République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 17/11/2022
N° de MINUTE : 22/957
N° RG 21/02773 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TUBH
Jugement (N° 20-000248) rendu le 02 Avril 2021 par le tribunal de proximité de Valenciennes
APPELANT
Monsieur [G] [O]
né le 09 Mai 1949 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Jonathan Da Re, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué
INTIMÉS
Madame [L] [W]
née le 30 Juillet 1968 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 7]
Monsieur [I] [S]
né le 01 Mai 1966 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentés par Me Guillaume Buguet, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 20 septembre 2022 tenue par Emmanuelle Boutie magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutie, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 septembre 2022
Par acte sous seing privé du 30 septembre 2000, M. [G] [O] a consenti à Mme [L] [W] et M. [I] [S] un bail d'habitation portant sur une maison individuelle au [Adresse 5], contre le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 4 200 francs (640,28 euros), outre une provision sur charges de 35 francs (5,33 euros) et le versement d'un dépôt de garantie de deux mois 8 400 francs (1 280,57 euros).
Par actes d'huissier de justice en date des 26 et 28 mars 2018, M. [G] [O] a donné congé aux locataires aux fins de vente du bien.
Par acte d'huissier de justice en date du 26 avril 2019, dénoncé le même jour par courrier électronique adressé au Préfet du Nord, M. [G] [O] a fait assigner Mme [L] [W] et M. [I] [S] devant le tribunal d'instance de Valenciennes afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : la résiliation du bail par l' effet du congé au 30 septembre 2018, ou subsidiairement au 1er novembre 2018, l'expulsion des occupants du logement situé dans la maison individuelle au [Adresse 5], la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 1 761 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés, selon décompte arrêté au 4 avril 2019, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, la condamnation in solidum des locataires au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, soit 661,63 euros, jusqu'au départ des lieux avec indexation et intérêts de droit, la condamnation in solidum des locataires au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'indemnité de l' article 700 du code de procédure civile, la condamnation in solidum des locataires au paiement des entiers dépens de l' instance.
Suivant jugement contradictoire en date du 2 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :
- rejeté la fin de non recevoir pour défaut de qualité à agir soulevée par Mme [L] [W] et M. [I] [S],
- déclaré irrecevable l'exception de procédure pour vice de forme du congé soulevée par Mme [L] [W] et M. [I] [S],
- débouté M. [G] [O] de ses demandes en résiliation de bail, en expulsion et en indemnité d'occupation,
- débouté M. [G] [O] de ses demandes en paiement,
- déclaré que la responsabilité civile extra-contractuelle pour faute de M. [G] [O] est engagée et condamné M. [G] [O] à payer à Mme [L] [W] et M. [I] [S] la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral,
- débouté Mme [L] [W] et M. [I] [S] de leur demande en paiement au titre de la réparation de leur préjudice financier,
- condamné M. [G] [O] à payer à Mme [L] [W] et M. [I] [S] la somme de 127,92 euros au titre des régularisation des provisions versées en 2018 et 2019,
- débouté Mme [L] [W] et M. [I] [S] de leur demande en paiement en dommages et intérêts pour procédure abusive,
- déclaré la demande de Mme [L] [W] et M. [I] [S] le retrait de la clôture sous astreinte irrecevable,
- ordonné à M. [G] [O] de procéder à l'entretien de la chaudière pour l'année 2020, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard, après l'expiration d'un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision,
- condamné M. [G] [O] à payer à Mme [L] [W] et M. [I] [S] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [G] [O] aux dépens de l'instance,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. [G] [O] a relevé appel de cette décision par déclaration du 17 mai 2021, la déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.
Par acte d'huissier en date du 9 août 2021, M. [G] [O] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appel à Mme [L] [W] et M. [I] [S].
Mme [L] [W] et M. [I] [S] ont constitué avocat le 4 octobre 2021.
Par ses dernières conclusions en date du 15 mars 2022, M. [O] demande à la cour de:
- déclarer recevable l'appel interjeté par déclaration en date du 17 mai 2021,
- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 2 avril 2021 en ce qu'il a débouté M. [G] [O] de sa demande en résiliation de bail, expulsion et indemnité d'occupation, débouté M. [G] [O] de sa demande en résiliation de bail, expulsion et indemnité d'occupation, débouté M. [G] [O] de ses demandes en paiement, condamné M. [G] [O] au règlement d'une somme de 500 euros sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle pour faute, condamné M. [G] [O] au règlement d'une somme de 127,92 euros au titre de la régularisation des provisions versées en 2018 et 2019, ordonné à M. [G] [O] de procéder à l'entretien de la chaudière pour l'année 2020, sous astreinte de 20 euros par jour de retard, après l'expiration d'un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision, condamné M. [G] [O] au règlement d'une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de ses demandes en paiement, Sur la demande de résiliation du contrat de bail :
- constater la validité du congé pour vente et prononcer la résiliation du bail à la date du 30 septembre 2018, date pour laquelle a été donné le congé, ou à titre subsidiaire, si la juridiction de céans devait retenir la date de prise d'effet du bail, au 1er novembre 2000, à la date du 1er novembre 2018,
Sur la demande d'expulsion des intimés :
- ordonner l'expulsion de Mme [L] [W] et M. [I] [S] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, avec concours de la force publique si besoin est,
Sur la demande de condamnation au règlement des arriérés locatifs ainsi qu'à une indemnité d'occupation :
- condamner solidairement Mme [L] [W] et M. [I] [S] au règlement des sommes suivantes :
- solde de loyer de décembre 2017 : 577 euros
- régularisation de charges 2017 : 90 euros
- loyer de juillet 2018 : 634 euros
- outre la somme de 460 euros par mois, au titre des indemnités d'occupation dues par les défendeurs à compter du mois d'octobre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux,
- débouter les intimés de leur appel incident,
- les condamner au règlement d'une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance, ainsi que 2 500 euros en cause d'appel,
- les condamner en tous les frais et dépens,
- les débouter de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.
M. [O] soutient essentiellement que les deux ensembles immobiliers sont totalement dissociés et que les intimés n'ont entrepris aucune démarche aux fins de conclure la vente et ne l'ont pas informé des demarches entreprises en vue de l'obtention du financement.
Il précise que les démarches n'ont été engagées par les acquéreurs que le 21 août 2018 et ne se conforment nullement aux prescriptions du congé pour vente délivré le 28 mars 2018.
Il fait valoir que l'absence d'acquisition de l'immeuble par Mme [W] et M. [S] ne résulte que de leur comportement attentiste.
Par leurs dernières conclusions en date du 16 novembre 2021, Mme [L] [W] et M. [I] [S] demandent à la cour de :
In limine litis,
- prononcer la nullité des congés délivrés les 26 et 28 mars 2018 à Mme [L] [W] et M. [I] [S],
- confirmer le jugement rendu le 2 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Valenciennes en ce qu'il a débouté M. [G] [O] de ses demandes en résiliation de bail, en expulsion et en indemnité d'occupation, débouté M. [G] [O] de ses demandes en paiement, condamné M. [G] [O] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [G] [O] aux dépens de l'instance,
En conséquence :
- débouter M. [G] [O] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions,
Sur appel incident :
- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 2 avril 2021 en ce qu'il a condamné M. [G] [O] au règlement d'une somme de 500 euros, sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle pour faute,
- débouter les concluants de leur demande en paiement au titre de leur réparation au titre du préjudice financier,
- débouter les concluants de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
En conséquence :
- condamner M. [G] [O] à verser à Mme [L] [W] et M. [I] [S] la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice financier,
- condamner M. [G] [O] à verser Mme [L] [W] et M. [I] [S] la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral,
- condamner M. [G] [O] à verser à Mme [L] [W] et M. [I] [S] la somme de 1 000 euros pour procédure abusive,
- condamner M. [G] [O] à payer à Mme [L] [W] et M. [I] [S], en cause d'appel, à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les intimés soutiennent qu'alors que la propriété de M. [O] est composée d'une seule et même parcelle, aucune division cadastrale n'a été réalisée en vue de la vente ni aucune démarche en vue de délimiter la propriété à vendre de sorte que l'objet du congé aux fins de vente n'est pas déterminé ou déterminable.
Ils ajoutent qu'aucun diagnostic énergétique n'a été réalisé par M. [O] en dépit de leur demande et que l'absence de volonté de régulariser un compromis de vente manifeste l'absence d'intention réelle de vendre de la part de M. [O].
Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
A titre liminaire, la cour relève que les dispositions par lesquelles le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [W] et M. [S] au titre du défaut de qualité à agir de M. [O] ne font l'objet d'aucune contestation en cause d'appel, ce moyen n'étant pas repris par les intimés devant la cour.
Sur la nullité du congé
Si le premier juge a déclaré irrecevable la demande de Mme [W] et M. [S] au titre de la nullité du congé en raison de l'indétermination du bien objet du congé, force est de constater que le moyen pris par le preneur de la nullité du congé délivré par acte extrajudiciaire n'est pas une exception de procédure au sens des dispositions de l'article 74 du code de procédure civile en ce qu'il ne tend pas à la nullité d'un acte de la procédure dont le juge est saisi.
Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.
L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur qui décide de vendre son logement, peut donner congé à son locataire au moins six mois avant l'expiration du bail.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Aux termes de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Lorsque le bien a été vendu à un tiers, à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que ceux prévus dans l'offre de vente, le locataire qui n'avait pas accepté cette offre a la faculté de se substituer à l'acquéreur pendant le délai d'un mois à compter de la notification du contrat de vente. Le locataire indique au bailleur l'adresse à laquelle cette notification doit être effectuée à la diligence du notaire; à défaut, le locataire ne peut se prévaloir de ce droit de substitution.
Les termes des alinéas précédents sont reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n°53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de baux d'habitation ou à usage professionnel.
En l'espèce, par acte d'huissier de justice en date des 26 et 28 mars 2018, M. [O] a fait délivrer un congé aux fins de vente à Mme [W] et Mme [S] comportant les conditions suivantes:
'- Désignation du bien:
Maison individuelle sise [Adresse 5]
Consistance des locaux:
Rez-de-chaussée: Couloir, salon salle à manger en L, cuisine séparée par un demi-mur, salle de bains avec baignoire, wc
Etage: salle d'eau avec douche, trois chambres louées plus une chambre à usage de stockage de meuble par le propriétaire et le locataire.
Garage sur terrain clos de 697m²
Chauffage individuel central gaz avec production d'eau chaude.
Equipement. Réserve d'alarme, branchement d'antenne TV.
- Conditions ordinaires et de droit en pareille matière
- Prix de vente fixé à 200 000 euros (deux cent mille euros) payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, le transfert de propriété n'intervenant qu'après paiement effectif au prix, non compris dans les frais et droits de l'acte de vente à la charge de l'acquéreur.
- Notaire chargé de la vente: Maître [X] [E], [Adresse 2].
Pour le cas où vous n'accepteriez pas la présente offre de vente qui est valable pendant les deux premiers mois de délais de préavis, vous serez déchu de votre droit de préférence comme acquéreur et le propriétaire pourra vendre le logement à tout tiers.
Vous devrez alors, pour la date du 30 septembre 2018, avoir libéré les lieux loués et fait procéder aux réparations locatives, et en général avoir satisfait à toutes les obligations du locataire sortant.
(A toutes fins utiles, je vous informe que la totalité de l'immeuble, c'est-à-dire y compris la maison attenante à celle que vous occupez, sera mis en vente au prix de 300 000 euros).'
Mme [W] et M. [S] font valoir que la propriété de M. [O] est composée d'une seule et même parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 3], sur laquelle sont construites deux logements distincts, l'un qu'ils louent et le second qui était occupé par la mère de M. [O] jusqu'à son départ en maison de retraite, et qu'aucune division cadastrale n'a été réalisée par le propriétaire en vue de la vente en dépit des précisions sollicitées de sorte que le congé est nul faute d'objet déterminé ou déterminable.
Alors que l'offre de ventre doit comporter précisément la désignation des locaux dont le locataire a la jouissance et sur lesquels portera le droit de préemption, la consistance du bien devant être parfaitement identifiable, il résulte du procès-verbal de constat établi par acte d'huissier de justice en date du 9 janvier 2017 que deux constructions sont présentes sur la propriété de M. [O], le contrat de bail régularisé par les parties ne portant que sur l'une de ces deux habitations.
Ainsi, alors que la présence d'une seconde construction implantée sur le lot à vendre implique l'existence d'une servitude et la nécessité de procéder à un bornage amiable, le congé litigieux ne comporte aucune précision sur la délimitation précise de ce lot, s'agissant notamment de sa superficie exacte et de son aménagement compte tenu de la présence de cette construction.
Par ailleurs, il convient de relever qu'aucune réponse ni aucun complément d'information n'a été apporté par M. [O] aux demandes formalisées par les époux [S] sur la consistance excacte du bien objet de la vente, aux termes d'une lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2018 aux termes de laquelle ils sollicitaient des précisions sur la délimitation et la consistance exacte du bien vendu:'L'accès au logement attenant lorsque nous serons acquéreurs, savoir si nous serions obligés de laisser un droit de passage (servitude)' Quelle sera la délimitation de celle-ci' (...) A cet effet, je vous demande donc de bien vouloir faire le nécessaire auprès de Maître [E] concernant la mise en vente de votre bien, afin que nous puissions signer le compromis, de faire passer un géomètre afin de délimiter et de borner le droit de passage pour accéder au logement attenant, de procéder au passage d'un professionnel indépendant dont les compétences sont certifiées pour le DPE' ni au courrier du notaire en charge de la vente daté du 20 septembre 2018: 'Concernant le premier point, à savoir la vente de l'immeuble loué moyennant le prix de 200 000 euros, vous voudrez bien nous indiquer avec précision les limites, la nature et l'étendue des droits de propriété résultant de cette vente'.
Dès lors, compte tenu de l'absence de toute précision sur la consistance et la délimitation réelle du bien objet de la vente, celui-ci n'étant ni suffisamment déterminé, ni déterminable, il y a lieu de prononcer la nullité du congé aux fins de vente délivré par actes d'huissier de justice en date des 26 et 28 mars 2018.
En conséquence, M. [O] sera débouté de ses demandes en résiliation de bail, en expulsion et au titre du versement d'indemnité d'occupation.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs.
Sur la demande en paiement
Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
M. [O] sollicite la condamnation des locataires au paiement de la somme de 577 euros au titre du solde du loyer du mois de décembre 2017, celle de 90 euros au titre de la régularisation de charges pour l'année 2017 et celle de 634 euros au titre du loyer du mois de juillet 2018.
Alors que la charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire, Mme [W] et M. [S] produisent aux débats un relevé bancaire justifiant de l'existence d'un virement bancaire réalisé le 27 août 2018 au profit de M. [O] pour un montant de 634 euros au titre du loyer du mois de juillet 2018.
Toutefois, ils ne justifient pas du règlement du solde du loyer d'un montant de 577 euros sollicité par M. [O] de sorte qu'ils seront solidairement condamnés au paiement de cette somme, la décision entreprise étant infirmé sur ce point.
Enfin, en l'absence de tout justificatif produit aux débats concernant la régularisation de charges sollicitée au titre de l'année 2017, M. [O] sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur la demande indemnitaire de Mme [W] et M. [S]
Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, Mme [W] et M. [S] font valoir que compte tenu de l'attitude de M. [O], ils ont été privés de la possibilité d'acquérir d'un logement qui les satisfait pleinement aux prix indiqué dans le congé et qu'ils se trouvent contraints de continuer à régler un loyer alors qu'ils avaient l'opportunité d'investir dans l'acquisition du bien loué.
Alors que le préjudice de Mme [W] et M. [S] ne saurait s'analyser qu'en une perte de chance de ne pas acquérir le bien loué, force est de constater qu'ils ne justifient pas de l'existence d'un préjudice financier découlant d'une faute commise par M. [O] en l'absence de signature de tout compromis de vente.
Toutefois, alors qu'il résulte des développements précédents que le congé pour vendre délivré par M. [O] est dépourvu d'objet déterminé ou déterminable en l'absence de toute précision sur la délimitation exacte du bien objet de la vente, compte tenu de la présence de deux constructions sur la parcelle propriété de M. [O], l'existence d'un préjudice moral subi par Mme [W] et M. [S] est caractérisé en l'espèce et résulte, compte de la délivrance d'un congé pour vendre, de la crainte de se voir expulsés ainsi que de l'absence de toute démarche réalisée par M. [O] aux fins de régularisation du congé.
Ce préjudice a été justement indemnisé par l'allocation de la somme de 500 euros, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.
Sur la demande de remboursement des provisions pour la chaudière
Alors que Mme [W] et M. [S] sollicitent la restitution des provisions versées pour les années 2018 et 2019 au titre de l'entretien de la chaudière mis à la charge du bailleur, le contrat de bail stipulant le versement mensuel d'une provision sur charges de 5,33 euros pour entretien de la chaudière, c'est à juste titre que le premier juge a condamné M. [O] à verser la somme de 127,92 euros au titre des provisions sur charges versées pour les années 2018 et 2019, soit 5,33€ x 24 mois, à Mme [W] et M. [S] à ce titre, les seules factures produites aux débats par M. [O] concernant les années 2017 et 2020.
La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.
Sur la demande d'entretien sous astreinte pour l'année 2020
En cause d'appel, M. [O] produit une facture d'entretien de la chaudière en date du 23 novembre 2020 justifiant de l'exécution de son obligation d'entretien.
En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [W] et M. [S] de leur demande à ce titre, le jugement entrepris étant infirmé sur ce point.
Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive
Il résulte des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.
En l'espèce, aucun élément au dossier ne permet de caractériser un comportement de l'appelant ayant dégénéré en abus, et le jugement du tribunal sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [W] et M. [S] de leur demande en dommages et intérêts formée à l'encontre de M. [O].
Sur les autres demandes
Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
M. [O], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Il n'apparaît pas inéquitable de le condamner à payer à Mme [W] et Mme [S] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a:
- déclaré irrecevable la demande de Mme [L] [W] et M. [I] [S] au titre de la nullité du congé pour vice de forme,
- débouté M. [G] [O] de sa demande en paiement au titre du solde du loyer du mois de décembre 2017,
- ordonné à M. [G] [O] de procéder à l'entretien de la chaudière pour l'année 2020, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard, après l'expiration d'un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision,
Statuant à nouveau sur ces points,
Prononce la nullité du congé délivré par acte d'huissier de justice date des 26 et 28 mars 2018 par M. [G] [O] à Mme [L] [W] et M. [I] [S];
Condamne solidairement Mme [L] [W] et M. [I] [S] à payer à M. [G] [O] la somme de 577 euros au titre du solde du loyer du mois de décembre 2017;
Déboute Mme [L] [W] et M. [I] [S] de leur demande tendant à procéder à l'entretien de la chaudière sous astreinte pour l'année 2020,
Y ajoutant,
Condamne M. [G] [O] à payer à Mme [L] [W] et M. [I] [S] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne M. [G] [O] aux dépens d'appel.
Le Greffier Le Président
H. Poyteau V. Dellelis