RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
cinquième chambre commerciale
ARRÊT N° /22 DU 16 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/01384 - N° Portalis DBVR-V-B7F-EZAQ
Décision déférée à la Cour :
jugement du Juge commissaire de NANCY, R.G. n° 12/4782, en date du 20 mai 2021,
APPELANTES :
Madame [C], [W] épouse [Y]
née le [Date naissance 1] 1969 à DOMBASLE (54110), demeurant [Adresse 9]
Représentée par Me Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY
La SCI JULIETTE dont le siège social était
sis [Adresse 3] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Nancy sous le numéro 504 316 233
placée sous le régime de liquidation suivant jugement du tribunal de grande instance de Nancy en date du 17.07.2014 pour les besoins de la procédure domicilié [Adresse 9]
Représentée par Me Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉS :
Monsieur [F] [T] mandataire judiciaire demeurant [Adresse 8]
ès qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI JULIETTE,
Représenté par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY
S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE prise en la personne de son représentant légal
prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social [Adresse 7] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 775 670 284
Représentée par Me Francis KIHL de la SELARL LORRAINE DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau d'EPINAL
S.A. BPI FRANCE anciennement dénommée BPI FRANCE FINANCEMENTencore précédemmant dénommée OSEO FINANCEMENTdomicilié audit siège [Adresse 5] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 320 252 489
est pris en son domicile élu en l'étude de Maître [E] dont le sucesseur est la SCP GAUTHIER BONNE notaire, [Adresse 4]
Représentée par Me Joëlle FONTAINE de l'AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE & THIRY, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 12 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice BOURQUIN, Président de Chambre chargé du rapport et Monsieur Olivier BEAUDIER, conseiller
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Patrice BOURQUIN Président de Chambre,
Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,
Monsieur Jean-Louis FIRON Conseiller
Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.
A l'issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 16 Novembre 2022, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur Patrice BOURQUIN, Président de chambre, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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FAITS ET PROCEDURE
La Sci Juliette, dont Mme [C] [W] épouse [Y] était gérante a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de grande instance de Nancy du 18 janvier 2013.
Selon l'état des créances le passif de la société s'élevait à la somme de 486.904,27€, dont 240.723,17€ au titre de la créance de la société HSBC et 245.904,27€ au titre de la créance de la société Oseo Financement, actuellement BPI France.
Par jugement du 17 juillet 2014, le redressement judiciaire a été converti en liquidation judiciaire.
La Sci Juliette est propriétaire d'un immeuble sis dans un ensemble immobilier [Adresse 2] sur les parcelles cadastrées [Cadastre 10] et [Cadastre 6], dont certains lots ont fait l'objet d'une vente amiable.
La société HSBC a sollicité l'autorisation de faire procéder à la vente aux enchères des lots restant la propriété de la Sci Juliette et la société BPI France ne s'y est pas opposée.
Par ordonnance du 20 mai 2021, le juge commissaire a autorisé la vente des lots ci-après :
- au sein d'un immeuble à usage d'habitation et professionnel : lots n° 16 ( au sous-sol, atelier de 195m²), lot n° 17 (cave en duplex au sous-sol et rez-de-chaussée), lot [Cadastre 11] (au rez-de chaussée atelier de 207m²), lot n° 22 (au 1er étage, local de 63m²), lot n° 23 (au 1er étage, bureaux avec balcon de 102,40m²), lot n° 24 (appartement en duplex au 1er étage et dans les combles, comprenant cuisine, salle de bains, WC, dégagement quatre chambres, d'une superficie de 105m²), lot n° 25 (comble aménageable de 37m²), lot n° 29 (accès au rez-de-chaussée), lot n° 37 (rampe située au rez-de-chaussée),
- au sein d'un immeuble à usage industriel : lot n° 6 (terrain nu de 278m²) ;
à la barre du tribunal judiciaire de Nancy aux enchères publiques au plus offrant et dernier enchérisseur, en un lot unique, sur la mise à prix de 180.000€, sans faculté de réduction du prix en cas de carence d'enchère, suivant les formes prescrites en matière de liquidation judiciaire sur la constitution de Me Françis KIHL, avocat au barreau de Nancy et sur le cahier des charges déposé par ce dernier.
La décision a en outre précisé les différents modalité de publicité et désigné un huissier de justice pour réaliser un procès-verbal de description et faire visiter les lieux.
Par déclaration du 3 juin 2021, la Sci Juliette et Mme [C] [W] épouse [Y] ont interjeté appel de la décision.
Selon dernières conclusions n°3 notifiées le 1er mars 2022, elles sollicitent l'infirmation du jugement entrepris et demandent de :
- débouter la société HSBC France de sa demande tendant à être autorisée à vendre les lots aux enchères,
- en tant que de besoin dire n'y avoir lieu à vente aux enchères et renvoyer le dossier devant le juge commissaire aux fins d'examen des offres et autorisations de vente de gré à gré,
- à titre subsidiaire, en cas de confirmation, débouter les sociétés HSBC Continental Europe et BPI France de leur demande de baisse de mise à prix,
- condamner les intimés au paiement de la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon conclusions du 29 novembre 2021,, la Sa HSBC Continental Europe sollicite la confirmation de l'ordonnance sauf en ce qu'elle a fixé la mise à prix à la somme de 180.000€, sans faculté de baisse en cas de carence d'enchère.
Elle sollicite que la mise à prix soit fixée à 110.000€ avec une faculté de réduction du quart en cas de carence d'enchère puis de la moitié.
Elle sollicite en outre la condamnation de Mme [C] [W] épouse [Y] à lui payer la somme de 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Me Francis Kihl, avocat.
Selon conclusions du 22 décembre 2021, M. [F] [T], es qualité de mandataire liquidateur de la Sci Juliette demande de lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte sur la mérite du recours dans l'attente de la justification d'une offre ferme d'acquisition permettant une vente de gré à gré de l'immeuble.
Selon conclusions du 30 novembre 2021, la Sa BPI France sollicite la confirmation du jugement entrepris et demande de :
-lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte sur le montant de la mise à prix sollicité par la banque HSBC,
- condamner Mme [C] [W] épouse [Y] et la Sci Juliette à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-les condamner aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Joëlle Fontaine, avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2022.
Selon conclusions notifiées le 7 octobre 2022, la société HSBC modifie uniquement ses dernières conclusions quant à l'identité de l'avocat sous la constitution duquel l'avocat devra avoir lieu la vente, en indiquant qu'il s'agit de Me François Cahen avocat au barreau de Nancy.
En application de l' article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour l'exposé des moyens des parties, à leurs conclusions précédemment visées par le greffe et développées lors de l'audience de plaidoirie du 12 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il y a lieu de rabattre l'ordonnance de clôture, aux fins de prendre en compte les conclusions rectificatives de la société HSBC et de cloturer à nouveau la procédure.
Selon l'article L 643-2 du code de commerce, 'les créanciers titulaires d'un privilège spécial, d'un gage, d'un nantissement ou d'une hypothèque et le Trésor public pour ses créances privilégiées peuvent, dès lors qu'ils ont déclaré leurs créances même s'ils ne sont pas encore admis, exercer leur droit de poursuite individuelle si le liquidateur n'a pas entrepris la liquidation des biens grevés dans le délai de trois mois à compter du jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire'.
Selon l'article L 642-18, 'Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente (...).
Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère'.
En l'espèce, les deux lots n° 3 et 4 de l'immeuble ont fait l'objet d'une cession de gré à gré et la société HSBC a perçu une somme de 59.361,18€ à titre d'acompte provisionnel.
En ce qui concerne les autres lots, il n'est justifié d'aucune démarche établissant que le liquidation a été entreprise dans le délai de trois mois, à compter du 17 juillet 2014, un courrier de la société HSBC du 2 décembre 2014 faisant apparaître qu'à cette date aucune démarche n'a été entreprise.
Par ailleurs, alors que la liquidation judiciaire a été ordonnée le 17 juillet 2014, ces lots n'ont pu faire l'objet d'une cession de gré à gré, malgré diverses offres les acquéreurs potentiels n'ayant pas donné suite à leur offre.
Selon une expertise immobilière réalisée à la suite d'une ordonnance du juge de l'exécution du 1er octobre 2020, les dix lots restant peuvent être évalués à la somme d'environ 418.000€ en cas de vente en trois groupes de lots et en tenant compte d'une décote en cas de vente en bloc, l'expert propose une valorisation comprise entre 315.000 et 385.000€.
Les appelantes font valoir que diverses propositions ont été faites correspondant à la fourchette haute de la valorisation par l'expert et qu'ainsi la vente à la barre du tribunal n'est pas justifiée.
Il doit en premier lieu être observé que devant le premier juge une offre avait été transmise le 18 février 2021, mais qu'au mois de mai il n'était toujours pas justifié de son financement, ce qui l'a conduit à ordonner la vente aux enchères publiques.
Par ailleurs, il résulte des pièces produites que l'offre de l'agence Stanislas Immobilier établie les 9 et 11 novembre 2020 n'était valable que jusqu'au 21 décembre 2020, l'offre de la même agence des 10 et 17 mars 2021 n'était valable que jusqu'au 10 septembre 2021 et l'offre d'achat de la société Lit Imm à hauteur de 280.000€ était valable jusqu'au 11 avril 2022 et il n'existe donc aucune certitude quant au renouvellement de ces offres et ce alors que les biens sont en vente depuis huit ans.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a a ordonné la vente à la barre du tribunal aux enchères publiques au plus offrant et au dernier enchérisseur.
En ce qui concerne le montant de la mise à prix, il résulte de l'article R 643-1 du code de commerce que lorsque la vente est poursuivie par un créancier en application de l'article L. 643-2, la mise à prix est fixée par le juge-commissaire en accord avec le créancier poursuivant.
La requête la société HSBC France sollicitait une mise à prix à hauteur de 110.000€.
Le jugement a toutefois fixé une mise à prix à hauteur de 180.000€, 'compte-tenu de l'estimation des biens, de leur lieu de situation dans une ville relativement attractive, du fait qu'il sont inoccupés depuis plusieurs années, de leur nature atypique et de la nécessité de proposer une mise à prix suffisamment basse pour attirer de potentiels enchérisseurs'.
La société HSBC confirme son désaccord quant au montant de la mise à prix, en observant qu'en l'absence d'enchérisseur elle sera contrainte d'acquérir l'immeuble à ce montant.
Compte-tenu des dispositions précitées, le montant de la mise à prix sera en conséquence fixé à 110.000€.
La société HSBC sollicite par ailleurs que soit ajoutée la possibilité de baisse de mise à prix du quart et de la moitié.
Cette baisse est toutefois prévue par l'article R 342-47 du code des procédures d'exécution lorsque le montant de la mise à prix a été modifié par le juge ce qui n'est pas le cas en l'espèce, et il n'y aura donc pas lieu de prévoir cette possibilité.
L'avocat désigné par le premier juge aux fins de réaliser la procédure de vente n'étant pas inscrit au barreau de Nancy, il y aura lieu de modifier l'ordonnance sur ce point.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,
ORDONNE le rabat de l'ordonnance de clôture rendue le 7 septembre 2022, reçoit les conclusions de la société HSBC Continental Europe du 7 octobre 2022 et ordonne la clôture à la date de l'audience ;
CONFIRME l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a fixé la mise à prix à la somme de 180.000€ et a désigné Me Kihl, avocat au barreau d'Epinal, en qualité d'avocat sous la constitution de laquelle aura lieu la vente,
Statuant à nouveau,
FIXE la mise à prix à la somme de 110.000 € (cent dix mille euros),
DIT que la vente devra se faire sous la constitution de Me François Cahen, avocat au barreau de Nancy,
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE Mme [C] [W] épouse [Y] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Françis Kihl, avocat au barreau d'Epinal.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrice BOURQUIN Président de Chambre, à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Minute en sept pages. .