COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51E
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 17 NOVEMBRE 2022
N° RG 20/05435 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UEL4
AFFAIRE :
Société ISO SET SA
C/
Société MUTUELLE FRATERNELLE D'ASSURANCE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Juillet 2020 par le TJ de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° RG : 19/06705
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Martine DUPUIS
Me Oriane DONTOT
TJ NANTERRE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Société ISO SET SA
[Adresse 4]
[Localité 1] SUISSE
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2064573
Représentant : Me Olivier ELBAZ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0183
APPELANTE
Société MUTUELLE FRATERNELLE D'ASSURANCE
RCS Nanterre n° 784 702 391
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20200873
Représentant : Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2084
INTIMEE
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François THOMAS, Président,
Madame Véronique MULLER, Conseiller,
Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,
EXPOSE DU LITIGE
Le 6 septembre 2017, la société Mutuelle fraternelle d'assurance a consenti un bail dérogatoire à la société Iso Set portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2] pour une durée d'un an, moyennant un loyer annuel HT et HC de 119.250 € ainsi qu'un dépôt de garantie de 29.137,50 €.
Un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie ont été dressés, respectivement le 6 septembre 2017 et le 5 septembre 2018.
La société Iso Set a effectué des travaux dans les locaux notamment de câblage, outre un décloisonnement. Eu égard à ces modifications, la société Mutuelle fraternelle d'assurance a fait établir divers devis par ses entrepreneurs et prestataires en vue de la remise en état des locaux pour un montant total de 102.353,23 € TTC.
Le 4 janvier 2019, la société Mutuelle fraternelle d'assurance a adressé les trois devis à la société Iso Set et l'a informée que le montant du dépôt de garantie ne couvrait pas le montant des devis réalisés pour la remise en état des lieux loués.
Le 10 janvier 2019, la société Iso Set a contesté ces devis et a demandé la restitution du dépôt de garantie.
Par acte du 10 juillet 2019, la société Mutuelle fraternelle d'assurance a assigné la société Iso Set devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir cette dernière condamnée au paiement de la somme de 66.786,92 € au titre des réparations locatives et frais de remise en état des locaux loués.
Par jugement du 20 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Jugé que la société Mutuelle fraternelle d'assurance est fondée à conserver à son bénéfice le montant du dépôt de garantie d'un montant de 29.137,50 €;
- Condamné la société Iso Set à payer à la société Mutuelle fraternelle d'assurance les sommes de :
/ 50.818,35 € au titre des réparations locatives et frais de remises en état des locaux loués sis [Adresse 2] (Hauts-de-Seine) ;
/ 326,71 € HT par jour à compter du 5 septembre 2018 et pendant dans un délai de 3 mois à compter de la notification du jugement, en réparation de l'impossibilité de relocation ;
- Débouté la société Mutuelle fraternelle d'assurance de sa demande de condamnation de la société Iso Set au paiement de la somme de 756 € au titre du coût de remplacement des badges non restitués ;
- Jugé que la société Iso Set est redevable des intérêts au taux légal sur les indemnités et sommes mises à sa charge à partir du 10 juillet 2019, date de l'assignation, et à compter de chaque date d'exigibilité, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et ordonné la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;
- Ordonné la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- Ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;
- Condamné la société Iso Set aux dépens, dont distraction au profit de la société Woogg & Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 6 novembre 2020, la société Iso Set a interjeté appel du jugement.
Par ordonnance du 4 novembre 2021, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Versailles a :
- Rejeté la demande de radiation de l'affaire du rôle de la cour ;
- Dit que les dépens de l'incident suivront le sort de l'instance principale.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 6 avril 2021, la société Iso Set demande à la cour de:
- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a :
/ Jugé que la société Mutuelle fraternelle d'assurance est fondée à conserver à son bénéfice le montant du dépôt de garantie d'un montant de 29.137,50 € ;
/ Condamné la société Iso Set à payer à la société Mutuelle fraternelle d'assurance la somme de 50.818,35 € au titre des réparations locatives et frais de remises en état des locaux loués sis [Adresse 2] (Hauts-de- Seine) ;
/ Condamné la société Iso Set à payer à la société Mutuelle fraternelle d'assurance la somme de 326,71 € hors taxes par jour à compter du 5 septembre 2018 et pendant dans un délai de 3 mois à compter de la notification du présent jugement, en réparation de l'impossibilité de relocation;
/ Jugé que la société Iso Set est redevable des intérêts au taux légal sur les indemnités et sommes mises à sa charge à partir du 10 juillet 2019, date de l'assignation, et à compter de chaque date d'exigibilité, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil ;
/ Ordonné la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;
/ Condamné la société Iso Set aux dépens et à payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société Mutuelle fraternelle d'assurance à restituer à la société Iso Set le montant du dépôt de garantie de 29.137,50 €, avec intérêt au taux légal depuis la mise en demeure du 10 janvier 2019 et capitalisation des intérêts ;
- Débouter la société Mutuelle fraternelle d'assurance de toutes ses demandes, fins et conclusions;
Subsidiairement,
- Débouter la société Mutuelle fraternelle d'assurance de toutes ses demandes, fins et conclusions;
- Condamner la société Mutuelle fraternelle d'assurance à payer à la société Iso Set la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société Mutuelle fraternelle d'assurance aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la société Lexavoue Paris-Versailles conformément aux dispositions de 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2021, la société Mutuelle fraternelle d'assurance demande à la cour de :
- Juger recevable et bien fondée la société Mutuelle fraternelle d'assurance en ses demandes ;
- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 20 juillet 2020 en toutes ses dispositions ;
- Rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la société Iso Set;
- Condamner la société Iso Set à régler à la société Mutuelle fraternelle d'assurance une somme de 7.000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Oriane Dontot, JRF & associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 avril 2022.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
Sur la demande principale
La société Iso Set reproche au jugement d'avoir retenu le coût total des travaux figurant sur les devis, sans rapport avec une remise en état, alors que le bail prévoit seulement une restitution des locaux en bon état d'entretien. Elle relève que l'état des lieux de sortie ne contient aucun détail sur les remises en état ou réparations lui incombant.
Elle conteste l'indemnité pour impossibilité de relocation mise à sa charge, soit 326,71 €/jour à compter du 5 septembre 2018 pendant 3 mois, du fait de son caractère aléatoire en raison de l'incertitude quant à la location ou non des locaux, et car il s'agissait seulement d'une perte de chance, laquelle n'est pas étayée.
Elle soutient subsidiairement que les données et quantités figurant sur les devis ne sont pas justifiées, et fait état d'un chiffrage réalisé par un architecte au vu des états d'entrée et de sortie des lieux, d'un montant bien moindre.
La société Mutuelle fraternelle soutient que la comparaison des états d'entrée et de sortie révèle les nombreuses dégradations intervenues dans les locaux en une année d'occupation, les locaux ayant été rendus hors d'usage. Elle relève que la société Iso Set a modifié la configuration et le cloisonnement des locaux, celle du réseau électrique et du câblage des locaux, et refusé de remettre les locaux dans leur état initial comme de prendre en charge les devis de remise en état lui incombant. Elle avance que le jugement a à raison indiqué que le preneur n'avait pas été autorisé à effectuer les travaux de distribution des locaux, et l'a condamné aux travaux de remise en état conformément aux stipulations contractuelles. Elle indique avoir adressé au preneur les devis lui permettant d'apprécier les réparations à effectuer, et critique l'évaluation faite par l'architecte du preneur qui ne s'est pas rendu sur les lieux.
Elle déclare s'être retrouvée dans l'impossibilité de relouer les locaux, du fait notamment de la suppression des cloisons et de certains équipements, et sollicite la confirmation du jugement sur ce point.
L'article 1730 du code civil prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'.
Selon l'article 1732, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Le bail dérogatoire indique certaines obligations du preneur aux articles 8, 9 et 15 :
VIII 'ENTRETIEN ' REPARATIONS ' MISE EN CONFORMITE
[-] Il devra en outre :
2°) Tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements en bon état d'entretien et d'effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, y compris celles découlant de la vétusté et/ou de la force majeure en remplaçant s'il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé, à l'exception uniquement des grosses réparations telles que définies à l'article 606 du Code civil, à savoir celles concernant les gros murs et les voûtes, la réfection des poutres et des couvertures entières et la reconstruction totale des murs de soutènement et de clôture, qui resteront seules à la charge du bailleur. ... ».
IX 'TRAVAUX
1°) Travaux du preneur
a) Ne pouvoir faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de murs, voûtes ou planchers, ni construction sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur,'
d) Tous les travaux réalisés par le preneur deviendront la propriété du bailleur sans indemnité à la fin du présent bail, sans préjudice de la faculté pour le bailleur d'exiger, mais en fin de jouissance, la remise en état des locaux dans leur état initial ».
XV- RESTITUTION DES LIEUX
... 2°) Le preneur devra d'autre part rendre les locaux loués en bon état d'entretien en conformité des obligations lui incombant en vertu des présentes, telles que stipulées à l'article IX.
A cet effet, au plus tard le jour de l'expiration de la location, un état des lieux sera adressé par huissier mandaté par le bailleur.
Faute d'exécution spontanée par le preneur des réparations et/ou remise en état lui incombant telles que décrites dans l'état des lieux, dans les quinze jours de la notification de ce dernier, lesdites réparations et remises en état seront effectuées par le bailleur à la diligence et sous la surveillance de son architecte.
Le coût de ces interventions, en ce compris les honoraires de l'architecte, sera supporté par le preneur et imputé corrélativement sur le dépôt de garantie, sans préjudice de toutes indemnités complémentaires dues par le preneur au bailleur en cas de travaux excédant le dépôt de garantie ou au titre notamment de l'impossibilité de procéder à la recommercialisation immédiate des locaux».
Un procès-verbal de constat a été dressé le 6 septembre 2017, lors de l'entrée dans les lieux de la société Iso Set, et un autre le 5 septembre 2018, lors de sa sortie des lieux.
C'est à raison que le jugement a relevé, en se fondant sur la comparaison des procès-verbaux d'entrée et de sortie des locaux, une dégradation incontestable des locaux, le bon état général lors de l'entrée dans les lieux étant devenu un mauvais état général lors de la sortie.
Il sera ainsi notamment relevé que :
- dans l'entrée, la moquette présentait un bon état général à l'exception d'une tache, et lors de la sortie l'huissier a relevé que le sol était recouvert de lattes de linoleum dont certaines sont déclipsées ou absentes, et que la moquette apparente est hors d'usage ;
- l'état des sanitaires, non précisé lors de l'entrée, relevé comme très sales, avec des trous de chevilles supplémentaires, et une prise de courant ajoutée sans autorisation, lors de la sortie ;
- la cuisine, présentait un bon état général d'entretien du plan de travail, devenu un état très sale, avec une grande saleté générale relevée lors de la sortie, et le retrait d'une partie de la cloison de verre, observée lors de l'entrée dans les lieux ;
- l'espace ouvert à proximité de la cuisine avait été modifié, et les revêtements et équipements présentaient lors de la sortie des lieux un état de grande saleté, et une moquette hors d'usage;
dans cet espace ouvert, certaines plinthes sont en très mauvais état ou arrachées, le revêtement des murs et du sol hors d'usage, ce qui n'avait pas été constaté lors de l'entrée dans les locaux ; dans l'espace ouvert créé, l'huissier a aussi relevé de nombreux trous dans les dalles du faux plafond, que la moquette et trois fenêtres étaient hors d'usage.
Si le procès-verbal d'état des lieux ne contient pas, comme le prévoit l'article 15 du bail, l'indication des réparations ou remises en état qu'il décrit et qui incombent au preneur, il permet de retenir, par comparaison avec le procès-verbal d'entrée dans les lieux, une dégradation des locaux justifiant que des travaux de remise en état lui soient imputés.
De plus, la société Iso Set a modifié la configuration des locaux en décloisonnant les locaux.
Il est à considérer que la société Mutuelle fraternelle a fait réaliser trois devis de remise en état des lieux, dressés les 10, 11 et 21 septembre 2018, soit dans les jours suivants le départ de la société Iso Set et le procès-verbal de restitution des locaux.
L'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation, de sorte que la société Mutuelle fraternelle est fondée à se fonder sur des devis pour solliciter l'indemnisation de son préjudice.
De son côté, la société Iso Set ne peut soutenir que les devis de réparation ou de reprise seraient surévalués ou erronés, en se fondant sur un rapport d'architecte qui ne s'est pas rendu sur les lieux et qui est élaboré au vu des procès-verbaux d'entrée et de sortie, et des devis produits.
S'agissant du devis de la société Ladune d'un montant de 46.456,80 € portant sur des travaux de peinture et de moquette, c'est à raison que le jugement a écarté la somme de 1.440 € correspondant à la remise en peinture de trois radiateurs.
La moquette et le revêtement du sol présentait lors de l'entrée dans les lieux un bon état général ou un état d'usage selon les lieux, avec la présence de taches en de nombreux endroits, et de salissures. Les revêtements muraux et cloisons sont décrits comme présentant un bon état général, et certaines traces et salissures sont relevées par le procès-verbal d'entrée dans les locaux, des traces d'impacts et des trous de chevilles.
Aussi, l'état des lieux de sortie établissant une nette dégradation de l'ensemble, avec notamment des moquettes hors d'usage, des linoleum partiellement clipsés et des revêtements très sales, il ne peut néanmoins être mis à la charge de la société Iso Set l'entièreté de travaux de remise en état neuf des locaux, lesquels ne présentaient pas un tel état lors de son entrée dans les lieux.
La société Iso Set, qui a manqué à son obligation de maintenir les locaux en bon état d'entretien, sera condamnée à supporter le paiement de la moitié des travaux de peinture et de moquette, soit 22.364,40 € TTC (18.637 € HT).
S'agissant du devis de la société Labomodule d'un montant de 34.194 € portant sur les armoires, cloisons et portes, il ressort de l'état des lieux d'entrée que les dalles de faux plafonds étaient en état d'usage, malgré la présence de trous et de tâches, comme le rappelle le jugement.
La toile enduite est arrachée dans un bureau. Si la société Iso Set a reconnu avoir décloisonné les lieux, et doit supporter une grande partie des frais relatifs au cloisonnement, c'est à raison qu'elle relève que ce devis porte notamment sur la dépose de 28 armoires non évoquées par les procès-verbaux d'entrée et de sortie, de sorte que cette dépose (7.280 €) ne peut être mise à sa charge. En conséquence, et au vu de l'état relevé lors de l'entrée dans les locaux de la société Iso Set, celle-ci supportera 60% des travaux figurant sur ce devis après retrait de la dépose des armoires, soit 15.274,80 € TTC (12.729 € HT).
S'agissant du devis de la société Arc-Lan du 11 septembre 2018 portant sur la remise en état de l'électricité, la société Iso Set soutient avoir procédé à des travaux de remise aux normes lors de son arrivée, mais n'en justifie pas. L'huissier de justice a, lors de la sortie des lieux, relevé que l'installation électrique avait été modifiée notamment par le rajout de prises et de goulottes, qu'une prise de courant avait été rajoutée dans le sanitaire des femmes, et que dans la cuisine les gaines électriques étaient très sales.
Le jugement a relevé que le remplacement de toutes les plinthes aluminium (16.948,66 €) ne pouvait être supporté par la société Iso Set, alors que ne devaient être remplacées que celles à proximité de la cuisine et dans l'espace décloisonné. De plus, la société Iso Set relève que le remplacement de 72 unités de blocs doubles PC et RJ45 (6.321,6€) n'est pas justifié par les constats d'huissier qui n'ont pas observé une détérioration importante de l'installation.
En conséquence, la somme forfaitaire de 4.000 € sera mise à charge de la société Iso Set au titre des plinthes, outre la dépose des goulottes au sol (618,40 €) et le curage de l'éclairage (518,30€) de sorte que les frais de reprise électrique devant être supportés par la société Iso Set s'élèvent à 5.136,70 €.
Au vu de ce qui précède, la somme due au titre des reprises devant être assumée par la société Iso Set s'élève à 42.775.90 € TTC, soit une somme supérieure au dépôt de garantie, lequel sera donc conservé par la société Mutuelle fraternelle.
Les frais de remplacement des badges ne sont pas davantage justifiés en appel qu'en 1ère instance,
et le jugement sera suivi en ce qu'il a retenu que la société Iso Set était bénéficiaire de régularisation de charges 2017 et 2018 (5.449,35 € et 4.421,64 €) et a écarté le solde antérieur de charges (2.686,18 €) comme non justifié.
En conséquence, la société Iso Set sera condamnée au paiement de la somme de 3.767,41 €, qui portera intérêts au taux légal comme indiqué au dispositif. Le jugement sera réformé sur ce montant.
S'agissant de l'indemnisation au titre de l'absence de relocation, la société Iso Set a manqué à son obligation contractuelle d'entretien des locaux, dont l'état dégradé lors de leur restitution au bailleur justifie la demande de celui-ci d'être indemnisé du fait de l'impossibilité de relouer les locaux.
Cette impossibilité ressort notamment de l'état des lieux de sortie.
La société Iso Set ne peut faire état du caractère aléatoire de cette indemnisation, comme dépendant de la volonté du bailleur de relouer ou non, ou de la variation des éléments pouvant évoluer (conjoncture, volonté du bailleur de relouer...).
Les caractéristiques des locaux sont connus de la société Iso Set, et leur valeur sur le marché locatif est suffisamment éclairée par le montant du loyer qu'elle a accepté de payer durant une année, étant indiqué que le jugement a retenu le montant du loyer annuel (119.250€), rapporté au jour (326,71 €).
Il sera rappelé que l'article IX du contrat prévoit expressément que le preneur doit supporter 'toutes indemnités complémentaires ...au titre notamment de l'impossibilité de procéder à la recommercialisation immédiate des locaux'.
Pour autant, cette indemnisation ne peut être fixée pour une durée équivalente à une reprise intégrale des locaux, la société Iso Set ne pouvant être tenue d'une remise à neuf.
Aussi, la société Mutuelle fraternelle est fondée à obtenir une indemnisation du fait de l'immobilisation de son bien nécessaire aux travaux avant relocation, mais la cour réduira cette durée à 45 jours, réformant le jugement sur ce point.
Sur les autres demandes
Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens et frais irrépétibles.
La société Iso Set sera condamnée au paiement des dépens, et il ne sera pas fait droit aux demandes présentées au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement, sauf s'agissant du montant des réparations locatives et frais de remise en état des locaux, et de la durée pendant laquelle la société Iso Set doit supporter le paiement d'une indemnité pour impossibilité de relocation,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne la société Iso Set à payer à la société Mutuelle fraternelle d'assurance la sommes de 3.767,41 € au titre des réparations locatives et frais de remises en état des locaux loués sis [Adresse 2] (Hauts-de-Seine),
Dit que la condamnation de la société Iso Set au paiement à la société Mutuelle fraternelle de la somme de 326,71 € HT par jour à compter du 5 septembre 2018 en réparation de l'impossibilité de relocation, doit s'effectuer pendant dans un délai de 45 jours à compter de la notification du jugement,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la société Iso Set aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Oriane Dontot, JRF & associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,