Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 17 NOVEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05637 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWFF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 19-010200
APPELANTS
Madame [W] [S] [X]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Monsieur [D] [O]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentés et assistés par Me Alexis FACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0897
INTIMES
Monsieur [G] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Monsieur [M] [H]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090
Assistés par Me Juliette SIMONI-LEROY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0966
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président assesseur
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 25 mai 2016, à effet du 29 mai 2016, reporté au 9 juin 2016 par avenant du 17 juin 2016, M. [G] [H] et M. [M] [H] ont consenti à Mme [W] [S] [X] et à M. [D] [O], pour une durée d'un an renouvelable, un bail d'habitation meublé portant sur des locaux situés à [Adresse 8], constitués d'un appartement de quatre pièces principales de 105 mètres carrés situé au quatrième étage, bâtiment n°[Adresse 7], moyennant un loyer en principal, charges comprises de 2 600 euros, payable mensuellement d'avance, outre le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 5 200 euros.
Après avoir notifié leur congé aux bailleurs, les locataires ont quitté les lieux le 14 janvier 2019, date de la restitution des clefs.
Par actes des 23 et 27 mai 2019, Mme [W] [X] et M. [D] [O] ont fait assigner devant le tribunal d'instance de Paris M. [G] [H] et M. [M] [H] pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- leur condamnation solidaire à leur restituer la somme de 3 600 euros, au titre du solde du dépôt de garantie, avec intérêt de 10% à compter du 14 janvier 2019 et jusqu'à complet paiement, en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,
- leur condamnation à leur verser la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour retard de paiement,
- leur condamnation solidaire à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance.
A l'audience du 24 octobre 2019, Mme [W] [X] et M. [D] [O], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance.
M. [G] [H] et M. [M] [H], représentés par leur conseil, ont demandé au tribunal, en se référant à leurs conclusions déposées à l'audience :
- de débouter les requérants de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- de condamner in solidum Mme [W] [X] et M. [D] [O] à leur payer la somme de 6 000 euros,
- de condamner in solidum Mme [W] [X] et M. [D] [O] à leur payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- d'ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par jugement contradictoire entrepris du 13 décembre 2019, le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :
Déboute Mme [W] [X] et M. [D] [O] de leurs demandes au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie et de dommages et intérêts,
Déboute M. [G] [H] et M. [M] [H] de leur demande en paiement de la somme de 6.000 euros au titre des réparations locatives,
Condamne Mme [W] [X] et M. [D] [O] aux dépens,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 23 mars 2020 par Mme [W] [X] et M. [D] [O],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 juin 2020, par lesquelles Mme [W] [X] et M. [D] [O] demandent à la cour de :
Vu la loi du 6 juillet 1989, articles 22, 25-6 et suivants,
Infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et statuant de nouveau :
Condamner solidairement M. [G] [H] et M. [M] [H] à la somme de 3 600 euros,
Assortir cette condamnation d'un intérêt de 10% à compter du 14 janvier 2019 et jusqu'à complet paiement.
A titre subsidiaire,
Condamner M. [G] [H] et M. [M] [H] à la somme de 3162 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
En tout état de cause,
Condamner solidairement M. [G] [H] et M. [M] [H] à la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour retard de paiement,
Condamner solidairement M. [G] [H] et M. [M] [H] à la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 septembre 2020 au terme desquelles M. [G] [H] et M. [M] [H] demandent à la cour de :
Débouter Mme [W] [X] et M. [D] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
Confirmer le jugement déféré en ses dispositions ayant débouté Mme [W] [X] et M. [D] [O] de leurs demandes au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie et de dommages et intérêts, et ayant condamné Mme [W] [X] et M. [D] [O] aux dépens de première instance,
Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté MM. [G] et [M] [H] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner in solidum Mme [W] [X] et M. [D] [O] à payer à MM. [G] et [M] [H] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
Y ajoutant,
Condamner in solidum Mme [W] [X] et M. [D] [O] à payer à MM. [G] et [M] [H] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamner in solidum Mme [W] [X] et M. [D] [O] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
En vertu de l'article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés en application de l'article 25-3, "lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers (...).
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées(...)
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ".
Selon l'article 3-2, applicable aux logements meublés en application de l'article 25-3, dans sa rédaction applicable au présent litige, "un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties".
S'agissant des états des lieux, les appelants invoquent l'article 3 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, selon lequel "l'état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :
(...)2° La forme du document permet la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire (...)" ;
En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient la clause annexe suivante : "le nettoyage des lieux d'avant sortie devra être effectué dans les règles, dans le cas contraire un temps de travail minimum de 12 heures à 16 euros valeur 1er mai 2016 sera retenu".
L'état des lieux d'entrée contradictoire du 26 mai 2016 est rédigé de façon succincte, avec les mentions "BE (bon état), EU (état d'usage), EN (état neuf)". Il résulte des pièces produites qu'un état des lieux de sortie contradictoire n'a pu être établi en raison de la détérioration des relations entre locataires et bailleurs. Ainsi, Mme [W] [X] a déposé une main courante au commissariat le 16 janvier 2019, relatant avoir eu rendez vous avec son propriétaire le 14 janvier 2019 "par rapport aux travaux", indiquant qu'ils ont "débattu" d'une tache sur le matelas, avant qu'une dispute n'éclate au sujet de la restitution des clefs, Mme [X] affirmant que son bailleur lui aurait "arraché" son trousseau de clefs face à son refus de restitution tant que l'état des lieux de sortie ne serait pas fait.
Dans un courriel du 14 janvier 2019 à 19 heures 36, Mme [X] écrit à M. [G] [H]: "passé la tempête, je vous propose d'essayer de nettoyer les taches sur le matelas (...) bien sûr si je n'arrive pas, on peut voir ensemble une participation, il est vieux de combien ce matelas' Pour le reste, je m'occupe de ce que vous m'avez dit, ménage et nettoyage ; chercher un menuisier(...)".
Il résulte des pièces produites que, le 16 février 2019, le bailleur a restitué aux locataires la somme de 2000 euros, retenant ainsi la somme de 3200 euros sur le montant total du dépôt de garantie.
Le 6 mars 2019, l'assurance protection juridique des locataires, après avoir rappelé que l'état des lieux peut être fait par huissier à frais partagés, a mis le bailleur en demeure de restituer le solde du dépôt de garantie, soit 3200 euros.
Le 9 mars 2019, M. [G] [H] a rédigé un document intitulé "dégâts constatés, travaux et remplacements effectués et non effectués", dans lequel il chiffrait le montant total des réparations locatives à la somme de 4746,81 euros, et réclamait aux locataires sortants la somme de 1546,81 euros. Les locataires ont contesté ce chiffrage par courriel.
Le 11 juin 2019, un procès-verbal de constat a été dressé par huissier à la requête de M. [G] [H], en présence du conseil des locataires sortants.
Il convient de juger qu'en l'absence de possibilité d'établissement d'un état des lieux de sortie amiable contradictoire, un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie par huissier aurait dû être effectué au plus vite, conformément aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précité ; tel n'a pas été le cas, le procès-verbal de constat produit datant de cinq mois après la restitution des clefs par les locataires, et alors que certains travaux de reprise, notamment de menuiserie, de réfection du parquet de la chambre ouest, de la peinture de la fenêtre et du mur de la chambre est avaient déjà été effectués. C 'est donc avec pertinence que le premier juge a considéré qu'il ne pouvait être tiré de conclusions de cet état des lieux à l'encontre des locataires, alors que d'autres personnes avaient pu avoir accès à l'appartement (notamment, les artisans en charge des travaux de reprise) depuis la libération des lieux. C'est également à juste titre que le premier juge a reevé que le bailleur, contrairement à ses dires, avait bien été avisé par les locataires d'une fuite de la chasse d'eau, ainsi que cela résulte d'un échange de courriels datant du mois de juillet 2018 produit par les locataires, ayant abouti à sa réparation le 13 juillet 2018 selon la facture produite par le bailleur. En conséquence, les tâches d'humidité dans les toilettes constatées par l'huissier ne sauraient être imputées aux locataires sortants.
