20/10/2022
ARRÊT N°659/2022
N° RG 21/04584 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OPA6
AM/IA
Décision déférée du 04 Novembre 2021 - Juge des contentieux de la protection de Toulouse ( 21/01481)
C.BIJAOUI
[O] [I]
C/
S.A. PROMOLOGIS
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
ARRÊT DU VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
**
APPELANT
Monsieur [O] [I] [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Emma DELAUNAY, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.024762 du 06/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMÉE
S.A. PROMOLOGIS
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre
FAITS
Suivant acte sous seing privé du 4 avril 2019, la SA Promologis a donné à bail à M. [O] [I] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial de 305,67 euros hors provision pour charges.
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme globale de 800,34 euros a été délivré le 19 octobre 2020, en vain.
PROCÉDURE
Par acte en date du 22 avril 2021, la SA Promologis a fait assigner M. [O] [I] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse aux fins de constat de la résiliation du bail, d'expulsion de M. [I] et de condamnation par provision à verser la somme de 1334,76 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus au 9 avril 2021, somme à parfaire au jour de l'audience et une indemnité d'occupation.
Par ordonnance contradictoire en date du 4 novembre 2021, le juge a':
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 avril 2019 entre la SA Promologis et M. [O] [I] concernant l'appartement et ses annexes situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 20 décembre 2020,
- condamné M. [O] [I] à verser à la SA Promologis à titre provisionnel la somme de 1930,31€ (décompte arrêté au 30 septembre 2021),
- rejeté la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement et de délais pour se reloger avant que l'expulsion ne soit ordonnée,
- ordonné en conséquence à M. [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,
- dit qu'à défaut pour M. [O] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Promologis pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- condamné M. [O] [I] à verser à la SA Promologis à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 20 décembre 2020 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er octobre 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,
- débouté la SA Promologis de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [O] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que de sa notification à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,
- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
En particulier, pour rejeter sa demande de délai de paiement, le juge a tenu compte tenu du décompte produit, de la somme restant à payer, de l'impossibilité de convenir d'un plan avec le locataire, des faibles ressources du défendeur, du dernier versement de 50 et 56€ effectué en janvier 2021 pour décider qu'il ne justifie pas d'une solvabilité suffisante pour assumer un échelonnement de 24 mois à raison de mensualités de 80€ alors que les échéances courantes ne sont pas payées.
Par déclaration en date du 16 novembre 2021, M. [I] a interjeté appel de la décision.
L'ordonnance est critiquée en ce qu'elle a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 avril 2019, sont réunies à la date du 20 décembre 2020,
- condamné M. [O] [I] à verser à la SA Promologis à titre provisionnel 1930,31€,
- rejeté la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement,
- ordonné en conséquence à M. [O] [I] de libérer les lieux,
- condamné M. [O] [I] à verser à la SA Promologis à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation,
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges,
- condamné M. [O] [I] aux dépens.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [I], dans ses dernières écritures en date du 14 décembre 2021, demande à la cour au visa des articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989, L.412 - 3 et L.412 - 4 du code des procédures civiles d'exécution, de':
- infirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection de Toulouse le 4 novembre 2021,
- débouter la SA Promologis de l'ensemble de ses demandes,
- constater la bonne foi de M. [I]
Par conséquent :
- accorder une échéance vingt-quatre mois aux fins de règlement de la créance, conformément aux articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, soit 111 euros par mois en sus du loyer
À titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal n'accordait pas des délais de paiement aux fins de règlement de la créance,
- accorder à M. [I] de plus larges délais, à savoir 3 ans maximum afin de pouvoir se reloger dignement avec ses enfants, avant d'ordonner son expulsion.
M. [I] explique qu'il a traversé une forte dépression après une séparation très difficile qui l'a privé de ses enfants, dans une période d'inactivité professionnelle, et qu'il ne s'occupait plus de rien.
Depuis, il a été hospitalisé, revoit désormais ses enfants, et s'est inscrit à Pôle Emploi, il a repris le paiement de ses loyers, et il peut résorber sa dette de 1334,76 euros en 24 mois.
Subsidiairement, il sollicite les plus larges délais pour se reloger avant l'expulsion au motif que l'arrérage est dû à sa dépression et que cette situation est entièrement résorbée.
La SA Promologis, dans ses dernières écritures en date du 9 septembre 2022, demande à la cour au visa des articles 7, 17, 22-1, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-6 et 1344-1 du code civil, de :
- débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- confirmer l'ordonnance du 4 novembre 2021 en ce qu'elle a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 avril 2019 entre la SA Promologis et M. [O] [I] concernant l'appartement et ses annexes situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 20 décembre 2020,
* condamné M. [O] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que de sa notification à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,
À titre reconventionnel, et statuant à nouveau,
- condamner M. [I] à payer à la SA Promologis une provision de 301,12 € selon décompte arrêté au 8 septembre 2022,
- prendre acte de ce que la SA Promologis accepte de consentir des délais de paiement sur 12 mois,
- suspendre la clause résolutoire,
en cas de non-respect de l'échéancier, la cluse résolutoire reprendra ses effets
Et, par voie de conséquence,
- ordonner en conséquence à M. [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,
- ordonner l'expulsion des lieux loués de M. [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire, l'assistance de la force publique,
- condamner M. [O] [I] à payer à la SA Promologis à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation,
- fixer cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,
En tout état de cause,
- condamner M. [I] à payer à la SA Promologis la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [I] aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré.
La bailleresse expose que :
. le locataire ayant bénéficié du FSL, la dette locative a été ramenée à 301,12 euros au 8 septembre 2022, de sorte qu'elle consent désormais à des délais de paiement sur 12 mois : en cas de non paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion sera ordonnée,
. ne justifiant pas d'une demande de logement social ou de démarche de relogement, il sera débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il est rappelé que la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, n'est pas valablement saisie par les demandes des parties tendant à « donner acte », « constater », « dire et juger », qui constituent des moyens et non des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
Sur la résiliation du bail
Le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire en cas de loyers impayés.
M. [I] ne discute pas ici le montant des impayés réclamés dans le commandement de payer délivré le 19 octobre 2019, 800,34 euros. Et le décompte locatif produit par la bailleresse permet de vérifier qu'il était bien débiteur de cette somme au 15 octobre 2020 au titre des loyers, incomplètement réglés depuis son entrée dans les lieux.
La SA Promologis justifie de la dénonce de ce commandement auprès de la CCAPEX le 20 octobre 2020, ainsi que de la CAF le 2 novembre 2020, ainsi que de la notification de l'assignation en constat de la résiliation signifiée le 22 avril 2021à la préfecture le 23 avril 2021, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La lecture du relevé de compte arrêté au 4 janvier 2022 montre que les seules sommes versées au cours des deux mois suivant le commandement de payer l'ont été par la CAF au titre de l'allocation logement, pour un montant de 541 euros, de sorte que l'impayé locatif n'a pas été réglé dans le délai imparti.
Dès lors, c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du contrat de bail liant les parties à la date du 20 décembre 2022, et partant, ordonné l'expulsion de M. [I] et fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'à son départ effectif.
Sur les sommes dues et la suspension de la clause résolutoire
M. [I] sollicite des délais de paiement, déclarant avoir surmonté un passage difficile dans sa vie, et sur appel incident, la SA Promologis indique accepter cette demande et le principe d'une suspension des effets de la clause résolutoire, la dette locative étant ramenée à la somme de 301,12 euros à la date du 8 septembre 2022.
Cette évolution de la dette est confirmée par le dernier décompte locatif, elle résulte du versement de sommes au titre du FSL et des allocations logement les 24 et 25 août 2022 et de la reprise du paiement du loyer résiduel courant : la somme réclamée correspond au solde débiteur au 25 août 2022, 649,60 euros, déduction faite de frais de procédure à hauteur de 348,48 euros. L'appelant sera donc condamné à verser à la bailleresse la somme de 301,12 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation restées impayés au 25 août 2022, la décision déférée étant infirmée en ce sens.
Dès lors, il apparaît que M. [I] est désormais en mesure de s'acquitter de l'arriéré de loyers, le paiement échelonné sur 12 mois proposé par la bailleresse représentant une charge mensuelle de l'ordre de 25 euros, compatible avec ses revenus.
Il convient donc de faire droit aux demandes de délais de paiement convergentes des parties et d'adopter les modalités admises par l'intimée et adaptées à la situation de l'appelant.
En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Néanmoins, en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et l'expulsion pourra être mise en oeuvre.
Sur les frais et dépens
M. [I] qui succombe sera condamné aux dépens.
L'équité n'impose pas impérativement d'allouer à la SA Promologis une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme la décision entreprise sauf en ce qu'elle a condamné M. [O] [I] à verser à la SA Promologis la somme de 1930,31 euros et rejeté sa demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Condamne M. [O] [I] à verser à la SA Promologis la somme de 301,12 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation restées impayés au 25 août 2022,
Autorise M. [O] [I] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 25 euros chacune dont une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,
Dit que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,
Suspend l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ainsi accordés,
Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
Dit qu'en revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, aura automatiquement pour conséquences que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que l'intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible et que l'expulsion pourra être poursuivie,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [O] [I] aux entiers dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
M. BUTEL C. BENEIX-BACHER