4ème Chambre
ARRÊT N° 392
N° RG 22/02256
N° Portalis DBVL-V-B7G-SUOO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
GREFFIER :
Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Octobre 2022, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTE :
S.A.S. LOUDEAC IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur [U] [Y], en sa qualité de Président, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me François AUDIBERT de la SELAS A.F.A AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Philippe MIRABEAU, Plaidant, avocat au barreau des Hauts de Seine
INTIMÉE :
S.A.S. CABINET A&G, agissant en qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1], fonctions auxquelles il a été désigné suivant procès-verbal de l'assemblée générale du 7 septembre 2021, poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Sandrine GAUTIER de la SCP ELGHOZI-GEANTY-GAUTIER-PENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant délibération en date du 7 septembre 2021, l'assemblée générale de la copropriété « Résidence [Adresse 1] », située [Adresse 1], n'a pas renouvelé le mandat de syndic de la société Loudéac Immobilier, exerçant sous l'enseigne 'Cabinet Nestenn Immobilier', et a désigné la société Cabinet A&G pour le remplacer.
Le 5 octobre 2021, la société Loudéac a remis à Me [S], huissier de justice, certains documents de la copropriété.
Par courrier recommandé en date du 6 octobre 2021, le Cabinet A&G a mis en demeure l'ancien syndic, de lui transmettre le relevé général des dépenses de 2020 et 2021, diverses factures et documents au titre de la gestion courante.
Le 7 octobre 2021, la société Loudéac Immobilier a répondu qu'elle ne détenait pas les archives de 2012 à 2014. Le 19 octobre 2021, elle a déposé la liste des copropriétaires 2020 et 2021 et l'historique des comptes copropriétaires pour ces deux années à l'huissier et précisé par courrier à la société A&G que pour elle le dossier était clôturé.
Après mise en demeure restée vaine le 21 octobre 2021, la société Cabinet A&G a fait assigner la société Loudéac Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, par acte d'huissier en date du 8 novembre 2021, en transmission de pièces sous astreinte.
Par ordonnance en date du 17 mars 2022, le juge des référés a :
- condamné la société Loudéac Immobilier à remettre à la société Cabinet A&G, agissant en qualité de syndic de copropriété de la Résidence de [Adresse 1], dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jours de retard, les pièces et documents comptables originaux suivants :
- comptabilité 2021 :
- relevé général des dépenses de l'exercice du 1er janvier 2021 au 8 septembre 2021 ;
- facture Pro Net pour la période du mois de février 2021 ;
- facture MP Arvor entretien ascenseur 1er et 2ème trimestre 2021 ;
- facture MP Arvor porte du garage du 1er trimestre 2021 ;
- facture eau courante d'un montant de 52,80 euros TTC enregistrées dans le grand livre et non payée ;
- justificatifs relatifs à la facture 2021 0913 d'un montant de 90 euros TTC intitulée 'vacation sup AG' ;
- comptabilité 2020 :
- relevé général des dépenses de l'exercice allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ;
- gestion courante :
- le règlement de copropriété de l'immeuble, l'état descriptif de division et ses éventuels modificatifs, les plans ;
- le carnet d'entretien ;
- l'ensemble des diagnostics techniques des parties communes ;
- la feuille de présence à jour avec affectation des lots par copropriétaires ;
- la fiche synthétique de la copropriété relative à son immatriculation ;
- le contrat d'entretien de la société MP Arvor pour l'ascenseur ;
- le contrat d'entretien de la société MP Arvor pour la porte du garage ;
- le contrat EDF des parties communes ;
- le contrat Isogard relatif à la maintenance des exctincteurs ;
- le contrat AEP relatif à l'entretien des espaces verts ;
- le contrat Bouvier relatif à la maintenance du système de désenfumage ;
- le contrat Proxiserve relatif à la maintenance de la VMC ;
- le contrat Pro Net relatif à l'entretien des parties communes;
- le contrat Orange abonnement téléphonique ;
- les télécommandes d'accès garage ;
- l'ensemble des documents comptables pour les exercices 2012, 2013 et 2014 ;
- la copie de l'ensemble des appels de fonds pour les exercices 2020 et 2021, y compris le fonds travaux ;
- condamné la société Loudéac Immobilier à payer à la société Cabinet A&G une provision de 500 euros de dommages-intérêts ;
- condamné la même à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.
La société Loudéac Immobilier a interjeté appel de cette décision le 7 avril 2022.
