Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 17 NOVEMBRE 2022
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05708 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWJZ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n°
APPELANTS
Monsieur [J] [Z] [L] [H] venant aux droits de Mme [I] [Z] [L] [H] née [M] [N], décédée le 5 août 2019
[Adresse 3]
[Localité 5]
Madame [R] [P] [Z] [L] [H] épouse [B] venant aux droits de Mme [I] [Z] [L] [H] née [M] [N], décédée le 5 août 2019
[Adresse 1]
[Localité 8]
Monsieur [A] [Z] [L] [H] venant aux droits de Mme [I] [Z] [L] [H] née [M] [N], décédée le 5 août 2019
[Adresse 4]
[Localité 7]
Monsieur [F] [Z] [L] [H] venant aux droits de Mme [I] [Z] [L] [H] née [M] [N], décédée le 5 août 2019
[Adresse 4]
[Localité 7]
Monsieur [S] [U] [C]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentés par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistés par Me Guillaume CARBONNIER de la SELAS CARBONNIER, LAMAZE, RASLE, avocat au barreau de LILLE
INTIMES
Madame [X] [D] épouse [G]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Monsieur [W] [G]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentés et assistés par Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président assesseur
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2003 et à effet au 1er août 2003, Mme. [I] [M] [N] épouse [Z] [L] [H] et Mme [V] [M] [N] épouse [U] [C], aux droits de laquelle vient M. [S] [U] [C], ont donné à bail à M. [W] [G] un local à usage d'habitation principale ainsi qu'un emplacement de stationnement n°19 situés au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 5.552 euros hors charges.
M. [W] [G] est marié à Mme [X] [D].
Par acte d'huissier en date du 1er mars 2019 et au visa des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que L.123-11-1 du code de commerce, Mme [I] [Z] [L] [H] et M. [S] [U] [C] ont assigné M. [W] [G] et Mme [X] [G] née [D] devant le tribunal d'instance de Paris aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal, qu'il soit dit et jugé que les époux [G] sont occupants sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 31 juillet 2018 par l'effet du congé délivré pour motif légitime et sérieux le 30 janvier 2018,
- à titre subsidiaire, ordonner la résiliation du bail en raison des manquements à leurs obligations commis par les locataires,
- en tout état de cause :
- ordonner l'expulsion des époux [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance des forces de l'ordre et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles,
- condamner solidairement M. [W] et Mme [X] [G] à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 7.827,62 euros à compter du 31 juillet 2018 et jusqu'à libération effective des lieux, ainsi que la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Initialement appelée à l'audience du 27 mai 2019, l'affaire a fait l'objet de deux renvois.
M. [S] [U] [C] ainsi que Mme [R] [P] [Z] [L] [H] épouse [B] et MM. [J], [A] et [F] [Z] [L] [H] venant aux droits de Mme [I] [Z] [L] [H] décédée le 5 août 2019, représentés par leur avocat, ont déposé de nouvelles écritures par lesquelles ils ont maintenu leurs demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance, sauf à conclure au rejet des prétentions formées par les défendeurs et à actualiser la somme sollicitée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à 4.000 euros.
M. [W] et Mme [X] [G], représentés par leur avocat, ont déposé des écritures par lesquelles ils ont sollicité, au visa des articles 648 du code de procédure civile, 2, 15 de la loi du 6 juillet 1989 et L.123-11-1 du code de commerce :
- in limine litis, qu'il soit dit et jugé que le congé délivré le 30 janvier 2018 aux locataires est nul pour non respect des formes édictées par la loi et absence de pouvoir ainsi que de qualité,
- à titre principal et au fond, qu'il soit dit et jugé que ledit congé est nul pour absence de motif légitime et sérieux,
- qu'il soit dit et jugé que les époux [G] disposent d'un emplacement de stationnement en vertu de leur bail d'habitation,
- en conséquence :
- le rejet de l'intégralité des prétentions des requérants,
- qu'il soit dit et jugé que le bail du 24 juillet 2003 est reconduit à compter du 1er août 2018 jusqu'au 31 juillet 2021,
- à titre subsidiaire, qu'il soit pris acte de l'accord des époux [G] de restituer l'emplacement de stationnement dans l'hypothèse où le droit d'en bénéficier leur serait dénié par le tribunal et le rejet de la demande de résiliation eu égard à leur bonne foi,
- à titre reconventionnel, la condamnation in solidum des bailleurs au paiement des sommes de 10.000 euros en réparation de leur préjudice pour congé frauduleux, de 10.350 euros en réparation de la privation de jouissance de l'emplacement de stationnement et de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par jugement contradictoire entrepris du 24 janvier 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
Prononce la nullité du congé délivré le 30 janvier 2018 par Mme [I] [Z] [L] [H] et M. [S] [U] [C] à M. [W] [G] et Mme [X] [G],
Déboute M. [S] [U] [C] ainsi que Mme [R] [Z] [L] [H] et MM. [J] [Z] [L] [H], [A] [Z] [L] [H] et [F] [Z] [L] [H] de leurs demandes de résiliation du bail du 24 juillet 2003 et subséquentes formulées à l'encontre de M. [W] [G] et Mme [X] [G],
Déboute M. [W] [G] et Mme [X] [G] de leur demande de dommages et intérêts pour congé frauduleux,
Condamne in solidum M. [S] [U] [C] ainsi que Mme [R] [Z] [L] [H] et MM. [J] [Z] [L] [H], [A] [Z] [L] [H] et [F] [Z] [L] [H] au paiement à M. [W] [G] et Mme [X] [G] de la somme de 9.000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance de l'emplacement de stationnement,
Condamne in solidum M. [S] [U] [C] ainsi que Mme [R] [Z] [L] [H] et MM. [J] [Z] [L] [H], [A] [Z] [L] [H] et [F] [Z] [L] [H] au paiement à M. [W] [G] et Mme [X] [G] de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 25 mars 2020 par Mme [R] [Z] [L] [H], MM. [J], [A] et [F] [Z] [L] [H] et M. [S] [U] [C],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 décembre 2020, par lesquelles Mme [R] [Z] [L] [H], MM. [J], [A] et [F] [Z] [L] [H] et M. [S] [U] [C] demandent à la cour de :
Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les anciens articles 1134 et 1184 du code civil,
Vu l'article L.123-11-1 du code de commerce,
Recevoir M. [S] [U] [C] ainsi que Mme [R] [Z] [L] [H] et MM. [J] [Z] [L] [H], [A] [Z] [L] [H], [F] [Z] [L] [H] en leur appel,
Les y déclarer bien fondés,
Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 24 janvier 2020 en ce qu'il n'a pas fait droit à leurs demandes,
Et statuant à nouveau,
A titre principal,
Dire et juger que les époux [G] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] seizième depuis le 31 juillet 2018 par l'effet du congé qui leur a été délivré le 31 juillet 2018,
A titre subsidiaire,
Dire et juger que les époux [G] ont commis des graves manquements à leurs obligations de locataires,
Ordonner la résiliation judiciaire du bail d'habitation consenti le 24 juillet 2003,
En tout état de cause,
Ordonner l'expulsion des époux [G], ainsi que de tous occupants de leurs chefs sis [Adresse 4], et ce si besoin avec l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier,
Ordonner le transport et la séquestration, aux frais des époux [G], des meubles et objets garnissant les lieux dans un garde-meubles désigné par le tribunal et ce, en garantie de toute somme qui pourra être due,
Condamner solidairement les époux [G] au paiement aux propriétaires de la somme de 7.827.62 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 31 juillet 2018 et ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ,
Condamner solidairement les époux [G] à verser aux bailleurs la somme de 230 euros par mois jusqu'à restitution de l'emplacement de parking n°19, ainsi qu'à une somme d'un montant de 230 euros par mois jusqu'à restitution du parking n°21,
Condamner solidairement les époux [G] à verser aux bailleurs la somme de 13.800 euros suivant les cinq dernières années non réglées pour la place de parking n°19, ainsi qu'une somme d'un montant de 230 euros par mois pour l'occupation du parking n°2 depuis février 2018, soit 6.210 euros à parfaire,
Rejeter l'ensemble des prétentions et réclamations des époux [G],
Condamner in solidum les époux [G] à restituer la somme de 11.500 euros versée par les bailleurs suivant exécution provisoire du jugement entrepris,
Condamner in solidum les époux [G] au paiement aux propriétaires de la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 septembre 2020 au terme desquelles Mme [X] [G] née [D] et M. [W] [G] demandent à la cour de :
Vu l'article 648 du code de procédure civile,
Vu les articles 15 et 2 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article L.123-11-1 du code de commerce,
Recevoir les époux [G] en leurs demandes et les déclarer bien fondés.
Confirmer le jugement du 24 janvier 2020,
In limine litis,
Dire et juger nul et de nul effet le congé délivré le 30 janvier 2018 à M. [W] et Mme [X] [G] née [D] pour non-respect des formes édictées par la loi et absence de pouvoir et de qualité,
Au fond,
Dire et juger nul et de nul effet le congé délivré le 30 janvier 2018 à M. [W] et Mme [X] [G] née [D] pour absence de motif légitime et sérieux,
Dire et juger que M. [W] et Mme [X] [G] née [D] disposent d'un emplacement de stationnement en vertu de leur bail d'habitation,
En conséquence,
Débouter les consorts [M] [N] de l'ensemble de leurs demandes notamment en validation de congé et en résiliation du bail,
Dire et juger que le bail de M. [W] et Mme [X] [G] née [D] est reconduit à compter du 1er août 2018 jusqu'au 31 juillet 2021,
Subsidiairement,
Prendre acte de l'accord des époux [G] de restituer l'emplacement de stationnement dans l'hypothèse où le droit d'en bénéficier leur serait dénié par la cour et rejeter la demande de résiliation judiciaire eu égard à leur bonne foi,
Reconventionnellement,
Condamner in solidum M. [S] [U] [C] et les consorts [M] [N] à payer à M. [W] et Mme [X] [G] née [D] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice pour congé frauduleux,
Condamner in solidum M. [S] [U] [C] et les consorts [M] [N] à payer à M. [W] et Mme [X] [G] née [D] la somme de 9.000 euros en réparation de la privation de jouissance de l'emplacement de stationnement,
Condamner solidairement les demandeurs à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamner aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce.
Sur la nullité du congé délivré le 30 janvier 2018 pour non-respect des dispositions de l'article 648 du code de procédure civile
Selon l'article 648 du code de procédure civile, "tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :
(...)2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance (...)".
En vertu de l'article 649, "la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure".
L'article 114 dispose : "aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public".
Selon l'article 115, "la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l'acte si aucune forclusion n'est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief".
En vertu de l'article 15 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au congé litigieux, "le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé".
En l'espèce, le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 30 janvier 2018 à effet au 31 juillet 2018 ne comporte pas la date de naissance des bailleurs, mais la mention suivante : "dont l'état civil complet sera communiqué ultérieurement si besoin est".
Toutefois, il convient de juger que l'absence de mention de la date de naissance des bailleurs n'a pas causé grief aux locataires, en ce que ces derniers ne pouvaient prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 précité compte tenu de leurs ressources cumulées, conformément aux termes dudit article. En effet, si Mme [G] ne dispose d'aucun revenu propre, M. [G] ne soutient pas, et ne justifie au demeurant pas par les pièces produites, qu'il percevrait des revenus inférieurs au seuil de l'article 15 III, en ce qu'il se reconnaît notamment gérant de neuf sociétés immobilières. Dès lors, aucun grief tiré de l'absence de communication initiale de la date de naissance des bailleurs, laquelle a été au demeurant régularisée dans l'assignation, ne saurait être utilement invoqué par les locataires à ce titre.
S'agissant de l'adresse de M. [U] [C], qui serait erronée dans le congé, outre que cette erreur n'est pas prouvée, il n'est nullement justifié du grief qu'elle leur aurait causé.
Enfin, s'agissant du défaut d'intérêt à agir allégué des bailleurs, qui ne démontreraient pas agir en qualité d'usufruitiers du bien, les époux [G] indiquent dans leurs dernières écritures "prendre acte" de la justification de cette qualité par les attestations notariées produites.
Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité du congé délivré le 30 janvier 2018 par Mme [I] [M] [N] et M. [S] [U] [C] aux époux [G].
Sur le caractère légitime et sérieux du congé délivré
L'article L.123-11-1 du code de commerce dispose que "toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires.
Lorsque la personne morale est soumise à des dispositions législatives ou stipulations contractuelles mentionnées à l'alinéa précédent, son représentant légal peut en installer le siège à son domicile, pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de celle-ci, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l'occupation des locaux.
Dans ce cas, elle doit, préalablement au dépôt de sa demande d'immatriculation ou de modification d'immatriculation, notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l'ensemble immobilier son intention d'user de la faculté ainsi prévue (...).
Il ne peut résulter des dispositions du présent article ni le changement de destination de l'immeuble, ni l'application du statut des baux commerciaux".
En l'espèce, le motif légitime et sérieux visé au congé délivré le 30 janvier 2018 à effet au 31 juillet 2018 est le suivant :
"Vous avez domicilié à cette adresse la société civile immobilière Emida, ayant pour activité l'acquisition, par voie d'apport notamment, propriété, administration, par bail ou autrement, de tous biens immobiliers, réalisation de tous travaux de construction, conservation, rénovation, agrandissement dont vous êtes l'un des associés, aux côtés de votre épouse et de vos deux enfants. Vous n'avez pas notifié cette domiciliation aux requérants préalablement à l'immatriculation de la SCI Emida, en violation des dispositions de l'article L. 123-11-1 alinéa 2 du code de commerce. La faculté de domiciliation d'une personne morale à l'adresse du domicile de son gérant, prévue à l'article L.123-11-1 précité, n'est admise que pour permettre au gérant d'assurer les tâches administratives liées à la gestion sociale et ne saurait permettre ou avoir pour effet de modifier la destination des locaux et y exercer ladite activité. Les recherches sur la SCI Emida ont mis à jour plusieurs anomalies qui ne peuvent que conforter les requérants dans leur position. Il ressort de l'extrait Kbis et des statuts que les pleins pouvoirs de gérance à l'effet d'exercer l'activité sociale de la SCI Emida ont été confiés à Mme [K] [E] qui n'est pas associée de cette société. De plus, aucun document social n'a été déposé au greffe depuis 2008, soit depuis près de 10 ans, date de l'augmentation de capital à hauteur de 1,2 millions d'euros, par apport en compte courant et par apport de la moitié de votre bien immobilier situé à [Localité 9], l'autre moitié étant conservée par vous et votre épouse à titre indivis. Contrairement aux dispositions statutaires, aucun bilan n'a été déposé depuis la création de la société. Enfin, il apparaît que les loyers sont versés depuis la Monte Paschi Banque, soit le même établissement bancaire dans lequel la SCI Emida a ouvert un compte. Les faits dénoncés aux termes de la présente témoignent de la plus grande opacité et sont constitutifs d'une faute grave dans l'exécution des obligations qui vous incombent en tant que locataire. Ils constituent un motif légitime et sérieux de résiliation du bail au sens de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989(...)".
Ainsi que l'a relevé avec pertinence le premier juge lors de l'examen des causes de résiliation judiciaire, le bail du 24 juillet 2003, s'il stipule qu'il est consenti à usage exclusif d'habitation principale et que le locataire est tenu d'user paisiblement des lieux suivant la destination prévue au contrat de location, ne comporte aucune clause expresse interdisant la domiciliation d'une société à l'adresse du logement loué, de sorte que seul l'alinéa 1er de l'article L.123-11-1 du code de commerce précité est applicable. La cour ajoute qu'en application de ce même article, les bailleurs ne se prévalent d'aucune disposition législative contraire.
C'est également par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les éléments produits, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que la domiciliation d'une personne morale dans les locaux à usage d'habitation pris à bail par son représentant légal n'entraîne pas un changement de la destination des lieux si aucune activité n'y est exercée. En l'espèce, il n'est pas justifié que la SCI Emida, dont les époux [G] soulignent qu'elle est une SCI familiale constituée avec leurs deux enfants pour gérer leur résidence secondaire, ce dont atteste le cabinet Francis Armand en charge de l'établissement des sociétés de M. [G], aurait exercé une quelconque activité au sein des lieux loués. Le fait que Mme [E] soit cogérante non associée est inopérant, les époux [G] faisant valoir qu'elle a été désignée à leurs côtés afin de se prémunir en cas de décès simultané du couple qui voyage fréquemment en avion, ce dont atteste également le cabinet Armand. De même, les développements du congé relatifs aux "anomalies" qui affecteraient la gestion de cette SCI sont inopérants, dès lors que la preuve que cette société exercerait une activité dans les lieux loués n'est pas rapportée, les époux [G] faisant valoir au surplus qu'une société civile immobilière n'est pas assujettie à l'établissement d'un bilan comptable, et que la banque Monte Paschi est leur banque familiale.
Enfin, les époux [G] soulignent que le motif visé au congé n'a été précédé d'aucune mise en demeure préalable.
Il convient dès lors de juger que le motif visé au congé ne constitue pas un motif légitime et sérieux justifiant la résiliation du bail, et de débouter les consorts [Z] [L] [H] et [U] [C] de leur demande à ce titre.
Sur la résiliation du bail aux torts des locataires sollicitée à titre subsidiaire par les appelants
- Pour violation de l'article L.123-11-1 du code de commerce
Ainsi qu'il a été jugé plus haut, ce motif n'est pas établi et ne saurait dès lors entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.
- Pour occupation d'une place de stationnement sans droit ni titre
S'agissant des emplacements de stationnement, il résulte des pièces produites que :
- le bail conclu le 24 juillet 2003 vise expressément, outre le logement, un emplacement de stationnement n°19 sis [Adresse 4], le montant du loyer stipulé de 5552 euros portant sur le tout ;
- antérieurement à la souscription du bail, M. [W] [G] a rédigé de façon manuscrite le 16 juillet 2003 le document suivant : "je soussigné [W] [G] demeurant [Adresse 2] m'engage par les présentes à assumer le règlement de la location d'un emplacement de parking situé dans le 8ème arrondissement au profit de Mme [I] [L] à concurrence de la somme de 230 euros charges comprises par mois en compensation de la mise à disposition à mon profit d'un emplacement de stationnement dans l'immeuble du [Adresse 4], le présent engagement prendra fin en même temps que l'occupation par moi dudit emplacement" ; ainsi que le relève à juste titre le premier juge, aucun numéro d'emplacement n'est stipulé sur cet engagement, et cet engagement est antérieur à la conclusion du bail ; la cour ajoute qu'il n'y est fait aucune référence dans le bail ;
- par courriers officiels des 5 mars et 27 août 2014, le conseil des époux [G] soutient que l'emplacement de stationnement prévu au bail n'a "jamais été mis à leur disposition", et sollicite qu'il y soit procédé sans délai ;
- par courrier du 26 février 2018, le conseil des époux [G], après avoir contesté le congé délivré le 30 janvier 2018, indique, s'agissant de "la place de stationnement n°19", que ses clients ont été "pendant de nombreuses années privés de la jouissance de cet emplacement, ce qui a fait l'objet de nombreuses mises en demeure, lettres officielles et demandes dans le cadre des procédures judiciaires opposant nos clients", ajoute que ses clients "constatent que, depuis le 9 février 2018, la jouissance de cet emplacement leur est à nouveau accordée", et conclut qu'ils "en prennent acte mais n'entendent pas pour autant renoncer au droit de solliciter la diminution du loyer dont ils sont redevables les cinq dernières années du fait de la privation dont ils ont été victimes".
Il convient de juger, ainsi que l'a fait le premier juge, que la preuve que les locataires occuperaient sans droit ni titre un emplacement de stationnement n°21 dans l'immeuble litigieux n'est nullement rapportée par les pièces produites, le document manuscrit du 16 juillet 2003, outre qu'il ne vise aucun numéro, est antérieur à la conclusion du bail ; aucun élément ne permet d'identifier à quel emplacement il se rapporte, et s'il a été exécuté ; il n'y est nullement fait référence dans le bail. Quant au courrier du conseil des locataires de février 2018 précité, il ne fait nullement mention d'un emplacement n°21, mais bien de l'emplacement n°19 dont ils affirment avoir récupéré la jouissance.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé, en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à résiliation du bail pour ce motif. Les bailleurs seront dès lors déboutés de leurs demandes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur les condamnations à paiement au titre des emplacements de stationnement n°19 et 21 formées par les appelants
Les appelants se prévalent du document manuscrit précité, rédigé le 16 juillet 2003 par M. [G], pour soutenir que les époux [G] auraient dû s'acquitter de la somme mensuelle de 230 euros au titre de la jouissance de l'emplacement de stationnement n°19, maintiennent qu'ils se sont en outre accaparés sans droit ni titre l'emplacement de stationnement n°21, et sollicitent leur condamnation à paiement pour ces deux emplacements, sur les cinq dernières années pour l'emplacement n°19, et à compter de février 2018 pour l'emplacement n°21.
Toutefois, ainsi qu'il a été jugé plus haut, la location de l'emplacement de stationnement n°19 fait partie intégrante du bail, lequel vise un montant total de loyer l'incluant expressément, de sorte qu'il n'y a pas lieu, en exécution du document du 16 juillet 2003 antérieur au bail, portant sur un échange d'emplacements indéterminé, et dont il n'est nullement fait référence dans le bail, de condamner les locataires au paiement d'une somme supplémentaire aux loyers versés. Quant à l'emplacement 21, ainsi qu'il a été jugé plus haut, il n'est pas établi que les époux [G] l'occuperaient sans droit ni titre.
Dès lors, il convient de débouter les appelants de leurs demandes à ce titre.
Sur les demandes de dommages et intérêts formées par les intimés
- Pour congé frauduleux
Si les bailleurs n'obtiennent pas validation du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 30 janvier 2018, ainsi qu'il a été jugé plus haut, les locataires ne rapportent toutefois pas la preuve du caractère frauduleux du congé délivré, ni ne justifient du préjudice qu'ils auraient subi.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les locataires de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.
- Pour privation de jouissance de l'emplacement de stationnement
Contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, il n'est pas justifié par les pièces produites que les locataires auraient été privés du seul emplacement de stationnement prévu au bail, soit le n°19, et ce pendant plus de cinq ans.
En effet, les bailleurs le réfutent dans leurs écritures, et aucun constat objectif ne vient étayer cette allégation ; au demeurant, les locataires, qui soutiennent que cette privation perdurait depuis la conclusion du bail, n'ont mis en demeure leurs bailleurs d'y remédier qu'à compter de mars 2014, soit plus de dix ans après leur entrée dans les lieux, sans intenter d'action à ce titre, attendant d'être assignés dans le cadre de la présente instance pour présenter cette demande.
Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris sur ce point, et de les débouter de leur demande.
Sur la demande de restitution des sommes versées au titre de l'exécution provisoire formée par les appelants
Les appelants sollicitent la restitution de la somme totale de 11 500 euros qu'ils ont versée aux intimés en exécution du jugement entrepris, assorti de l'exécution provisoire de droit.
Il n'y a toutefois pas lieu de l'ordonner, le présent arrêt constituant le titre exécutoire permettant de recouvrer les sommes qui auraient été indûment perçues en exécution provisoire du jugement entrepris.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Les appelants, parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.
Le sens de la présente décision commande de ne pas modifier l'article 700 prononcé par le premier juge. L'équité commande de condamner in solidum les appelants au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a prononcé la nullité du congé délivré le 30 janvier 2018 pour non-respect des dispositions de l'article 648 du code de procédure civile et en ce qu'il a condamné M. [S] [U] [C], Mme [R] [Z] [L] [H] et MM. [J] [Z] [L] [H], [A] [Z] [L] [H], [F] [Z] [L] [H] à payer à M. [W] [G] et Mme [X] [G] la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance de l'emplacement de stationnement,
Et statuant à nouveau,
Déboute M. [S] [U] [C], Mme [R] [Z] [L] [H] et MM. [J] [Z] [L] [H], [A] [Z] [L] [H], [F] [Z] [L] [H] de leur demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 30 janvier 2018, de leurs demandes d'expulsion et de condamnations à paiement au titre des indemnités d'occupation et des emplacements de stationnement,
Rejette toutes autres demandes,
Et y ajoutant ,
Condamne in solidum M. [S] [U] [C], Mme [R] [Z] [L] [H] et MM. [J] [Z] [L] [H], [A] [Z] [L] [H], [F] [Z] [L] [H] à payer à M. [W] [G] et Mme [X] [G] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [S] [U] [C], Mme [R] [Z] [L] [H] et MM. [J] [Z] [L] [H], [A] [Z] [L] [H], [F] [Z] [L] [H] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président