4ème Chambre
ARRÊT N° 391
N° RG 22/02255
N°Portalis DBVL-V-B7G-SUOM
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
GREFFIER :
Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Octobre 2022, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTE :
S.A.S. LOUDEAC IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur [L] [B], en sa qualité de Président, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me François AUDIBERT de la SELAS A.F.A AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Philippe MIRABEAU, Plaidant, avocat au barreau des Hauts de Seine
INTIMÉE :
S.A.S. CABINET A&G, agissant en qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 7], fonctions auxquelles il a été désigné suivant procès-verbal de l'assemblée générale du 30 août 2021, poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Sandrine GAUTIER de la SCP ELGHOZI-GEANTY-GAUTIER-PENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant délibération en date du 30 août 2021, l'assemblée générale de la copropriété « [Adresse 6] », située [Adresse 4], n'a pas renouvelé le mandat de syndic de la société Loudéac Immobilier, exerçant sous l'enseigne 'Cabinet Nestenn Immobilier', et a désigné la société Cabinet A&G pour la remplacer.
Le 24 septembre 2021, la société Loudéac a remis à la société Cabinet A&G certains documents de la copropriété.
Par courrier recommandé en date du 27 septembre 2021, le Cabinet A&G a mis en demeure l'ancien syndic, de lui transmettre l'ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires, ainsi que les documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés, dans un format téléchargeable et imprimable, documents qu'elle a détaillés par nouvelle mise en demeure du13 octobre 2021.
Le 14 octobre 2021, la société Loudéac Immobilier a transmis par courrier recommandé à la société Cabinet A&G le grand livre 2020 et les appels de charges 2020 et 2021. Elle lui a indiqué que les chéquiers et carnets de remise seraient remis à la banque 'lors d'une clôture de compte'.
Le 19 octobre 2021, elle a adressé au nouveau syndic par courrier recommandé la liste des copropriétaires, ainsi que l'historique des comptes copropriétaires 2020/2021, l'a informé que le reste des archives serait déposé la semaine suivante chez Me Langer, huissier de justice, et que le dossier était pour elle clôturé.
Le 22 octobre 2021, Me Langer a notifié à la société Cabinet A&G le dépôt à son étude de 20 pièces.
Par acte d'huissier en date du 8 novembre 2021, la société Cabinet A&G, agissant en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 6], a fait assigner la société Loudéac Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en remise de pièces manquantes ou en original sous astreinte.
Par ordonnance en date du 17 mars 2022, le juge des référés a :
- condamné la société Loudéac Immobilier à remettre à la société Cabinet A&G, agissant en qualité de syndic de copropriété de la Résidence de [5], dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jours de retard, les pièces et documents comptables originaux suivants :
- comptabilité 2021 :
- relevé général des dépenses de l'exercice du 1er janvier 2021 au 1er septembre 2021 ;
- facture Galian du 17 juin 2021 d'un montant de 139,98 euros TTC ;
- facture Schindler du 29 juillet 2021 d'un montant de 119,80 euros TTC ;
- facture Schindler du 24 juillet 2021 d'un montant de 77,15 euros TTC ;
- facture Schindler du 17 juillet 2021 d'un montant de 77,15 euros TTC ;
- facture Schindler du 24 juin 2021 d'un montant de 151,28 euros TTC ;
- relevé de banque CMB (pièces comptables et justificatifs des opérations bancaires, bordereaux de remises de chèques et/ou d'espèces) ;
- copie de l'ensemble des appels de fonds budget et fonds travaux ;
- comptabilité 2020 :
- relevé général des dépenses de l'exercice allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ;
- restitution des originaux de l'ensemble des factures de l'exercice 2020 ;
- relevé de banque CMB (pièces comptables et justificatifs des opérations bancaires, bordereaux de remises de chèques et/ou d'espèces) ;
- copie de l'ensemble des appels de fonds budget et fonds travaux ;
- comptabilité 2019 :
- relevé de banque CMB (pièces comptables et justificatifs des opérations bancaires, bordereaux de remises de chèques et/ou d'espèces) ;
- comptabilité 2018 :
- relevé de banque CMB (pièces comptables et justificatifs des opérations bancaires, bordereaux de remises de chèques et/ou d'espèces) ;
- comptabilité 2016 :
- l'ensemble des factures en original ;
- l'ensemble des relevés bancaires CMB (pièces comptables et justificatifs des opérations bancaires = remises de chèques et/ou d'espèces) ;
- comptabilité 2015 :
- l'ensemble des factures en original ;
- l'ensemble des relevés bancaires CMB (pièces comptables et justificatifs des opérations bancaires = remises de chèques et/ou d'espèces) ;
- comptabilité 2014 :
- l'ensemble des factures en original ;
- l'ensemble des relevés bancaires CMB (pièces comptables et justificatifs des opérations bancaires = remises de chèques et/ou d'espèces) ;
- autres pièces :
- le registre des procès-verbaux des assemblées générales ;
- les dossiers 'assemblées générales' (convocation - feuilles de présence - pouvoirs et procès-verbaux - recommandés AR des convocations et de notification des procès-verbaux) des exercices 2015, 2014, 2013, 2012 ;
- l'intégralité du dossier 'dégât des eaux' de Mme [M] ainsi que l'ensemble des correspondances d'avocat qui s'y rapporte ;
- condamné la société Loudéac Immobilier à payer à la société Cabinet A&G une provision de 500 euros de dommages-intérêts ;
- condamné la même à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.
La société Loudéac Immobilier a interjeté appel de cette décision le 7 avril 2022.
L'instruction a été clôturée le 4 octobre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions en date du 13 mai 2022, au visa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la société Loudéac Immobilier demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance du 17 mars 2022 en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
- débouter le cabinet A & G de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- juger que la société Loudéac Immobilier a transmis les archives de la copropriété concernée en totalité ;
- dire dans ces conditions n'y avoir lieu à référé ;
- condamner le cabinet A & G aux dépens de première instance et d'appel et au règlement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient avoir satisfait aux obligations de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et remis tous les documents. Elle estime que ce n'est que dans le but de lui nuire que la société A&G, dont le président est un ancien salarié licencié de sa société, la poursuit en justice.
Dans ses dernières conclusions en date du 7 juin 2022, la société Cabinet A & G demande à la cour de :
- débouter la société Loudéac Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Loudéac Immobilier à remettre à la société Cabinet A&G, dans les huit jours de la signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, les pièces et documents comptables en original, suivant la liste reprise dans le dispositif de l'ordonnance déférée ;
- réformer l'ordonnance sur le montant provisionnel des dommages-intérêts et condamner la société Loudéac Immobilier à payer à la société Cabinet A&G, une provision de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamner la société Loudéac Immobilier à payer à la société Cabinet A&G la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en complément de celles allouées en première instance ;
- condamner la société Loudéac Immobilier aux entiers dépens.
Elle fait valoir qu'aucune des pièces listées dans l'ordonnance de référé ne lui a été transmise depuis le prononcé de l'ordonnance. Elle allègue un préjudice en raison de la désorganisation en lien avec l'absence de communication de pièces et d'une perte d'image à l'égard des copropriétaires.
MOTIFS
Aux termes de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 « En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »
L'article 6 du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que « les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l'immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires.
En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu'il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient. »
Selon l'article 33-1 du décret du 17 mars 1967 « En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical. »
Il résulte des dispositions relatives aux immeubles en copropriété que le syndic doit notamment archiver :
-le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'immeuble avec leurs modifications éventuelles,
-les registres des procès-verbaux des assemblées générales et leurs annexes,
-les conventions conclues par le syndic au nom du syndicat (contrats de travail et d'assurances, marchés de maintenance, de travaux et de fournitures, emprunts, actes d'acquisition ou d'aliénation),
-les dossiers de procédure dans lesquelles le syndicat a été partie,
-les documents d'urbanisme concernant l'immeuble.
Il s'évince de ces dispositions que le syndic dont le mandat n'est pas renouvelé doit transmettre l'ensemble des pièces de la copropriété en original au nouveau syndic, accompagné d'un bordereau, et doit justifier des raisons de leur absence lorsqu'ils sont manquants.
La société Loudéac Immobilier soutient avoir remis au nouveau syndic les factures Schindler et Gallian. Les bordereaux de remise ne détaillent pas les factures transmises. Il incombait à la société Loudéac de justifier à la cour qu'elles l'avaient été. Le juge des référés a ainsi exactement ordonné leur communication à la société A&G.
La société A & G reconnait que le relevé général des dépenses de l'année 2021 lui a été remis. Elle indique également ne pas demander les budgets travaux de l'année 2021 qui figurent pourtant sur l'ordonnance entreprise. L'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a ordonné la transmission de ces documents.
La société Loudéac Immobilier qui ne conteste pas avoir été le syndic de la copropriété depuis 2012, a remis les archives de la copropriété suivant bordereau du 19 octobre 2021 (pièce 9 A&G) à Me Langer. Toutefois, à défaut d'une mention précise des pièces transmises, la cour ne peut vérifier la nature des documents communiqués au nouveau syndic. En outre, l'appelante ne justifie par avoir remis les originaux des factures de 2014 à 2016, ni les dossiers d'assemblées générales de 2012 à 2015.
Toutefois, la majorité des documents de la copropriété ayant été transmise, le montant de l'astreinte est excessif et sera réduit à 50 euros par jour. Par ailleurs, la société n'ayant pas déféré à l'injonction de remettre les pièces depuis plus de six mois et le syndicat des copropriétaires pouvant, le cas échéant, attraire l'ancien syndic en justice en responsabilité professionnelle s'il a subi un préjudice du fait de l'absence de remise de documents, il convient de supprimer l'astreinte à compter de la présente décision.
L'indemnité provisionnelle de 500 euros allouée par le premier juge est suffisante pour réparer le préjudice subi par le syndic au regard de la perte de temps et la désorganisation liée à l'absence de remise des pièces conformément à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il n'est en revanche pas justifié de perte d'image à l'égard des copropriétaires, l'intimée indiquant qu'ils étaient pleinement satisfaits de son travail.
La société Loudéac Immobilier qui succombe en son appel sera condamnée à payer une indemnité de 1 000 euros à la société A & G et aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a condamné la société Loudéac Immobilier à remettre à la société Cabinet A&G le relevé général des dépenses de l'année 2021 et des budgets travaux de l'année 2021et fixé à 100 euros par jour le montant de l'astreinte,
Statuant à nouveau de ces chefs,
DEBOUTE la société A&G de sa demande de transmission par la société Loudéac Immobilier du relevé général des dépenses et des budgets travaux de l'année 2021,
FIXE le montant de l'astreinte à 50 euros par jours de retard,
Y ajoutant,
DIT que l'astreinte sera supprimée à compter de la présente décision,
CONDAMNE la société Loudéac Immobilier à payer la somme de 1 000 euros à la société Cabinet A&G,
CONDAMNE la société Loudéac Immobilier aux dépens d'appel.
Le Greffier, Le Président,