Arrêt N°2024/177
VAG
N° RG 22/01722 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FZR7
[R]
C/
S.A. SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 24 MAI 2024
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE SAINT-BENOIT en date du 24 OCTOBRE 2022 suivant déclaration d'appel en date du 01 DECEMBRE 2022 rg n° 11 22 248
APPELANTE :
Madame [M] [S] [N] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Jean patrice SELLY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/002124 du 15/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)
INTIMÉE :
S.A. SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLÔTURE LE : 22 juin 2023
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 février 2024 devant Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, assisté de Mme Sarah HAFEJEE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 24 mai 2024.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre
Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre
Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre
qui en ont délibéré,
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 24 Mai 2024.
Greffier : Sarah HAFEJEE
LA COUR
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 14 janvier 2005, la Société Anonyme d'Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (ci-après la SHLMR) a donné à bail à Mme [M] [R], un appartement de type T4 sis au sein du groupe d'habitations Victoria [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 368,74 euros hors charges.
Par courrier du 4 novembre 2021, la Caisse d'allocations familiales de la Réunion informait la SHLMR que le constat réalisé suite au signalement de sa locataire concluait à la non-conformité du logement aux critères de décence.
La SHLMR faisait procéder à des travaux d'étanchéité et de remplacement des gouttières en juin 2022.
Par acte d'huissier du 24 octobre 2022, Mme [M] [R] a fait assigner la SHLMR devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Benoît aux fins de la voir condamner aux travaux de remise en état du logement et au paiement de la somme de 5.000€ en réparation de son trouble de jouissance.
Par jugement du 24 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Benoît a statué en ces termes :
« CONSTATE que le logement occupé par Madame [M] [S] [N] [R] sis [Adresse 3] présente des éléments d'indécence,
CONDAMNE la SHLMR à procéder aux travaux suivant, sous astreinte de 100€ par semaine passé l'expiration d'un délai de 5 mois suivant la signification de la présente décision :
- salle de bain : installation d'une ventilation haute,
- WC : installation d'une ventilation basse,
- chambre 3 : étanchéité de la porte fenêtre de la chambre,
DEBOUTE Madame [M] [S] [N] [R] de sa demande de dommages-intérêts,
CONDAMNE la SHLMR au paiement d'une somme de 700€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
CONDAMNE la SHLMR aux entiers dépens de l'instance. »
Par déclaration du 1er décembre 2022, Mme [M] [R] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 juin 2023.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses uniques écritures transmises par le RPVA le 27 février 2023, Mme [M] [R] demande à la cour de :
« DECLARER l'appel de Madame [R] recevable et bien fondé, et en conséquence :
INFIRMER le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Benoît ce qu'il a débouté Madame [R] [M] [S] [N] de sa demande de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNER la SHLMR au paiement d'une somme de 5.000 euros en réparation du trouble de jouissance subi par Madame [R] [M] [S] [N] ;
CONDAMNER la SHLMR à payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dont entière distraction au profit de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES.
CONDAMNER la SHLMR aux entiers dépens ».
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :
- que la faute de son bailleur est caractérisée par l'existence de nombreuses infiltrations générant d'importantes traces d'humidité et moisissures ;
- qu'une telle humidité au sein de son logement lui cause nécessairement un trouble de jouissance d'autant que la vue quotidienne de l'état déplorable de son logement mine son moral ;
- qu'elle s'est vu développer, en raison de cette humidité, des allergies aggravées par les moisissures présentes au sein du logement ; que son enfant a lui aussi développé une rhinite persistante, la plaçant ainsi dans la plus grande impuissance face à l'état de santé de son fils ;
- que bien que n'ayant pas été privée totalement de l'usage de certaines pièces de son logement, elle a été contrainte de limiter sa présence tant dans lesdites pièces qu'au sein de son logement de manière générale.
**
Aux termes de ses uniques écritures transmises par le RPVA le 28 avril 2023, la SHLMR demande à la cour de :
« - Juger l'appel interjeté par Madame [M] [S] [N] [R] infondé ;
- Juger que la preuve d'un préjudice de jouissance n'est pas rapportée;
- Confirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de SAINT-BENOIT le 24 octobre 2022 en ce qu'il a débouté Madame [M] [S] [N] [R] de sa demande en dommages et intérêts au titre d'un prétendu préjudice de jouissance subi ;
- Débouter Madame [M] [S] [N] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner Madame [M] [S] [N] [R] à régler à la SHLMR la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
A titre subsidiaire :
*Si par extraordinaire, la Cour entendait reconnaitre l'existence d'un trouble de jouissance subi par Madame [M] [S] [N] [R] et octroyer à ce titre des dommages intérêts :
- Juger que les travaux pour remédier aux désordres au sein du logement de Madame [M] [S] [N] [R] ont été réalisés à la date du 27 juin 2022 ;
- Ramener à de plus justes proportions le montant de l'éventuelle indemnité compte tenu du caractère excessif de la somme sollicitée par Madame [M] [S] [N] [R] et juger que son prétendu préjudice de jouissance devra être cantonné à la période comprise entre le 17 novembre 2021 (date de réception du constat de non-décence de la CAF) et le 27 juin 2022 (date d'achèvement des travaux). »
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :
- que le logement est parfaitement conforme aux normes de décence depuis le 27 juin 2022 ;
- qu'outre le fait que le diagnostic de la CAF ne fait nullement état d'humidité, l'appelante ne caractérise aucun préjudice indemnisable, ni ne démontre l'existence et l'étendue du prétendu trouble subi ;
- que les certificats médicaux produits ne font aucunement état d'un problème d'humidité affectant spécifiquement le logement qu'elle occupe, ni du fait qu'une telle humidité serait à l'origine de trouble de santé chez elle, de sorte que le lien de causalité n'est pas établi ; qu'il est permis de douter que l'état du logement constaté en 2021 ait eu une incidence sur les allergies diagnostiquées sur l'enfant deux ans auparavant ; qu'un délai de 18 mois lui avait été accordé pour procéder à la mise en conformité du logement, ce qui induit que la santé et la sécurité de la locataire n'étaient nullement menacées ;
- que le logement demeurait parfaitement habitable ;
- qu'en l'absence de mise en demeure ou lettre de réclamation adressés au bailleur, ce dernier n'est pas censé connaître les désordres qui apparaissent en cours de bail et qui nécessitent des réparations ; qu'alors qu'elle n'a pas été interpellée, il ne peut lui être fait grief d'avoir manqué à son obligation de délivrance ; qu'aucune faute ne peut ainsi être retenue contre elle ;
- que Mme [M] [R] ne supportait pas le montant intégral du loyer mais uniquement le résiduel qui s'élevait à la somme de 55,41 € par mois pendant à la période comprise entre le 17 novembre 2021 (date de réception du constat de non-décence de la CAF) et le 27 juin 2022 (date d'achèvement des travaux de décence/mise en conformité).
MOTIVATION
L'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n° 13-12.314, Bull. 2014, III, n° 74).
Il ressort du constat de non décence de la CAF du 4 novembre 2021 et du diagnostic du 6 octobre 2021 auquel il fait suite, que l'appartement loué à Mme [M] [R] présentait, a minima depuis la date de visite initiale du 25 septembre 2021 jusqu'aux travaux de mise en conformité terminés fin juin 2022, des traces très importantes d'infiltrations et de moisissures dans le salon, les toilettes et la salle de bains.
Ces éléments suffisent à démontrer que la SHLMR a engagé sa responsabilité contractuelle sur ladite période, conformément aux dispositions précitées, quand bien même sa locataire ne l'aurait pas alertée antérieurement.
Mme [M] [R] produit un certificat médical attestant qu'elle « présente une allergie aggravée par l'exposition aux acariens et moisissures ». Elle n'a par ailleurs eu d'autre choix que d'utiliser pendant presque une année une salle de bains dont « l'intégralité de la surface du plafond est recouverte de moisissures ».
L'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité sont donc bien établis.
Au vu des éléments précités, il convient de fixer l'indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [M] [R] à la somme de 2.000 euros, au paiement de laquelle la SHLMR sera condamnée.
La SHLMR, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'appel et à payer à Mme [M] [R] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Infirme le jugement du 24 octobre 2022 du juge des contentieux de la protection de Saint-Benoît en ses dispositions soumises à la cour,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la Société Anonyme d'Habitations à Loyers Modéré de la Réunion à payer à Mme [M] [R] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne la Société Anonyme d'Habitations à Loyers Modéré de la Réunion aux dépens d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;
Condamne la Société Anonyme d'Habitations à Loyers Modéré de la Réunion à payer à Mme [M] [R] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, dont distraction au profit de la Selarl Selly-Molière Avocats Associés.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre, et par Madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
SIGNE