N° RG 20/06280 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NHNY
Décision du Tribunal de Commerce de SAINT ETIENNE du 30 septembre 2020
RG : 2019j00168
S.A.R.L. LA GOUTTE
C/
Société SLEMJ
Société SELARL AJIRE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
3ème chambre A
ARRET DU 23 Mai 2024
APPELANTE :
S.A.R.L. LA GOUTTE immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 429 163 132, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée et plaidant par Me Anne-Charlotte GOURSAUD-TREBOZ, avocat au barreau de LYON, toque : 1074
INTIMEES :
Société SLEMJ & ASSOCIES anciennement dénommée société SELARL GUILLAUME LEMERCIER, au capital social de 10.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LAVAL, sous le numéro 523 336 014, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
ès qualité de mandataire liquidateur de la société PM SUCCURSALES, au capital social de 2.478.450 Euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LAVAL, sous le numéro 439 265 240, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, nommé à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de LAVAL en date du 04 septembre 2019
[Adresse 4]
[Localité 2]
Société AJIRE au capital social de 50.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de RENNES, sous le numéro 522 104 041, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
ès qualité d'administrateur judiciaire avec mission de direction de la société PM SUCCURSALES, au capital social de 2.478.450 euros,
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LAVAL,
sous le numéro 439 265 240, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, nommé à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de LAVAL en date du 04 septembre 2019
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentées par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938, postulant et par Me Pascal LANDAIS de la SOCIETE JURIDIQUE DU MAINE, avocat au barreau de LAVAL
Plaidant à l'audience par Me BARTH, avocat au barreau de LAVAL
Date de clôture de l'instruction : 16 Novembre 2021
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Mars 2024
Date de mise à disposition : 23 Mai 2024
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Patricia GONZALEZ, présidente
- Aurore JULLIEN, conseillère
- Viviane LE GALL, conseillère
assistées pendant les débats de Clémence RUILLAT, greffière
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Patricia GONZALEZ, présidente, et par Clémence RUILLAT, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Depuis le 13 mars 2000, la société PM succursales exploitait un local à [Localité 7] appartenant à la société La Goutte. Le local est mitoyen avec le local exploité par la société Vill et dont la société La Goutte est également propriétaire.
Le 3 février 2018, le plancher du local commercial de la société Vill a subi un affaissement soudain.
Le 5 février 2018, la commission de sécurité de l'arrondissement de Saint-''tienne a émis un avis défavorable à la poursuite de l'activité des deux locataires.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 février 2018, la société PM succursales a informé la société La Goutte de la survenance du sinistre dans le local voisin à son exploitation.
Le 8 février 2018, l'expert mandaté a conclu à l'existence d'un danger réel immédiat d'effondrement du plancher dans les deux boutiques et le même jour, le maire de [Localité 7] a procédé à la fermeture administrative du local exploité par la société PM succursales. Le 15 février, la société La Goutte a été informée de cette fermeture administrative par le cogérant de la société PM succursales.
Le 17 février 2018, l'expert, nommé par le tribunal administratif de Lyon a déclaré le tènement immobilier en état de péril grave et imminent. Il a préconisé des mesures immédiates et des travaux permettant de garantir la sécurité publique.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 février suivant, la société PM succursales a mis en demeure la société La Goutte de mandater un professionnel dans un délai de 10 jours afin de faire procéder aux réparations.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mai 2018, la société PM succursales a informé la société La Goutte qu'elle prenait en charge des travaux (non pris en charge par son assurance) alors que ces derniers incombaient selon elle au bailleur. Le 12 juillet 2018, les travaux de réparations se sont achevés.
' compter du mois d'août 2018, la société PM succursales a suspendu le paiement de ses loyers.
Le 25 septembre 2018, l'arrêté de péril imminent a été levé.
Le 27 novembre suivant, la société La Goutte a fait délivrer à la société PM succursales un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 18.317,89 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges d'août à novembre 2018, la taxe foncière 2018 et au réajustement du dépôt de garantie.
La société PM succursales a assigné la société La Goutte devant le juge des référés. Par ordonnance du 13 juin 2018, le président du tribunal de grande instance de Saint-''tienne a rejeté ses demandes et a fait droit à la demande en paiement des loyers formulés par la société La Goutte à hauteur de 34.927,81 euros.
Le 1er février 2019, la société PM succursales a assigné la société La Goutte en paiement des sommes avancées au titre des études préalables et travaux de réparation nécessaires pour la levée de l'arrêté de péril imminent et à la réparation de son préjudice consécutif au sinistre du 3 février 2018.
Le 4 septembre 2019, le tribunal de commerce de Laval a déclaré la société PM succursales en liquidation judiciaire. La Selarl Guillaume Lemercier (désormais dénommée société SLEMJ & associés) a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire et la selarl Ajire a été désignée en qualité de d'administrateur judiciaire avec une mission de direction.
Par jugement contradictoire du 30 septembre 2020, le tribunal de commerce de Saint-''tienne a :
- donné acte à la Selarl Guillaume Lemercier, représentée par Me. Lemercier en qualité de liquidateur judiciaire et à la Selarl Ajire, représentée par Me. [N], en qualité de d'administrateur judiciaire avec une mission de direction de la société PM succursales, de leur intervention volontaire à la présente instance,
- dit bien fondées les demandes de la Selarl Guillaume Lemercier, et à la Selarl Ajire,
- condamné la société La Goutte à verser à la Selarl Guillaume Lemercier, et à la Selarl Ajire :
- la somme de 70.762,30 euros au titre des études préalables et travaux de réparation nécessaires pour la levée de l'arrété de péril imminent,
- la somme de 74.498,65 euros en réparation de l'entier préjudice subi par la société PM succursales,
- débouté la société La Goutte de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la société La Goutte à payer à la Selarl Guillaume Lemercier et à la selarl Ajire une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les dépens sont à la charge de la société La Goutte.
La société La Goutte a interjeté appel par déclaration du 12 novembre 2020.
Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 29 juillet 2021, la société La Goutte demande à la cour, au visa de l'ancien article 1134 du code civil et des articles 1719 à 1721, 1755 et 1240 du code civil, de :
- réformer le jugement,
en conséquence,
- débouter la Selarl Guillaume Lemercier, ès-qualités de mandataire liquidateur, et la société Ajire, ès-qualités d'administrateur judiciaire de la société PM succurales, de l'intégralité de leurs demandes,
A titre subsidiaire,
- dire et juger que la société PM succursales est tenue de toutes les réparations relatives aux locaux donnés à bail,
- dire et juger que la société PM Succursales a renoncé à tout recours à l'encontre de la concluante,
En conséquence,
- débouter la Selarl Guillaume Lemercier, ès-qualités et la société Ajire, ès-qualités de l'intégralité de leurs demandes,
A titre infiniment subsidiaire,
- dire et juger que la société PM succursales ne démontre pas les pertes d'exploitation dont elle sollicite l'indemnisation,
- dire et juger que la société PM succursales ne démontre aucune faute du bailleur,
- dire et juger que la société PM Succursales ne démontre pas de lien de causalité,
En conséquence,
- débouter la Selarl Guillaume Lemercier, ès-qualités et la société Ajire, ès-qualités de l'intégralité de leurs demandes,
En tout état de cause,
- compenser la créance de loyers impayés et frais pour un montant de 41.908,33 euros avec les éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées contre la société La Goutte,
- fixer la créance de la société La Goutte au passif de la procédure de liquidation
judiciaire de la société PM succursales à la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner que les dépens soient passés en frais privilégiés de justice au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société PM succursales.
Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 22 octobre 2021, la société SLEMJ & associés et la selarl Ajire ès-qualités demandent à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Saint-''tienne rendu en date du 30 septembre 2020,
- débouter la société La Goutte de l'intégralité de ses demandes, nouvelles, plus amples ou contraires,
- condamner la société La goutte à verser tant à la société SLEMJ & associés, ès-qualités que à la selarl Ajire, ès-qualités la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, soit 12.000 euros au total réparti par moitié à chacun des intimés,
- condamner la société La Goutte aux entiers dépens
La procédure a été clôturée par ordonnance du 16 novembre 2021, les débats étant fixés au 28 mars 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de prise en charge des travaux de réfection
La société La Goutte fait valoir que :
- le bail commercial régurisé avant la loi Pinel, permet de déroger à la vétusté et à l'attribution légale au bailleur des grosses réparations et il met à la charge de l'intimée tous les travaux dont les grosses réparations ; l'expert d'assurance en a conclu que le locataire ne disposait pas d'un recours contre le bailleur ; ces stipulations contractuelles avaient pour contrepartie un loyer modéré,
- le rapport du 17 février 2018 indique que les dallages en béton ne pouvaient plus supporter les charges du matériel et des clients, en raison de l'humidité qui stagne dans le vide sanitaire inaccessible affectant la structure en bois et celui du 21 février 2018 identifie également comme cause notamment l'humidité de la structure bois, un dimensionnement insuffisant de celle-ci et l'obstruction des ouvertures du sous-sol favorisant son pourrissement ; les deux rapports sont concordants,
- le sinistre résulte ainsi d'un phénomène de pourrissement lié à un défaut d'entretien des locaux donnés à bail et aggravé par l'obturation des ouvertures du sous-sol et compte tenu de la longue durée de l'occupation par le locataire avant le sinistre et il n'est pas établi que la structure en bois ne pouvait dès l'origine supporter la dalle en béton,
- l'intimée a réalisé des travaux d'aménagement à son arrivée dans les locaux ; c'est lors de ces travaux que les ouvertures du sous-sol ont été fermées ; la cause du sinistre est une faute contractuelle de l'intimée,
- le rapport Socotec du 1er octobre 2003 visant les locaux mitoyens n'a pas relevé une telle obstruction ; l'intimée a dû elle-même faire appel à un bureau de contrôle pour vérifier les locaux à son ouverture au public et elle doit produire ce rapport,
- le bail commercial stipule de ne faire supporter aux planchers aucune surcharge ; l'intimée a manqué à cette obligation contractuelle à l'origine du sinistre,
- les garanties dues par le bailleur ne sont pas d'ordre public, et les parties ont entendu déroger aux dispositions des articles 1719 à 1721 et 1755 du code civil, les clauses du contrat de bail commercial relatives à la charge par le preneur des réparations sont claires, expresses et non équivoques et l'intimée en avait conscience pour avoir spontanément financé une partie des travaux,
- les rapports d'expertise ne font aucune référence à la notion de vétusté ; l'usure normale a été été aggravée par l'obstruction des ventilations, et le sinistre ne relève pas de la force majeure,
- il n'y a pas d'obligation administrative lui imposant de prendre en charge les travaux de réparation ; l'arrêté de péril se limite à la mise en sécurité des lieux,
- le preneur a occupé le local pendant 17 ans lequel donnait satisfaction,
- la révélation en cours de bail d'un vice de construction fait obstacle à la sanction du bailleur sur le fondement de l'obligation de délivrance,
- la clause de renonciation du contrat de bail commercial fait obstacle à tout recours du preneur à l'encontre du bailleur tant au titre des travaux de remise en état que de l'indemnisation de ses prétendus préjudices en lien avec le sinistre, qui sont l'objet des demandes de l'intimée,
- il est expressément fait mention par le contrat de bail de la charge pour le preneur d'assumer l'entretien 'en cas d'insuffisance d'aération ou d'éclairage des sous-sols',
- il y a eu destruction partielle des locaux en présence d'une fissure sur le mur, d'une dalle impropre à soutenir les charges d'activité, inexploitation du local, et le responsable de l'obstruction des ventilations est la société Vill, tiers au contrat ; par conséquent, les conditions d'application de la clause de renonciation de recours sont réunies,
- aucune faute lourde à son encontre n'est démontrée,
- l'article L.521-1 du code de la construction et de l'habitation est inapplicable au preneur de locaux strictement commerciaux.
La société SLEMJ & associés et la Selarl Ajire, ès-qualités, font valoir que :
- les causes du sinistre résultent des différents rapports concordants qui retiennent deux causes ; le défaut de conception majeur de l'immeuble par une structure plancher insuffisante et le défaut de conception du vide sanitaire empêchant sa ventilation, présents dès l'origine,
- il n'y a pas d'exploitation non-conforme aux charges d'exploitations et une obstruction des ouvertures du sous-sol, le locataire n'est pas responsable du pourrissement de la structure bois,
- l'appelante ignorait même l'existence de ce sous-sol et du vide sanitaire à la date de l'expertise, ; cette ignorance était nécessairement présente lors de la conclusion du bail, et partagée par la locataire,
- la locataire a supporté la charge des travaux de réparation pour pallier l'inertie du bailleur, qui lui doit garantie des vices cachés que sont ces défauts de conception de l'immeuble, sur le fondement de l'article 1721 du code civil ; le vice est apparu pendant la durée du bail et a fait obstacle à son exploitation pendant plus de 6 mois,
- l'appelante ne démontre pas de dérogation contractuelle à la garantie des vices cachés par une clause expresse et non équivoque ; elle est tenue aux travaux imposés par la vétusté ; le bail commercial ne comporte pas d'exclusion, la structure bois a pourri par l'effet du temps et l'absence de système de ventilation, caractérisant la vétusté des fondations ; en outre, les travaux ont été prescrits par l'administration, et le maire de la commune,
- l'appelante est tenue à une obligation de délivrance conforme à l'usage pour lequel les locaux ont été loués, y compris en cours de bail ; le bail visait l'exercice d'une activité de nature commerciale impliquant la réception d'une clientèle ; les locaux se sont avérés non conformes au vu du défaut d'insuffisance de la structure en bois a été révélé, et en raison de son pourrissement par effet du défaut de conception de ventilation du vide sanitaire, empêchant la jouissance des lieux pendant plus de 6 mois,
- l'appelante a contribué elle-même à la survenance du sinistre en autorisant l'exercice d'une activité commerciale incompatible avec l'usage qui pouvait être fait des locaux de la concluante et de son voisin,
- la clause faisant peser sur le locataire la charge de tous travaux est inefficace face à l'obligation de délivrance du bailleur, elle est fondée sur des hypothèses non transposables en l'espèce ; les locaux de la concluante n'ont pas été détruits, même partiellement, car ce sont les locaux de l'occupant voisin qui l'ont été ; le trouble apporté à la jouissance de la concluante ne relève pas du fait d'un tiers ; l'humidité ne lui est pas imputable mais résulte d'un défaut de conception ; enfin, ce n'est pas un défaut d'aération ou d'éclairage du sous-sol qui a été relevé, mais une absence de système de ventilation, dans un vide-sanitaire dont elle et le bailleur ignoraient l'existence,
- il ne peut lui être reproché un défaut de vérification de la charge du sol, alors que c'est le plancher du locataire voisin qui s'est effondré et que son propre plancher n'a subi aucun désordre,
- les experts ne remettent pas particulièrement en cause son activité et ses conditions d'exercice, ni celles du locataire voisin ; il ne peut lui être reproché une absence de réparations lui incombant alors que ce n'est pas son plancher qui s'est effondré, et elle ignorait l'existence du vide sanitaire,
- il n'est pas démontré que la locataire aurait obstrué les aération du vide sanitaire ; les rapports d'expertise ne parlent pas d'ouvertures obstruées, mais d'une absence d'ouverture dans le vide sanitaire ; un trou a même été creusé par la société Lana lors de l'expertise amiable et il ne peut lui être reproché de défaut d'entretien pour une partie du local non décrite par le bail et inaccessible.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1721 du code civil, 'Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail'.
Sur les causes du sinistre, il résulte en substance des rapports techniques versés aux débats que :
- il existe un défaut de conception à la construction de l'immeuble, le plancher bois n'étant pas en capacité de reprendre toutes les charges qui lui sont appliquées, que le vide sanitaire est par ailleurs affecté d'un défaut de ventilation qui a grandement amplifié les dégâts (rapport d'intervention du bureau d'études Icoba),
- les désordres ont été causés par la très mauvaise conception du plancher, structure bois très sensible à l'humidité et portée importante inadaptée à la surcharge d'un bâtiment commercial recevant du public et vide-sanitaire non ventilé générant une humidité ambiante très élevée favorisant le développement de champignons qui ont pourri les solives et les lames de parquet bois ayant ensuite cédé sous les charges de la dalle béton et les vibrations générées par l'exploitation commerciale (rapport du judiciaire du 17 février 2018),
- il y a un pourrissement de la structure bois par la présence d'humidité dans un local non ventilé, un développement de champignons lignivores pouvant s'apparenter à de la mérule et un dimentionnement de la structure bois non adapté aux charges d'exploitation des locaux commerciaux (rapport du cabinet ELEX du 26 février 2018).
Ces rapports sont donc très clairs et concordants sur les causes du sinistre et retiennent deux causes, soit le défaut de conception de l'immeuble avec une structure de plancher bois sous le dallage béton incapable de faire face aux charges imposées par l'exploitation et un défaut de conception du vide sanitaire situé sous le plancher bois.
