COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 16 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 494
N° RG 21/03266
N° Portalis DBVB-V-B7F-BHBSM
[B] [M]
[D] [W] -[Y] épouse [M]
C/
[C] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Layla TEBIEL
Me Patrick LEROUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 22 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-419.
APPELANTS
Monsieur [B] [M]
né le 03 Mai 1962 à MARSEILLE (13), demeurant [Adresse 2]
Madame [D] [W]-[Y] épouse [M]
née le 1er Février 1971 à TATAPCTAH (RUSSIE), demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Layla TEBIEL, membre de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Roland GRAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIME
Monsieur [C] [R]
né le 29 Juillet 1982 à VENDOME (41), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Patrick LEROUX, membre de la SELARL LEROUX PATRICK, avocat au barreau de GRASSE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 1999, Madame [E] [R], aux droits de laquelle est venu Monsieur [O] [R], a donné à bail, pour une durée de trois années renouvelable, à Monsieur [M], des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3 200 Francs.
Par exploit d'huissier daté du 29 octobre 2018, Monsieur [R] a fait délivrer à Monsieur [M] et Madame [W] épouse [M], un congé pour vendre au prix de 295 000 € prenant effet au 30 juin 2020.
Estimant que le prix proposé ne correspondait pas à la valeur du marché et à l'état du logement, Monsieur [M] et Madame [W] ont fait assigner Monsieur [R] devant le tribunal de proximité de CANNES. Ils sollicitaient l'annulation du congé pour vendre ainsi que la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par jugement en date du 22 janvier 2021, le tribunal de proximité de CANNES a constaté la validité du congé délivré le 29 octobre 2018, dit Monsieur [M] et Madame [W] déchus de tout titre d'occupation des locaux loués et occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 1er juillet 2020 et dit qu'à défaut, pour eux, d'avoir quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il serait procédé à leur expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique. Il a également condamné Monsieur [M] et Madame [W] à verser à Monsieur [R] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux ainsi que la somme de 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile outre leur condamnation aux dépens.
Par déclaration au greffe en date du 3 mars 2021, Monsieur [M] et Madame [W] ont interjeté appel de cette décision. Ils demandent à la Cour d'infirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal de proximité de CANNES le 22 janvier 2021 et notamment de constater la nullité du congé pour vendre délivré par Monsieur [R], en l'absence de mandat spécial et de prononcer la nullité dudit congé en raison de sa contrariété aux dispositions d'ordre public et de son prix excessif. A titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation du bailleur à leur remettre des quittances de loyer ou d'indemnité d'occupation, sous astreinte de 100 € par jour de retard et, à défaut d'une telle remise, la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts. Ils demandent, enfin, la condamnation de Monsieur [R] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
A l'appui de leur recours, ils font valoir :
que le congé pour vendre délivré par Monsieur [R] est nul car il ne comporte pas de notice d'information mentionnant les voies de recours et d'indemnisation ouvertes au locataire en cas de litige ce qui leur a causé un grief.
que le congé pour vendre délivré par Monsieur [R] est nul car le prix proposé était disproportionné par rapport à la valeur réelle du logement et rédhibitoire en ce qu'il les a empêchés d'exercer leur droit de préemption.
que le congé pour vendre délivré par Monsieur [R] est nul car ce dernier ne disposait pas d'un mandat spécial alors que lorsqu'un bien est grevé d'usufruit, le congé ne peut être donné par l'usufruitier ou le nu-propriétaire seul.
qu'il n'était pas justifié d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte au regard de la trêve hivernale prolongée de deux mois en raison de la crise sanitaire, soit jusqu'au 31 mai 2021.
que l'absence de remise d'une quittance de loyer ou d'indemnité d'occupation leur cause un préjudice et justifie l'octroi de dommages-intérêts dans la mesure où elle a contribué à leurs difficultés de relogement.
Monsieur [R] conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. Par conséquent, il demande à la Cour de dire irrecevables les demandes de dommages-intérêts et de délivrance de quittances sous astreinte formulées par Monsieur [M] et Madame [W] et de les condamner au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
Il soutient :
que l'absence de notice explicative jointe au congé pour vendre n'est pas une cause de nullité du congé dès lors que les locataires ne justifient pas d'un grief puisqu'ils ont été en mesure d'exercer un recours devant le tribunal de proximité de CANNES.
que le droit de préemption du locataire ne fait pas obstacle à la libre détermination du prix de vente par le bailleur, sous réserve d'une fraude dont Monsieur [M] et Madame [W] ne rapportent pas la preuve.
que la fixation d'une astreinte de 50 € par jour de retard jusqu'à la libération des lieux était parfaitement justifiée dans la mesure où Monsieur [M] et Madame [W] auraient dû quitter les lieux dès le 30 juin 2020 et avaient largement le temps d'organiser leur départ.
que les demandes tendant à ce qu'il soit alloué à Monsieur [M] et Madame [W] la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts et à ce que leur soient remises des quittances de loyer sont nouvelles donc irrecevables.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que, par acte sous seing privé en date du 1er juillet 1999, Madame [E] [R], aux droits de laquelle est venu Monsieur [O] [R], a donné à bail, pour une durée de trois années renouvelable, à Monsieur [M], des locaux à usage d'habitation, situés [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3 200 Francs ;
Que par exploit d'huissier daté du 29 octobre 2018, Monsieur [R] a fait délivrer à Monsieur [M] et Madame [W], épouse [M], un congé pour vendre au prix de 295 000 €, prenant effet au 30 juin 2020 ;
Qu'estimant que le prix proposé ne correspondait pas à la valeur du marché et à l'état du logement, Monsieur [M] et Madame [W] ont fait assigner Monsieur [R] devant le tribunal de proximité de CANNES aux fins, notamment, de solliciter l'annulation du congé pour vendre du 29 octobre 2018 ;
Attendu que l'article 564 du Code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ;
Attendu que Monsieur [M] et Madame [W] demandent à la Cour de condamner Monsieur [R] à leur remettre des quittances de loyer ou d'indemnité d'occupation, sous astreinte de 100 € par jour de retard, et à leur verser la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en cas d'inexécution ;
Attendu que ces demandes n'ont pas été formulées devant le tribunal de proximité de CANNES et sont formulées pour la première fois devant la Cour d'appel ;
Qu'elles ne visent pas à opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, de la survenance ou de la révélation d'un fait ;
Qu'il s'agit donc de prétentions nouvelles donc irrecevables ;
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 578 du Code civil que l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ;
Que sur le fondement des dispositions de l'article 595 du même code, l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre et même vendre ou céder son droit à titre gratuit ;
Attendu que Monsieur [M] et Madame [W] font valoir que le congé pour vendre délivré par Monsieur [R] est nul car ce dernier ne disposait pas d'un mandat spécial alors que lorsque le bien loué est grevé d'usufruit, le congé ne peut être donné par le seul usufruitier ou le seul nu-propriétaire ;
Attendu, néanmoins, qu'il ressort de l'attestation de propriété, établie à la suite du décès de Madame [X] épouse [R], en date du 25 mai 2015, que Monsieur [R], en qualité d'héritier de sa mère, était devenu propriétaire des locaux loués à Monsieur [M] et Madame [W] et non usufruitier ;
Qu'il pouvait donc adresser à ses locataires un congé pour vendre, sans avoir à justifier d'un quelconque mandat ;
Attendu que, sur le fondement des dispositions de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ;
Qu'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement ;
Que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ;
Attendu que l'article 114 du Code de procédure civile dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public ;
Que la nullité ne peut donc être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ;
Attendu qu'il est établi que le congé pour vendre délivré par Monsieur [R], à Monsieur [M] et Madame [W], en date du 29 octobre 2018 ne comportait pas la notice d'information précitée, mentionnant notamment les voies de recours et d'indemnisation du locataire ;
Que, toutefois, cette annexion n'est pas prescrite par la loi à peine de nullité du congé ;
Qu'elle ne peut donc entraîner la nullité du congé pour vendre que dans la mesure où cette absence a causé un grief aux locataires ;
Attendu que l'objet de cette notice est d'informer le locataire des voies de recours et d'indemnisation existantes ;
Qu'il n'est donc pas possible de considérer que l'absence d'annexion de cette notice au congé pour vendre a causé un grief à Monsieur [M] et Madame [W] dans la mesure où ils ont été en mesure d'assigner le bailleur devant le tribunal de proximité de CANNES sans excéder les délais encadrant l'exercice de leurs droits ;
Que la nullité du congé pour vendre adressé par Monsieur [R] à Monsieur [M] et Madame [W] en date du 29 octobre 2018 ne peut donc pas être prononcée sur ce fondement ;
Attendu que le congé pour vendre précité mentionnait la possibilité pour les locataires d'acquérir le logement pour la somme de 295 000 € ;
Que Monsieur [M] et Madame [W] estiment que ce prix était disproportionné par rapport à la valeur réelle du bien immobilier, estimée à 145 000 € dans un rapport d'expertise amiable établi par le cabinet AEDEX en date du 11 octobre 2019, et au regard de l'état de vétusté de l'immeuble dont attestent une lettre de la préfecture du 27 février 2019, une lettre de la Caisse d'Allocations Familiales du 1er avril 2019 et un certificat établi par CERTIFIMMO en 2012, mentionnant un risque d'exposition au plomb ;
Que cette disproportion serait constitutive d'une fraude, démontrant la volonté de Monsieur [R] de contourner le droit de préemption de ses locataires en leur proposant la vente à un prix rédhibitoire ;
Attendu, néanmoins, que Monsieur [R] verse aux débats un avis de valeur immobilière établi par l'agence Marco Immobilier de [Localité 3] en date du 9 septembre 2020 et évaluant son lot de copropriété à la somme de 310 000 € ;
Qu'une capture d'écran du site SELOGER.COM indique, en outre, que le prix moyen de vente au mètre carré, avenue du Docteur [S] [G], à [Localité 3] ( [Localité 3] ) s'élève à 5 942 € soit environ 297 100 € pour une surface de 50 mètres carrés ;
Que les mandats de vente établis au profit de l'agence Marco Immobilier attestent du fait que Monsieur [R] a également mis son bien en vente pour la somme de 295 000 € auprès des tiers ;
Que ces informations démontrent que Monsieur [R] n'a pas entendu diligenter une quelconque fraude destinée à contourner le droit de préemption de ses locataires, peu important la valeur réelle du bien et une éventuelle disproportion par rapport au prix fixé par le vendeur ;
Qu'il résulte de tout de ce qui précède que le congé pour vendre, délivré par Monsieur [R] à Monsieur [M] et Madame [W] en date du 29 octobre 2018 est régulier et n'est donc pas entaché de nullité ;
Attendu que, sur le fondement des dispositions de l'article L. 421-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les astreintes fixées pour obliger l'occupant d'un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d'expulsion exécutée ;
Que l'article L. 412-6 du même code précise que nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante ;
Attendu que Monsieur [M] et Madame [W] estiment que le fait d'avoir assorti la mesure d'expulsion d'une astreinte mettant à néant les dispositions favorables aux locataires mises en 'uvre dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire et prolongeant la trêve hivernale jusqu'au 31 mai 2021 ;
Attendu, néanmoins, que la décision rendue par le tribunal de proximité de CANNES en date du 22 janvier 2021, mentionne le fait que l'astreinte se justifie au regard des circonstances particulières de l'espèce et de l'ancienneté de la délivrance du congé ;
Qu'il est vrai que Monsieur [M] et Madame [W] auraient dû quitter les lieux le 30 juin 2020 et avaient le temps d'organiser leur départ ;
Qu'il résulte de tout ce qui précède que l'expulsion de Monsieur [M] et Madame [W] sous astreinte de 50 € par jour de retard jusqu'à libération complète des lieux était justifiée et doit donc être confirmée ;
Attendu qu'il sera alloué à Monsieur [R], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu que Monsieur [M] et Madame [W], qui succombent, supporteront les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 janvier 2021 par le tribunal de proximité de CANNES ;
REJETTE toutes autres demandes ;
Y ajoutant,
CONDAMNE Monsieur [M] et Madame [W] à verser à Monsieur [R] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
LES CONDAMNE aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT