RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/04078 -
N° Portalis DBVH-V-B7F-IHYG
MPF -AB
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
06 septembre 2021
RG:19/00116
[F]
[R]
C/
S.C.P. [H]
Grosse délivrée
le 17/11/2022
à Me Georges POMIES RICHAUD
à Me Jean-michel DIVISIA
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 06 Septembre 2021, N°19/00116
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,
Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,
Mme Séverine LEGER, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Madame [C] [F] épouse [R]
née le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 10]
[Adresse 8]
[Localité 4]
Monsieur [B] [R]
né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 4]
[Adresse 8]
[Localité 4]
Représentés par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
Représentés par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.C.P. [H]
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Localité 11]
Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 17 Novembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE:
Les époux [D], propriétaires d'un terrain à bâtir situé [Adresse 7], cadastré section BD, numéro [Cadastre 6], lieudit [Adresse 9] à [Localité 4], ont été mis en relation avec les époux [R] par l'intermédiaire de Maître [O] [H], notaire à [Localité 11], auquel ils avaient confié mandat de vente.
Selon compromis du 4 février 2014 passé par acte notarié reçu par Maître [O] [H], les époux [D] se sont engagés à vendre à [C] et [B] [R] le terrain sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire et d'un prêt par les acquéreurs.
Les acquéreurs ont fait établir un projet de construction par la Sas Sud Habitat et la vente a été passée par acte authentique du 16 septembre 2014 reçu par Maître [O] [H]. La clause suivante a été insérée dans cet acte: « Aléa ' Retrait gonflement des argiles: Aux termes des informations mises à disposition par la Préfecture du Gard, le bien est concerné par la cartographie de l'aléa retrait gonflement des argiles établie par le ministère de l'écologie, de l'énergie et du développement durable ».
Le nouvel état des risques contenu dans l'acte authentique de vente a conduit les époux [R] à faire réaliser des études géotechniques et à modifier leur projet initial de construction en y ajoutant des fondations spéciales et l'aménagement d'un mur de soutènement, lesdites dépenses imprévues ayant grevé le coût de leur opération immobilière.
Par acte en date du 14 décembre 2018, les acquéreurs ont assigné la Scp [O] et [I] [H] devant le tribunal de grande instance de Nîmes en réparation de son préjudice.
Par jugement contradictoire du 6 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a débouté les époux [R] de leur demande et les a condamnés à payer à la Scp [H] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile.
Par déclaration du 10 novembre 2021, [C] [R] et [B] [R] ont interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance du 17 juin 2022, la procédure a été clôturée le 27 septembre 2022 et l'affaire fixée à l'audience du 11 octobre 2022.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS
Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2022, les appelants, demandent à la cour d'infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de condamner la Scp [H] à leur verser:
-la somme de 45 054 euros de dommages-intérêts au titre des dépenses non prévues initialement eu égard à la nature argileuse du sol,
-la somme de 85 970 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice immatériel consécutif,
- la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Les époux [R] soutiennent que le notaire a manqué à ses obligations d'information et de conseil et contribué directement à son préjudice: il lui incombait, en sa qualité de notaire négociateur, de prendre en compte dans l'acte du 4 février 2014 l'aléa lié à la situation de retrait et de gonflement d'argiles qu'il ne pouvait ignorer. Il lui incombait aussi de purger un nouveau délai de rétractation en leur notifiant un projet d'acte authentique contenant l'information relative au risque d'aléa de retrait-gonflement des argiles. Le lien de causalité entre ces manquements et leurs préjudices est établi: si le notaire avait rempli son devoir de conseil, ils auraient renoncé à la vente. Ils considèrent en conséquence qu'ils sont fondés à solliciter l'indemnisation de leur entier préjudice lequel est direct et certain ou à défaut, est constitué par la perte de chance de renoncer à l'acquisition du terrain, soit un préjudice de 45 054 euros au titre des dépenses imprévues. Par ailleurs, l'intimée devra également les indemniser de leur préjudice immatériel consécutif comprenant le loyer du logement qu'ils ont du louer pour se loger, leur préjudice de jouissance, l'augmentation des intérêts de leur prêt immobilier et leur préjudice moral soit la somme totale de 85 970 euros.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2022, la Scp [H], intimée, demande à la cour de confirmer le jugement, de débouter les époux [R] de l'intégralité de leurs prétentions et de les condamner à lui régler la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'intimée fait observer à la cour que le notaire n'a pas commis de faute en ne mentionnant pas le risque « aléa -retrait et gonflement des argiles » dans le compromis de vente, s'agissant d'un simple acte préparatoire à la vente et le risque ayant été expressément mentionné dans l'acte authentique de vente. Elle estime que le notaire a accompli toutes les diligences requises lors de l'instruction du dossier préalable à la vente. En l'état de l'information reçue sur l'existence du risque, les époux [R] ont pris la décision délibérée d'acquérir à leurs risques et périls le terrain et sont donc eux-mêmes à l'origine du préjudice dont ils demandent réparation. La SCP [H] relève que le préjudice financier n'est pas établi, seuls des devis et non des factures ayant été produits. Elle considère par ailleurs que la perte de chance de ne pas contracter n'est pas démontrée, les époux [R] ayant pris la décision de signer l'acte de vente après avoir pris connaissance e l'existence du risque.
MOTIFS:
Sur la faute:
Les premiers juges, après avoir précisé que le notaire était tenu d'éclairer les parties et d'assurer l'efficacité des actes reçus, ont considéré que Maître [O] [H] n'avait commis aucune faute dès lors qu'un notaire n'a pas l'obligation de solliciter un état de l'immeuble avant la signature de l'avant-contrat et que les mentions informant les acquéreurs du risque figurent dans l'acte authentique de vente. Le tribunal a retenu que les époux [R] ont été informés du risque spécifique de retrait et de gonflement des argiles avant de signer l'acte de vente et qu'ils ont d'ailleurs précisé à l'acte avoir pleinement connaissance de ce risque et en faire leur affaire personnelle.
Les appelants rappellent que le notaire a l'obligation de garantir l'efficacité de ses actes en recherchant la commune intention des parties et en procédant à toutes vérifications techniques utiles pour assurer que l'acte aura bien les effets recherchés par les parties. Les époux [R] font valoir que l'obligation du notaire est renforcée quand il intervient à la fois comme négociateur puis comme rédacteur des actes et font grief à Maître [O] [H] d'avoir omis de leur délivrer en temps utile toutes les informations de nature à influer sur leur décision. Ils soulignent que le notaire connaissait l'existence du risque bien avant la signature du compromis de vente, et qu'en informant les acquéreurs la commune de [Localité 4] où se situe le terrain acheté a fait l'objet d'un arrêté de catastrophe naturelle le 29 juillet 2013, qu'aucun des actes ne mentionne l'existence de cet arrêté et qu'en sa qualité de négociateur, le notaire avait l'obligation de les informer sur les caractéristiques du terrain acheté par son entremise.
L'intimée réfute toute faute du notaire rédacteur, souligne qu'il a interrogé la commune de [Localité 4] dans le mois suivant la signature de l'avant-contrat du 4 février 2014 et qu'il a ensuite reproduit dans l'acte de vente du 16 septembre 2014 l'information relative à l'existence du risque de gonflement des argiles tout en annexant la réponse de la commune à l'acte de vente. Par ailleurs, les acquéreurs ont déclaré dans l'acte qu'ils ont reçu l'information et ont voulu en faire leur affaire personnelle de sorte que c'est leur seule négligence qui est à l'origine du préjudice allégué.
Le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. S'il intervient en sa qualité de négociateur, il est tenu d'un devoir d'information à l'égard des parties quant aux modalités de l'opération et aux difficultés éventuelles qu'elle est susceptible de présenter.
Le risque de retrait et de gonflement des argiles est un risque dont la révélation est susceptible d'influer sur la décision de l'acquéreur.
Par courrier du 27 mars 2013 adressé à Maître [O] [H], l'adjoint à l'urbanisme de la mairie de [Localité 4] a informé le notaire que la commune n'exercerait pas son droit de préemption sur la parcelle cadastrée section BD n°[Cadastre 6] située « lieudit [Adresse 9] » appartenant aux époux [D] et qu'elle était concernée par le risque de mouvements différentiels de terrain liés au phénomène de retrait gonflement des argiles. Maître [H] a reçu par ailleurs le 1er août 2013 l'acte authentique de vente d'une parcelle contigüe à celle achetée par les époux [R] et a inséré une clause intitulé: « Aléa-Retrait gonflement des argiles » pour informer les aquéreurs de la parcelle cadastrée C n°[Cadastre 5] située « lieudit [Adresse 9] » de l'existence de ce risque.
Dès le début des pourparlers entre les époux [D] et les époux [R], Maître [H], lequel intervenait en qualité de négociateur connaissait donc l'existence du risque de mouvements différentiels de terrain liés au phénomène de retrait gonflement des argiles affectant la parcelle qu'il avait reçu mandat de vendre. Au stade des pourparlers, il n'a pas révélé aux époux [R] l'existence de ce risque.
Dans l'avant-contrat passé par acte notarié du 4 février 2014, Maître [H], dans la clause intitulée: « Etat des risques », a récapitulé divers risques mais n'a pas mentionné le risque de mouvements différentiels de terrain liés au phénomène de retrait gonflement des argiles.
Ce n'est que dans l'acte de vente du 16 septembre 2014 que sera ajoutée la clause intitulée: « Aléa ' Retrait gonflement des argiles ». La réponse de l'adjoint délégué à l'urbanisme au notaire datée du 27 mars 2014 indiquant que la parcelle est repérée dans le périmètre des mouvements différentiels de terrain liés au phénomène de retrait gonflement des argiles a été annexée à l'acte.
Les époux [R] qui avaient durant plusieurs mois effectué toutes les démarches nécessaires pour échafauder un projet de construction sur le terrain qu'ils projetaient d'acheter et pour obtenir le permis de construire ainsi que le financement de leur opération immobilière ont appris le jour-même de la vente que le risque de mouvements différentiels de terrain liés au phénomène de retrait gonflement des argiles pesait sur leur projet.
Après avoir mentionné le risque susvisé, le notaire a ajouté à la clause « Aléa ' Retrait gonflement des argiles » la mention suivante: « L'acquéreur déclare en avoir parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle, se déclarant parfaitement informé des risques liés à cette situation ».
La cour observe que cette seule mention ne suffit pas à établir que les époux [R], lesquels ont appris l'existence du risque juste avant de signer l'acte définitif de vente, avaient pris l'exacte mesure du risque qu'ils s'engageaient à supporter en déclarant faire leur affaire personnelle de la situation exposée. En effet, les circonstances dans lesquelles ils ont accepté de signer l'acte définitif de vente en dépit de la révélation du risque de mouvements différentiels de terrain liés au phénomène de retrait gonflement des argiles ne permettent pas d'en déduire que leur décision était suffisamment éclairée pour avoir disposé du temps nécessaire à la réflexion et de conseils précis de leur notaire sur les conséquences du risque de gonflement des argiles sur leur future construction.
En sa qualité de négociateur immobilier, [O] [H] a commis une faute en donnant aux acquéreurs des informations incomplètes sur le bien vendu et plus précisément en omettant de leur signaler que le terrain à vendre se situait dans une zone impactée par le risque de mouvements différentiels de terrain liés au phénomène de retrait gonflement des argiles alors même qu'il disposait de cette information et qu'il était tenu de la communiquer aux époux [R] avant que ces derniers s'engagent à acheter le bien.
En sa qualité de rédacteur du compromis de vente, il a commis une faute en n'informant pas les acquéreurs du risque dont il avait pourtant connaissance.
Le notaire fait à tort grief aux acquéreurs, pourtant simples particuliers profanes en matière de transactions immobilières et de techniques de construction, de s'être montrés imprudents en signant l'acte définitif de vente alors qu'en sa qualité de rédacteur de l'acte définitif d'une vente, il a manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas suffisamment l'attention des acquéreurs sur la portée de leur engagement et en ne les mettant pas en garde contre les conséquences concrètes du risque révélé et en ne leur proposant pas de reporter la signature de la vente à une date ultérieure.
Le jugement sera donc infirmé sur la faute du notaire.
Sur le préjudice:
Les époux [R] exposent qu'ils subissent un préjudice financier découlant des dépenses imprévues qu'ils ont dû assumer ( études géotechniques, mur de soutènement, fondations spéciales...) et qui s'élèvent à la somme de 45 054 euros. Ils demandent aussi réparation d'un préjudice découlant du retard causé au projet de construction par les travaux imprévus outre celle de leur préjudice moral.
L'intimé considère que les appelants ne justifient pas avoir perdu une chance réelle et sérieuse de ne pas acheter le terrain dès lors qu'ils ont signé l'acte définitif de vente malgré la révélation du risque de gonflement des argiles et qu'ils n'ont pas voulu se prévaloir de la condition suspensive prévue au contrat.
L'avant-contrat signé le 4 février 2014 stipulait une clause intitulé: « condition suspensive de droit commune » rédigée comme suit: « les présentes destinées à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais nécessaires à l'obtention des pièces nécessaires à la vente sont conclues sous les conditions suspensives de droit commun suivantes:............que les pièces d'urbanisme ou autres ne révèlent pas de servitudes ou des charges autres que celles éventuellement indiquées aux présentes ni de vices non révélés aux présentes pouvant grever l'immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination. Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur....au cas où il déciderait de ne pas s'en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant sans recours contre quiconque ».
Les époux [R] demandent réparation du préjudice découlant du manquement du notaire à l'obligation de conseil renforcée à laquelle il était tenu à leur égard en sa double qualité de négociateur et de rédacteur des actes. S'ils ont malgré la révélation du risque décidé de signer l'acte authentique de vente en s'abstenant de se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive dite « de droit commun » et en faisant de cette information sur le risque leur affaire personnelle, ils estiment néanmoins que le notaire a manqué à son devoir de conseil en ne les informant pas en temps utile du risque pesant sur le terrain acheté alors qu'il le connaissait avant même de les mettre en relation avec les vendeurs.
Certes le notaire a fini par leur divulguer l'information qu'il connaissait depuis le début des pourparlers mais ils considèrent que cette information tardive leur a causé un préjudice en les privant de la possibilité de ne pas contracter ou de contracter à un prix moindre.
Les dépenses imprévues et le retard pris dans la construction de leur maison n'est pas un préjudice directement imputable à la faute du notaire, elle est la conséquence de leur décision d'acheter le terrain malgré la révélation le jour même du risque de gonflement des argiles.
Ils justifient toutefois que le manquement du notaire à son devoir d'information les a privés de la possibilité de ne pas contracter ou de contracter à un prix moindre s'ils avaient pris en temps utile la mesure des conséquences du risque de gonflement des argiles sur leur projet de construction et tout particulièrement les dépenses imprévues et l'allongement du délai de construction.
Les devis sont en effet tous postérieurs à la date de la vente ce qui établit que les époux [R] n'avaient pas encore connaissance le 16 septembre 2014 de l'ampleur des travaux de consolidation de la construction imposés par le risque de gonflement/retrait des argiles. Ils n'ont par ailleurs disposé que de quelques heures pour arrêter leur décision.
S'ils avaient disposé dès le début des pourparlers de l'existence du risque que le notaire négociateur connaissait déjà, ils auraient pu s'informer complètement sur le surcoût des travaux et sur l'allongement du délai de construction et auraient pu choisir, en pleine connaissance des conséquences de la situation à laquelle ils étaient exposés, de ne pas contracter ou de contracter à un prix moindre.
Leur perte de chance est donc réelle et sérieuse: en gardant le silence jusqu'au dernier moment sur une information importante de nature à exercer une influence déterminante sur leur décision, le notaire a privé de manière certaine les époux [R] d'une éventualité favorable, celle de ne pas contracter ou de contracter à un prix moindre.
La réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Seule une fraction du préjudice sera donc alloué que la cour évalue à 80 %.
Les époux [R] justifient du surcoût des travaux qu'ils allèguent en produisant des factures et devis. Dès lors que les travaux allégués ont pour objectif de consolider la construction et de prévenir les graves conséquences des mouvements de terrain liés au retrait ou au gonflement des argiles, il y a lieu de les retenir même s'il s'agit de devis et que la preuve de leur réalisation effective n'est pas justifiée par une facture acquittée.
Il sera donc alloué aux époux [R] 80 % des dépenses imprévues, soit 36 043 euros.
Les époux [R] exposent avoir subi un préjudice financier lié au retard du délai de construction mais ne donnent à la cour aucun élément d'appréciation permettant de déterminer précisément la durée du retard spécifiquement imputable aux travaux supplémentaires imposés par le risque de retrait ou de gonflement des argiles, lequel se distingue du délai de construction global. Ainsi, la durée de 55 mois alléguée paraît totalement disproportionnée par rapport aux travaux décrits dans les devis et factures produits pour justifier des dépenses imprévues. Cette demande sera donc écartée. La seule demande justifiée est celle de l'augmentation des intérêts du prêt à hauteur de 6000 euros, les époux [R] ayant sollicité de leur banque de différer le remboursement du capital de six mois supplémentaires. Il sera donc alloué aux appelants la somme de 4 800 euros.
Le manquement du notaire à son obligation de conseil et d'information a causé un préjudice moral direct et certain aux appelants que la cour évalue à la somme de 10 000 euros, en raison des désagréments et des soucis causés aux époux [R], parents de jeunes enfants qui réalisaient là leur premier projet immobilier pour y installer leur maison familiale.
Le préjudice que la SCP [O] et [I] [H] sera tenu de réparer s'élève donc à la somme de 50 843 euros.
Sur l'article 700 du code de procédure civile:
Il est équitable de condamner la SCP [O] et [I] [H] à payer la somme de 2500 euros au époux [R] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile, et en dernier ressort,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Condamne la SCP [O] et [I] [H] à payer aux époux [R] la somme de 50 843 euros en réparation de leur préjudice,
Y ajoutant,
Condamne la SCP [O] et [I] [H] à payer la somme de 2500 euros au époux [R] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux dépens.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,