N° RG 21/04277 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I5RO
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE DE LA PROXIMITE
ARRET DU 17 NOVEMBRE 2022
DÉCISION DÉFÉRÉE :
1121000107
Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE ROUEN du 24 Septembre 2021
APPELANTS ET INTIMES :
S.C.I. RODALIFE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Vincent MOSQUET de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN postulant
assisté par Me Romain BLANDIN, avocat au barreau de ROUEN plaidant
Madame [B] [T]
née le 06 Juillet 1981 à [Localité 5] (76)
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée et assistée par Me David LEMERCIER, avocat au barreau de ROUEN
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/014519 du 01/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)
Monsieur [R] [S]
né le 23 Septembre 1977 à [Localité 5] (76)
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté et assisté par Me David LEMERCIER, avocat au barreau de ROUEN
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/014517 du 01/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)
INTIMES :
Monsieur [K]-[X] [S]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représenté et assisté par Me David LEMERCIER, avocat au barreau de ROUEN
Madame [E] [S]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée et assistée par Me David LEMERCIER, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 26 Septembre 2022 sans opposition des avocats devant Madame GERMAIN, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Madame GOUARIN, Présidente
Madame TILLIEZ, Conseillère
Madame GERMAIN, Conseillère
M. GUYOT greffier lors des débats
Mme DUPONT greffière lors de la mise à disposition
DEBATS :
A l'audience publique du 26 Septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2022
ARRET :
Contradictoire
Prononcé publiquement le 17 Novembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.
Exposé des faits et de la procédure
Par acte sous seing privé du 16 février 2018, la SCI Rodalife a donné à bail à M. [R] [S] et Mme [B] [T], une maison située [Adresse 1] à [Localité 4].
Par acte du 23 décembre 2020, la SCI Rodalife a fait citer M. [R] [S], Mme [B] [T] ainsi que M. [K] [S] et Mme [E] [S] en leur qualité de caution, aux fins de voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et d'obtenir la condamnation
solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 2 933,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtée au 6 avril 2021, outre l'expulsion des locataires.
Par jugement contradictoire du 24 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 16 février 2018 étaient réunies au 18 novembre 2020,
- condamné M. [R] [S] et Mme [B] [T] solidairement à payer à la SCI Rodalife la somme de 3 204 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 6 avril 2021, échéance du mois d'avril 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- autorisé M. [R] [S] et Mme [B] [T] à se libérer de leur dette par 35 mensualités de 85 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant dû lors de la dernière échéance,
- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,
- dit qu'au contraire, à défaut de paiement du loyer courant et/ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée et ce huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :
- la totalité de la somme redeviendra exigible
- la clause résolutoire reprendra ses pleins effets
- à défaut pour M. [R] [S] et Mme [B] [T] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et au transport des meubles dans les lieux aux frais de l'expulsé
- M. [R] [S] et Mme [B] [T] seront tenus de payer à la SCI Rodalife une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux,
- débouté toutes les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné M. [K] [S] et Mme [B] [T] solidairement à payer à la SCI Rodalife 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [K] [S] et Mme [B] [T] solidairement aux entiers dépens.
La SCI Rodalife a relevé appel de cette décision suivant déclaration reçue le 8 novembre 2021 en ce qu'elle avait été déboutée de ses demandes de condamnation à l'encontre de M. [K] [S].
La procédure a été enregistrée sous le numéro 21/4277.
Mme [B] [T] et M. [R] [S] ont relevé également appel de cette décision suivant déclaration du 22 novembre 2022.
La procédure a été enregistrée sous le numéro 21/4448.
Par ordonnance du 18 janvier 2022, les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction sous le n°21/4277.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022
Exposé des pretentions des parties
Par dernières conclusions déposées le 19 septembre 2022, la SCI Rodalife demande à la cour de :
- débouter M. [R] [S] et Mme [B] [T] de l'ensemble de leurs demandes,
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de condamnations formulées à l'encontre de M. [K] [S] :
au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation et charges en sus en sa qualité de caution de M. [R] [S] et Mme [B] [T],
au titre des indemnités d'occupation augmentée des charges à compter de la date de résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux par M. [R] [S] et Mme [B] [T],
au titre de la condamnation à une somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
au titre des dépens, lesquels comprennent les frais de commandement de payer et de signification,
En conséquence statuant à nouveau :
- condamner solidairement M. [R] [S], Mme [B] [T] et M. [K] [S] à payer à la SCI Rodalife la somme de 7 574,06 euros correspondant aux loyers et/ou indemnités d'occupation et charges dues au 5 août 2022, outre les intérêts de droit sur la somme de 1 883,99 euros à compter du 18 septembre 2020, date du commandement de payer et pour le surplus à compter de l'assignation du 23 décembre 2020,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus, à condition que ceux-ci soient dus au moins pour une année entière conformément à l'article 1343-2 du code civil,
- condamner solidairement M. [R] [S], Mme [B] [T] et M. [K] [S], en cas de résiliation du bail d'habitation, à régler à la SCI Rodalife une indemnité d'occupation égale au montant des loyers augmentée des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner solidairement M. [R] [S], Mme [B] [T] et M. [K] [S] à régler les loyers dus pour la période comprise entre le 18 septembre 2020 et la date à laquelle la date d'effet de résiliation du contrat aura été fixée,
- condamner solidairement M. [R] [S], Mme [B] [T] et M. [K] [S] à régler à la SCI Rodalife une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner solidairement M. [R] [S], Mme [B] [T] et M. [K] [S] à aux dépens.
Par dernières conclusions déposées le 19 septembre 2022, M. [R] [S], Mme [B] [T], M. [K] [S] et Mme [E] [S] demandent à la cour de :
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- condamné M. [R] [S] et Mme [B] [T] solidairement à payer à la SCI Rodalife la somme de 3 204 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 6 avril 2021, échéance du mois d'avril 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- autorisé M. [R] [S] et Mme [B] [T] à se libérer de leur dette par 35 mensualités de 85 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant dû lors de la dernière échéance,
- dit qu'au contraire, à défaut de paiement du loyer courant et/ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée et ce huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :
- la totalité de la somme redeviendra exigible
- la clause résolutoire reprendra ses pleins effets
- à défaut pour M. [R] [S] et Mme [B] [T] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et au transport des meubles dans les lieux aux frais de l'expulsé
- M. [R] [S] et Mme [B] [T] seront tenus de payer à la SCI Rodalife une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux,
- débouté toutes les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné M. [K] [S] et Mme [B] [T] solidairement à payer à la SCI Rodalife 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau :
- constater la nullité de l'engagement de caution de M. [K] [S] et de Mme [E] [S] et les mettre hors de cause,
- condamner la SCI Rodalife à leur payer la somme de 411.72 euros payés par eux le 8 novembre 2019,
- Condamner la SCI Rodalife à leur payer la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC,
- constater que M. [R] [S] et Mme [B] [T] sont des débiteurs de bonne foi,
- accorder à M. [R] [S] et Mme [T] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de leur dette - après rétablissement des comptes entre les parties - envers la SCI Rodalife, selon les modalités préconisées par la commission de surendettement dans son courrier du 6 septembre 2022,
- dire que l'éventuelle dette de M. [R] [S] et de Mme [T] sera déduite de la somme de 1369,47 euros au titre des charges non justifiées et
dire qu'ils n'étaient redevables que de la somme de 1834,53 euros arrêtée en avril 2021,
- laisser les dépens à la charge de la SCI Rodalife.
MOTIVATION
Les dispositions relatives à la résiliation du bail et aux délais de paiement n'étant pas contestées, elles seront confirmées.
Sur l'engagement de caution de M. [K] [S]
La SCI Rodalife fait valoir que devant le premier juge elle a versé aux débats un acte de cautionnement qui respecte le formalisme imposé par l'article 22-I de la loi du 6 juillet 1989, mais signé à la fois par M. [K] [S] et Mme [E] [S]. En cause d'appel elle entend démontrer que M. [K] [S] est l'auteur de l'engagement de caution rédigé manuscritement.
Elle ajoute que M. [K] [S] a reconnu être en possession d'une copie du bail, de sorte que l'affirmation selon laquelle le bail ne lui aurait pas été remis lors de la conclusion de l'acte de cautionnement est mensongère.
Elle précise qu'en revanche l'acte de cautionnement n'est pas opposable à Mme [E] [S], laquelle a simplement apposé sa signature sur l'acte sans le rédiger manuscritement, raison pour laquelle elle ne formule aucune demande à son encontre.
En réplique M. [K] [S] et Mme [E] [S] soutiennent que l'engagement de caution est nul dans la mesure où ne leur ont pas été remis un exemplaire du bail, de sorte que quelque soit l'auteur de l'engagement, celui-ci encourt la nullité.
A titre liminaire il convient de constater que la SCI Rodalife ne formule aucune critique à l'encontre du jugement ayant débouté la société Rodalife de ses demandes formées contre Mme [E] [S], et abandonne toute demande à son encontre de sorte que le jugement sera confirmé en ses dispositions de ce chef.
Aux termes de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat (...)'lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement'.
En l'espèce la société Rodalife verse aux débats l'acte de cautionnement comportant deux signatures et dans lequel sont reprises de façon manuscrite, les dispositions de l'alinéa ci-dessus.
De la comparaison des écritures entre cet acte de cautionnement et la lettre versée aux débats émanant de M. [K] [S] il ressort que l'écriture et la signature sont identiques. Il s'ensuit que M. [K] [S] est bien l'auteur de l'engagement de caution versé aux débats.
M. [K] [S] prétend cependant que ne lui a pas été remis une copie du bail, comme le prévoit l'article 22-1 précité à peine de nullité de l'engagement de caution.
Or l'acte de cautionnement comporte une clause indiquant ' je reconnais avoir pris connaissance des conditions et charges du contrat de location conclu entre les parties le seize février deux-mille dix huit dont un exemplaire m'a été remis'.
M. [K] [S] a donc reconnu s'être fait remettre un exemplaire du bail, de sorte qu'il est mal fondé à soutenir le contraire.
Il s'ensuit que l'engagement de caution signé par M. [K] [S] est valable et que ce dernier est tenu solidairement avec les locataires des engagements de ces derniers.
Sur le montant des sommes dues
La SCI Rodalife sollicite la somme de 7 574,06 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dues au 5 août 2022.
En réplique, M. [R] [S] et Mme [B] [T] contestent le montant des sommes réclamées considérant que les charges ne sont pas justifiées, en l'absence d'un compteur d'eau individuel. Ils demandent en conséquence que soit défalquées des sommes réclamées celle de
933,24 euros au titre de la consommation d'eau au 30 juin 2020 et celle de 436,23 euros au titre de la consommation d'eau au 31 décembre 2018, soit la somme de 1369,47 euros.
Il ressort du décompte établi au 8 août 2022, que les locataires restaient devoir au titre des loyers et des charges, la somme de 7 574,06 euros.
Pour justifier du bienfondé des sommes réclamées au titre de la consommation d'eau, la SCI Rodalife prétend que le logement donné en location se situe dans une maison divisée en deux logements et qu'il existe un compteur général et trois compteurs desservant les logements, dont chacun fait l'objet d'un relevé individuel.
Pour autant pour fonder sa demande au titre de la consommation d'eau, elle verse aux débats une facture adressée à la SCI Rodalife qui ne correspond pas au bilan annuel des charges au titre de la consommation d'eau, sans aucune grille de répartition entre les différents locataires de l'immeuble, de sorte que n'est pas établi le fondement des charges réclamées au titre de la consommation de l'eau pour la période du 16 février 2018 au 31 décembre 2018 et pour la période du 1er janvier 2019 au 30 juin 2020.
Il s'ensuit que les locataires sont fondés à ce que soient déduites des sommes réclamées, celles correspondant à cette période pour un montant total de 1 369,47 euros.
Ainsi M. [R] [S], Mme [B] [T] et M. [K] [S] en sa qualité de caution, seront-ils condamnés solidairement au paiement de la somme de 6 204,59 euros arrêtée au 8 août 2022, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés avec intérêts sur la
somme de 1883,99 euros à compter du 18 septembre 2020 date du commandement de payer et à compter du présent arrêt pour le surplus.
En outre, il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil
Sur la demande en paiement de la somme de 411,72 euros
M. [K] [S] et Mme [E] [S] réclament le paiement de la somme de 411.72 euros dans le dispositif de leurs conclusions, sans toutefois développer aucun moyen à l'appui de cette demande. Ils en seront donc déboutés et le jugement confirmé de ce chef.
Sur la demande d'indemnité d'occupation et de loyers pour la période comprise entre le 18 septembre 2020 et la date d'effet de la résiliation
Dans la mesure où le jugement a condamné les locataires au paiement d'une indemnité d'occupation, ces dispositions qui ne sont pas critiquées seront confirmées étant précisé toutefois que M. [K] [S] sera tenu solidairement avec les preneurs au paiement de l'indemnité d'occupation.
De même la demande tendant à condamner les locataires au paiement des loyers pour la date comprise entre le 18 septembre 2020 et la date d'effet de la résiliation est sans objet dès lors que cette période est prise en compte dans les sommes dues au titre des loyers échus et impayés.
Sur les délais de paiement
M. [R] [S] et Mme [B] [T] demandent les plus larges délais de paiement selon les modalités préconisées par la commission de surendettement des particuliers.
Toutefois outre qu'ils ont déjà obtenu des délais de paiement aux termes du jugement déféré, dont les dispositions ne sont pas critiquées, il leur appartiendra de régler éventuellement leur dette selon les préconisations de la commission de surendettement, sans que la cour ne puisse dans le cadre de la présente instance, accorder plus de délais que ceux prévus aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur les frais et dépens
Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.
La charge des dépens d'appel sera supportée in solidum par M. [R] [S], Mme [B] [T] et M. [K] [S].
Il n'est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles. Aussi seront-elles déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 24 septembre 2021 à l'exception de celles ayant débouté la SCI Rodalife de ses demandes dirigées contre M. [K] [S] et celles relatives au quantum des sommes dues,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare valable l'engagement de caution de M. [K] [S],
Condamne solidairement M. [R] [S], Mme [B] [T] et
M. [K] [S] à payer à la SCI Rodalife de la somme de 6 204,59 euros arrêtée au 8 août 2022, déduction faite de la somme de 1369,47 euros représentant la consommation d'eau non justifiée, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés avec intérêts sur la somme de 1 883,99 euros à compter du 18 septembre 2020 date du commandement de payer et à compter du présent arrêt pour le surplus,
Ordonne la capitalisation des intérêts,
Condamne solidairement M. [K] [S], M. [R] [S] et Mme [B] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, due à compter de la résiliation du bail, au cas où la clause résolutoire reprendrait tous ses effets,
Condamne in solidum M. [R] [S], Mme [B] [T] et M. [K] [S] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle pour ceux concernant M. [R] [S] et Mme [B] [T],
Déboutes les parties de leur demande d'indemnité procédurale.
La greffière La présidente
C. Dupont E. Gouarin