Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2022
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07184 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDPV4
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2021 -Tribunal Judiciaire de PARIS - RG n° 20/00752
APPELANTE
S.A. VISIOM AVIATION
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 433 546 025,exerçant sous le nom commercial ACADMIE ILIA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège situé
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée et assistée de Me Charlotte BAYONNE de la SELEURL BC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0518,
INTIMÉE
La fondation de Madame [H] [T],
agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Madame [Z] [D],
Dont le siège social est situé [Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050,
Assistée de Me René DECLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1315,
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre,
Monsieur Douglas BERTHE, conseiller,
Madame Marie GIROUSSE, conseillère.
Greffier, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL
ARRÊT :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Anaïs DECEBAL, greffier, présent lors de la mise à disposition.
*
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 2 août 2017, la fondation de Madame [H] [T] a donné à bail '3/6/9 ans" à la société Talensquare aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société Visiom Aviation, des locaux à usage de bureaux dépendant d'un immeuble à [Localité 5] à compter du 4 août 2017 jusqu'au 3 août 2026.
Par trois actes extrajudiciaires du 25 septembre 2018, du 7 et du 13 décembre 2018, la fondation de Madame [H] [T] a fait signifier commandement à la société locataire d'avoir à payer une somme de 32'068,10 €, en visant la clause résolutoire du bail.
Par ordonnance du 3 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a rejeté une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire.
Par des actes extrajudiciaires en date du 13 et du 19 décembre 2019, la fondation de Madame [H] [T] a fait signifier un commandement à la société locataire d'avoir pas à payer la somme de 45'068,62 €.
Par acte du 13 janvier 2020, la société Visiom Aviation a saisi le tribunal de grande instance de Paris d'une action à l'encontre de la fondation de Madame [H] [T] pour s'opposer au commandement, prétendre qu'elle était bien fondée à suspendre le paiement des loyers du dernier trimestre 2017 et du 2e trimestre 2018 en raison de l'impossibilité d'exploiter son activité, et subsidiairement pour obtenir des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle demandait aussi la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 22'950 € à titre de dommages et intérêts et une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles.
Par jugement du 11 mars 2021, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté l'exception d'inexécution, condamné la société Visiom Aviation à payer à la fondation de Madame [H] [T] la somme de 32'068,10 € arrêtée au 20 janvier 2020, terme du 4e trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2020 ; le tribunal a dit que le commandement de payer du 13 et du 19 décembre 2019 était sans effet et il a débouté en conséquence la fondation de Madame [H] [T] de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, et aussi de sa demande de résiliation judiciaire du bail, ainsi que des demandes subséquentes. Le tribunal a débouté la société Visiom Aviation de sa demande de dommages-intérêts, il l'a condamnée à payer une indemnité de 3000 € à la fondation de Madame [H] [T] ainsi qu'aux dépens dont il a ordonné la distraction;
Par déclaration du 14 avril 2021, la société Visiom Aviation a interjeté appel.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 septembre 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les conclusions notifiées le 4 octobre 2021 au nom de la société Visiom Aviation par lesquelles elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris, de constater l'absence de délivrance conforme et en conséquence de juger qu'elle est fondée à opposer une exception d'inexécution pour le paiement des loyers du dernier trimestre 2017 et du 2e trimestre 2018 ; à titre subsidiaire de constater que la bailleresse a manqué à son obligation de bonne foi, la condamner à lui payer la somme de 22'950 € à titre de dommages et intérêts, la débouter de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement.
Vu les conclusions notifiées le 18 octobre 2021 au nom de la fondation de Madame [H] [T] par lesquelles elle demande à la Cour de déclarer la société Visiom Aviation irrecevable en sa demande 'visant à l'exception d'inexécution' en raison de sa nouveauté, débouter ladite société de sa demande de dommages-intérêts, confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 32'068,10 € ainsi que 3000 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dire et juger que la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande subsidiaire en résiliation du bail sont sans objet en raison du congé délivré par la locataire qui a quitté les lieux, condamner la société la société Visiom Aviation à lui payer la somme de 2268,25 € correspondant au solde locatif hors frais, après restitution des lieux et déduction du montant du dépôt de garantie, condamner la société Visiom Aviation à lui payer une somme supplémentaire de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur le sort du bail
Le tribunal avait rejeté la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou pour faute grave ; la fondation de Madame [H] [T] ne soutient pas son appel à l'encontre de ces dispositions car ses demandes de résiliation sont devenues sans objet depuis le départ de la société locataire en raison d'un congé qui a mis fin au bail.
Sur la dette locative
Le tribunal a condamné la société Visiom Aviation à payer à la fondation de Madame [H] [T] la somme de 32'068,10 € qui avait fait l'objet des commandements de payer des 7 et 13 décembre 2018 correspondant à :
- loyers impayés pour la période du 2 août 2017 au 31 décembre 2017 : 19'991,30 €
- loyers impayés du 1er avril 2018 au 30 juin 2018 : 12'100 €
- à déduire régularisation des charges : -23,20 €
Par ailleurs, la fondation de Madame [H] [T] se prétend créancière, tenant compte du paiement de 35'068,10 € au titre de l'exécution provisoire, et de la restitution du dépôt de garantie pour un montant de 22'000 €, d'un solde d'un montant de 2668,25 € qui est contesté.
L'absence de paiement des loyers qui ont fait l'objet de la condamnation par le premier juge n'est pas contestée, hormis leur paiement au titre de l'exécution provisoire du jugement entrepris. La société Visiom Aviation prétend cependant échapper au paiement de cette dette locative en opposant une exception d'inexécution pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Il ne s'agit pas d'une demande nouvelle ni d'un moyen nouveau puisque par l'assignation du 13 janvier 2020, la société Visiom Aviation demandait au tribunal de la dire bien fondée à avoir suspendu le paiement des loyers du dernier trimestre 2017 et du 2e trimestre de 2018 en l'absence de délivrance conforme et du fait de l'impossibilité absolue pour elle d'exploiter son activité.
Le tribunal avait d'ailleurs rejeté cette prétention, au visa des articles 1217 et 1219 du Code civil, en relevant que la société Visiom aviation ne justifiait pas avoir informé la fondation au cours des négociations précontractuelles de la nécessité pour les locaux de correspondre à la classification ERP/EMR, ni a fortiori de l'engagement de la fondation de le lui garantir, alors que la clause de destination du bail, pour des locaux à usage de bureaux, et la seule mention de l'activité de la locataire dans ses diverses branches ne pouvaient pas suffire à établir la nécessité d'une telle classification des locaux. Le tribunal relevait enfin que la société locataire n'avait pas fait l'objet d'une interdiction administrative d'exercer, et qu'elle n'avait jamais mis en demeure la fondation de lui délivrer les locaux répondant à la classification litigieuse. Les courriels échangés par lesquels la fondation bailleresse a pris acte de la difficulté soulevée par la société locataire, affirmant qu'elle avait toujours considéré les locaux comme pouvant recevoir du public selon les normes légales, compte tenu de l'activité bancaire qui avait été exploitée précédemment dans les lieux, et reconnaissant qu'elle n'était pas en mesure de produire une attestation ERP, n'ont pas fait naître une obligation nouvelle à sa charge qui ne résultait pas du bail ; et l'offre de location de la société Groupe Babylone n'engage pas la fondation qui n'était pas son mandant.
En outre, il ressort des pièces produites que les locaux étaient en réalité aptes à recevoir le public, sans la nécessité d'aucuns travaux, puisque l'autorisation de dérogation demandée a été accordée sans difficulté.
Enfin, la société Visiom Aviation a effectivement occupé les locaux, et a pu y exercer l'essentiel de son activité, ne rapportant dès lors pas la preuve d'une inexécution suffisamment grave.
Il en résulte que la société Visiom Aviation n'était pas fondée à s'abstenir de payer le loyer en invoquant l'exception d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.
La condamnation prononcée par le tribunal doit en conséquence être confirmée.
La demande de condamnation complémentaire pour un montant de 2668,25 € repose sur la production d'un décompte faisant apparaître l'historique de la dette depuis le 31 mars 2018, permettant de justifier de la condamnation prononcée par le tribunal et des opérations postérieures. Ce décompte fait apparaître au crédit la restitution du dépôt de garantie pour un montant de 22'000 €, et le paiement intervenu au titre de l'exécution provisoire pour un montant de 35'068,10 €. Le solde au 30 mai 2021 s'établit à 3568,67 € dont la fondation de Madame [H] [T] accepte de déduire les frais de procédure qui avaient été inclus dans la dette locative pour 349,38 €, 252,17 €, et 288,87 €.
En l'absence de contestations des sommes mentionnées au débit, au titre des loyers et charges, et sans prétention d'un oubli quelconque de sommes devant figurer au crédit de ce décompte détaillé, la dette locative résiduelle s'établit bien en conséquence au montant de 2668,25 €.
Sur la demande de dommages-intérêts
Pour solliciter à titre de dommages-intérêts la somme de 22'950 € correspondant aux sommes qu'elle a dû payer pour la location de salles pendant la période de novembre 2017 à mai 2018, la société Visiom Aviation invoque manquement du bailleur à son obligation de bonne foi au motif qu'elle a prétendu que les locaux loués pouvaient accueillir du public aux normes ERP alors que ce n'était pas le cas.
Le préjudice invoqué est justifié par la production de factures de location de salles.
Cependant, dans la mesure où le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'est pas démontré, la demande de dommages et intérêt n'est pas fondée, en l'absence de preuve d'une faute et d'un lien de causalité.
Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les dépens et frais irrépétibles
Les dispositions du jugement entrepris, relatives aux dépens et frais irrépétibles, doivent être confirmées.
En équité, par application de l'article 700 du code de procédure civile, la société Visiom Aviation qui supportera les dépens d'appel, devra indemniser la fondation de Madame [H] [T] de ses frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel en lui payant la somme de 3000€.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
REJETTE la fin de non recevoir,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Paris,
Y ajoutant,
CONDAMNE la société Visiom Aviation à payer à la fondation de Madame [H] [T] la somme de 3000 € en indemnisation des ses frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel,
La condamne aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT