignorance par ricochet de l'acquéreur quant à la nature indivise des droits [V], ont accepté l'évolution du compromis de vente et la diminution du prix, aucun acte de violence ou de contrainte n'ayant précédé cette signature de l'avenant du 22 juillet 2015 rendu, en raison de la situation juridique des droits des indivisaires sur la parcelle AI [Cadastre 7], nécessaire pour la poursuite du projet immobilier, auquel ils prenaient du reste part en leur qualité d'associés dans la SCCV Lexya, acquéreur se substituant à la sarl Axya.
M. et Mme [L] réitéraient leur plein et entier accord en demandant à leur notaire maître [E] par courriel du 1er février 2016 de régulariser rapidement l'acte définitif de vente pour un prix de 325.000 €, en participant aux deux assemblées générales de la SCCV Lexya du 4 avril 2016 confirmant le prix d'acquisition de 325.000 € et en signant la vente authentique le même jour audit prix.
M. et Mme [L] ne formulaient pas d'objection au prix d'acquisition lors du quitus de gestion donné le 21 juin 2018 à M. [B] permettant la perception des dividendes à hauteur de 34.331 € chacun.
C'est à juste titre que le premier juge a validé ledit avenant comme étant parfaitement causé et dépourvu de vice du consentement et a rejeté les demandes de dommages et intérêts et de clause pénale de ce chef de même que les demandes d'annulation de l'avenant du 22 juillet 2015 et de l'acte authentique de vente du 6 avril 2016 et de constatation judiciaire de la vente telle que prévue au compromis de vente du 23 juin 2014.
Le premier jugement sera confirmé sur ces points.
3) Sur la responsabilité du notaire
La sarl Notaires des Lices, formant un appel incident de ce chef, conteste devoir quelques dommages et intérêts à M. et Mme [L] dès lors que d'une part ceux-ci soutiennent que le compromis de vente du 23 juin 2014 a été parfaitement rédigé par ses soins et que d'autre part l'avenant du 22 juillet 2015 lui est inopposable.
M. et Mme [L] répliquent que le notaire était informé des motifs de l'acte modificatif et n'a pas apporté en retour le conseil qui leur aurait permis de ne pas accepter une négociation qui leur était défavorable.
Les sociétés Axya et Lexya soutiennent que le défaut d'information du notaire au stade du compromis, qui n'est pas contesté par son auteur, a conduit au contentieux et que seul le travail de recherche du géomètre-expert a permis de remédier à la situation.
En droit, le notaire est tenu de veiller à l'efficacité des actes qu'il établit et d'éclairer les parties sur les conséquences qui s'y attachent.
En l'espèce, maître [E], notaire de M. et Mme [L], a assisté ceux-ci lors de la rédaction du compromis de vente du 23 juin 2014 de même qu'il était présent lors de la réunion de restitution de mai 2015 conduite par M. [C] géomètre-expert informant de la nature indivise des droits des consorts [V] et qu'il demeurait le notaire instrumentaire postérieurement à l'avenant du 22 juillet 2015 pour établir l'acte authentique de vente du 4 avril 2016, après que les assemblées générales de la SCCV Lexya se soient tenues le même jour au siège de son étude ainsi que les procès-verbaux le mentionnent.
Maître [E] a ainsi assisté M. et Mme [L] tout au long des opérations de vente et de promotion immobilière.
C'est par un défaut de vigilance ayant conduit à une absence de recherches appropriées dans les titres antérieurs qu'il a reproduit au compromis de vente, dans un paragraphe intitulé "Rappel de servitudes", les mentions des titres antérieurs sans en vérifier la portée et sans appeler l'attention des parties sur la nature indivise des droits des consorts [V] ' dont le nom n'était pas indiqué ' sur la parcelle AI [Cadastre 7] laquelle nature, rédhibitoire du projet de promotion immobilière tel qu'il était conçu, n'aurait pas dû être confondue avec un simple droit de passage.
Ce rappel des droits indivis dans une partie erronée de l'acte du 23 juin 2014 a contribué à entretenir la méprise dans l'esprit des parties quant à la nature des droits des consorts [V] alors qu'il convenait que le notaire éclaircisse de manière certaine la teneur des droits des parties.
L'annexion au compromis d'un extrait cadastral pour les parcelles AI [Cadastre 7] et AI [Cadastre 8] faisant apparaître un chemin comme partie intégrante de la parcelle AI [Cadastre 7] sans mention des droits indivis et l'envoi par le notaire de la déclaration d'intention d'aliéner sans mentionner aucun droit indivis ont encore entretenu cette confusion.
C'est à juste titre que le premier juge a retenu que le notaire avait ainsi failli à son obligation de conseil et d'information à l'occasion du compromis de vente du 23 juin 2014 mais n'avait en revanche pas commis de faute en recevant l'acte parfaitement valide du 4 avril 2016, réitérant un accord sous seing privé négocié le 22 juillet 2015 par les parties hors sa présence.
M. et Mme [L] ont ainsi perdu une chance de ne pas avoir conclu le 23 juin 2014 un compromis de vente efficace.
Toutefois, dans l'hypothèse où cet acte avait été efficacement rédigé, force est d'admettre que M. et Mme [L] auraient vendu un bien immobilier amputé de la superficie des 3/14èmes appartenant aux consorts [V] sur la parcelle AI [Cadastre 7]. Par ailleurs, cette emprise était indispensable à l'alignement du projet immobilier sur les limites latérales des parcelles de sorte que les consorts [V] se trouvaient en position favorable pour négocier le rachat de leurs droits indivis.
Il n'est pas démontré que dans l'hypothèse d'une exacte information de l'acquéreur qui aurait eu pour conséquence d'inclure les consorts [V] dans le périmètre de la négociation dès le mois de juin 2014, ces derniers auraient alors été d'accord pour vendre leurs 3/14èmes indivis à un prix inférieur à 50.000 €.
Cette perte de chance a en conséquence été justement évaluée à la somme de 7.500 € par le premier juge.
Le premier jugement sera confirmé sur ce point.
4) Sur les dépens et les frais irrépétibles
Succombant, M. et Mme [L] et la sarl Notaire des Lices supporteront par moitié la charge des dépens d'appel sans qu'il y ait lieu à ordonner le recouvrement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le jugement de première instance sera confirmé s'agissant des dépens de première instance.
Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner M. et Mme [L] à payer aux sociétés Axya et Lexya la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposées par elles dans la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens.
Le jugement de première instance sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de M. et Mme [L] et de la SCP Notaires des Lices de ce chef seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 6 avril 2021,
Condamne M. [D] [L] et Mme [F] [G] épouse [L] d'une part, et la sarl Notaire des Lices d'autre part, aux dépens d'appel chacun par moitié,
Condamne M. [D] [L] et Mme [F] [G] épouse [L] à payer à la sarl Axya et à la SCCV Lexya ensemble la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,
Rejette le surplus des demandes.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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