15/09/2022
ARRÊT N°581/2022
N° RG 21/01261 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OBPD
EV/IA
Décision déférée du 10 Mars 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 19-003076)
S.MOREL
[U] [O]
[A] [K] épouse [O]
C/
[Y] [L]
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
ARRÊT DU QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANT
Monsieur [U] [O]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Xavier RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [A] [K] épouse [O]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Xavier RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉ
Monsieur [Y] [L]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Ghislain GOSSET de la SARL LAW-EASE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
E.VET, président
O. STIENNE, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
Par acte du 27 juin 2011, M. [U] [O] et Mme [A] [K] épouse [O] ont donné en location à M. [Y] [L] et Mme [H] [P] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].
Les locataires ont versé un dépôt de garantie de 850 €.
Les locataires ont délivré congé par courrier du 5 novembre 2017 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 16 janvier 2018 en présence de M. [L], et de Mme [Z], mandatée par les bailleurs.
Le 19 janvier 2018, un huissier mandaté par les bailleurs établissait un procès-verbal de constat.
Par courrier du 2 mai 2018, les locataires sollicitaient la restitution du dépôt de garantie.
Par déclaration au greffe reçue le 29 juillet 2019, M. [Y] [L] a demandé la convocation de M. [V] [O] et Mme [A] [O] afin d'obtenir leur condamnation au paiement de 850 € correspondant au dépôt de garantie et 1530 € au titre de la majoration de 10 % prévue en cas d'absence de décompte ou de restitution dans le délai de deux mois de l'état des lieux de sortie.
Par jugement du 10 mars 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
' condamné M. [U] [O] et Mme [A] [O] à restituer à M.[Y] [L] le dépôt de garantie de 850 € avec la majoration de 10 % prévue à l'article 29 de la loi du 6 juillet 1989 à compter du 10 mars 2018 et jusqu'au 29 juillet 2019,
' condamné M. [U] [O] et Mme [A] [O] à payer à M.[Y] [L] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' rejeté les demandes plus amples ou contraires,
' condamné M. [V] [O] et Mme [A] [O] aux dépens.
Par déclaration du 17 mars 2021, M. et Mme [O] ont formé appel de la décision en ce qu'elle les a condamnés à restituer à M. [Y] [L] le dépôt de garantie de 850 € avec la majoration de 10 % prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à compter du 18 mars 2018 et jusqu'au 29 juillet 2019, à payer à M. [Y] [L] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ; a rejeté les demandes plus amples ou contraires et notamment leur demande reconventionnelle à leur régler la somme totale de 16 088,85 € tous préjudices confondus.
Par ordonnance du 20 janvier 2022, le président de la troisième chambre de la cour d'appel de Toulouse a déclaré l'appel recevable.
Par dernières conclusions du 30 avril 2021, M. et Mme [O] demandent à la cour de:
Réformer le jugement:
' débouter [Y] [L] de sa demande de restitution de dépôt de garantie et de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ;
' condamner [Y] [L] à verser à [A] et [U] [O] la somme de :
' la somme de 10.941,70 € correspondant au devis du 8 février 2018;
' la somme de 1147,15 € correspondant à la facture de remplacement de la porte- fenêtre au titre de la reprise des dégradations causées au logement loué par la faute des locataires ;
' condamner [Y] [L] à leur verser la somme de 2.000 € à titre de dommages- et-intérêts pour procédure abusive ;
' condamner [Y] [L] à leur verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d'huissier pour un montant de 363,29 €.
Par dernières conclusions du 23 juillet 2021, M. [Y] [L] demande à la cour de :
' confirmer partiellement le jugement du 10 mars 2021 RG n°11-19 003076, prononcé par le Tribunal d'Instance - Juge des contentieux de la protection de Toulouse,
' débouter les consorts [A] et [U] [O] de l'intégralité de leurs demandes ;
1) Au principal, sur la restitution du dépôt de garantie :
' confirmer le Jugement du 10 mars 2021- RG n°11-19 003076, prononcé par le Tribunal d'Instance - Juge des contentieux de la protection de Toulouse en ce qu'il a : « Condamné M. [U] [O] et Mme [A] [O] à restituer à M. [Y] [L] le dépôt de garantie de 850 € avec la majoration de 10% prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à compter du 18 mars 2018 ,
' condamner en conséquence M. [U] [O] et Mme [A]
[O] à restituer à Monsieur [Y] [L] le dépôt de garantie de 850 € avec la majoration de 10% prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à compter du 18 mars 2018, pour rétention abusive dudit dépôt ;
2) Sur l'application de la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ,
' réformer le Jugement du 10 mars 2021- RG n°11-19 003076, prononcé par le Tribunal d'Instance - Juge des contentieux de la protection de Toulouse en ce qu'il a, en usant de son pouvoir de modération, ccondamné M. [U] [O] et Mme [A] [O] à verser à M. [Y] [L] la majoration de 10% prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 « jusqu'au 29 juillet 2019 », date de sa saisine originelle ;
Et, statuant à nouveau sur ce seul dispositif, à l'exclusion de tous autres,
' condamner M. [U] [O] et Mme [A] [O] à verser à M. [Y] [L] la majoration de 10% prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à compter du 18 mars 2018 jusqu'au prononcé de l'arrêt à intervenir, en réparation de la rétention abusive du dépôt de garantie ;
3) En tout état de cause :
' condamner les consorts [A] et [U] [O] à verser M.
[L] une somme de 5000 € à titre de dommages-et-intérêts pour procédure abusive et exercice abusif d'une voie de recours, sur le fondement de l'article 32.1 du Code de Procédure Civile,
' condamner les consorts [A] et [U] [O] à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance.
La cloture de l'instruction est intervenue le 7 juin 2022.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture :
Par dernières conclusions du 16 juin 2022, M. et Mme [O] ont sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture.
Aux termes des dispositions de l'article 803 du code de procédure civile : « L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. ».
Les époux [O] font valoir qu'aucunes des quatre conclusions des parties à l'instance n'a pris en considération l'ordonnance rendue le 20 janvier 2022 par laquelle le conseiller de la mise en état a déclaré recevable l'appel ce qui constitue une cause grave en vertu de l'article 803 du code de procédure civile.
L'ordonnance ayant déclaré recevable l'appel a été rendu très largement avant la clôture de l'instruction fixée au 7 juin 2022. Il s'agit en tout état de cause d'un élément de procédure que la cour se doit de rappeler dans le rappel des faits et de la procédure, sans qu'il soit nécessaire que les parties y fassent référence.
En conséquence il n'y a pas lieu d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture.
Au fond :
Les époux [O] font valoir qu'ils ont mandaté un professionnel de l'immobilier pour procéder à l'état des lieux 17 janvier 2018 établi en présence de M. [L] qui a révélé de nombreux désordres dont le coût de la reprise est établi à 10'941,70 €.
Informés de l'état déplorable de l'appartement ils ont mandaté un huissier qui a établi un constat le 19 janvier suivant confirmant l'état de l'appartement.
Ils soulignent que les locataires ont refusé de remettre les clés de l'appartement et du cellier les contraignants à changer tous les barillets et trousseaux en urgence.
M. [L] oppose que les lieux ont été pris alors qu'ils présentaient déjà un état de vétusté constaté dans l'état des lieux d'entrée, affirme avoir restitué les clés et affirme que le bailleur a lui-même percé la chatière.
Sur la restitution du dépôt de garantie et les réparations locatives :
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie : «est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées...
...A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. (...)».
Si la loi prévoit la restitution du dépôt de garantie par le bailleur au locataire dans un délai de deux mois ou d'un mois, encore pose-t-elle des conditions :
- celle d'une conformité de l'état des lieux de sortie à l'état des lieux d'entrée pour le délai d'un mois,
- celle de la déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées pour les deux délais.
De plus, le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ; le bailleur ne peut être sanctionné pour ne pas avoir restitué le dépôt de garantie à son ancien locataire dans les deux mois ou dans le mois suivant la date de l'état de lieux de sortie lorsqu'il est établi que le locataire restait redevable, à son profit, d'une somme supérieure au dépôt de garantie.
L'article 1730 du code civil prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.
En l'espèce, il résulte de l'état des lieux d'entrée établi le 31 juillet 2011 que les lieux n'ont pas été donnés neufs puisqu'il est mentionné que le plafond de la cuisine et les murs de la salle de bain sont défraîchis, que des trous sont relevés dans les murs des différentes pièces ainsi que quelques tâches. Les huisseries sont qualifiées d'anciennes et les fenêtres indiquées comme écaillées.
Seul peut être retenu pour déterminer l'état dans lequel les locataires ont laissé les lieux l'état des lieux de sortie contradictoirement établi, les locataires n'ayant pas été invités à participer à l'établissement du procès-verbal d'huissier qui a été dressé ultérieurement.
Enfin, la simple production de devis est suffisante à permettre l'indemnisation du bailleur si son préjudice est par ailleurs établi ; les bailleur produisant en l'espèce un devis établi le 8 février 2018 portant rénovation de l'appartement pour un montant de 10'941,70 €.
Les lieux n'ayant pas été donnés neufs puisque des désordres antérieurs établissent qu'ils ont été donnés à bail antérieurement et les locataires étant restés dans les lieux six ans et demi, aucune somme ne pourra être allouée aux bailleurs au titre des tapisseries et peinture compte tenu de la vétusté des lieux. Ainsi, quand bien même les locataires ont repeint la cuisine et la salle-de-bains avec des couleurs ne pouvant être qualifiées de neutres, ceci sans autorisation des bailleurs, le devis ne mentionne que deux couches de peinture qu'ainsi, cette initiative des locataires n'a pas eu de conséquences financières pour les bailleurs à qui incombait la reprise des peintures de l'appartement au regard de la vétusté applicable
L'état des lieux de sortie relève un nombre particulièrement important de trous rebouchés : 90 dans l'entrée, une cinquantaine dans le séjour et dans chacune des chambres. L'existence de ce nombre particulièrement important de trous rebouchés est de nature à affecter le support lui-même de la peinture, en l'espèce la toile de verre, ce qui justifie, compte tenu de la vétusté, l'octroi d'une indemnité d'un montant de 800 €.
Si les parties évoquent des désordres affectant le sol en coco ou l'absence de remise des clés, aucune somme n'est réclamée à ce titre par les bailleurs.
Le devis mentionne une somme au titre du parquet de la première chambre mentionné comme en bon état à l'arrivée des locataires, l'état de sortie indiquant « état moyen, usagé en partie centrale». En conséquence, une somme de 200 € sera octroyée à ce titre compte tenu de la vétusté.
Il est constant que l'état des lieux d'entrée ne mentionne aucune chatière et que, si le locataire affirme que celle-ci a été posée par le bailleur qui en tout état de cause ne pouvait l'ignorer puisqu'il résidait à proximité, il n'établit ni demande ni autorisation de réalisation d'un percement de porte. Les bailleurs produisent un devis de « 1147,15 € à confirmer par une visite chantier». Au regard de la nature du désordre qui, selon les locataires ayant pris la suite de M. [L] laisse passer le froid et compte tenu de la vétusté des huisseries mentionnée à l'état des lieux d'entrée, une indemnité de 300 € sera accordée aux bailleurs.
Les bailleurs évoquent, non sans contradiction : «un état de saleté avancé de l'appartement, malheureusement peu visible lors d'un état des lieux de sortie », le représentant de la société Odomicile ayant effectué des travaux de nettoyage évoquant par ailleurs une: « crasse accumulée sur les sols et planchers, traces de moisissure sur le rideau de la baignoire, murs et éléments de cuisine gras ». Or, les bailleurs ont mandaté aux fins d'établissement de l'état des lieux de sortie une personne dont ils indiquent qu'elle est un professionnel de l'immobilier. Il lui appartenait en conséquence de mentionner l'état de saleté des lieux qu'elle ne pouvait manquer de constater.
À défaut de mention de la saleté de l'appartement de l'état des lieux de sortie, aucune somme ne peut être octroyée aux bailleurs à ce titre.
Enfin, le devis prévoit la dépose de la céramique sur les murs alors que seul un carreau est indiqué fissuré, état des lieux d'entrée indiquant « carreau fendu». Aucune somme ne peut donc être octroyée à ce titre.
En conséquence, les comptes entre les parties s'établissent ainsi :
réparations locatives 1300
-
Dépôt de garantie 850
soit un solde de 450 € en faveur des bailleurs, justifiant qu'il ne soit pas fait application des pénalités de retard prévu à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la demande de dommages-intérêts des parties:
M. [L] succombant, il ne peut être fait droit à sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
L'engagement d'une action en justice et sa poursuite en appel constituent un droit dont l'exercice ne dégénère en abus qu'en cas de démonstration d'une faute non caractérisée en l'espèce.
La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par les époux [O] doit en conséquence être rejetée.
L'équité commande de rejeter les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, par infirmation du jugement déféré et en appel.
Chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés.
PAR CES MOTIFS:
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine :
Infirme le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Condamne M. [Y] [L] à verser à M. [U] [O] et Mme [A] [K] épouse [O] la somme de 450 €,
Rejette les demandes présentées aux titre des dommages-intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I. ANGER E.VET