Par ailleurs, s'agissant d'un défaut d'entretien et d'une obturation des ouvertures du sous-sol allégués par le bailleur, les différents experts, sans qu'il ne soit nécessaire de reprendre de manière exhaustive la teneur des différents rapports, n'ont nullement retenu une exploitation non conforme des locataires mais un défaut de ventilation du vide-sanitaire dès l'origine. Les intimés relèvent ainsi à juste titre que le bailleur lui-même ignorait la composition du sous-sol et l'existence du vide sanitaire (rapport Elex) de sorte que les locataires l'ignoraient également.
Il est justement relevé par les intimées que la société La Goutte se prévaut d'un rapport Socotec sensé indiquer que le vide sanitaire aurait été accessible au locataire avant le début du bail mais qu'elle ne le produit pas, invoquant vainement qu'il appartiendrait à la locataire de la produire.
Il n'est en outre démontré aucune exploitation anormale et en violation des clauses du bail par la locataire.
C'est donc à tort, au vu de ces constatations techniques convergentes, que la société La Goutte prétend que rien ne permet d'affirmer que la charge initiale n'était pas assurée et qu'elle incrimine une exploitation des lieux non conforme aux charges d'exploitation et l'obstruction des ouvertures du sous-sol alors que l'inadaptation à l'exploitation d'un local commercial existait ainsi dès l'origine de la construction de l'immeuble et donc dès la signature du bail, peu important que cette inadaptation ne se soit pas manifestée plus tôt en début de bail.
Le jugement a donc à juste titre rejeté tout comportement fautif de la société locataire et le fait que la locataire ait entrepris elle-même des travaux de reprise ne constitue nullement une reconnaissance de responsabilité, cette initiative s'expliquant manifestement par le refus du bailleur de procéder aux travaux de reprise nécessaires à la remise en état des lieux.
Au vu des dispositions mentionnées supra, le bailleur est responsable des vices cachés de la chose louée apparue en cours de bail et le vice caché ayant empêché pour le locataire l'usage des lieux auquel ils étaient destinés et découlant de la conception de l'immeuble est établi en l'espèce.
S'agissant des clauses d'exclusion invoquées ensuite par le bailleur, il n'est pas contesté par le preneur que le bail commercial, à l'époque à laquelle il a été conclu, pouvait déroger aux obligations légales des parties par une clause du contrat. Toutefois, une clause dérogeant à l'obligation du bailleur de garantir les vices cachés de la chose louée tirée de l'article 1721 du code civil doit être expresse et non équivoque.
La clause 15 stipule que le preneur renonce à tous recours en responsabilité contre le bailleur en cas de vol, des conséquences liées au gardiennage, d'une destruction des lieux, de faits de tiers, d'humidité, d'interruption de services et d'insuffisance d'aération des sous-sols. Cette clause qui vise des situations précises n'est donc pas applicable au cas d'espèce en ce qu'elle ne vise nullement le présent sinistre. Les rapports d'expertise ne révèlent notamment aucun désordre sur le sol du local litigieux. Il est rappelé par ailleurs que la clause de renonciation à recours ne prive pas le locataire de la possibilité de se prévaloir de l'obligation de délivrance du bailleur.
La clause 6 ne permet pas plus de mettre à la charge du preneur les travaux de reprise. Elle précise en substance que le preneur prend les lieux dans leur état actuel et total sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation d'aucune sorte et avoir à sa charge pendant le cours du bail. Cette clause n'évoque cependant pas les vices cachés des locaux donnés à bail et est également inopérante.
Sans qu'il ne soit nécessaire de répondre aux autres moyens tirés de la vétusté, le bailleur doit garantie au preneur au titre des vices cachés affectant la chose louée. Il doit en conséquence rembourser au preneur le montant des travaux de réparation des locaux pré-financés par ce dernier en raison de sa propre carence.
S'agissant des travaux effectués par la locataire à la place du bailleur et dont le remboursement est demandé, ils sont constitués par des études préalables, les frais d'architecte et les travaux de reprises pour un montant total de 70.762,30 euros justifié par la production des factures correspondantes. Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné la société La Goutte à payer ce montant aux intimées.
