COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 17 NOVEMBRE 2022
N° RG 21/01047 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UKHA
AFFAIRE :
S.C.I M M M E
C/
S.C. OSMOSE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Janvier 2021 par le Tribunal judiciaire de PONTOISE
N° Chambre : 2
N° RG : 19/01652
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Martine DUPUIS
Me Aurélie VARGA
TJ PONTOISE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.C.I MMME
RCS Versailles n° 439 344 284
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Kamal TABI de la SELEURL K.T, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
S.C. OSMOSE
RCS Nanterre n° 789 349 826
[Adresse 1]
Chez M. et Mme [T]
[Localité 4]
Représentée par Me Aurélie VARGA, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 516 et Me Emmanuelle FARTHOUAT- FALEK, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0040
INTIMEE
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François THOMAS, Président,
Madame Véronique MULLER, Conseiller,
Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,
EXPOSE DU LITIGE
La société Osmose est propriétaire de terrains industriels sis à [Adresse 6].
Par acte sous seing privé du 1er octobre 2014, la société Osmose a donné à bail à la société MMME des locaux à usage commercial d'une surface totale de 4 000 m² appartenant à un ensemble immobilier, répartis comme suit :
- 2 600 m² à usage d'entrepôts et de locaux techniques ;
- 1 400 m² à usage de parking et la jouissance des parties communes.
Par ordonnance du 3 mai 2017, le tribunal de grande instance de Pontoise, saisi d'une requête en référé par la société Osmose, a condamné la société MMME à lui payer à titre provisionnel la somme de 49.523,96 euros au titre du loyer principal des mois de février et mars 2017 et des charges locatives de mars 2016 à mars 2017.
Par jugement du 22 octobre 2018, la société MMME a été condamnée à verser à la société Osmose le reliquat de loyer du mois de juillet 2015 (7.000 €), les sommes dues au titre des impôts fonciers des années 2015 et 2016 (26.024 €), les provisions sur charges des mois d'avril à août 2017 (7.500 €) ainsi que le reliquat des loyers des mois d'avril à août 2017 (59,90 €).
Ce jugement a été frappé d'appel. La cour de céans, par arrêt du 27 février 2020, a infirmé partiellement le jugement du 22 octobre 2018 en ce qu'il a condamné la société MMME à payer à la société Osmose la somme de 26.024 € au titre de l'impôt foncier des années 2015 et 2016, notamment pour défaut de production des avis d'imposition correspondants, et a donc limité la condamnation de la société MMME au reliquat du loyer de juillet 2015, aux provisions pour charges sur les mois d'avril à août 2017 et au reliquat de loyers des mois d'avril à août 2017.
Par acte du 20 février 2019, la société Osmose a assigné la société MMME devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de remboursement de l'impôt foncier 2017 et 2018 ainsi que le reliquat de loyer dû de septembre à décembre 2017.
Par jugement du 18 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :
- Condamné la société MMME à verser à la société Osmose les sommes de :
- 13.980 euros au titre du reliquat de l'impôt foncier 2017 ;
- 26.354,40 euros au titre de l'impôt foncier de l'année 2018 ;
- 47,92 euros au titre de reliquat de loyer des mois de septembre à décembre 2017;
- Débouté la société Osmose de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- Condamné la société MMME à verser à la société Osmose la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
- Condamné la société MMME aux entiers dépens.
Par déclaration du 17 février 2021, la société MMME a interjeté appel de ce jugement.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 12 octobre 2021, la société MMME demande à la cour de :
- Déclarer la société MMME recevable et bien fondée en son appel ;
Y faisant droit,
- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise le 18 janvier 2021 en ce qu'il a :
- condamné la société MMME a payé à la société Osmose les sommes de :
- 13.980 euros au titre de l'impôt foncier 2017 ;
- 26.354,40 euros au titre de l'impôt foncier 2018 ;
- 47,92 euros au titre de reliquat de loyer des mois de septembre à décembre 2017 ;
- 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
- condamné la société MMME aux entiers dépens ;
- Le confirmer pour le surplus (sic) ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
- Débouter la société Osmose de toutes ses demandes ;
En tout état de cause,
- Déclarer mal fondé l'appel incident formé par la société Osmose et l'en débouter ;
- Condamner la société Osmose à payer à la société MMME la somme de 2.500 euros compte tenu des frais engendrés par l'exécution de jugement attaqué ;
- Condamner la société Osmose à payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 30 novembre 2021, la société Osmose demande à la cour de :
- Recevoir la société MMME en son appel mais l'y déclarer mal fondée ;
- L'en débouter ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Recevoir la société Osmose en son appel incident et y faisant droit ;
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la société Osmose de sa demande de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau sur ce point,
- Condamner la société MMME à payer à la société Osmose la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- Confirmer le jugement dont appel en toutes ses autres dispositions ;
Subsidiairement, désigner tel expert qu'il plaira à la Cour avec pour mission de procéder au calcul de la répartition de la taxe foncière entre les différents locataires du bien immobilier sis à [Adresse 5] et notamment de la quote-part de la société MMME,
- Condamner la société MMME à payer à la société Osmose une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société MMME aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 avril 2022.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la condamnation au titre de l'impôt foncier 2017 et 2018
La société MME critique le jugement qui l'a condamnée à la somme de 13.980 € et de 26.354,40 € au titre de sa quote-part de l'impôt foncier de l'année 2017 et 2018. Elle reproche au tribunal de ne s'être fondé que sur une note qui émane d'un cabinet d'avocats fiscalistes et non de l'administration fiscale. Elle fait valoir que la taxe foncière due par l'occupant doit être calculée sur la base des sommes mises en recouvrement par un avis d'impôt définitif notifié à la société Osmose que cette dernière ne produit pas. Elle soutient que seul cet avis permet de déterminer la quote-part au prorata de la surface occupée par le preneur. Elle invite la cour à infirmer le jugement et à débouter la société Osmose de toutes ses demandes.
La société Osmose fait valoir que les conclusions de la société MMME en appel ne sont qu'un 'copier/coller' des conclusions prises en première instance. Elle soutient qu'elle justifie du bien fondé de la condamnation obtenue à l'encontre de la société MMME notamment par la production des avis d'imposition 2017 et 2018, d'une lettre de la Direction Générale des Finances publiques outre la consultation d'un avocat fiscaliste.
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il appartient à celui qui se prétend libéré d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Le bail entre la société MMME et Osmose a été conclu le 1er octobre 2014 (le Bail) de sorte que les dispositions de l'article L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce effectives à compter du 5 novembre 2014 ne peuvent s'appliquer.
Le Bail prévoit en son article V.7 'Contribution, impôts, taxes' que :' [le preneur] remboursera, en outre, au bailleur tous les impôts et taxes à caractère foncier, en ce compris les taxes foncières et taxes sur les bureaux, entrepôts et commerces, présents ou futurs, normalement à la charge du propriétaire, le tout en sorte que le loyer touché par le bailleur est net.'
Les parties s'opposent non sur le principe de prise en charge de la taxe foncière par le preneur mais sur la règle de répartition de cette taxe entre les différents locataires de l'ensemble immobilier dont relèvent les surfaces louées par la société MMME.
La société Osmose a procédé à une répartition de la taxe foncière en fonction du montant de la taxe qu'aurait dû supporter chaque locataire en application des dispositions du code général des impôts.
La société MMME revendique une répartition de la taxe foncière exclusivement au prorata de la surface occupée par chaque locataire.
La société MMME qui supporte la charge de la preuve de ses prétentions, procède par affirmation et, bien qu'appelante, ne produit aucune pièce à l'appui de sa contestation. Elle ne justifie pas du fondement de sa méthode. Elle ne communique aucun élément chiffré permettant de déterminer le montant des taxes foncières en suivant sa méthode. Elle déclare néanmoins dans ses écritures que 'la taxe foncière due par l'occupant doit être calculée uniquement sur la base des sommes mises en recouvrement par un avis notifié à la SCI OSMOSE et la surface occupé (sic) par l'occupant. C'est cette notification de l'avis d'impôts (sic) qui détermine le montant de taxe foncière pouvant être demandé'.
La société Osmose verse aux débats, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, contrairement aux affirmations de la société MMME, les avis d'imposition des années 2017 (pièce 9 - Osmose) relatifs à la taxe foncière d'un montant de 93.144 € et 2018 (pièce 13 - Osmose) d'un montant de 94.404 €, avant répartition entre les différents locataires. Elle communique également une lettre du 22 juillet 2020 du Cabinet Francis Lefebvre (avocats fiscalistes) qui expose les modalités de calcul de la taxe foncière justifiant du montant réclamé auprès de la société MMME au titre de la taxe foncière 2017 (21.648 €) et 2018 (21.989 €). La cour observe que ces modalités intègrent comme paramètre la surface des locaux loués par la société MMME (2.600 m2).
S'agissant de la taxe foncière 2017, la société Osmose verse un memorandum du 27 octobre 2017 établi par le même cabinet (Cabinet Francis Lefebvre) auquel est joint une grille de répartition de la somme de 93.144 € correspondant à la taxe foncière selon l'avis d'imposition 2017 et retenant un montant de 21.650 € au titre de la quote-part de la société MMME. La société Osmose produit également une lettre de l'administration fiscale du 31 juillet 2020 qui corrobore la méthode suivie par ce cabinet et conduit à retenir après 'simulation' (terme employé par l'administration) une taxe foncière de 20.871 € pour la société MMME.
S'agissant de la taxe foncière 2018, la société Osmose produit un memorandum du 5 octobre 2018 rédigé par ce même cabinet aux termes duquel le montant de la taxe foncière que doit acquitter la société Osmose s'élève à 94.404 € (conforme à l'avis d'imposition 2018) et le montant de la contribution imputable à la société MMME à 21.962€.
Il résulte de ce qui précède que le montant de la quote-part de la taxe foncière sollicité par la société Osmose auprès de la société MMME que celle-ci s'est engagée conventionnellement à supporter et qui prend en compte, entre autres critères, la surface des locaux loués par la société MMME, est justifié.
Ce montant s'élève à la somme de 21.650 € (25.980 € TTC) pour la taxe foncière 2017 et à la somme de 21.962 € (26.354,40 € TTC) pour la taxe foncière 2018, contributions calculées sur la base des avis d'imposition 2017 et 2018. La cour ne retiendra pas l'évaluation donnée par l'administration fiscale dans sa lettre du 31 juillet 2020 (20.871 €) qui n'est qu'une simulation limitée à l'année 2017.
Il n'est pas contesté que sur la somme de 25.980 € TTC pour la taxe foncière 2017 ne reste dû que la somme de 13.980 € TTC après apurement de provisions sur charges réglées par la société MMME (4.500 € et 7.500 €).
La cour confirmera le jugement en ce qu'il a condamné la société MMME à la somme de 13.980 € et de 26.354,40 € au titre de la quote-part de la taxe foncière des années 2017 et 2018.
Sur le reliquat de loyers
La société MMME ne soutient pas l'appel qu'elle a interjeté de sa condamnation à la somme de 47,92 € au titre du reliquat des loyers de septembre à décembre 2017.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la résistance abusive.
La société Osmose réclame la condamnation de la société MMME à la somme de 5.000€ pour résistance abusive sans toutefois justifier le préjudice qu'elle prétend avoir subi du fait de cette résistance alléguée.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
La société MMME sera condamnée aux dépens d'appel.
La société MMME sera condamnée à la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 18 janvier 2021 en toutes ses dispositions,
Rejette toutes autres demandes,
Y ajoutant,
Condamne la société MMME aux dépens d'appel,
Condamne la société MMME à verser à la société Osmose en appel la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,