L'instruction a été clôturée le 4 octobre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions en date du 13 mai 2022, au visa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la société Loudéac Immobilier demande à la cour de :
- déclarer la société Loudéac Immobilier recevable et bien fondée en son appel de l'ordonnance de référé du 17 mars 2022 ;
- infirmer l'ordonnance du 17 mars 2022 en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
- débouter le cabinet A & G de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- juger que la société Loudéac Immobilier a transmis les archives de la copropriété concernée en totalité ;
- condamner le cabinet A & G aux dépens de première instance et d'appel et au règlement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient avoir satisfait aux obligations de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et remis tous les documents par voie d'huissier et fait valoir que ce n'est que dans le but de lui nuire que la société A&G, dont le président est un ancien salarié licencié de sa société, la poursuit en justice.
Dans ses dernières conclusions en date du 7 juin 2022, la société Cabinet A & G demande à la cour de :
- débouter la société Loudéac Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamner la société Loudéac Immobilier à remettre à la société Cabinet A&G, dans les huit jours de la signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, les pièces et documents comptables en Original, suivant la liste reprise dans le dispositif de l'ordonnance déférée ;
- réformer l'ordonnance sur le montant provisionnel des dommages-intérêts et condamner la société Loudéac Immobilier à payer à la société Cabinet A&G, une provision de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamner la société Loudéac Immobilier à payer à la société Cabinet A&G la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en complément de celles allouées en première instance ;
- condamner la société Loudéac Immobilier aux entiers dépens.
Elle fait valoir qu'aucune des pièces listées dans l'ordonnance de référé ne lui a été transmise depuis le prononcé de l'ordonnance. Elle allègue un préjudice en raison de la désorganisation en lien avec l'absence de communication de pièces et d'une perte d'image à l'égard des copropriétaires.
MOTIFS
Aux termes de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 « En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »
Selon l'article 33-1 du décret du 17 mars 1967 « En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical. »
Il résulte des dispositions relatives aux immeubles en copropriété que le syndic doit notamment archiver :
- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'immeuble avec leurs modifications éventuelles,
- les registres des procès-verbaux des assemblées générales et leurs annexes,
- les conventions conclues par le syndic au nom du syndicat (contrats de travail et d'assurances, marchés de maintenance, de travaux et de fournitures, emprunts, actes d'acquisition ou d'aliénation),
- les dossiers de procédure dans lesquelles le syndicat a été partie,
- les documents d'urbanisme concernant l'immeuble.
Il s'évince de ces dispositions que le syndic dont le mandat n'est pas renouvelé doit transmettre l'ensemble des pièces de la copropriété en original au nouveau syndic, accompagné d'un bordereau, et doit justifier des raisons de leur absence lorsqu'ils sont manquants.
La société Loudéac Immobilier ne justifie pas avoir transmis les documents suivants :
- les documents relatifs à la copropriété (règlement de copropriété, état descriptif de division, carnet d'entretien, diagnostics techniques)
- le relevé général des dépenses de 2020 et 2021, lequel présente les dépenses par clé,
- les appels de fonds de 2020 et 2021
- les nombreuses factures listées dont l'ordonnance entreprise,
- les contrats, de maintenance, d'entretien, d'abonnement téléphonique et EDF pour les parties communes,
- les télécommandes d'accès au garage.
L'ancien syndic ne s'explique pas sur le défaut de transmission de ces pièces.
S'agissant des documents comptables de 2012 à 2014, elle ne donne aucune explication pour justifier ne pas les détenir.
C'est ainsi à juste titre que le juge des référés a ordonné la remise des documents sous astreinte. Son montant est cependant excessif et sera réduit à 50 euros par jour. Par ailleurs, la société n'ayant pas déféré à l'injonction de remettre les pièces depuis plus de six mois et le syndicat des copropriétaires pouvant, le cas échéant, attraire l'ancien syndic en justice en responsabilité professionnelle s'il a subi un préjudice du fait de l'absence de remise de documents, il convient de supprimer l'astreinte à compter de la présente décision.
L'indemnité provisionnelle de 500 euros allouée par le premier juge est suffisante pour réparer le préjudice subi par le syndic au regard de la perte de temps et la désorganisation liée à l'absence de remise de pièces. Il n'est en revanche justifiée aucune perte d'image à l'égard des copropriétaires, l'intimée indiquant qu'ils étaient pleinement satisfaits de son travail.
La société Loudéac qui succombe en son appel sera condamnée à payer une indemnité de 1 000 euros à la société A & G et aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a fixé à 100 euros par jour le montant de l'astreinte,
Statuant à nouveau de ces chefs,
FIXE le montant de l'astreinte à 50 euros par jours de retard,
Y ajoutant,
DIT que l'astreinte sera supprimée à compter de la présente décision,
CONDAMNE la société Loudéac Immobilier à payer la somme de 1 000 euros à la société Cabinet A&G,
CONDAMNE la société Loudéac Immobilier aux dépens d'appel.
Le Greffier, Le Président,