Sur les autres préjudices
La société La Goutte fait valoir que :
- l'intimée ne peut demander réparation des pertes d'exploitation et frais exposés des travaux menés sous sa responsabilité et à sa charge et elle est responsable des retards pris dans la réalisation des travaux, notamment l'acceptation tardive du devis,
- les frais divers exposés au titre de la délocalisation temporaire de son activité commerciale sont injustifiés à compter du 12 juillet 2018, dès lors que les travaux étaient achevés à cette date,
- les prétendues pertes d'exploitations sont injustifiées ; les pièces sont parcellaires et insuffisantes ; aucun document comptable n'est fourni,
- elle n'a pas à supporter le défaut d'assurance du preneur pour les pertes d'exploitation, ni des dépenses sans lien avec le sinistre et l'impossibilité d'exploiter, telles que l'achat de miroirs,
- elle n'a pas à supporter la facture EDF dans le local temporaire de l'intimée, alors que cette dernière ne supportait plus cette charge dans son local de [Localité 7] fermé pour cause de travaux,
- l'intimée ne démontre pas de faute de la concluante en lien avec les préjudices qu'elle invoque.
La société SLEMJ & associés et la selarl Ajire ès qualités font valoir que :
- le préjudice de perte d'exploitation résulte de l'inaction du bailleur, qui s'est opposé, contrairement à ses obligations, aux travaux prescrits par l'administration suite à l'apparition d'un vice caché,
- l'établissement a été fermé du 5 février 2018 au 25 septembre 2018 ; elle a pu poursuivre son activité dans d'autres locaux sous-loués de taille inférieure ne permettant pas la réalisation du même nombre de ventes, et elle n'a perçu aucune indemnisation de la part de son assureur au titre de la perte d'exploitation, faute d'effondrement direct faisant obstacle à la garantie effondrement, et elle n'avait pas souscrit de police d'assurance garantissant la perte d'exploitation,
- elle a engagé des frais consécutivement au sinistre qui doivent être réparés, au titre du relogement de son magasin, (salle d'essayage dans un hôtel pour ses clients), de location et d'aménagement du local temporaire et de déménagement,
- elle a engagé des frais de réaménagement dans le local commercial de [Localité 7] après la fin des travaux qui doivent être réparés,
- l'appelante ne conteste qu'une faible partie des frais exposés dont elle demande réparation,
- la fin des travaux n'autorisait pas son retour dans le local de [Localité 7], puisqu'il fallait attendre le passage pour validation de la commission de sécurité.
Sur ce,
Il est constant que la société locataire dispose d'un droit à indemnisation par le bailleur des préjudices subis par elle en raison du vice caché affectant l'immeuble. Ce droit lui permet une indemnisation intégrale de ses préjudices.
S'agissant de la perte d'exploitation, ce préjudice est né de l'impossibilité d'exploiter les locaux avant la réalisation des travaux permettant la reprise de l'exploitation. L'établissement a ainsi été fermé le 5 février 2018 et ce n'est que le 25 septembre 2018 que le maire de la commune de [Localité 7] a levé l'arrêté de péril imminent suite au passage de la commission de sécurité validant les travaux de réparation (p7 intimés). Pendant cette période intermédiaire, la locataire a donc nécessairement subi une perte d'exploitation indemnisable.
Si elle a pu en effet pendant le temps de réalisation des travaux ouvrir un magasin provisoire, en signant une sous-location auprès de la société SO Mode Route 82 (p15), elle n'a pu bénéficier que d'une surface de vente bien moindre (120 m² au lieu de 250 m²). La comparaison du chiffre d'affaires réalisé sur la période en comparaison avec les chiffres d'affaires des années précédentes permet d'établir concrètement l'impact du sinistre sur l'activité de la locataire qui a été en baisse significative.
La société La Goutte, qui n'a pas fait procéder aux travaux mis à sa charge invoque vainement le fait que la locataire serait responsable d'un retard pris dans la réalisation des travaux en raison d'une acceptation tardive d'un devis, ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude. De même, elle se prévaut à tort de ce que les travaux auraient été terminés le 12 juillet 2018 (p4 appelante) alors que le passage d'une commission de sécurité était nécessaire avant reprise d'exploitation dans les locaux sinistrés.
Elle invoque de même vainement le fait que la locataire n'ait pu être indemnisée par son assureur au titre d'une perte d'exploitation. Outre le fait que la garantie effondrement n'était pas mobilisable eu égard aux circonstances du sinistre, le fait qu'une garantie pertes d'exploitation n'ai pas été souscrite ne prive pas la locataire de son droit à indemnisation par son bailleur dont l'obligation n'est pas supprimée pour autant. Le préjudice d'exploitation n'est donc pas contestable et le montant retenu par le tribunal de commerce est confirmé.
Ensuite, s'agissant des frais de délocalisation d'activité, si l'article L 521-1 du code de la construction et de l'habitation invoqué par les intimées n'apparaît pas applicable au bail commercial contrairement à l'article qui suit (et qui ne distingue pas la nature des locaux) l'obligation pour la locataire de trouver un autre local dans l'attente de la réalisation des travaux pour maintenir ne serait-ce que partiellement son activité dans l'intervalle rentre bien dans son préjudice indemnisable, étant relevé que ces frais ont par ailleurs permis de limiter le préjudice d'exploitation.
La locataire a ainsi exposé des frais de loyers et charges sur la période considérée à hauteur de 27.669,48 euros outre des honoraires de sous-location de 4.800 euros justifiés par les productions (p16 et 17), des frais de déménagement, réaménagement et déplacements, des frais d'aménagement provisoire des locaux de substitution, tous justifiées par des factures et notes de frais des intimés. S'agissant enfin de frais de location spécifiques (essayages) et de factures acquittées pour les locaux restés inoccupés, ils sont de même justifiés par les factures versées aux débats.
Le tribunal de commerce a donc fait une juste appréciation du préjudice subi en retenant un montant total de 74.498,65 euros. Le jugement est confirmé sur ce point.
Sur la demande de compensation avec la créance de loyers
La société La Goutte fait valoir que :
- elle bénéficie d'une créance certaine, liquide et exigible à l'encontre de l'intimée suite à l'ordonnance du 13 juin 2019, définitive, qui a été déclarée pour des arriérés de loyers, charges et dépens et cette créance se compense avec les éventuelles condamnations à sa charge,
- le quantum de cette demande a été acté par l'intimée,
- en tant que demande de compensation, cette demande nouvelle est recevable.
La société SLEMJ & associés et la selarl Ajire ès qualités font valoir que :
- la demande de l'appelante est irrecevable car elle ne démontre pas qu'elle n'aurait pas déjà perçu des sommes au titre des loyers et charges dans le cadre des opérations de liquidation judiciaire,
- c'est une demande nouvelle en cause d'appel donc irrecevable, qui n'est pas apparue du fait de l'évolution du litige ; elle ne tend pas aux mêmes fins que celles invoquées en première instance,
cette demande n'était pas virtuellement comprise dans les demandes et défenses soumises au premier juge,
- l'appelante a fait preuve de négligence en ne soulevant pas cette demande en première instance ; une régularisation est impossible.
Sur ce,
Il n'est pas contesté que la créance de loyers et charges née de l'ordonnance de référé du 13 juin 2019, définitive, a été inscrite au passif de la société PM succursales.
Le liquidateur judiciaire fait vainement valoir que la Sarl La Goutte ne démontre pas ne pas avoir reçu de sommes à ce titre dans le cadre des opérations da liquidation judiciaire alors que lui-seul en raison de sa qualité est en mesure de rapporter une telle preuve ; cette argumentation pour s'opposer à la liquidation est donc totalement inopérante.
Par ailleurs, en application des articles 564 à 566 du code de procédure civile, la société La Goutte ne peut se voir opposer l'irrecevabilité de sa demande comme demande nouvelle en appel, s'agissant d'une demande de compensation parfaitement admise, peu important qu'elle n'ait pas été présentée en première instance.
En conséquence, il est ajouté au jugement et fait droit à la demande de compensation qui n'est pas discutée par ailleurs sur le fond ni sur le quantum.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les dépens d'appel sont à la charge de la société La Goutte qui versera en outre à chacun de ses adversaires la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les condamnations de première instance à ce titre sont par ailleurs confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant dans les limites de l'appel,
Confirme le jugement déféré
Y ajoutant,
Dit que les sommes dues par la société La Goutte se compensent avec la créance de loyers et frais impayée de cette société à hauteur de 41.908,33 euros.
Condamne la Sarl La Goutte à payer à la Selarl Slemj & associés en qualité de liquidateur judiciaire de la société PM succursales et à la Selarl Ajire en qualité d'administrateur judiciaire de cette société, chacune, une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la Sarl La Goutte aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE