COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30E
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 17 NOVEMBRE 2022
N° RG 21/01160 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UKPX
AFFAIRE :
S.A.R.L. LA FONCIERE SAINT GERMAIN
C/
S.A.R.L. ASNIEROISE SMBI SOCIETE NOUVELLE
S.C.I. [V] ET FILS
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Février 2021 par le TJ de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° RG : 18/05491
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Mélina PEDROLETTI
Me Véronique HAMAMOUCHE
Me Mandine BLONDIN
TJ NANTERRE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.R.L. LA FONCIERE SAINT GERMAIN
RCS Paris n° 804 517 779
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626
Représentant : Me Isabelle THOLLON MARTIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0491
APPELANTE
S.A.R.L. ASNIEROISE SMBI SOCIETE NOUVELLE
RCS Nanterre n° 501 749 873
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentant : Me Véronique HAMAMOUCHE, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 90
INTIMEE
S.C.I. [V] ET FILS, en liquidation, représentée par Mme [M] [V] et Mme [O] [T], liquidateurs
RCS Nanterre n° 308 278 761
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Nicolas FLACHET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0572
Représentant : Me Mandine BLONDIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 689
PARTIE INTERVENANTE
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François THOMAS, Président,
Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,
Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 18 décembre 2005, la SCI [V] et Fils a consenti à la SARL SMBI Société Nouvelle un bail à usage commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3]), destinés à l'exploitation d'une activité de serrurerie-métallerie, pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2005, moyennant un loyer annuel hors charges et taxes de 8.370 €.
Le 29 janvier 2008, la société SMBI Société Nouvelle a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux à la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle (ci-après Asniéroise SMBI) et un avenant au bail est intervenu entre cette dernière et la société [V] et Fils.
Le bail s'est poursuivi tacitement après le 30 novembre 2014.
Le 2 octobre 2017, la société Asniéroise SMBI a fait signifier par acte d'huissier à la société [V] et Fils une demande de renouvellement de bail commercial.
Le 6 octobre 2017, une promesse de vente a été conclue devant notaire entre la société [V] et Fils et la SARL La Foncière Saint Germain portant sur les locaux dans lesquels la société Asniéroise SMBI exploitait son fonds de commerce.
Par acte du 5 décembre 2017, la société La Foncière Saint Germain a fait délivrer à la société Asniéroise SMBI un refus de renouvellement de bail commercial avec offre d'indemnité d'éviction.
Le 9 février 2018, la promesse de vente conclue entre la société [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain a été réitérée en la forme authentique.
Par courrier du 12 février 2018, la société La Foncière Saint Germain a informé la société Asniéroise SMBI qu'elle était devenue propriétaire des locaux occupés par cette dernière.
Par actes des 30 et 31 mai 2018, la société Asniéroise SMBI a assigné la société [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir juger qu'elle est titulaire de plein droit du renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré.
Par jugement contradictoire du 1er février 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Constaté l'irrégularité du refus de renouvellement du bail en date du 05/12/2017 ;
- Dit nul le refus de renouvellement du bail en date du 05/12/2017 délivré par la société La Foncière Saint Germain à la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle ;
- Dit que le bail commercial entre la société [V] et Fils et la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle est renouvelé à compter du 01/01/2018 ;
- Dit n'y avoir lieu à garantie de la société La Foncière Saint Germain au profit de la société [V] et Fils ;
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- Condamné solidairement la société [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain à payer à la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné solidairement la société [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain aux dépens ;
- Ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 19 février 2021 et enregistrée le 22 février 2021, la société La Foncière Saint Germain a interjeté appel du jugement à l'encontre de la société Asniéroise SMBI.
Par acte du 16 juillet 2021, la société Asniéroise SMBI a assigné la société [V] et Fils en appel provoqué.
Par ordonnance du 4 novembre 2021, le conseiller de la mise en état de la 12ème chambre de la cour d'appel de Versailles :
- S'est déclaré incompétent pour statuer sur l'exception de nullité de l'acte de refus de renouvellement de bail ;
- a condamné la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle à payer à la société La Foncière Saint Germain la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;
- a condamné la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle aux dépens de l'incident.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 23 juin 2022, la société La Foncière Saint Germain demande à la cour de :
- La recevoir en son appel ;
- Y faisant droit, l'en juger bien fondée ;
- Rejeter l'exception de procédure soulevée par la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle ;
- Infirmer l'entier jugement dont appel, en ce qu'il a :
- Constaté l'irrégularité du refus de renouvellement du bail en date du 05/12/2017;
- Dit nul le refus de renouvellement de bail en date du 05/12/2017 délivré par la société La Foncière Saint Germain à la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle;
- Débouté la société La Foncière Saint Germain de toutes demandes plus amples ou contraires ;
- Condamné la société La Foncière Saint Germain à payer à la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Ordonné l'exécution provisoire ;
Statuant à nouveau,
- Prononcer la validité de l'acte refusant le renouvellement en date du 5 décembre 2017;
- Fixer le terme du bail tacitement prolongé à la date du 31 décembre 2017 ;
- Débouter la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle de sa demande tendant à la fixation de l'indemnité d'éviction à la somme forfaitaire de 690.000 € ;
- Accueillir la demande de la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle en ce qu'elle tend à la désignation d'un expert avec mission étendue :
- De se rendre sur place et de visiter les locaux loués,
- De se faire communiquer tous documents et pièces qui pourraient se révéler nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- De rechercher en tenant compte de la nature et de l'effectivité des activités autorisées, de la situation et de l'état des locaux tout élément susceptible de permettre l'évaluation de l'indemnité d'éviction,
- D'examiner et de déterminer la nature et l'importance des activités exercées dans les locaux,
- De fournir tout élément permettant au tribunal d'apprécier le montant de l'indemnité d'occupation due par le locataire pour la période allant du 1er janvier 2018 à la libération effective des lieux loués ;
- Fixer la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l'expert, laquelle sera à la charge de la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle, demanderesse à cette mesure ;
- Condamner la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période allant du 1er janvier 2018 jusqu'à la libération effective des lieux loués ;
En tout état de cause,
- Débouter la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle de toutes ses autres demandes, ce compris celle tendant à l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Débouter la société [V] et Fils de sa demande d'appel en garantie formée contre la société La Foncière Saint Germain ;
- Débouter la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle de sa demande tendant à l'attribution de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Débouter les société Asniéroise SMBI Société Nouvelle et [V] et Fils de leur demande tendant à la condamnation de la société La Foncière Saint Germain par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle à payer à la société La Foncière Saint Germain une somme de 6.000 € en compensation des frais irrépétibles qu'elle a dû engager tant en première instance que dans le cadre de la présente instance ;
- Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront directement recouvrés par Me Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2022, la société [V] et Fils demande à la cour de :
- Infirmer le jugement déféré du tribunal judiciaire de Nanterre du 1er février 2021 ;
Statuant de nouveau,
- Prononcer la validité de l'acte refusant le renouvellement en date du 5 décembre 2017;
- Fixer le terme du bail tacitement prolongé à la date du 31 décembre 2017 ;
- Débouter la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle de sa demande tendant à la fixation de l'indemnité d'éviction à la somme forfaitaire de 690.000 € ;
- Accueillir la demande de la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle en ce qu'elle tend à la désignation d'un expert avec mission étendue :
- De se rendre sur place et de visiter les locaux loués,
- De se faire communiquer tous documents et pièces qui pourraient se révéler nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- De rechercher en tenant compte de la nature et de l'effectivité des activités autorisées, de la situation et de l'état des locaux tout élément susceptible de permettre l'évaluation de l'indemnité d'éviction,
- D'examiner et de déterminer la nature et l'importance des activités exercées dans les locaux,
- De fournir tout élément permettant à la cour d'apprécier le montant de l'indemnité d'occupation due par le locataire pour la période allant du 1er janvier 2018 à la libération effective des lieux loués,
- Et constater que la participation de la société [V] et Fils aux opérations d'expertises n'est pas requise et l'en décharger ;
- Fixer la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l'expert, laquelle sera à la charge de la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle, demanderesse à cette mesure ;
- Condamner la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période allant du 1er janvier 2018 jusqu'à la libération effective des lieux loués ;
- Débouter la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle de toutes ses autres demandes;
Subsidiairement,
- Condamner la société La Foncière Saint Germain en garantie des condamnations prononcées à l'encontre de la société [V] et Fils par application des stipulations contractuelles de la promesse et de l'acte de vente ('B. Transfert de jouissance - Situation locative 2) Situation locative' page 5) en date des 6 octobre 2017 et 9 février 2018 ;
- Condamner la société La Foncière Saint Germain au paiement de la somme de 4.000€ à la société [V] et Fils par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 30 juin 2022, la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle demande à la cour de :
- La déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Débouter la SCI [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre principal,
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 1er février 2021 en toutes ses dispositions ;
- Conformément aux dispositions de l'article L.145-15 du code de commerce, déclarer que l'arrangement intervenu entre la société [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain est destiné à faire échec au renouvellement du bail commercial ;
- En conséquence, déclarer cet accord comme étant réputé non écrit ;
- Constater l'irrégularité du refus de renouvellement du bail en date du 5 décembre 2017;
- Prononcer la nullité du refus de renouvellement du bail en date du 5 décembre 2017 délivré par la société La Foncière Saint Germain à la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle ;
- Conformément aux dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce, déclarer que la SCI [V] et Fils n'a pas répondu dans le délai de 3 mois à compter de la demande de renouvellement du bail commercial signifiée le 2 octobre 2017 ;
- En conséquence, prononcer le renouvellement du bail commercial entre la SCI [V] et Fils et la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle portant sur les locaux sis [Adresse 3]) à compter du 1er janvier 2018 aux mêmes clauses et conditions fixées par le bail expiré ;
A titre subsidiaire, au cas où par impossible le refus de renouvellement du bail commercial avec indemnité d'éviction était déclaré recevable et fondé ;
Statuant à nouveau,
- Débouter la SCI [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- Fixer à la somme de 690.000 € l'indemnité d'éviction due à la société Asniéroise SMBI se décomposant comme suit :
- valeur marchande de son fonds de commerce, qui ne saurait être inférieure à : 350.000 €,
- coût du déménagement du matériel d'exploitation : 30.000 €,
- coût de réinstallation du matériel d'exploitation : 30.000 €,
- perte de stock : 10.000 €,
- perte d'exploitation sur 4 mois : 120.000 €,
- préjudice pour la perte du bail : 50.000 €,
- coût du licenciement des 5 salariés (s'il y a lieu) : 100.000 €,
Soit au total : 690.000 € ;
- En conséquence, condamner conjointement et solidairement la SCI [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain à verser la somme de 690.000 € à la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle, locataire, au titre de l'indemnité d'éviction ;
- Dire que le paiement de cette indemnité d'éviction conditionne le départ des locaux de la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle ainsi que la remise des clés ;
- En cas de contestation du montant de cette indemnité d'éviction, désigner tel expert judiciaire qu'il plaira à la cour, avec mission de :
- Se faire communiquer tous documents et pièces utiles,
- Visiter les lieux sis [Adresse 3], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle, locataire,
- Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l'indemnité d'éviction dans le cas d'une perte de fonds: valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, de la réparation du trouble commercial ;
- Condamner la société La Foncière Saint Germain à supporter les frais d'expertise puisqu'elle offre de payer l'indemnité d'éviction ;
Ajoutant au jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 1er février 2021 et statuant,
- Condamner conjointement et solidairement la SCI [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain au paiement de la somme de 15.000 € à la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle, locataire, à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil pour procédure déloyale ;
Dans tous les cas,
- Condamner conjointement et solidairement la SCI [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain au paiement de la somme de 7.000 € à la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle, locataire, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner conjointement et solidairement la SCI [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain en tous les dépens, y compris ceux d'appel.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 septembre 2022.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur le défaut de capacité de la société La Foncière Saint Germain
La société Asniéroise SMBI prétend qu'en application des dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce, le refus de renouvellement de bail qui lui a été notifié le 5 décembre 2017 par la société La Foncière Saint Germain ne peut avoir aucun effet dès lors qu'à cette date, celle-ci n'était ni propriétaire ni bailleresse, qu'elle n'avait pas la capacité de se substituer au bailleur, la société [V] et Fils, pour répondre à la demande de renouvellement de bail et que le pouvoir que cette dernière aurait donné à la société La Foncière Saint Germain est nul et de nul effet.
Elle considère que le défaut de capacité de la société La Foncière Saint Germain, qui a fait notifier l'acte de refus de renouvellement à sa requête et non pas à celle de la société [V] et Fils, bailleresse, constitue une irrégularité de fond affectant de nullité l'acte en date du 5 décembre 2017, conformément aux articles 117 à 119 du code de procédure civile, qu'il n'est donc pas nécessaire qu'elle justifie d'un grief.
Elle rappelle que le refus de renouvellement de bail équivaut à un acte de disposition qui exige la rédaction d'un mandat spécial comportant l'objet juridique de celui-ci, que la société [V] et Fils a fait l'objet d'une décision de dissolution suivant procès-verbal en date du 21 février 2017 avec effet au 14 juin 2015 et que d'une manière générale le liquidateur n'a qu'une mission limitée à la réalisation de l'actif, au paiement des créanciers et à la répartition de l'actif restant entre les associés.
Elle soutient qu'il ne résulte d'aucun document que la société [V] et Fils a donné un mandat spécial et précis à la société La Foncière Saint Germain, selon les termes des articles 1984 et suivants du code civil, que la clause insérée dans la promesse unilatérale de vente en date du 6 octobre 2017 n'est pas un mandat et constitue un arrangement conclu entre la société [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain pour faire échec au droit de renouvellement du bail commercial et permettre à l'acquéreur de l'immeuble de procéder à l'expulsion du locataire, ce qui est contraire aux dispositions de l'article L.145-15 du code de commerce.
Elle considère que faute d'avoir répondu à sa demande de renouvellement de bail dans le délai de 3 mois fixé par l'article L.145-10 du code de commerce, la société [V] et Fils est réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail commercial aux clauses et conditions du bail expiré. Elle en déduit qu'en application de l'article L.145-12 du même code, la date de renouvellement du bail doit être fixée au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, soit le 1er janvier 2018.
La société La Foncière Saint Germain répond qu'au jour de la notification du refus de renouvellement, elle n'avait certes pas la qualité de bailleur et disposait seulement d'un droit de créance contre la société [V] et Fils, mais que dans le cadre de la promesse de vente conclue le 6 octobre 2017, elle avait reçu mandat exprès d'apporter au locataire la réponse qui lui paraîtrait adaptée, la société bailleresse s'interdisant simplement de répondre directement à la demande de renouvellement et n'ayant renoncé en aucune mesure à ses prérogatives de bailleur. Elle estime que ce mandat n'est ni vague ni imprécis, ainsi qu'allégué, et qu'elle disposait de la pleine capacité pour agir.
Elle demande à la cour de valider le refus de renouvellement en date du 5 décembre 2017 et de fixer le terme du bail au 31 décembre 2017, dès lors qu'elle a agi dans la limite du mandat spécial conféré par la société [V] et Fils et qu'en outre la société bailleresse ne conteste pas avoir été engagée par les effets de l'acte incriminé.
La société [V] et Fils confirme qu'aux termes de la promesse de vente conclue le 6 octobre 2017, la société La Foncière Saint Germain a reçu le pouvoir de répondre à la demande de renouvellement formalisée le 2 octobre 2017 par la société Asniéroise SMBI. Elle énonce que ce mandat a également été expressément mentionné dans l'acte en date du 5 décembre 2017 de refus de renouvellement, qu'à réception de cet acte, la locataire n'a soulevé aucune contestation et que, de plus, son conseil a écrit directement à la société [V] et Fils pour l'interroger sur les possibilités d'un accord et ses modalités, que ce faisant elle a reconnu les effets du mandat. Elle soutient que l'acte de refus de renouvellement signifié à la diligence de la société La Foncière Saint Germain a la même valeur que si elle émanait de la bailleresse elle-même, que d'ailleurs l'acte de vente du 9 février 2018 en fait état et précise que la société La Foncière Saint Germain déclare faire son affaire personnelle de l'indemnité d'éviction qu'elle pourrait devoir au locataire.
Elle indique qu'elle adopte l'intégralité des moyens de droit et de fait développés par la société La Foncière Saint Germain au soutien de ses prétentions et confirme son engagement au titre du mandat.
L'article 145-10 du code de commerce prévoit que le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande au bailleur, lequel doit faire connaître au demandeur, dans les trois mois, s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus ; à défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
Il en résulte que, pour produire effet, tout refus de renouvellement doit émaner du bailleur voire de son mandataire, ès qualités, le bailleur ayant la faculté de se faire représenter dans le cadre d'un mandat spécial. Ces dispositions présentent un caractère impératif.
Il sera rappelé que selon l'article 1984 du code civil, « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ».
En application des articles 117 et suivants du code de procédure civile, le défaut de pouvoir d'une partie constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte et les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief.
En l'espèce, la promesse de vente conclue devant notaire le 6 octobre 2017 entre la société [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain rappelle en page 6 que les biens objets de la promesse de vente sont loués à la société Asniéroise SMBI depuis le 1er décembre 2005 et que cette dernière a adressé au bailleur le 2 octobre 2017 une demande de renouvellement de bail commercial.
Il y est précisé que :
« Le PROMETTANT [la SCI [V] et Fils] déclare que le locataire a adressé par exploit d'huissier du 2 octobre 2017, dont une copie demeure ci-annexée après mention, une demande de renouvellement de bail commercial. Le PROMETTANT déclare et garantit n'avoir à ce jour apporté aucune réponse à cette demande de renouvellement.
Le PROMETTANT s'interdit expressément d'apporter une quelconque réponse au locataire sans accord préalable écrit du BENEFICIAIRE [la SARL La Foncière Saint Germain].
Le PROMETTANT donne pouvoir au BENEFICIAIRE à l'effet d'apporter la réponse qui lui paraîtra adaptée au locataire et d'entrer en contact avec ce dernier à cet effet. »
Le pouvoir ainsi conféré par la société [V] et Fils à la société La Foncière Saint Germain d'apporter à la demande de renouvellement du locataire la réponse qui lui paraîtra adaptée ne peut être qualifié de mandat au sens de l'article 1984 du code civil.
Selon ces stipulations, le bailleur/promettant s'est en effet contenté de déléguer au bénéficiaire de la promesse de vente de l'immeuble le pouvoir de répondre à la demande de renouvellement de bail du locataire, sans lui déléguer aucun pouvoir de représentation qui est pourtant de l'essence même du mandat, la société La Foncière Saint Germain n'étant pas censée agir au nom et pour le compte du bailleur et restant seule décisionnaire de la réponse à apporter au locataire.
La cour observe que la société Asniéroise SMBI, locataire, n'a pas été informée que le bailleur avait délégué au bénéficiaire de la promesse de vente le pouvoir de répondre à sa demande de renouvellement.
La seule information dont le locataire a disposé est celle d'une 'habilitation'. L'acte de refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, signifié par huissier le 5 décembre 2017 à la société Asniéroise SMBI, se limite en effet à indiquer qu'il est délivré à la requête de la société La Foncière Saint Germain « dûment habilitée à l'effet des présentes par la société [V] et Fils (...) suivant acte reçu par Maître [R] [Z], Notaire à [Localité 4] (Val de Marne), le 6 octobre 2017 ».
L'acte mentionne ensuite que la société La Foncière Saint Germain « Dit et déclare à :
La société Asniéroise SMBI Société Nouvelle (...)
Qu'en réponse à la demande formulée par acte extrajudiciaire en date du 02 octobre 2017, par ministère de la SCP Benzaken, Fourreau et Seban, Huissiers de Justice associés à 92000 Nanterre, elle lui fait connaitre son REFUS DE RENOUVELLEMENT, le bail ayant pris fin le 30 décembre 2014.
Que cependant, elle lui offre l'INDEMNITÉ D'ÉVICTION dans les termes de l'article L.145-14 du code de commerce. »
La cour ne peut que constater que la société La Foncière Saint Germain s'y exprime en son nom propre et aucunement en celui du bailleur, au nom duquel le refus de renouvellement devait pourtant être notifié en application des dispositions de l'article 145-10 du code de commerce.
Faute de mandat, la société La Foncière Saint Germain, qui n'était pas le bailleur, n'avait pas qualité pour refuser le renouvellement du bail et offrir de payer une indemnité d'éviction. Ce défaut de qualité, et non de capacité, constitue une irrégularité de fond affectant de nullité l'acte du 5 décembre 2017.
Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de l'acte de refus de renouvellement.
La société [V] et Fils soutient que la société Asniéroise SMBI aurait reconnu les effets du mandat consenti à la société La Foncière Saint Germain et vise en particulier le courrier du conseil du locataire en date du 21 mars 2018. Comme l'ont toutefois relevé les premiers juges, ce courrier, qui informe le bailleur de l'imminence d'une action en justice et l'interroge préalablement sur la possibilité d'un accord, fait expressément réserve de la validité du refus de renouvellement du bail commercial et ne comporte donc aucune reconnaissance implicite des effets du mandat allégué.
Aux termes de la promesse de vente conclue le 6 octobre 2017, la société [V] et Fils a déclaré n'avoir apporté aucune réponse à la demande de renouvellement de la société Asniéroise SMBI et elle s'est interdit de répondre au locataire sans l'accord préalable écrit de la société La Foncière Saint Germain.
Il n'est pas contesté que la société [V] et Fils n'a fait part directement à la société Asniéroise SMBI d'aucun refus de renouvellement du bail, dans le délai de trois mois fixé par l'article 145-10 du code de commerce. Il en résulte qu'en application de ce texte, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
Selon l'article 145-12 du code de commerce, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue ; le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
Les premiers juges méritent d'être suivis en ce qu'ils ont retenu que le bail était renouvelé à la date du 1er janvier 2018, correspondant au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement signifiée au bailleur par la société Asniéroise SMBI le 2 octobre 2017.
Il n'y a en conséquence pas lieu de statuer sur la demande tendant à la fixation et au paiement de l'indemnité d'éviction, ni sur la demande d'expertise.
Le jugement entrepris sera par ailleurs confirmé en ce que, en réponse à la demande formulée par la société [V] et Fils de voir condamner la société La Foncière Saint Germain en garantie des condamnations prononcées à son encontre, il a dit n'y avoir lieu à garantie en l'absence de condamnation au fond prononcée à l'encontre de la société [V] et Fils.
Sur l'indemnité d'occupation
La société [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain sollicitent la condamnation de la société Asnièroise SMBI au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période allant du 1er janvier 2018 jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Elles ne développent aucun moyen à l'appui de cette demande.
Le bail s'étant poursuivi, il n'y a cependant pas lieu à fixation d'une indemnité d'occupation.
La demande sera rejetée.
Sur la demande de dommages-intérêts
La société Asniéroise SMBI sollicite, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, la condamnation solidaire des sociétés [V] et Fils et La Foncière Saint Germain à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, pour avoir diligenté à son encontre une procédure déloyale en faisant état d'une clause contenue dans la promesse unilatérale de vente en date du 6 octobre 2017 qui est contraire aux dispositions des articles 1102 et 1103 du code civil et L.145-10 et L.145-15 du code de commerce.
La société La Foncière Saint Germain fait observer en réplique qu'aucun motif susceptible de caractériser une faute faisant dégénérer en abus de droit le droit d'agir en justice n'est apporté à l'appui des prétentions de la société Asniéroise SMBI.
La société [V] et Fils ne formule aucune observation sur ce point.
*
La société Asniéroise SMBI ne démontre pas le caractère prétendument déloyal de la présente procédure, de sorte que sa demande indemnitaire ne peut aboutir.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
En application des dispositions de l'article'696 du code de procédure civile, la société [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain seront condamnées, in solidum, aux dépens exposés en appel.
Elles seront en outre condamnées, in solidum, à verser à la société Asniéroise SMBI une indemnité de 4.000 € au titre de l'article'700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er février 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre ;
Y ajoutant,
DÉBOUTE la société [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation ;
DÉBOUTE la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle de sa demande de dommages-intérêts pour procédure déloyale ;
CONDAMNE la société [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain, in solidum, aux dépens ;
CONDAMNE la société [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain, in solidum, à verser à la société Asniéroise SMBI Société Nouvelle la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la société [V] et Fils et la société La Foncière Saint Germain de leur demande de ce chef.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,