Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 9
ARRÊT DU 21 MARS 2013
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/02850
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2012 -Tribunal d'Instance de PARIS 15ème - RG n° 11-11-0972
APPELANTE
SCI BAPY
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Leonel DE MENOU (avocat au barreau de PARIS, toque : D0278)
INTIMÉE
SCI DES CARNETS
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Véronique KLOCHENDLER LEVY (avocat au barreau de PARIS, toque : D1991)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 Février 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Alain SADOT, Président
Mme Patricia LEFEVRE, Conseillère
Madame Joëlle CLÉROY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Léna ETIENNE
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Alain SADOT, président et par Mme Léna ETIENNE, greffier présent lors du prononcé.
Aux termes d'une promesse unilatérale notariée en date du 15 février 2011, la SCI DES CARNETS s'est engagée en qualité de promettant à vendre à la SCI BAPY, bénéficiaire de la promesse, un local à usage artisanal situé à [Adresse 3], moyennant le prix principal de 365 000 € payable le jour de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Une somme de 5 000 € était séquestrée par la SCI BAPY entre les mains du notaire chargé de la vente, sur une indemnité d'immobilisation de 18 250 € fixée à titre d'indemnité forfaitaire dans l'hypothèse, ultérieurement avérée, d'une non réalisation de la vente.
Par jugement rendu le 19 janvier 2012, le tribunal d'instance de Paris 15ème arrondissement a débouté la SCI BAPY de l'intégralité de ses demandes, incluant sa demande de remboursement de la somme séquestrée de 5 000 €, l'a condamnée à payer à la SCI DES CARNETS à titre d'indemnité d'immobilisation la somme de 18 250 €, dont la somme séquestrée de 5 000 €, et l'a également condamnée aux dépens de l'instance.
La SCI BAPY a relevé appel de ce jugement par déclaration du 15 février 2012.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 26 avril 2012 elle poursuit l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions.
Elle demande de condamner la SCI DES CARNETS aux entiers dépens de l'instance et à lui payer :
- la somme principale de 5 000 € au titre du remboursement de l'indemnité d'immobilisation versée, assortie des intérêts au taux légal légal majoré de moitié à compter du 5 juin juillet 2011, conformément au dernier alinéa de l'article L312 -16 du code de la consommation.
- la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
- 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles.
Au soutien de ses demandes elle invoque la caducité de la promesse de vente suite à la défaillance, laquelle ne lui est pas imputable, de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt et au refus de financement lui ayant été opposé par le Crédit Lyonnais, et subsidiairement, fait valoir que la promesse de vente stipulait d'autres conditions suspensives à la charge du promettant, lesquelles devaient également être réalisées au plus tard le 28 mars 2011, obligeant ce dernier à lui fournir notamment un certificat d'urbanisme et à lui produire des états de la situation de l'immeuble, documents ne lui ayant pas été transmis.
La SCI DES CARNETS n'ayant pas conclu dans le délai imparti fixé par l'article 909 du code de procédure civile, le magistrat chargé de la mise en état a constaté par ordonnance du 18 septembre 2012 l'irrecevabilité des conclusions déposées par l'intimée le 18 juillet 2012.
MOTIFS DE LA DECISION
Considérant qu'aux termes de la promesse unilatérale de vente d'immeuble signée le 15 février 2011, la SCI DES CARNETS s'est engagée à vendre à la SCI BAPY, un local à usage artisanal situé à [Adresse 3], moyennant le prix principal de 365 000 €, la SCI BAPY ayant la faculté d'acquérir en levant l'option jusqu'au 29 avril 2011, cette levée d'option devant être accompagnée d'une somme suffisante pour assurer le paiement total du prix et des frais de l'opération avec le montant de l'indemnité d'immobilisation et des prêts , ainsi que stipulé en sa page 4 ;
Que cette promesse a été soumise à des conditions suspensives, incluant celle de l'obtention de prêts par la SCI BAPY, condition soumise à un délai de réalisation expirant au 28 mars 2011, la SCI BAPY s'engageant, si elle levait l'option, à payer le prix de la vente avec l'aide d'un ou plusieurs prêts d'un montant total de 380 000 €, d'une durée d'au moins 20 ans (page 10 paragraphe « protection de l'emprunteur immobilier ») ;
Qu'elle comportait également une indemnité d'immobilisation ainsi qu'énoncée en sa page 10 dernier paragraphe : « en considération de la promesse formelle conférée au bénéficiaire par le promettant dans les conditions ci-dessus prévues et en contrepartie du
préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation des présentes et notamment par suite de la perte qu'il éprouverait compte tenu de l'obligation dans laquelle il se trouverait d'avoir rechercher un nouvel acquéreur après expiration du délai précité et de recommencer l'ensemble des formalités préalables à l'acte de vente, il est convenu que l'indemnité d'immobilisation soit d'un montant de 18 250 € » ;
Considérant que cette promesse de vente mentionne par ailleurs expressément, qu'à défaut de rétractation par le bénéficiaire et en cas de réalisation de la vente, la somme ci-dessus s'impute sur le prix de vente, et que, si la vente n'est pas réalisée, la somme globale de 18 250 € est due au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour le préjudice résultant de l'immobilisation des biens et droits immobiliers et que cette indemnité ne constitue pas en conséquence une clause pénale susceptible de réduction par le juge ;
Considérant que si, s'agissant d'un crédit immobilier destiné à financer un immeuble à usage strictement professionnel, les dispositions du code de la consommation ne sont pas applicables et notamment l'article L.312-16 du code de la consommation visé dans son dispositif par la SCI BAPY, la promesse liant les parties signataires est néanmoins soumise à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par le bénéficiaire, l'indemnité d'immobilisation devant être restituée si cette condition suspensive est défaillante, et a contrario, demeurant acquise au promettant, dés lors que la condition suspensive affectant la promesse se réalise ou est considérée comme réalisée par application de l'article 1178 du code civil visé en page 9 de la promesse, dés lors que le débiteur obligé sous cette condition en a empêché l'accomplissement ;
Considérant qu'il est admis dans les écritures de l'appelante et qu'il ressort des pièces qu'elle produit, que la demande de prêt d'un montant de 365 000€ sur 180 mois sollicitée auprès du Crédit Lyonnais par son mandataire, courtier en recherche de financements (demande inférieure au montant du prêt de 380 000 € visé dans la promesse ), ayant donné lieu à un refus de la banque le 21 novembre 2011, n'était pas conforme aux spécifications contractuelles, de même que l'offre de prêt d'un montant de 328 000 € ultérieurement proposée le 6 avril 2011 ( soit postérieurement à la date limite de réalisation de la condition suspensive expirant le 28 mars 2011) par le Crédit Lyonnais, confirmant l'accord de principe de cet établissement bancaire , sous réserve notamment de la justification de la prise en charge de l'apport personnel de 37 000 € dans le projet, hors frais de notaire, et de cautionnements personnels et solidaires des deux associés de la SCI BAPY ;
Considérant qu'en l'état de ces éléments, le tribunal a relevé à juste titre que la SCI BAPY n'établissait pas avoir accompli les démarches nécessaires pour obtenir un prêt répondant aux conditions prévues entre les parties, alors que pour obtenir le financement de la somme de 380 000 €, elle n'a sollicité qu'une seule banque en vue de l'obtention d'une somme de 365 000 € ; qu'il doit être également constaté par la cour qu'elle ne justifie aucunement de l'exécution de quelconques autres diligences dans le délai convenu pour s'assurer de l'apport complémentaire lui permettant de lever l'option ;
Considérant que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt doit être réputée accomplie en application de l'article 1178 du code civil, dés lors que l'emprunteur ne démontre pas avoir accompli les diligences nécessaires pour obtenir un prêt conforme aux spécifications contractuelles énoncées à la promesse, étant relevé que parmi les conditions suspensives visées à la promesse, seule cette condition était soumise à un délai de réalisation expirant au 28 mars 2011 et qu'aucune renonciation dans le délai à la condition suspensive du crédit n'est intervenue, de même qu'aucune prorogation de délai ;
Considérant qu'en conséquence, la somme convenue par le bénéficiaire au titre de l'indemnité d'immobilisation constituant le prix de l'exclusivité lui ayant consentie par le promettant doit rester acquise à la SCI DES CARNETS, suite à l'extinction de la promesse par échéance du terme, dés lors que le bénéficiaire ne lève pas l'option alors que
que la condition suspensive est réputée accomplie en application de l'article 1178 du code civil ;
Considérant qu'il convient donc de confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions et de débouter la SCI BAPY de sa demande de remboursement de l'indemnité d'immobilisation versée de 5 000 €, ainsi que de sa demande non fondée de paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Considérant que la SCI BAPYqui succombe en son recours devra conserver à sa charge les dépens et ses frais irrépétibles ;
PAR CES MOTIFS
CONFIRME le jugement rendu le 19 janvier 2012 par le tribunal d'instance de Paris 15ème arrondissement ;
DÉBOUTE la SCI BAPY de ses demandes ;
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI BAPY aux dépens ;
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT