COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 16 NOVEMBRE 2022
N° RG 20/05233 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UD3O
AFFAIRE :
[L] [E] Veuve [F]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE RÉSIDENCE DES CHÂTAIGNIERS, SITUÉ [Adresse 1], représentée par son syndic la SAS FONCIA FOUBERT devenue FONCIA SEINE OUEST
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Juin 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 18/01768
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Sarah ANNE
Me Stéphanie CHANOIR
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [L] [E], veuve [F]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Sarah ANNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 33
APPELANTE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE RÉSIDENCE DES CHÂTAIGNIERS, SITUÉ [Adresse 1], représentée par son syndic la SAS FONCIA FOUBERT devenue FONCIA SEINE OUEST
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Stéphanie CHANOIR, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 143 et Me Michèle TROUFLAUT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1214
INTIMÉ
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU, Conseiller.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
**
Par jugement du 2 juin 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Condamné solidairement Mme [E] et le service des Domaines, es-qualité de curateur à la succession vacante de M. [F], à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] :
la somme de 13 814,07 euros au titre des charges dues pour la période du 5 décembre 2009 au 1er avril 2019, outre intérêt au taux légal sur cette somme à compter du 1er décembre 2017, date de l'assignation ;
la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;
- Ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;
- Condamné solidairement Mme [E] et le service des Domaines, es-qualité de curateur à la succession vacante de M. [F] aux dépens de l'instance.
Mme [E] a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 27 octobre 2020 à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]. Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 27 juillet 2021, au visa des articles 564, 791 et 907 du code de procédure civile et du jugement du 2 juin 2020, de :
'- Déclarer Irrecevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic Foncia Foubert en ses demandes suivantes :
Déclarer irrecevable l'appel interjeté par Mme [E] ([F]) ;
Condamnation de Mme [E] ([F]) à la somme de 258,83 euros au titre des charges selon décompte en date du 24/04/2021 et à la somme de 1 122,10 euros au titre des frais ;
En tout état de cause,
- Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
- Débouter le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic Foncia Foubert de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Le condamner à payer à Mme [E] la somme de 3 000 euros au titre des frais
irrépétibles d'appel ;
- Condamner l'intimée aux dépens de première instance et d'appel'.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 22 juillet 2022, au visa de la jurisprudence de la Cour de cassation
'- Déclarer irrecevable, en tout cas non fondé, l'appel interjeté par Mme [E] à
l'encontre du jugement rendu le 2 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Nanterre ;
- Débouter Mme [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Recevoir l'appel incident du SDC Résidence [Adresse 1] à
[Localité 3] ;
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [E] à lui régler 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
Toutefois pour les sommes dues au titre des charges, il convient rectifier le montant qui s'élève à la somme de 7 872,43 euros (période du 13 décembre 2011 au 10 avril 2019) ;
- Réformer le jugement en ce sens et Condamner Mme [E] au paiement de cette somme;
- En outre, Réformer le jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande du SDC au titre
des frais exposés alors même qu'ils ressortent de l'application du contrat de syndic soit 4 497,03 euros ;
En conséquence,
- Condamner Mme [E] au paiement de la somme sus mentionnée au titre des frais ;
Y ajoutant,
- Condamner Mme [E] à régler au SDC Résidence Les Châtaigniers situé [Adresse 1]
[Localité 3], les sommes suivantes (période du 10 avril 2019
au 11 février 2022) :
3 263,03 euros au titre des charges selon décompte en date du 11 juillet 2022, (art. 10 L 10-7-1965),
1 569,22 euros au titre des frais ;
- Condamner Mme [E] au paiement des intérêts au taux légal des particuliers sur les
sommes dues, à compter du 1 er décembre 2017, date de l'assignation, (article 1344-1 du code civil) ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts (art. 1343-2 du Code Civil) ;
- Condamner Mme [E] régler au requérant une somme de 3 500 € en vertu de l'article
700 du code de procédure civile et 1 500 € à titre de dommages et intérêts (art. 1231-6 du Code Civil) ;
- Ne pas écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;
- Condamner Mme [E] en tous les dépens, y compris le coût du commandement de payer (art. 696 du code de procédure civile), dont distraction au profit de Maître Chanoir, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile'.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Sur la recevabilité de l'appel de Mme [E] contesté par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires ne soutient pas cette demande que la cour ne peut donc accueillir.
Sur la recevabilité de la demande d'actualisation contestée par Mme [E]
Vu l'article 565 du code de procédure civile , cette demande est vainement contestée comme nouvelle dès lors qu'elle n'est pas fondée en droit, alors surtout qu'elle est le complément nécessaire de la demande initiale en paiement de charges.
Sur le fond
Sur la demande actualisée au titre des charges impayées
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel de rapporter la preuve du bien-fondé de cette contestation, sans pouvoir se suffire de vagues contestations.
Ainsi, étant observé que la présente instance en paiement de charges impayée est la cinquième diligentée à l'encontre de l'appelante, les paiements qu'elle allègue pour un montant total de 25.065 euros sont sans incidente sur la dette en examen dès lors, d'une part, qu'elle ne détaille ni ne justifie d'aucun d'eux et, d'autre part, que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à imputer les paiements sur la dette la plus ancienne, ainsi au demeurant qu'il en justifie par ses pièces 2 et 6 que l'appelante ne discute d'ailleurs pas.
De même, l'appelante conteste vainement, la solidarité avec le représentant des Domaines retenue par le premier juge postérieurement au décès de son époux le 23 août 2010 dont elle dit avoir divorcé le 21 octobre 2004, dès lors qu'elle ne fonde pas en droit cette contestation ni ne discute la jurisprudence publiée invoquée par le syndicat des copropriétaires dont il résulte qu'un tel décès n'efface pas le caractère solidaire de l'obligation qui se reporte sur les héritiers (Civ 3, 19 février 2014, n° 1217263).
L'appelante prétend encore que le syndicat des copropriétaires n'a pas déclaré sa créance au curateur à la succesion vacante conformément aux articles 809-3 du code civil et 1347 du code de procédure civile alors même qu'elle admet que la désignation de ce dernier s'est faite à la demande de ce syndicat, ce dont il se déduit qu'il l'a informé de sa créance. En tout état de cause, elle ne tire aucune conséquence juridique de ce qu'elle dénonce ainsi comme une défaillance de ce dernier, sauf à prétendre par ailleurs qu'elle a payé plus de la moitié de la dette litigieuse.
Par suite, au vu des conclusions des parties et des pièces produites, la créance de charges et travaux du syndicat des copropriétaires n'est pas utilement contestée à hauteur de la somme de 7.872, 43 € pour la période du 13 décembre 2011 au 10 avril 2019, suivant décompte produit en pièce 22 que l'appelante ne discute pas.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sauf à actualiser cette créance en conséquence.
S'y ajoute la somme de 3.263,03 euros due au titre de son actualisation pour la période du 17 juin 2019 au 1er juillet 2022, suivant décompte produit en pièce 27, que l'appelante ne discute pas.
Elle sera donc condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.
Le décompte produit, qui n'indique pas de soldes intermédiaires, ne permet de déterminer sur quelle somme faire courir les intérêts à compter de l'assignation. Cette demande ne peut donc prospérer.
En revanche, la demande de capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil doit être accueillie.
Sur la demande au titre des frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En conséquence, la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires n'est pas justifiée pour la période concernée par le jugement entrepris, aux motifs pertinents de celui-ci que la cour adopte et que le syndicat des copropriétaires ne discute pas utilement au vu de son seul décompte (pièce 22).
Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
Pour la période d'actualisation au 1er juillet 2022, sa demande qui n'est pas davantage justifiée au vu du seul décompte produit en pièce 27, sera rejetée.
Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
Vu l'article 1231-6 du code civil,
L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés récurrents depuis de très nombreuses années, tels que ci-dessus visés, qui désorganisent la trésorerie du syndicat.
Compte tenu de l'importance de ces impayés et de leur ancienneté, le jugement sera infirmé sur le montant des dommages et intérêts alloués qui sera porté à la somme de 5.000 euros.
Sur les demandes accessoires
Le sens de l'arrêt conduit à la confirmation du jugement entrepris des chefs des dépens et de l'indemnité de procédure.
L'appelante, dont le recours échoue doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statue par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris sauf du chef des dommages et intérêts et sauf à constater que la créance de charges a diminué depuis et s'élève à la somme de 7.872, 43 € pour la période du 13 décembre 2011 au 10 avril 2019 ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] :
- 3.263,03 euros au titre des charges impayées pour la période du 17 juin 2019 au 1er juillet 2022 ;
- 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- 3.500 euros à titre d'indemnité de procédure ;
Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1243-2 du code civil ;
Condamne Mme [E] aux dépens d'appel, distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,