En revanche, ainsi que l'a relevé le premier juge, les locataires ont reconnu dans le courriel du 14 janvier 2019 précité être à l'origine de certains désordres, à savoir le matelas tâché, un défaut de nettoyage et de ménage et un problème de menuiserie.
Toutefois, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, il ne saurait en être déduit que la retenue de la somme de 3200 euros sur le montant du dépôt de garantie était justifiée en ce qu'elle ne pouvait permettre la rénovation totale de l'appartement, et il convient de reprendre les réparations locatives à charge des locataires sortants.
L'examen des pièces produites, au regard des dégradations dont se reconnaissaient redevables les locataires sortants dans le courriel du 14 janvier 2019 précité, permet de chiffrer le montant des réparations locatives à leur charge comme suit :
- 418 euros au titre de la facture de menuiserie Rym du 12 février 2019 ;
- 950 euros au titre de la facture de l'entreprise Suescun du 26 février 2019 au titre de la réfection partielle du parquet de la chambre ouest et de la réfection de la peinture et d'un mur de la chambre ouest ;
- 360,60 euros au titre de la facture BHV de remplacement du matelas tâché ;
- 192 euros au titre du ménage, facturé selon les stipulations précitées du bail, que M. [G] [H] reprend dans son chiffrage du 9 mars 2019,
soit la somme totale de 1920,60 euros au titre des réparations locatives à la charge des locataires sortants.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement entrepris, et de condamner MM. [H] à restituer aux locataires sortants la somme de :
(3200 - 1920,60) = 1279,40 euros.
S'agissant de la majoration, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précité dispose qu'à "défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard".
Toutefois, Mme [X] et M. [O] se bornent à solliciter dans le dispositif de leurs écritures que la condamnation à la restitution du solde du dépôt de garantie soit "assortie d'un intérêt de 10% à compter du 14 janvier 2019 et jusqu'à complet paiement", de sorte que le montant de cette majoration est nécessairement inférieur à celui qui résulte de l'application de l'article 22 précité.
Il convient dès lors, afin de respecter l'objet du litige, de dire que la somme de 1279,40 euros, correspondant au solde du dépôt de garantie du par les bailleurs, et non la somme de 2600 euros correspondant au montant mensuel du loyer, sera assortie d'une majoration de 10% à compter du 14 mars 2019 (soit deux mois après la restitution des clefs) et jusqu'à parfait paiement.
Sur la demande de dommages et intérêts pour retard de paiement
Les appelants fondent leur demande de dommages et intérêts pour retard de paiement sur le "comportement agressif" du bailleur, mais n'en justifient que par la main courante du 16 janvier 2019 précitée, qui ne saurait valoir preuve de la véracité des faits que Mme [X] y dénonce, étant au surplus relevé que celle-ci n'a pas déposé plainte contre son bailleur.
Ils invoquent également le préjudice résultant du retard de paiement de la restitution du dépôt de garantie, lequel est déjà indemnisé par la majoration de 10% précitée.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il les avait déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
MM. [H], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel.
Il est équitable d'allouer à Mme [X] et M. [O] une indemnité de procédure de 2000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté Mme [W] [X] et M. [D] [O] de leur demande de dommages et intérêts,
Le réforme pour le surplus,
Et statuant à nouveau,
Condamne in solidum MM. [G] [H] et [B] [H] à payer à Mme [W] [X] et M. [D] [O] la somme de 1279,40 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, assortie d'une majoration de 10% à compter du 14 mars 2019 et jusqu'à complet paiement,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant ,
Condamne in solidum MM. [G] [H] et [B] [H] à payer à Mme [W] [X] et M. [D] [O] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum MM. [G] [H] et [B] [H] aux dépens de première instance et d'appel.
La Greffière Le Président