Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 17 NOVEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05807 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWQ2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2020 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] - RG n° 11-19-4652
APPELANTE
S.A. IMMOBILIERE 3 F
[Adresse 2]
[Localité 4]
RCS B552141533
Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220
INTIMES
Monsieur [X] [W]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Madame [V] [T] NÉE [U]
Chez Madame [U]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Monsieur [S] [T]
Chez Madame [U]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Assignations devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 29 juin 2020, faite à domicile
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président assesseur
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- rendu par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 5 janvier 2018, la SA d'HLM Immobilière 3F a donné en location à Mme [V] [U] et M. [X] [W] un pavillon de cinq pièces principales dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 3].
Par courrier en date du 23 avril 2019 réceptionné par le bailleur le 29 avril 2019, M. [X] [W] a notifié son congé des lieux.
Mme [V] [U] a épousé M. [S] [T] à [Localité 6] le 5 avril 2019.
Par acte d'huissier en date du 3 juin 2019, un commandement de payer la somme de 11183,35 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [W] et aux époux [T].
Par exploit délivré le 25 novembre 2019, la SA d'HLM Immobilière 3F a fait assigner Mme [V] [T], M. [S] [T] et M. [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine pour :
- voir constater la résiliation de plein droit du bail qui leur a été consenti et subsidiairement en voir prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et des charges,
- voir ordonner leur expulsion ainsi que la séquestration de leurs meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,
- les entendre condamner, solidairement entre eux, à lui payer :
- une somme de 18.286,12 euros à titre de loyers et charges impayés au 31 octobre 2019 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi que les loyers devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation,
- une indemnité d'occupation des lieux égale au montant de la quittance locative à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux,
- une somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, et le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire.
A l'audience du 4 février 2020, la SA d'HLM Immobilière 3F représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation tout en portant sa demande au titre des loyers et charges impayés à la somme de 22.785,80 euros, décompte arrêté au 31 janvier 2020 (terme de janvier 2020 inclus). Elle a précisé que les époux [T] disposaient également de deux parkings pour lesquels elle ne disposait plus des contrats de location. Elle s'est déclarée opposée à l'octroi de tout délai de paiement.
Mme [V] [T] a indiqué vivre en couple, avoir cinq enfants à charge, être enceinte d'un sixième enfant, travailler dans l'informatique et percevoir un salaire mensuel de 1.900 euros, outre 800 euros d'allocations familiales, M. [S] [T] percevant une pension d'invalidité mensuelle de 750 euros. Elle a confirmé qu'ils disposaient de deux emplacements de stationnement.
MM. [S] [T] et [X] [W], assignés par dépôts des actes en l'étude d'huissier, n'ont pas comparu et n'étaient pas représentés à l'audience.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 28 février 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine a ainsi statué :
Constate la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 3 août 2019,
Autorise la SA d'HLM Immobilière 3F, à défaut de libération volontaire, à procéder, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de Mme [V] [T] et de M. [S] [T] des lieux qu'ils occupent, tant de leur personne que de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique si besoin est,
Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne Mme [V] [T], M. [S] [T] et M. [X] [W], solidairement entre eux, à payer à la SA d'HLM Immobilière 3F, en deniers ou quittances valables, une somme de 13.803,72 euros à titre de loyers et charges impayés au 3 août 2019 (terme de juillet 2019 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2019,
Condamne Mme [V] [T] et M. [S] [T] à payer à la SA d'HLM Immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation des lieux d'un montant de 1.430 euros (sans indexation possible et charges comprises) à compter du 1er août 2019 et jusqu'à parfaite libération des locaux,
Rejette les prétentions les plus amples ou contraires,
Autorise l'exécution provisoire du présent jugement,
Condamne Mme [V] [T] et M. [S] [T] aux dépens de l'instance qui comprendront les frais du commandement de payer délivré le 3 juin 2019 s'élevant à 195,67 euros, de l'assignation délivrée le 25 novembre 2019 s'élevant à 73,13 euros, de sa dénonciation au préfet le 26 novembre 2019 (dont le coût sera limité à 1 euro).
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 30 mars 2020 par la SA d'HLM Immobilière 3F,
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 août 2022 par lesquelles la SA d'HLM Immobilière 3F demande à la cour de :
Vu les articles 1224, 1225 et 1227 du code civil et 7 a) et b) de la loi du 6 juillet 1989,
Recevoir la SA d'HLM Immobilière 3F en son appel et l'y dire bien fondée,
Réformer le jugement rendu le 28 février 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine en ce qu'il a condamné les intimés solidairement au paiement de la somme de 13.803,72 euros arrêtée au 3 août 2019, terme de juillet 2019 inclus, en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation, à la somme invariable de 1.430 euros, en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation de la location des deux emplacements de stationnement accessoires au logement et en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion de M. [X] [W], ne condamnant pas ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation,
Confirmer le jugement rendu le 28 février 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur les deux emplacements de stationnement 2922P-1108 et 2922P-1109 du fait du défaut de paiement des loyers et charges, sur le fondement des articles 1728 alinéa 2 et 1741 du code civil,
Condamner dès lors solidairement M. [X] [W], Mme [V] [T] et M. [S] [T] au paiement, au profit de la SA d'HLM Immobilière 3F, de la somme de 31.756,58 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 12 août 2020, déduction faite des dépôts de garantie,
Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, tant s'agissant du logement que des deux emplacements de stationnement, si le bail s'était poursuivi et Condamner solidairement entre eux M. [X] [W], Mme [V] [T] et M. [S] [T] à due concurrence jusqu'au 10 juillet 2020, date de restitution des lieux,
Débouter M. [X] [W], Mme [V] [T] et M. [S] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires,
Condamner solidairement M. [X] [W], Mme [V] [T] et M. [S] [T] au paiement au profit de la SA d'HLM Immobilière 3F d'une indemnité de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 3 juin 2019, dépens qui seront directement recouvrés par Me Judith Chapulut-Auffret pour ceux la concernant, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
M. [X] [W], Mme [V] [U] épouse [T] et M. [S] [T], auxquels la déclaration d'appel et les écritures de l'appelant ont été signifiées respectivement à étude pour les époux [T] et suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile pour M. [W], n'ont pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière, recevable et bien fondée.
Il résulte des écritures de la SA d'HLM Immobilière 3 F et des pièces produites que les lieux ont été restitués le 10 juillet 2020, date d'établissement de l'état des lieux de sortie et de remise des clefs.
Sur la résiliation du bail portant sur les deux emplacements de stationnement
Selon l'article 1224 du code civil, "la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice".
En vertu de l'article 1228, "le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts".
L'article 1741 dispose que "le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements".
En l'espèce, la SA d'HLM Immobilière 3 F fait valoir qu'elle a loué aux intimés, non seulement le logement litigieux, mais également deux emplacements de stationnement. Si elle indique ne pas être en mesure de produire le contrat de location les concernant, elle relève à juste titre que Mme [T] avait reconnu devant le premier juge qu'elle était locataire de ces deux emplacements de stationnement. En outre, l'état des lieux de sortie produit porte bien mention de ces deux emplacements de stationnement, dont les dépôts de garantie ont été restitués aux locataires sur l'avis d'échéance du 12 août 2020.
L'assignation introduite par la SA d'HLM Immobilière 3F sollicitant à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation des baux portant tant sur le logement que sur les deux emplacements de stationnement, dont la location est avérée, il convient d'infirmer le jugement entrepris sur ce point et de prononcer la résiliation du bail portant sur les deux emplacements de stationnement pour défaut de paiement des loyers et charges.
Sur l'indemnité d'occupation
Le montant de l'indemnité d'occupation, à caractère indemnitaire en contrepartie de l'occupation des lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail, ne saurait être inférieure au montant du loyer et des charges que le bailleur aurait perçus si le bail s'était poursuivi. Le jugement entrepris sera donc réformé en ce sens.
En revanche, la preuve que M. [X] [W] se soit maintenu dans les lieux à compter de la résiliation du bail n'est pas établie par les pièces produites ; si la signature figurant sur le courrier de notification de congé diffère de celle figurant sur sa pièce d'identité remise en copie lors de la conclusion du bail, il ne saurait en être déduit qu'il est demeuré dans les lieux avec les époux [T] jusqu'à la reprise des lieux.
C'est donc par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a condamné les époux [T], mais pas M. [W], au paiement de l'indemnité d'occupation.
Sur la dette locative
Ainsi qu'il a été jugé plus haut, M. [W] n'est tenu solidairement au paiement des loyers et charges que jusqu'à la date de résiliation du bail en acquisition de la clause résolutoire le 3 août 2019. A compter de cette date, seuls les époux [T] sont solidairement tenus du paiement des indemnités d'occupation.
En conséquence, et compte tenu du décompte actualisé produit, il convient de condamner solidairement M. [W] et les époux [T] au paiement de la somme de 13687,80 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 3 août 2019 (déduction faite des règlements de 500 et 800 euros reçus le 21 août 2019, lesquels doivent s'imputer sur la dette la plus ancienne en application de l'article 1342-10 du code civil), et de condamner solidairement les époux [T] au paiement de la somme de :
(31756,58 - 13687,80) = 18068,78 euros au titre des indemnités d'occupation pour la période du 3 août 2019 au 10 juillet 2020, déduction faite des régularisations de charges(2198,72 euros) et du remboursement des dépôts de garantie du logement et des emplacements de stationnement (1113,89 euros et 60 euros).
Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [V] [U] épouse [T] et M. [S] [T], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct par application de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt par défaut,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté la SA d'HLM Immobilière 3F de sa demande de résiliation du bail portant sur les deux emplacements de stationnement, en ce qu'il a condamné solidairement M. [X] [W], Mme [V] [U] épouse [T] et M. [S] [T] au paiement de la somme de 13.803,72 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 août 2019 (terme de juillet 2019 inclus) et au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1430 euros (sans indexation possible et charges comprises) à compter du 1er août 2019 et jusqu'à parfaite libération des locaux,
Le réforme pour le surplus,
Et statuant à nouveau,
Prononce la résiliation du bail portant sur les deux emplacements de stationnement 2922P-1108 et 2922P-1109,
Condamne solidairement M. [X] [W], Mme [V] [U] épouse [T] et M. [S] [T] à payer à la SA d'HLM Immobilière 3F la somme de 13687,80 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 3 août 2019,
Condamne solidairement Mme [V] [U] épouse [T] et M. [S] [T] à payer à la SA d'HLM Immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer et aux charges mensuels qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et ce à compter du 3 août 2019, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la reprise des lieux survenue le 10 juillet 2020,
En conséquence, condamne solidairement Mme [V] [U] épouse [T] et M. [S] [T] à payer à la SA d'HLM Immobilière 3F la somme de 18068,78 euros au titre des indemnités d'occupation pour la période du 3 août 2019 au 10 juillet 2020,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant ,
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme [V] [U] épouse [T] et M. [S] [T] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président