République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 17/11/2022
N° de MINUTE : 22/958
N° RG 22/00393 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UCJP
Jugement (N° 19/002614) rendu le 05 Octobre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Lille
APPELANT
Monsieur [Z] [E]
né le 17 Mars 1983 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Anne-Laurence Delobel Briche, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉE
Madame [R] [D]
née le 28 Novembre 1992 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Solène Vandermersch, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178002/20/010537 du 05/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
DÉBATS à l'audience publique du 20 septembre 2022 tenue par Emmanuelle Boutie magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutie, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 juin 2022
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2018, M. [Z] [E] a donné à bail à Mme [R] [D] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 6], moyennant un loyer de 380 euros, outre une provision sur charges de 100 euros.
Par acte d'huissier en date du 28 juin 2019, Mme [R] [D] a fait assigner M. [Z] [E] devant le tribunal d'instance de Lille aux fins de voir constater que le logement est indécent, condamner M. [E] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi, condamner M. [E] à lui rembourser la somme de 171 euros au titre du trop-perçu de loyer, ordonner la production des justificatifs des charges récupérables, condamner M. [E] à une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision qui sera rendue sur production des justificatifs, condamner M. [E] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, condamner M. [E] aux entiers dépens, ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par courrier en date du 1er mai 2019 réceptionné le 18 juin 2019, M. [E] a informé Mme [D] de sa volonté de mettre un terme au bail pour motif légitime pour le 1er juillet 2019.
Mme [D] a restitué le logement le 1er juillet 2019.
Suivant jugement contradictoire en date du 5 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :
- condamné M. [Z] [E] à payer à Mme [R] [D] les sommes suivantes : 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, 700 euros à titre de dommages et intérêts pour non respect des dispositions légales en matière de congé, 614,35 euros au titre de la régularisation des charges,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné M. [Z] [E] à payer à Me Solène Vandermersch la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à charge pour elle de renoncer au bénéfice de l'aide juridictionnelle,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné M. [Z] [E] aux dépens.
M. [Z] [E] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 27 novembre 2020, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.
Mme [R] [D] a constitué avocat en date du 9 décembre 2020.
Par ses dernières conclusions en date du 7 avril 2022 , M. [Z] [E] demande à la cour de:
- infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau :
- débouter Mme [D] de l'ensemble de ses prétentions,
Subsidiairement, si par impossible, il était considéré que Mme [D] justifie d'un préjudice de jouissance, le ramener à de plus justes proportions,
- condamner Mme [D] à payer à M. [E] les sommes suivantes :
o au titre des charges mensuelles : solde dû de 504, 87 euros,
o au titre de la mise en demeure : 35 euros,
o au titre des jours de congés pris pour assister à l'audience : 211, 30 euros,
- condamner Mme [D] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers frais et dépens.
Par ses dernières conclusions en date du 11 mars 2022, Mme [D] demande à la cour de :
- débouter M. [E] de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'existence d'un préjudice de jouissance,
- infirmer le jugement en ce qu'il a alloué à Mme [D] à la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
- condamner M. [E] à la somme de 5000 euros en réparation du préjudice de jouissance,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [E] à la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect des dispositions légales en matière de congé,
- constater que Mme [D] est redevable de la somme de 504,87 euros au titre des charges restant dus,
- ordonner la compensation des sommes dues,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [E] à la somme de 700 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
- condamner M. [E] à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [E] aux entiers frais et dépens.
Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
Sur l'indemnisation au titre du préjudice de jouissance
Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa des articles 2 et des locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenr par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que les logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...).
Alors que Mme [D] fait valoir que le bailleur a manqué à ses obligations en ne procédant pas aux travaux de réparation de la fenêtre comme il s'y était engagé lors de son entrée dans les lieux et en dépit de ses multiples relances, la fenêtre ne fermant plus et causant ainsi un manque d'isolation thermique à l'origine du développement de moisissures et d'infiltrations d'eau, lui occasionnant un préjudice de jouissance, M. [E] conteste le caractère défectueux de la fenêtre lors de l'entrée dans les lieux de la locataire et fait valoir que Mme [D] n'avait pas déclaré l'existence d'un sinistre auprès de son assureur et qu'il avait commandé une nouvelle fenêtre mais que la livraison a été retardée.
Le premier juge a justement relevé que si en l'absence de rédaction d'un état des lieux lors de l'entrée de Mme [D] dans le logement, celui-ci est présumé avoir été en bon état, cette présomption est cependant combattue par plusieurs éléments, s'agissant d'une part, des nombreux messages envoyés par SMS par Mme [D] à M. [E], lui rappelant son engagement de procéder au remplacement de la fenêtre et d'autre part, des attestations de Mme [L], Mme [B] et Mme [C] décrivant le mauvais état du logement lors de son entrée dans les lieux et des désordres affectant la fenêtre occasionnant des infiltrations d'eau et d'air.
Si M. [E] conteste l'attestation établie par M. [Y] [S], gardien de l'immeuble produite par Mme [D], et communique en cause d'appel une autre attestation établie au nom de M. [Y] [S], force est de constater que ces deux attestations, qui ne respectent pas les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, ne permettent pas à la cour de vérifier l'identité de son auteur.
En outre, la cour relève qu'un devis aux fins de remplacement de la fenêtre litigieuse a été établi dès le 14 juin 2018 avant même l'entrée dans les lieux de Mme [D] intervenue le 1er juillet 2018 de sorte que M. [E] n'ignorait pas la nécessité de procéder à son remplacement alors qu'il ne justifie pas avoir commandé la fenêtre, seul un devis non signé étant produit aux débats, ni avoir le cas échéant, relancé le fournisseur en vue de la livraison de la fenêtre.
C'est donc à juste titre que le premier juge a relevé que M. [E] n'a pas respecté ses obligations de propriétaire en ne délivrant pas un logement décent.
Par ailleurs, alors que Mme [D] justifie avoir occupé pendant un an, entre le 1er juillet 2018 et le 1er juillet 2019, un logement indécent, subissant des infiltrations d'eau et d'air par la fenêtre litigieuse, elle ne rapporte pas la preuve d'avoir occupé ce logement avec ses enfants, les relevés caf ne mentionnant pas la perception d'allocations familiales, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, de sorte que la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [E] à lui payer la somme de 1 500 euros en réparation de ce préjudice.
Sur la demande de dommages et intérêts pour non-respect du délai de préavis
Il résulte des dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et six ans pour les bailleurs personnes morales.
Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
Aux termes des dispositions de l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989, quand un évènement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'évènement invoqués.'
Enfin, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...). Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a retenu, d'une part, que le contrat de bail prévoit une durée d'un an sans indication d'un motif précis justifiant la reprise du logement avant l'expiration du délai de trois ans de sorte que le contrat est réputé avoir été conclu pour une durée de trois ans et, d'autre part, que le bailleur a commis une faute en donnant congé à sa locataire par courrier du 1er mai 2019 pour le 1er juillet 2019, ce manquement ayant obligé Mme [D] à quitter son logement et à en trouver un nouveau dans un délai particulièrement contraint ce qui lui a nécessairement causé un préjudice qui sera justement indemnisé par l'octroi de la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.
La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.
Sur la demande de régularisation des charges
Aux termes des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L.125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. (...)
En l'espèce, le contrat de bail conclu par les parties prévoit le versement d'une provision mensuelle sur charges d'un montant de 100 euros par mois.
Il n'est pas contesté que Mme [D] a occupé le logement loué pour la période comprise entre le 1er juillet 2018 et le 1er juillet 2019.
Alors que M. [E] communique en cause d'appel les justificatifs des charges de copropriété récupérables au titre de l'année 2019 faisant mention d'une somme de 1 677 euros pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 ainsi que la taxe d'ordures ménagères acquittée pour l'année 2019 pour un montant de
169 euros et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de Mme [D] au paiement de la somme de 504,87 euros au titre des charges dues, celle-ci ne conteste pas être redevable de cette somme dont elle sollicite la compensation avec le montant de l'indemnisation ordonnée à son profit.
En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [E] à payer à Mme [D] la somme de 614,35 euros au titre des charges récupérables acquittées par la locataire et statuant à nouveau, de condamner Mme [D] à payer à M. [E] la somme de 504,87 euros que celle-ci reconnaît devoir à M. [E] et d'ordonner la compensation avec l'indemnisation mise à sa charge.
Sur les autres demandes
Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge, la décision entreprise étant confirmée de ce chef. Dès lors que M. [E] a été justement condamné aux dépens de première instance, ses demandes tendant à l'indemnisation de sa perte de salaire pour se présenter à l'audience et du coût de la lettre de mise en demeure, qui auraient pu éventuellement être prises en compte dans le cadre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure doivent nécessairement être rejetées.
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de ce chef.
M. [E], partie perdante, sera condamné à supporter les entiers dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné M. [Z] [E] à payer à Mme [R] [D] la somme de 614,35 euros au titre de la régularisation des charges.
Statuant à nouveau sur ce point,
Condamne Mme [R] [D] à payer à M. [Z] [E] la somme de 504,87 euros au titre de la régularisation des charges ,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M. [Z] [E] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionelle.
Le Greffier
Harmony Poyteau
Le Président
Véronique Dellelis