COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊTAVANT DIRE DROIT
(Renvoi mise en état)
DU 23 MAI 2024
PH
N° 2024/ 175
N° RG 20/00181 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFMQI
[T] [D]
[A] [D]
[L] [D]
C/
Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [22]
SAS GROUPE OMNIUM FINANCE
SAS SOCIETE NATIONALE DE GESTION (SNG)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE
Me Jean-Christophe MICHEL
SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON
Me Catherine BRUN-SCHIAPPA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 19 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/07622.
APPELANTS
Monsieur [T] [D] ès qualités d'héritier de [S] [D] née [O], décédée le 28/09/2019
né le 25 Octobre 1940 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [A] [D] ès qualités d'héritière de [S] [D] née [O], décédée le 28/09/2019
née le 13 Mai 1969 à [Localité 17], demeurant [Adresse 20]
représentée par Me Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [L] [D] ès qualités d'héritière de [S] [D] née [O], décédée le 28/09/2019
née le 22 Juin 1979 à [Localité 19], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [22], ,sis [Adresse 16], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS GERANCE DRACENOISE, dont le siège social est à [Adresse 18] prise en la personne de son Président actuellement en exercice, la SAS IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES domiciliée de droit audit siège
représenté par Me Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
SAS GROUPE OMNIUM FINANCE dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son Président domicilié audit siège ès- qualités
représentée par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE, assistée Me Jean-Marc CLAMENS de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE
SAS SOCIETE NATIONALE DE GESTION (SNG) dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son président en exercice
appel irrecevable à son égard par ordonnance d'incident du 06.07.2021,
représentée par Me Catherine BRUN-SCHIAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Feue [S] [D] née [O] était propriétaire en vertu d'un acte de donation-partage du 16 novembre 1978, de diverses parcelles de terrains en nature de bois et landes cadastrées lieudit [Adresse 21] à [Localité 23], cadastrées section C numéros [Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 12], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].
La SAS Groupe omnium finance a entrepris la réalisation d'un ensemble immobilier dénommé Domaine [22] sur une parcelle limitrophe, ce qui a donné lieu à l'établissement d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété selon acte notarié du 5 décembre 2007, comportant notamment les mentions suivantes :
« La société [22] promet à Monsieur et Mme [T] [D], domiciliés à [Adresse 7], et à Monsieur et Mme [P], domiciliés à [Adresse 7], riverains de la copropriété à édifier et leur consentir un droit de passage et une servitude de tréfonds qui seront définis aux termes d'un plan à établir par le Cabinet [F]-GEOMER, Géomètres-Experts à [Localité 11], [Adresse 10].
Les frais afférents tant à la rédaction de l'acte qu'à l'aménagement des servitudes seront à la charge exclusivement de la Société [22] qui s'y engage ».
Selon procès-verbal d'assemblée générale du syndicat des copropriétaires dénommé Domaine [22] du 12 juin 2015, les copropriétaires ont rejeté la résolution n° 13 intitulée : « Proposition de donner autorisation pour la création d'une servitude de passage tous usages depuis la parcelle cadastrée section BC n° [Cadastre 8] (fonds servant propriété syndicat des copropriétaires) au profit de la parcelle cadastrée section BC n° [Cadastre 9] (fonds dominant propriété Mme [D]) selon le détail joint (article 26) ».
Par exploit d'huissier des 13 et 16 octobre 2016, Mme [S] [D] née [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [22] représenté par son syndic, la SAS Société nationale de gestion, la SAS Groupe omnium finance ainsi que la SAS Société nationale de gestion, devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de les contraindre judiciairement à établir les servitudes convenues.
Par jugement contradictoire du 19 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
- déclaré Mme [S] [D] [O] irrecevable en sa demande pour défaut de qualité à agir,
- débouté Mme [S] [D] [O] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné Mme [S] [D] [O] aux dépens, distraits au profit de Me Laure Bonnevialle-Haller et de Me Christophe Michel,
- dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.
Le tribunal a retenu qu'en dépit de l'irrecevabilité soulevée par la Société nationale de gestion, Mme [S] [D] [O] ne justifie pas être propriétaire, ni même unique propriétaire du terrain pour lequel elle sollicite la régularisation de la servitude.
Par déclaration du 7 janvier 2020 (RG 20/00181), M. [T] [D], Mme [A] [D] et Mme [L] [D] tous en qualité d'héritiers de feue [S] [D] née [O] décédée le 28 septembre 2019, ont interjeté appel de ce jugement en intimant notamment le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la SAS Société nationale de gestion.
Par une seconde déclaration du 10 janvier 2020 (20/00418), ils ont interjeté appel du même jugement en intimant notamment le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la SAS Gérance dracénoise.
Les deux appels ont été joints par ordonnance du 4 juin 2020 sous le numéro unique de RG 20/00181.
Par ordonnance du 6 juillet 2021, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts formée par les consorts [D] à l'encontre de la Société nationale de gestion et du syndicat des copropriétaires, déclaré l'appel des consorts [D] à l'encontre de la Société nationale de gestion irrecevable en l'absence de toute demande régulière présentée à son encontre, et a condamné les consorts [D] aux dépens de l'incident et aux frais irrépétibles au profit de la Société nationale de gestion et du syndicat des copropriétaires.
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 21 juillet 2020, les consorts [D] demandent à la cour de :
- débouter purement et simplement la société Omnium, le syndicat des copropriétaires, la SASU Société nationale de gestion, de l'intégralité de leurs demandes, moyens, fins et conclusions,
- réformer en totalité le jugement au fond rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan du 19 novembre 2019 et voir statuer comme suit :
A titre principal :
Vu les articles 1103 et 1217 du code civil,
Vu les articles 1382 et 1383 du code civil,
- constater l'existence d'une promesse de servitude portant sur :
- une servitude d'accès de 6 mètres de largeur minimale située dans l'angle sud-est du terrain du syndicat des copropriétaires, en superposition de la voie retournement pompiers du plan de masse, permettant l'accès entre le [Adresse 21] et leur terrain,
- une servitude de passage pour l'alimentation en eau et en électricité en sous-sol de la servitude d'accès ainsi que la mise en place des fourreaux nécessaires à ces raccordements,
- constater l'aveu judiciaire du syndicat des copropriétaire qui conclut ne pas s'opposer à la régularisation de la servitude,
En conséquence,
- condamner in solidum la société Omnium, le syndicat des copropriétaires, à régulariser l'acte authentique établissant la servitude convenue, à leurs frais, dans le mois de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 500 euros par jour de retard,
Subsidiairement :
- dire et juger que la parcelle cadastrée BC n°[Cadastre 8] sise [Adresse 21] à [Localité 23] appartenant au syndicat des copropriétaires sera grevée d'une servitude de passage et de tréfonds au profit de celle cadastrée BC n°[Cadastre 9] anciennement cadastrée BC n°[Cadastre 2] leur appartenant ès qualités d'héritiers de feue [S] [D], conformément au plan de masse et de constitution de servitude dressé par la SARL [F] ' Géomer le 10 décembre 2012, figurant au plan de couleur rose sous la légende S1,
- dire et juger que le jugement à intervenir (sic) vaudra établissement judiciaire de la servitude au profit de Monsieur [T] [D], Mme [A] [D], Mme [L] [D] ès qualités d'héritiers de feue [S] [D],
- dire et juger que l'arrêt à intervenir devra être publié à la conservation des hypothèques,
En tout état de cause :
- débouter la société Omnium, le syndicat des copropriétaires, la SASU Société nationale de gestion de l'intégralité de leurs demandes, moyens, fins et conclusions,
- condamner in solidum la société Omnium, le syndicat des copropriétaires, la SASU Société nationale de gestion à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les manquements constatés,
- condamner in solidum la société Omnium, le syndicat des copropriétaires, la SASU Société nationale de gestion à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum la société Omnium, le syndicat des copropriétaires, la SASU Société nationale de gestion aux entiers dépens et dire que Me Renaud Arlabosse pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Les consorts [D] font valoir en substance :
- qu'ils justifient de leur qualité de propriétaires, en versant aux débats également une attestation immobilière,
Sur les manquements contractuels,
- de la SAS Groupe Omnium finance :
- elle a consenti à la mise en place d'une servitude de passage, en son nom et au nom de la SCI [22] dans le règlement intérieur reçu par le notaire,
- le contrat prévoyait une servitude d'accès de 6 mètres de largeur minimale et une servitude de passage pour l'alimentation en eau et en électricité en sous-sol de la servitude d'accès ainsi que la mise en place des fourreaux nécessaires à ces raccordements,
- c'est bien la société Groupe omnium finance qui a souscrit des engagements,
- c'est la société Groupe omnium finance qui a participé à la médiation intervenue entre les parties et qui a signé un protocole d'accord, qui a valeur contractuelle, aux termes duquel elle s'est engagée à faire établir par acte notarié la servitude de passage comme convenu le 2 mars 2007,
- du syndicat des copropriétaires :
- la promesse figure dans le règlement intérieur de la copropriété, communiqué à chaque copropriétaire,
- le syndicat des copropriétaires, collectivement, et chaque propriétaire, individuellement est soumis aux dispositions dudit règlement, qui a une valeur contractuelle,
- le syndicat des copropriétaires conclut qu'il « n'est pas opposé à la régularisation d'une servitude figurant dans son règlement de copropriété », ce qui vaut aveu judiciaire,
- du syndic du syndicat des copropriétaires :
- selon l'article 18-I de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est tenu d'assurer l'exécution du règlement de copropriété,
Sur l'exécution forcée de la promesse de servitude,
- qu'en application de l'article 1217 du code civil, il conviendra de sanctionner les manquements du défendeur par l'exécution en nature de la promesse de servitude,
Subsidiairement, sur la constatation d'une servitude,
- qu'un plan de masse ainsi qu'un plan de constitution de servitude avait été réalisé par la société de géomètre-expert SARL [F] ' Géomer,
- qu'il conviendra de constater l'existence d'une servitude selon ce projet de servitude établi le 10 décembre 2012, le fonds dominant étant la parcelle BC n° [Cadastre 9] anciennement cadastrée BC n° [Cadastre 2] leur appartenant et le fonds servant étant la parcelle BC n° [Cadastre 8] appartenant au syndicat des copropriétaires.
Dans ses conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 6 mai 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- débouter purement et simplement les consorts [D] de leurs demandes, fins et conclusions.
Subsidiairement, et après production de l'attestation immobilière,
- inviter les demandeurs en vue de la publication de la décision à intervenir qui remplacera l'acte notarié, à donner à la cour conformément au décret de 1955 les références cadastrales et effet relatif des fonds dominants et fonds servants,
- condamner les consorts [D] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à son profit, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Me Jean Christophe Michel sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires soutient pour l'essentiel :
- qu'il ne peut pas être tenu à l'aménagement des servitudes, sa seule obligation étant, le cas échéant, de signer un acte notarié,
- qu'il n'est pas opposé à la régularisation d'une servitude figurant dans son règlement de copropriété, mais que malheureusement le quorum n'est pas atteint pour ce faire,
- qu'il manque toutefois et encore la pièce principale, car si les consorts [D] versent aux débats, enfin, le titre de propriété de feue [S] [D], ils ne produisent pas l'attestation immobilière faisant suite à son décès,
- que la présente procédure n'étant que la conséquence du non suivi de feue [S] [D] de son dossier, qui feint de découvrir en mars 2019 qu'aucun acte notarié n'a jamais été établi alors qu'elle devait bien avoir conscience de n'avoir jamais été chez un notaire pour ce faire.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 3 juin 2020, la SAS Groupe omnium finance demande à la cour de :
Vu les articles 1103 et 1217 du code civil,
Vu les pièces visées,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- condamner in solidum les consorts [D] au paiement d'une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Alain de Angelis, avocat, qui pourra les recouvrer sur son offre de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
En cas de réformation
- mettre hors de cause la société Groupe omnium finance,
- débouter les consorts [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- les condamner in solidum au paiement d'une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me Alain de Angelis, avocat, qui pourra les recouvrer sur son offre de droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La SAS Groupe omnium finance argue :
- que ce n'est pas elle, qui a pris les engagements envers Mme [D], mais la SCI [22] qui était le maître d'ouvrage professionnel lors de la construction de la résidence voisine,
- qu'elle a tenu ses engagements, tant au titre des travaux qui devaient être réalisés au profit de Mme [D], qu'au titre des servitudes d'accès et de passage,
- que les manquements allégués par les héritiers de Mme [D] aux engagements qui avaient été pris envers elle ne concernent plus désormais que la copropriété, à la fois le syndicat des copropriétaires de la résidence [22], et le syndic actuel qui le représente,
- qu'en dépit d'un règlement de copropriété particulièrement clair, le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic, ne se préoccupe pas de la nécessité de créer la servitude d'accès et de passage,
- qu'afin de contourner cette difficulté, le syndicat des copropriétaires propose que les consorts [D] sollicitent cette servitude, ce qui les dispenserait d'attendre la signature d'un acte notarié.
Dans ses conclusions d'intimée déposées et notifiées par le RPVA le 29 mai 2020, la SAS Société nationale de gestion demande à la cour de :
- lui donner acte de ce qu'elle ne s'oppose pas, pour une bonne administration de la justice, à la jonction des procédures suite aux déclarations d'appel :
- 1ère Déclaration d'appel N°20/00179 du 07/01/2020 - N°RG 20/00181
- 2ème déclaration d'appel rectificative N°20/00374 du 10/01/2020 - N°RG 20/00418
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de Mme [D] et débouté de l'ensemble de ses demandes,
- déclarer irrecevable l'action de Monsieur [T] [D], Mme [A] [D], Mme [L] [D], contre elle à la fois pour défaut de qualité à agir et défaut d'intérêt à agir conformément à l'article 31 du code de procédure civile,
- déclarer irrecevable l'appel de Monsieur [T] [D], Mme [A] [D], Mme [L] [D], contre elle pour défaut de respect des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile dans les conclusions d'appelant,
- débouter Monsieur [T] [D], Mme [A] [D], Mme [L] [D], de l'ensemble de leurs demandes à son encontre,
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 en première instance et recevoir son appel incident,
- condamner Monsieur [T] [D], Mme [A] [D] et Mme [L] [D], à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance,
- débouter les consorts [D] de leur demande au titre de l'article 700,
- condamner les consorts [D] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 en cause d'appel,
- condamner les consorts [D] aux dépens.
La SAS Société nationale de gestion réplique :
- qu'elle a fait savoir par courrier officiel de son conseil du 9 janvier 2020, qu'elle n'est plus le syndic du syndicat des copropriétaires, suite à l'assemblée générale du 29 mars 2018,
- que si les consorts [D] produisent l'acte de donation-partage du 16 novembre 1978 et l'acte de notoriété suite au décès de feue [S] [D] [O], ils n'établissent toujours pas la propriété certaine et actuelle du fonds situé [Adresse 7],
- que si dans les conclusions d'appel, il est indiqué qu'elle aurait commis un manquement contractuel dans le cadre de sa gestion en tant que syndic professionnel du syndicat des copropriétaires, aucune demande n'est formée dans le dispositif à son encontre,
- qu'elle n'a commis aucune faute dans sa gestion, que seul le syndicat des copropriétaires peut prendre toute décision concernant une constitution de servitude et ce à la majorité de l'article 26,
- qu'elle a dû se défendre, tant en première instance qu'en appel, en son nom propre.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 27 février 2024.
La décision sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION
Article 468 du code civil, la personne en curatelle ne peut, sans l'assistance du curateur introduire une action en justice ou y défendre.
Il ressort de l'acte de notoriété du 12 février 2020, établi suite au décès de feue [S] [D] née [O], ainsi que de l'attestation immobilière établie le 26 août 2020, que Mme [A] [D] est une majeure protégée placée sous le régime de la curatelle renforcée et que l'UDAF du Var a été désignée comme curateur (jugement du 26 avril 2019).
Or, Mme [A] [D] a interjeté appel du jugement rendu le 19 novembre 2019, sans l'assistance de son curateur, si bien que se pose la question de sa capacité à interjeter appel s'agissant d'une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte en application de l'article 117 du code de procédure civile, que le juge peut soulever d'office aux termes de l'article 120 du code de procédure civile.
Il convient donc d'ordonner la réouverture des débats aux fins de permettre la régularisation de l'appel interjeté par Mme [A] [D], majeure protégée sous mesure de curatelle, sans l'assistance de son curateur.
L'affaire sera renvoyée à la mise en état et un délai de trois mois à peine de radiation de l'appel sera donné aux appelants pour régularisation de la procédure.
Les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Avant dire droit,
Ordonne la réouverture des débats aux fins de permettre la régularisation de l'appel interjeté par Mme [A] [D], majeure protégée sous mesure de curatelle, sans l'assistance de son curateur';
Renvoie l'affaire à la mise en état';
Fixe le délai de régularisation de la procédure à trois mois, à peine de radiation de l'appel';
Réserve les dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT