Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2022
(n° ,6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17383 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCXNB
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Octobre 2020 -Tribunal Judiciaire de Paris - RG n° 19/03072
APPELANT
Monsieur [R] [Z]
Né le 01 Octobre 1959 à [Localité 7] (Royaume-Uni)
De nationalité britannique
Demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté et assisté de Me Jean-Luc GUETTA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1184,
INTIMÉ
Monsieur [T] [V]
Né le 19 Avril 1961 à [Localité 8] ([Localité 8])
De nationalité française
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté et assisté de Me Xavier LÉCUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1218,
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre,
Monsieur Douglas BERTHE, conseiller,
Madame Marie GIROUSSE, conseillère.
Greffier, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL
ARRÊT :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Anaïs DECEBAL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
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FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte du 19 décembre 2014, M. [T] [V] a donné à bail dérogatoire à M. [R] [Z] un local situé [Adresse 1], pour une durée de 23 mois à compter du 1er janvier 2015 jusqu'au 30 novembre 2016.
Suivant acte sous seing privé du 18 janvier 2017, le bail a été renouvelé pour une durée de 23 mois à compter du 1er janvier 2017, au profit de la société Palookaville en cours de constitution représentée par son gérant, M. [Z] [R].
Suivant acte du 14 février 2019, M. [T] [V], soutenant que M. [R] [Z] s'était maintenu illégalement dans les locaux à l'issue du bail dérogatoire, l'a fait assigner à comparaitre devant le tribunal de grande instance de Paris. Régulièrement assigné à étude, il n'a pas constitué avocat.
Par jugement du 28 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a constaté que le bail dérogatoire conclu le 18 janvier 2017 avait pris fin le 30 novembre 2018 ; constaté que M. [R] [Z] était occupant sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2018 ; dit que M. [R] [Z] devrait libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ; statué sur l'expulsion et le sort des meubles ; condamné M. [R] [Z] à payer à M. [T] [V] à compter du 1er décembre 2018 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d'occupation d'un montant égal à 960 € par mois ; débouté M. [T] [V] de sa demande en paiement de la somme de 1 920 €, ainsi que de sa demande de lui donner acte de ce qu'il se réserve le droit d'actualiser sa créance exigible au jour de l'évocation de l'affaire à l'audience, faute de justificatif ; déclaré sans objet la demande de M. [T] [V] de résiliation judiciaire des baux dérogatoires en date des 19 décembre 2014 et 18 janvier 2017 ; condamné M. [R] [Z] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; condamné M. [R] [Z] à payer à M. [T] [V] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du même code ; dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.
Par déclaration du 1er décembre 2020, M. [R] [Z] a interjeté appel total du jugement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 07 septembre 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les dernières conclusions déposées le 30 décembre 2020, par lesquelles M. [R] [Z], appelant à titre principal et intimé à titre incident, demande à la Cour d'infirmer le jugement et dire qu'un bail commercial d'une durée de 9 ans régi par les articles L.145 et suivants du code de commerce s'est formé avec M. [T] [V] portant sur les locaux situés [Adresse 1] composés du 44a gauche de l'entrée de l'immeuble, d'une boutique avec accès direct sur la rue et un accès par le couloir de l'immeuble ; dire qu'un bail s'est formé moyennant le paiement d'un loyer annuel de 10 800 € avec indexation annuelle sur l'indice ILC, l'indice de bas étant celui du 2ème trimestre 2016 ; dire que ledit bail a pris effet le 1er janvier 2017 pour se terminer le 31 décembre 2026 ; prononcer la condamnation de M. [T] [V] à lui payer la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts ; lui accorder les plus larges délais de paiement au titre des loyers éventuellement dus conformément aux dispositions de l'article 1244- 1 du code civil ; condamner M. [T] [V] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions déposées le 11 février 2021, par lesquelles M. [T] [V], intimé à titre principal et appelant à titre incident, demande à la Cour de confirmer le jugement ; subsidiairement, sur la fin des baux, condamner M. [R] [Z] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de pas-de-porte ; prononcer la résolution du bail précaire du 18 janvier 2017 et du bail de neuf années qui aurait succédé à ce bail pour absence d'exécution par M. [R] [Z] de son obligation de constituer une société ; dire que l'article L.145-5 du code de commerce ne peut s'appliquer et qu'en conséquence M. [R] [Z] ne peut bénéficier d'un bail de neuf années en raison de son maintien dans les lieux à l'issue des baux précaires consentis le 19 décembre 2014 et le 18 janvier 2017 ; plus subsidiairement, prononcer la résolution du bail du 18 janvier 2017 et du bail de neuf années qui aurait succédé à ce bail pour absence de respect de la destination du bail ; encore plus subsidiairement, prononcer la résolution du bail du 18 janvier 2017 et du bail de neuf années qui aurait succédé à ce bail pour défaut de paiement du pas-de-porte, du loyer et des charges ; dire que M. [R] [Z] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt ; faute pour lui de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autoriser M. [T] [V] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique ; dire que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; ajoutant au jugement en tout état de cause : condamner M. [R] [Z] à lui payer la somme de 22 080 € à titre d'indemnité d'occupation ou loyer et charges, mois de février 2021 compris ; le condamner à lui payer la somme de 960 €, par mois à titre d'indemnité d'occupation ou loyer et charges à compter du 1er mars 2021 jusqu'à complète libération des locaux par la remise des clés ; dire que le délai de trois mois pour que M. [Z] quitte les lieux commencera à courir à compter de la signification de l'arrêt ; donner acte au requérant de ce qu'il se réserve le droit d'actualiser sa créance exigible au jour de l'évocation de l'affaire à l'audience ; rejeter toutes les demandes de M. [R] [Z] ; le condamner à lui payer la somem de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; mettre les dépens de première instance et d'appel à la charge de M. [R] [Z].
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la revendication d'un bail soumis au statut des baux commerciaux et la demande de dommages-intérêts
Aux termes de l'article L 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soient pas supérieure à 3 ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
En l'espèce, par acte sous-seing privé en date du 19 décembre 2014, Monsieur [T] [V] à consenti un bail dérogatoire à Monsieur [R] [Z] portant sur un local situé [Adresse 2] pour une durée de 23 mois à compter du 1er janvier 2015 soit jusqu'au 30 novembre 2016. La destination contractuelle des lieux était une activité de caviste, vente de produits régionaux, pour laquelle Monsieur [R] [Z] était inscrit à titre personnel au registre du commerce sous l'enseigne 'Autour du Tonno'.
À l'expiration de cette durée, il est constant que Monsieur [R] [Z] a été laissé dans les lieux; il a payé le loyer antérieurement convenu pour le mois de décembre 2016 ; cependant, il n'a pas alors revendiqué la formation d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et à l'inverse y a renoncé.
Par acte sous seing privé du 18 janvier 2017, Monsieur [T] [V] a en effet consenti un bail dérogatoire à effet rétroactif au 1er janvier 2017, jusqu'au 30 novembre 2018, portant sur les mêmes locaux, au profit de la société Palookaville en cours de constitution, représentée par son gérant Monsieur [R] [Z] ; il avait d'ailleurs été convenu par un protocole d'accord séparé, en date du même jour, que ce bail deviendrait un bail soumis au statut aux mêmes charges et conditions, avec cependant l'obligation pour la société preneuse de rembourser chaque année au preneur la taxe foncière et sous la condition du paiement avant le 30 octobre 2018 d'un pas-de-porte d'un montant de 10'000€.
Les avis d'échéance ont été émis au nom de la société Palookaville. L'établissement du même nom bénéficiait d'une page Facebook et de référencements en ligne. Il résulte des constatations qui précèdent que Monsieur [T] [V] a accepté de consentir un bail dérogatoire au profit de cette société, et une promesse de bail soumis au statut soumis à la condition du paiement d'un pas-de-porte avant une date déterminée.
Monsieur [R] [Z] prétend que le 2e contrat est constitutif d'une fraude pour échapper à l'interdiction de consentir un bail dérogatoire au-delà de la durée autorisée par la loi, en échappant aux règles impératives du statut des baux commerciaux ; mais d'une part il ne démontre pas l'intention frauduleuse de Monsieur [T] [V], lequel n'a d'ailleurs pas voulu échapper aux règles d'ordre public du statut des baux commerciaux mais seulement conditionner son consentement à un bail soumis au statut au paiement d'un droit d'entrée ; et d'autre part et surtout, Monsieur [R] [Z] ne saurait se prévaloir de sa propre fraude, puisque de son argumentation résulte qu'il avait de son côté l'intention de détourner la loi, et d'ailleurs d'obtenir, de mauvaise foi, le bénéfice du statut des baux commerciaux car il résulte de ses propres arguments qu'il n'a pas fait immatriculer la société Palookaville en formation, laquelle n'a dès lors pas pu reprendre les engagements de son gérant dans les conditions prévues par l'article L210-6 du code de commerce. Il en résulte que s'il est tenu des actes accomplis pour le compte de la société en formation, donc des obligations souscrites en son nom, il ne peut en revanche pas se prévaloir du bénéfice d'un droit au bail qui ne lui a pas été personnellement consenti.
En l'absence de démonstration d'une faute du bailleur, la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [R] [Z] n'est pas fondée.
C'est pourquoi, en adoptant pour le surplus la motivation du tribunal, il convient de rejeter la prétention de Monsieur [R] [Z] de formation à son profit d'un bail soumis au statut des baux commerciaux.
Sur la demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation
À l'expiration de la 2e convention de bail dérogatoire au profit de la société Palookaville, cette dernière n'a pas pu être laissée en possession des lieux, et le bailleur a fait connaître son intention d'en obtenir la libération par lettre recommandée doublée d'une lettre simple en date du 27 décembre 2018.
Monsieur [R] [Z] c'est donc maintenu dans les lieux sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2018, ce qui justifie la demande d'expulsion à défaut de libération volontaire.
Monsieur [T] [V] demande la condamnation de M. [R] [Z] à lui payer la somme de 22 080 € à titre d'indemnité d'occupation ou loyer et charges, mois de février 2021 compris, et d'une somme de 960 €, par mois à titre d'indemnité d'occupation ou loyer et charges à compter du 1er mars 2021 jusqu'à complète libération des locaux par la remise des clés.
Le jugement entrepris doit être confirmé d'avoir fixé à 960 € par mois, correspondant au dernier loyer pratiqué, le montant de l'indemnité d'occupation.
Or, un relevé de compte a été produit en pièce numéro 18 du dossier de l'intimé, à propos duquel Monsieur [R] [Z] ne fait aucune observation ni critique ; en particulier il ne prétend pas que des règlements seraient intervenus ne figurant pas à son crédit, au-delà du dernier versement enregistré en date du 8 avril 2019.
En conséquence, les sommes dues à titre d'indemnité d'occupation peuvent être liquidées jusqu'en février 2020 inclus au montant de 22'080 €; et l'occupant devra payer en outre à compter du 1er mars 2020 une somme de 960 € par mois jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés.
Sur les dépens et frais irrépétibles
Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et frais irrépétibles doivent être confirmées. En application de l'article 700 du code de procédure civile, en équité, Monsieur [R] [Z] devra indemniser Monsieur [T] [V] des frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel en lui payant une somme de 2500 €.
En application des articles 696 et 699 du même code, il supportera les dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Xavier Lécussan, avocat.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme, en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles, le jugement rendu le 28 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Paris,
Y ajoutant, liquide au montant de 22'081 € la créance d'indemnité d'occupation arrêtée à fin février 2021, et condamne Monsieur [R] [Z] à payer ladite somme à Monsieur [T] [V],
Le condamne en outre à lui payer la somme de 2500 € pour les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel,
Le condamne aux dépens d'appel et autorise Maître Xavier Lécussan à recouvrer directement les dépens dont il a fait l'avance sans recevoir de provision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT