Cour d'appel - 16 novembre 2022 - 20/10188

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Recevabilité de l'appel incident : La Cour a jugé que Madame [G] [M] était recevable dans son appel incident, en raison de la production d'un mandat général de gestion du bien immobilier, ce qui lui conférait la légitimité pour agir en justice.

3. Prescription de l'action en paiement : La Cour a appliqué l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que l'action en paiement du loyer se prescrit par trois ans. Elle a également noté que la prescription avait été interrompue par une demande en justice, mais a précisé que l'interruption était intervenue le 9 juin 2020, date à laquelle la demande reconventionnelle avait été formulée.

4. Droit au paiement des loyers échus : La Cour a confirmé que le loyer ou l'indemnité d'occupation cessait d'être dû à partir du 1er juillet 2019, date de notification d'un arrêté de péril, ce qui a limité la créance des bailleresses aux loyers échus entre le 1er juillet 2017 et le 30 juin 2019.

Interprétations et citations légales

2. Prescription de l'action en paiement : En vertu de la loi du 6 juillet 1989, l'article 7-1 stipule que "l'action en paiement du loyer d'un bail d'habitation se prescrit par trois ans". La Cour a interprété cet article en lien avec l'article 2241 du Code civil, qui précise que "le délai de prescription est interrompu par une demande en justice". Cela souligne l'importance de la formalisation des demandes en justice pour préserver les droits des créanciers.

3. Droit au paiement des loyers : La décision de la Cour de limiter le droit au paiement des loyers à la période antérieure à l'arrêté de péril repose sur le principe selon lequel "le bailleur ne peut percevoir de loyer pour un logement déclaré en péril", ce qui est conforme à la protection des locataires en situation de risque.

En conclusion, la décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence illustre l'importance des obligations procédurales et des délais de prescription dans les litiges locatifs, tout en affirmant les droits des bailleurs dans le cadre des baux d'habitation, sous réserve des conditions légales applicables.

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 16 NOVEMBRE 2022

N° 2022/ 508

N° RG 20/10188

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGNUM

[C] [O]

[D] [J] épouse [O]

C/

[G] [M]

[S] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Radost VELEVA-REINAUD

Me Eric MARY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection près du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 29 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0141.

APPELANTS

Monsieur [C] [O]

né le 23 Février 1965 à [Localité 5] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3]

Madame [D] [J] épouse [O]

née le 05 Juillet 1965 à [Localité 5] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Myriam HOUAM, avocat au barreau de NICE,

INTIMEES

Madame [G] [M]

venant aux droits de Madame [Z] [M] décédée le 15 novembre 2008

née le 20 Août 1953 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Eric MARY, avocat au barreau de NICE

Madame [S] [M]

demeurant [Adresse 2]

assignée à étude d'huissier le 07 décembre 2020 (DA + Conclusions)

défaillante

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2022.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière présent lors du prononcé.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat conclu le 1er octobre 2001, Madame [Z] [X] veuve [M] a donné à bail d'habitation aux époux [C] [O] et [D] [J] un appartement de trois pièces au sein d'un immeuble situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 3.000 francs révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence.

Au décès de la bailleresse survenu le 15 novembre 2008, ses droits et obligations ont été transmis à ses deux filles [G] et [S] [M].

Par exploit d'huissier du 22 novembre 2018, ces dernières ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 33.647,92 euros représentant les loyers restant dus entre les mois d'août 2014 et novembre 2018, étant précisé que le bail ne comportait pas de clause résolutoire.

Par acte distinct du même jour, elles leur ont également signifié un congé pour vendre venant à échéance le 30 septembre 2019, contenant offre de cession du bien loué au prix de 180.000 euros.

Suivant ordonnance rendue le 18 décembre 2019, le juge des référés a rejeté une demande de résiliation du bail pour cause de défaut de paiement du loyer.

Parallèlement à cette procédure, les époux [O] ont saisi le 7 février 2019 le tribunal d'instance de Grasse, statuant au fond, pour faire annuler le congé. A l'appui de cette action, ils invoquaient l'absence d'accord entre les deux coïndivisaires, et le caractère volontairement prohibitif du prix mentionné dans l'offre de cession.

Les bailleresses ont conclu de leur côté à la validité du congé et à l'expulsion des locataires. Elles ont en outre réclamé paiement d'une somme de 33.286,92 euros au titre du montant de la dette locative arrêtée au 1er juin 2019, ainsi que d'une indemnité mensuelle d'occupation de 633 euros, équivalente au montant du dernier loyer, jusqu'à la libération effective des lieux. Subsidiairement, elles ont sollicité la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer.

Par jugement rendu le 29 septembre 2020 et assorti de l'exécution provisoire, la juridiction saisie, devenue entre-temps le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, a validé le congé et ordonné en conséquence l'expulsion des époux [O].

Le premier juge a débouté en revanche les bailleresses de leurs demandes reconventionnelles en paiement, aux motifs d'une part que le montant exact de l'arriéré locatif ne pouvait être établi de manière certaine, et d'autre part qu'un arrêté de péril avait été pris par l'autorité administrative le 4 juin 2019, interdisant désormais la perception de toute somme en contrepartie de l'occupation du logement.

Les époux [O] ont relevé appel principal de cette décision par déclaration adressée le 22 octobre 2020 au greffe de la cour et conclusions récapitulatives notifiées le 26 mai 2021.

[G] [M] a formé appel incident par conclusions du 26 février 2021.

[S] [M] n'a pas constitué avocat devant la cour, en dépit de la citation qui lui a été délivrée par les appelants le 7 décembre 2020 dans les formes prévues par l'article 656 du code de procédure civile. Il sera dès lors statué par défaut à son égard, conformément à l'article 474 du même code.

L'ordonnance de clôture de l'instruction a été rendue le 6 septembre 2022, fixant l'affaire à l'audience du 20 septembre.

Toutefois les époux [O] n'étaient pas représentés à cette audience, et n'ont pas fait déposer leur dossier de plaidoirie. En outre leur avocat n'a pas acquitté le timbre fiscal en dépit d'une demande de régularisation qui lui avait été adressée par le greffe le 6 mai 2021, et aucune demande d'aide juridictionnelle n'a été déposée. Par courrier adressé en cours de délibéré, Maître VELEVA-REYNAUD a fait connaître à la cour que ses clients n'entendaient pas s'acquitter de ce droit, de sorte que leur appel principal doit être déclaré d'office irrecevable en application de l'article 1635 bis P du code général des impôts et des articles 963 et 964 du code de procédure civile.

La cour reste néanmoins saisie de l'appel incident formé par [G] [M].

PRÉTENTIONS SOUMISES À LA COUR

Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 février 2021, Madame [G] [M] forme appel incident à l'encontre du chef de jugement qui l'a déboutée de sa demande en paiement de la dette locative, et réclame désormais une somme de 20.388 euros au titre des trois dernières années échues au 31 décembre 2020, compte tenu de la prescription triennale.

Elle réclame accessoirement paiement de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

DISCUSSION

Madame [G] [M], qui produit un mandat général de gestion du bien immobilier en cause donné par sa soeur le 20 septembre 2017, doit être déclarée recevable en son appel incident.

En vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, l'action en paiement du loyer d'un bail d'habitation se prescrit par trois ans.

En application de l'article 2241 du code civil, ce délai est interrompu par une demande en justice, même en référé.

Toutefois, à défaut de production des pièces de la procédure de référé ayant opposé les parties, il convient de considérer que l'interruption du délai de prescription est intervenue le 9 juin 2020, date à laquelle la demande reconventionnelle en paiement a été oralement formulée à l'audience tenue par le juge des contentieux de la protection.

D'autre part, c'est à bon droit que le premier juge a relevé que le loyer ou l'indemnité d'occupation cessaient d'être dus à compter du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté de péril, soit à partir du 1er juillet 2019, dont il n'est pas allégué qu'il ait été levé ultérieurement.

Le bailleur peut donc poursuivre uniquement le règlement des loyers échus entre le 1er juillet 2017 et le 30 juin 2019, soit une somme totale de 10.923 euros suivant le décompte détaillé produit par Madame [M] en pièce n° 5 de son dossier de plaidoirie, mentionnant les versements effectués par les locataires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire à l'égard des époux [O] et de Madame [G] [M], et par défaut à l'égard de Madame [S] [M],

Déclare irrecevable l'appel principal interjeté par les époux [O],

Reçoit Madame [G] [M] en son appel incident,

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté les bailleresses de leur demande en paiement de la dette locative,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne solidairement les époux [C] [O] et [D] [J] à payer aux consorts [M] la somme de 10.923 euros au titre des loyers échus entre le 1er juillet 2017 et le 30 juin 2019,

Déboute [G] [M] du surplus de sa demande,

Y ajoutant, condamne les époux [O] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à payer à l'intimée une somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT