COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 24 NOVEMBRE 2022
N° 2022/787
Rôle N° RG 21/13000 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIBYJ
[S] [K] [Y]
C/
[O] [Y]
[F] [U]
[O] [U]
[H] [U]
[X] [U]
[G] [U] EPOUSE [A] épouse [A]
[T] [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Joseph MAGNAN
Me Françoise BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de TOULON en date du 06 juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00396.
APPELANT
Monsieur [S] [K] [Y]
né le 20 août 1949 à [Localité 24] (SUISSE)
demeurant [Adresse 9] - [Localité 13]
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Alice DINAHET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Emmanuel RAVANAS, avocat au barreau de PARIS, plaidant
INTIMES
Monsieur [O] [Y]
né le 19 décembre 1952 à [Localité 24] (Suisse), demeurant [Adresse 23] - [Localité 10]
Monsieur [F] [U]
né le 31 août 1956 à [Localité 18], demeurant [Adresse 6] - [Localité 14]
Monsieur [O] [U]
né le 25 décembre 1958 à [Localité 25], demeurant [Adresse 12] - [Localité 11]
Madame [H] [U]
née le 06 juin 1962 à [Localité 28], demeurant [Adresse 7] - [Localité 16]
Madame [X] [U]
née le 09 mars 1964 à [Localité 25], demeurant [Adresse 4] - [Localité 15]
Madame [G] [U] épouse [A]
née le 03 mars 1968 à [Localité 19], demeurant [Adresse 5] - [Localité 8]
Monsieur [T] [U]
né le 28 mai 1977 à [Localité 17], demeurant [Adresse 1] - [Localité 26]
représentés par Me Françoise BOULAN substituée par Me CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistés de Me Frédéric ZENATI - CASTAING, avocat au barreau de LYON, plaidant
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 octobre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Catherine OUVREL, Conseillère
Mme Angélique NETO, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2022,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
M. [S] [Y], Mme [H] [U], M. [T] [U], Mme [G] [U] épouse [A], M. [O] [U], M. [F] [U], Mme [X] [U] et M. [O] [Y] sont propriétaires indivis d'une propriété familiale, la Maraveire, située au lieudit [Adresse 22] à [Localité 20], comprenant notamment une maison principale à usage d'habitation, un logement de gardien, diverses dépendances et des parcelles attenantes.
Ils détiennent respectivement les droits indivis suivants :
- M. [S] [Y] à concurrence des 18/144èmes ;
- Mme [H] [U] à concurrence des 19.2/144èmes ;
- M. [T] [U] à concurrence des 19.2/144èmes ;
- Mme [G] [U] épouse [A] à concurrence des 19.2/144èmes ;
- M. [O] [U] à concurrence des 19.2/144èmes ;
- M. [F] [U] à concurrence des 12/144èmes ;
- Mme [X] [U] à concurrence des 19.2/144èmes ;
- M. [O] [Y] à concurrence des 18/144èmes.
L'indivision est gérée par M. [O] [U].
La propriété est utilisée par les indivisaires à titre de résidence secondaire et est ponctuellement louée lors des saisons estivales.
Lors de l'assemblée générale des indivisaires du 1er décembre 2018, la question de la vente et/ou du partage de la propriété a été mis à l'ordre du jour.
Le crédit foncier expertise a dressé un rapport d'évaluation le 1er février 2019 en estimant la valeur de la propriété dans son ensemble à 3 000 000 d'euros et, dans le cas du détachement d'une parcelle comprenant la maison du gardien et ses dépendances, à 2 250 000 d'euros.
Le 21 février 2019, M. [S] [Y] a offert d'acquérir la partie détachée au prix de 300 000 euros, offre qui a été refusée par les coindivisaires.
M. [S] [Y], qui a sollicité un permis de construire, a fait intervenir une entreprise à la fin du mois de février 2019 afin de procéder à des travaux de terrassement, ce à quoi se sont opposés les coindivisaires.
Par courrier en date du 14 janvier 2020, sept des huit coindivisaires ont mis en demeure M. [S] [Y] de se prononcer sous quinzaine sur un accord de principe pour vendre la propriété.
M. [S] [Y] s'est opposé, dans un courrier en date du 10 novembre 2020, à la vente de la propriété dans son ensemble et a proposé à ses coindivisaires qu'il soit procédé au partage en nature de la propriété indivise dans les conditions suivantes :
- que la propriété soit divisée en deux lots distincts lui permettant de conserver en nature le lot incluant le logement de gardien et ses dépendances, soit l'ensemble constituant la partie basse de la propriété ;
- que chacun des coindivisaires consentent d'ores et déjà dans l'acte de partage à l'aliénation du surplus de la propriété.
Le 3 décembre 2020, la société Perspectives Immobilières a offert, sous plusieurs conditions suspensives, d'acheter la propriété au prix de 6 000 000 d'euros.
M. [S] [Y] a réitéré son refus par courriers en date des 10 et 22 décembre 2020.
Le 6 janvier 2021, la société Les Nouveaux Constructeurs a offert, sous plusieurs conditions suspensives, d'acheter la propriété au prix de 6 450 000 d'euros.
Par acte d'huissier en date du 11 février 2021, Mme [H] [U], M. [T] [U], Mme [G] [U] épouse [A], M. [O] [U], M. [F] [U], Mme [X] [U] et M. [O] [Y] ont fait assigner M. [S] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon, selon la procédure accélérée au fond en application de l'article 481-1 du code de procédure civile, au visa de l'article 815-6 du code civil, aux fins d'être autorisés, malgré le refus de M. [S] [Y], de signer l'acte authentique de vente de la propriété susvisée, et ce, conformément à l'urgence que requiert l'intérêt commun de l'indivision.
Par ordonnance en date du 6 juillet 2021, ce magistrat, estimant que la vente de la propriété indivise se justifie par l'urgence et l'intérêt commun des indivisaires, compte tenu des désordres l'affectant, du montant des travaux de réparation à effectuer qui ne peuvent être réalisés qu'aux frais des indivisaires, des loyers qui ne couvrent pas le montant des charges et réparations courantes, d'une dépréciation de sa valeur, de la durée limitée des offres contractuelles, et en particulier celle de la société Nouveaux Constructeurs, et de l'indemnité d'immobilisation prévue à chacune de ces offres, a :
- autorisé Mme [H] [U], M. [T] [U], Mme [G] [U] épouse [A], M. [O] [U], M. [F] [U], Mme [X] [U] et M. [O] [Y] à signer valablement, ensemble, l'acte authentique de vente de la propriété dite "Maraveire", comprenant une maison d'habitation, un logement de gardien, diverses dépendances et le terrain attenant, cadastrée section H [Cadastre 2] et H [Cadastre 3] au lieudit [Adresse 22] à [Localité 20] d'une contenance de 1 ha 92 a 78 ca, et ce, pour un montant minimal de 6 000 000 d'euros ;
- rejeté toutes autres demandes des parties ;
- condamné M. [S] [Y] à verser à Mme [H] [U], M. [T] [U], Mme [G] [U] épouse [A], M. [O] [U], M. [F] [U], Mme [X] [U] et M. [O] [Y] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- l'a condamné aux dépens ;
- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit.
Par acte du 6 septembre 2021, M. [S] [Y] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.
Dans ses dernières conclusions transmises le 5 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M. [S] [Y] sollicite de la cour qu'elle :
- infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
- statuant à nouveau ;
- juge que le partage en nature de la propriété familiale dite « Maraveire » est possible, ce qu'il a demandé dans le cadre d'une procédure diligentée devant le tribunal judiciaire de Toulon, enrôlée sous le numéro RG 21/05452 ;
- juge que les conditions posées par l'article 815-6 du code civil, tenant d'une part à l'urgence
et d'autre part à l'intérêt commun de l'indivision, sont cumulatives ;
- juge que la condition tenant à l'urgence n'est pas caractérisée ;
- juge que la condition tenant à l'intérêt commun de l'indivision n'est pas rapportée ;
- déboute les intimés de leur demande tendant à être autorisés à vendre seuls la propriété familiale indivise dite « Maraveire » sise à [Localité 20], lieudit [Adresse 22] ;
- en tout état de cause ;
- déclare irrecevable la demande présentée par les intimés, aux termes de leurs dernières conclusions, tendant à être autorisés à vendre seuls la propriété de « Maraveire » à un prix égal ou supérieur à 3 000 000 d'euros, sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile ;
- déclare irrecevables leurs prétentions développées à cet égard en page 42 de leurs dernières conclusions sous le paragraphe intitulé « sur l'appel incident » ;
- les déboute de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
- les condamne in solidum à lui verser la somme totale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamne in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Magnan, avocat aux offres de droit ;
- ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
A titre liminaire, il soulève l'irrecevabilité de la demande des intimés, formulée pour la première fois le 30 septembre 2022, d'être autorisés à vendre la propriété à un prix égal ou supérieur à 3 000 000 d'euros, sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile, au motif que cette demande n'a pas été faite dans leurs premières conclusions, et ce, en méconnaissance du principe de concentration temporelle des prétentions dans le cadre de l'appel. Il relève également que cette demande n'est pas visée par un trait en marge, et ce, en méconnaissance des usages.
Il expose avoir, par actes d'huissier en date des 18, 19, 20 et 28 octobre 2021, assigné les intimés devant le tribunal judiciaire de Toulon afin que soit ordonné le partage en nature de la propriété en deux lots distincts : le lot 1 composé de la partie haute de la propriété incluant la maison à usage d'habitation et le terrain devant revenir aux intimés à concurrence de leurs droits indivis, soit 7/8ème en pleine propriété, et le lot composé de la partie basse de la propriété incluant le logement de gardien et ses dépendances et d'une soulte à recevoir devant lui revenir à concurrence de ses droits indivis, soit 1/8ème en pleine propriété. Il souligne que le partage en nature demandé ne préjudicie en rien aux droits des indivisaires qui seront toujours en mesure de vendre le lot 1 qui devrait leur revenir.
Afin d'établir l'absence de condition tenant à l'urgence de la vente du bien indivis sollicitée, il expose que la vente d'un bien indivis autorisée sur le fondement de l'article 815-6 du code civil doit avoir pour finalité de fournir à l'indivision les liquidités nécessaires pour assurer les dépenses lui incombant.
Il relève tout d'abord l'absence de difficultés financières de l'indivision, lesquelles seraient au demeurant insuffisantes à caractériser l'existence d'un péril pour la conservation du bien, faisant valoir que :
- les intimés ne justifient pas les difficultés financières alléguées dès lors que le compte bancaire de l'indivision n'est pas produit ;
- les comptes de l'indivision n'établissent pas l'exigibilité d'une dette fiscale qui n'aurait pas été acquittée par l'indivision, pas plus que l'existence d'un passif grevant le bien ;
- toutes les factures produites portant sur l'entretien du parc et le traitement des palmiers ont été acquittées par l'indivision ;
- il s'est lui-même acquitté des nuitées passées dans la propriété en opérant des compensations au regard des frais qu'il a engagés pour l'entretien de la propriété ;
- l'indivision dispose d'une caisse de trésorerie créditrice de 18 000 euros de nature à couvrir le solde des charges à acquitter annuellement, les dépenses et les réparations courantes, la propriété étant louée pendant les périodes estivales ;
- il n'a pas été fait appel aux deniers personnels des indivisaires depuis 1993.
Il indique ensuite que les intimés ne justifient, ni le caractère nécessaire des travaux à réaliser sur la propriété indivise pour assurer sa pérennité, ni que leur réalisation ne peut attendre le partage à intervenir, en ce que :
- les travaux portant sur le ravalement de la façade, sur le mur de soutènement de la propriété, l'alimentation en eau potable et l'entretien des palmiers, n'établissent pas le péril imminent de l'immeuble indivis ;
- ces travaux n'ont pas été arrêtés ni dans leur principe ni dans leur montant par les indivisaires, faisant observer que les devis produits par les intimés n'ont pas été acceptés, que les dispositions de l'article L 126-2 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation, qui prévoit un ravelement de façade tous les 10 ans, s'appliquent à [Localité 26] conformément à l'alinéa 1er, que le mur qui s'est effondré en 2019 ne soutient pas la route mais est situé au milieu de la propriété et que le gérant de l'indivision a demandé au gardien de réaliser les travaux sur l'alimentation en eau potable ;
- les travaux de réfection de la toiture ne présentent aucune urgence dès lors que l'indivision n'a même pas envisagé de les réaliser et que son neveu, après avoir réparé les deux fuites existantes sur la toiture, a indiqué que seul une souche de cheminée posait difficulté, ce qui nécessitait deux jours de travail avec l'intervention de deux couvreurs ;
- les devis présentés pour la réfection de la toiture de 39 792,50 euros et 68 346,90 euros sont disproportionnés par rapport à la réalité des travaux devant être effectués et ont été établis un an après les intempéries alléguées par les intimés ;
- il a réglé, pour le compte de l'indivision, des travaux d'entretien et des achats.
Il expose également que les intimés n'apportent pas la preuve que la valeur de la propriété se déprécierait sans la réalisation des travaux, dès lors que :
- les deux offres qui avaient été faites par les entreprises Perspectives Immobilières et Nouveaux Constructeurs, dans le cadre de la première procédure, étaient motivées exclusivement par l'emplacement de la propriété indivise et non par l'état général d'entretien de celle-ci, sachant que les promoteurs avaient pour projet de démolir et rebâtir entièrement le domaine et qu'il en de même des nouvelles offres qui ont été faites ;
- la valorisation de la propriété a été constante au fil des années, ce que révèle la dernière évaluation faite par l'agence Canat § Warton le 26 septembre 2022 qui retient un prix compris entre 2,5 et 2,6 millions d'euros, faisant observer que le crédit foncier expertise a, en 2019, ajouté une ligne de 424 000 euros correspondant à un permis de construire devenu caduc en juillet 2019 et que, sans cet élément, la valeur de la propriété a été évaluée à 2 535 680 d'euros ;
- la division de la propriété qu'il souhaite ne viendrait aucunement en déprécier la valeur, rappelant que la société Perspectives Immobilières a accepté le schéma proposé ;
- la maison du gardien n'a jamais été squattée depuis son licenciement le 1er mai 2018 et que son état ne justifie aucunement l'urgence de vendre dès lors qu'il en sollicite l'attribution en son état actuel et que les promoteurs entendent la démolir pour reconstruire des logements neufs.
Il souligne enfin que les conditions dans lesquelles les offres ont été faites sont révélatrices de l'absence d'urgence, dès lors que :
- toutes les offres ont été faites, soit sous diverses conditions suspensives, soit sous condition d'une étude de faisabilité architecturale préalable qui, en l'état des règles et prescriptions d'urbanisme applicables au terrain, compromettent fortement la réalisation des projets ;
- les deux offres faites sous plusieurs conditions suspensives par les entreprises Perspectives Immobilières et Nouveaux Constructeurs lors de la procédure de première instance n'apparaissent plus d'actualité ;
- la preuve d'une offre faite par la société Bouygues Immobilier n'est pas rapportée ;
- l'offre faite par la société Promotion Pichet est conditionnée par une étude de faisabilité architecturale précise ;
- les projets de construction, tels qu'envisagés par les promoteurs immobiliers qui souhaitent réaliser un lotissement ou bâtir de nouvelles constructions, sont mis à mal par les règles d'urbanisme applicables sur le terrain du fait qu'elle soit située, selon le PLU, en zone Ueg et en zone N, laquelle ne permet pas la réalisation des constructions envisagées, en l'état de prescriptions applicables sur l'assiette foncière de la propriété édictées par les pompiers du SDIS et du fait qu'elle soit classée en AVAP (aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine) s'inscrivant dans un paysage d'équilibre pour la partie basse du jardin dans le secteur S4B de la commune d'[Localité 20], classement qui interdit le morcellement de la propriété par la création d'un lotissement et la destruction des bâtiments existants ;
- seule est autorisée la division de la propriété en deux lots distincts, sans volonté de lotir, ou l'extension modérée du bâti existant, soit le partage en nature de la propriété ;
- les projets de construction sont également mis à mal au regard des servitudes d'utilités publiques grevant le terrain, et en particulier les servitudes radioélectriques compte tenu de sa situation géographique à proximité de l'aéroport de [Localité 20]-[Localité 27] et de la base aéronavale de [Localité 21], ce que révèle les courriers échangés avec la société Perspectives Immobilières qui offrait un prix de 2 100 000 euros pour la partie non attribuée dans l'hypothèse d'un partage, soit une somme de 300 000 euros revenant à chaque coindivisaires, montant qu'il avait proposé en 2019 ;
- aucune vente n'est intervenue depuis l'ordonnance entreprise.
Afin d'établir l'absence de condition tenant à l'intérêt commun de l'indivision, il expose que :
- les intimés confondent cet intérêt commun avec l'opportunité financière que représenterait pour eux l'opération de vente de la propriété familiale, et ce alors même que l'intérêt commun doit avoir pour finalité de sauvegarder la valeur du patrimoine indivis en faisant en sorte qu'il ne se dégrade pas et ne soit pas menacé de dépérir ou de disparaître ;
- la démarche des intimés n'est aucunement motivée par un état de nécessité ou un péril imminent de l'immeuble ;
- l'intérêt de l'indivision est de ne pas vendre la propriété dans son ensemble dès lors qu'il a manifesté sa volonté de se voir attribuer une partie du bien indivis, et ce d'autant plus que la propriété est facilement partageable en nature, ce qui a été envisagé dès 1987 avec la création de trois lots distincts, de même que lors de l'assemblée générale de 2018 au cours de laquelle ses deux enfants ont demandé à ce qu'il soit procédé à une vente partage de la propriété, de même que la division de la propriété en quatre lots a été étudiée par le crédit foncier immobilier dans son rapport en date du 1er février 2019 ;
- il est acquis que, si une succession peut être aisément partagée en nature, et que la valeur d'aucun bien ne souffre d'un tel fractionnement, il y a lieu de procéder à un partage en nature ;
- le partage en nature de la propriété avec attribution à son profit du lot qui inclut le logement de gardien et ses dépendances, est non seulement possible en l'état des règles d'urbanisme, mais également conforme aux réflexions passées des indivisaires ;
- la proposition amiable qu'il a faite le 10 novembre 2020 de diviser la propriété en deux lots a été refusée par les intimés qui se sont obstinés dans leur projet de vente de l'intégralité de la propriété familiale indivise afin d'en retirer le meilleur prix possible, et ce, alors même que cela a été accepté par la société Perpectives Immobilières.
En conséquence, dès lors qu'il a sollicité l'attribution du logement de gardien et des dépendances, dans leur état, faisant son affaire personnelle de leur rénovation et remise en état, qu'il a démontré qu'une division de la propriété familiale ne préjudicierait pas aux droits de l'indivision et que le partage en nature de la propriété était, non seulement possible, mais également demandé judiciairement, il estime que la demande des intimés n'est pas fondée au regard des conditions de l'article 815-6 du code civil.
Dans leurs dernières conclusions transmises le 12 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, Mme [H] [U], M. [T] [U], Mme [G] [U] épouse [A], M. [O] [U], M. [F] [U], Mme [X] [U] et M. [O] [Y] sollicitent de la cour qu'elle :
- confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a fixé le montant minimal de l'aliénation à 6 000 000 euros ;
- statuant à nouveau ;
- les autorise à aliéner la propriété à un prix égal ou supérieur à 3 000 000 d'euros ;
- condamne M. [S] [Y] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamne aux dépens, avec distraction au profit de Me Françoise Boulan, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés aux offres de droit.
Ils exposent que, depuis l'ordonnance entreprise, la société Arche Promotion a offert, le 30 juillet 2021, d'acheter la propriété au prix de 4 600 000 d'euros, soit un prix nettement plus bas que les offres qui avaient été faites par les sociétés Perspectives Immobilières et Les Nouveaux Constructeurs, et que la société Immaliance a offert, le 21 février 2022, un prix de 6 000 000 d'euros.
Ils fondent leur demande d'autorisation de vendre au visa de l'article 815-6 du code civil faisant valoir que le refus de vendre engendre des dépenses indispensables d'entretien qui doivent être exposées et que le défaut d'entretien déprécie la valeur de la villa.
S'agissant de la dégradation de la propriété, dont les dépenses font qu'il est urgent de la vendre, ils exposent que :
- le rapport dressé par le crédit foncier expertise révèle que, d'une part, la maison principale nécessite des travaux de rafraîchissement et qu'elle présente des traces d'infiltrations d'eau au niveau de certains plafonds et que, d'autre part, la maison du gardien est en mauvais état, ce que M. [S] [Y] a lui-même fait constater par procès-verbal ;
- depuis le départ du gardien, des dépenses sont à prévoir en matière de sécurité, la villa ayant été la cible d'une tentative de vol par effraction le 16 avril 2022 ;
- un incendie s'est déclaré en juin 2022 au sein de la propriété ;
- des désordres sur toiture sont survenus en juin 2020 appelant des travaux de plus de 40 000 euros, faisant observer que les devis sont toujours d'actualité dans l'attente d'une décision des indivisaires et que l'avis du neveu de l'appelant ne peut être considéré comme objectif et impartial ;
- la route d'accès à la villa passe sur une terrasse en pierres sèches d'une hauteur d'environ 3 mètres qui s'est effondrée partiellement, ce qui prive la propriété de protection et permet à un individu de taille moyenne de sauter et de s'introduire dans la propriété ;
- l'alimentation en eau potable de la villa doit faire l'objet de travaux de réfection, le gardien n'ayant procédé qu'à l'installation d'un dispositif de fortune ;
- la mairie d'[Localité 20] a prévenu l'indivision, par des courriers des 4 septembre 2020 et 19 août 2021, de l'obligation de débroussailler la totalité de la propriété, ce qui représente un coût de 10 000 euros environ ;
- le ravalement de la façade doit être envisagé, le dernier datant de plus de 30 ans, alors que l'article L 126-2 alinéa 2 du code de construction et de l'habitation, qui s'applique à toutes les villes et communes, dispose que le ravalement de façade doit être effectué une fois tous les dix ans, et que la propriété se situe dans une AVAP de LA commune, ce qui signifie que la propriété est protégée en tant que site patrimonial remarquable (SPR) et que la villa, qui est classée comme « édifice intéressant » dans la commune d'[Localité 20], est inscrite dans la zone S4B, qui impose dans le paragraphe 1.6.1 une « mise en valeur de façades participant à la mise en valeur du bâti » ;
- les logement du gardien et les dépendances, qui sont dans un état déplorable, se trouvent au bord de la route de l'Almanarre et constituent la face visible de la propriété, de sorte qu'elle n'est pas attrayante et peut conduire la mairie à les injoindre à procéder au ravalement des façades et de remise en état de la loge du gardien et des dépendances ;
- la réalisation des travaux est d'autant plus urgente que plusieurs départements dont le Var ont été placés en vigilance rouge « pluie-inondations » et que l'ampleur des précipitations indique clairement l'état d'urgence des travaux de la toiture et des ravalements de façades pour éviter des inondations dans la propriété.
Ils soulignent que l'absence d'occupation favorise la dégradation et que le différend qui les oppose à [S] [Y] ne facilite pas la prise de décisions.
Ils insistent sur le fait que le compte de l'indivision n'est pas créditeur mais débiteur, de sorte que ce sont les indivisaires eux-mêmes qui doivent, sur leurs deniers personnels, prendre en charge les travaux de rénovation susvisés, outre le traitement des palmiers de la propriété, la rémunération du gardien, s'il devait être embauché, et les taxes diverses, abonnements et assurances, et ce, avec des taux de fréquentation de la villa qui baissent régulièrement, les estivants étant de plus en plus réticents à l'égard de l'inconfort de la propriété vieillissante.
Ils indiquent sur ce point que :
- depuis 2015, le total des charges s'élève à 91 596,79 euros tandis que les recettes du bien, provenant uniquement du règlement d'une indemnité d'occupation par les indivisaires lorsqu'ils séjournent au sein de la villa ne s'élèvent, depuis 2015, qu'à 68 022,50 euros, de sorte que les pertes financières liées à l'entretien et la gestion du bien depuis 2015 s'élèvent à 20 672,28 euros (91 596,79 ' 68 022,50) ;
- les comptes de l'indivision font apparaître un déficit de 13 777,78 euros en 2015, de 2 687,62 euros en 2016, de 1 724,97 euros en 2017, de 2 481,94 euros en 2019 et de 2 974 euros en 2020;
- le crédit du compte bancaire de l'indivision représente seulement la trésorerie de l'indivision et que la somme de 18 000 euros est bien en deçà des devis présentés pour accomplir les réparations nécessaires à l'entretien de la propriété qui s'élèvent à 122 227,40 euros ;
- l'approbation des comptes de l'indivision de 2018 et 2020 montre à quel point le montant des
travaux nécessaires impose des frais de plus en plus onéreux à l'indivision (2 978,71 euros en 2018 et 4 500 euros en 2020), sans mentionner les autres frais ;
- les avoirs de l'indivision en 2020 ne s'élèvent pas à 14 985,63 euros puisque l'appelant n'a réglé qu'une partie de sa dette de 6 820 euros à l'égard de l'indivision prétextant la réalisation de travaux sans aucune approbation de l'indivision, de la même manière qu'il doit en 2021 la somme de 4 994 euros ;
- les relevés du compte personnel du gérant sur lesquels transitent les dépenses de l'indivision, sollicités par l'appelant, ne sont pas exploitables car ils mêlent les dépenses de l'indivision avec les mouvements de fonds personnels du gérant.
Sur les offres d'achat, ils soulignent que :
- il est admis qu'un indivisaire met en péril l'intérêt commun de l'indivision lorsqu'il refuse de vendre une parcelle indivise alors qu'une opportunité d'achat s'offre aux indivisaires et, qu'en cas d'indivision déficitaire, elle considère qu'il est urgent d'accepter une offre d'achat d'un montant supérieur à la valeur du bien, sachant qu'une offre n'a pas vocation à être maintenue indéfiniment ;
- les offres faites par les sociétés Perspectives Immobilières et Les Nouveaux Constructeurs, dont le montant est de plus du double de l'estimation faite par ledit expert, sont extrêmement favorables aux intérêts de l'indivision ;
- la société Immalliance, qui a fait une offre d'un montant de 6 000 000 d'euros, prend en considération les difficultés urbanistiques en incluant dans sa proposition une clause de
variabilité du prix en fonction de la surface constructible ;
- l'agence immobilière Canat § Warton a estimé la propriété à une fourchette de prix entre 2,5 et 2,6 millions d'euros le 26 septembre 2022 et proposé un mandat exclusif de vente d'une durée de 3 mois ;
- un protocole d'accord aux fins de signer une promesse de vente a été conclu le 17 juin 2022 entre le gérant de l'indivision et la société Promotion Pichet, faisant observer que cette convention prévoit, qu'à l'issue d'une période de 4 mois, ce promoteur signera une promesse de vente au prix de 6 millions d'euros ;
- la vente non intégrale de la propriété coûte à l'indivision en ce qu'elle ne peut bénéficier d'une
offre d'achat aussi élevée sans le lot sollicité par l'appelant, qui agit contre l'intérêt commun et pour son seul intérêt personnel, en cherchant à se voir attribuer une partie de la chose indivise;
- une offre se suffit à elle-même et engage son auteur jusqu'au jour où il la retire ou jusqu'à l'expiration de son délai d'acceptation lorsqu'elle comporte un tel délai, de sorte que les offres susvisées sont toujours valables ;
- l'urgence ne s'apprécie pas à travers la nature des projets des candidats à l'acquisition mais à travers l'intérêt que cette dernière présente pour l'indivision, de sorte qu'il importe peu de savoir ce que les acquéreurs feront de la propriété ; ce qui compte c'est de ne pas laisser passer leur offre d'acquisition ;
- l'urgence est caractérisée par la durée, par nature limitée, des offres contractuelles en sachant que le caractère suspensif et sa durée n'ont aucun lien avec l'urgence, laquelle est liée au délai d'acceptation de l'offre d'achat et non à la réalisation des conditions suspensives ;
- dans le cas improbable où les projets des promoteurs immobiliers échoueraient, les intérêts de l'indivision n'en seraient pas affectés compte tenu du montant des indemnités d'immobilisation prévues afin de sécuriser l'opération immobilière ;
- l'appelant a agi de manière déloyale envers les autres indivisaires en communiquant avec la société Perspectives Immobilières pour l'attribution de son lot sans aviser les autres indivisaires de cette man'uvre ;
- dès lors que la vente est conclue par un compromis, il importe peu que sa formalisation prenne du temps, les parties étant libres de prolonger la durée de validité de la promesse de vente si elles l'estiment nécessaire.
Ils affirment donc que le refus de vendre l'immeuble indivis qu'oppose l'appelant met en péril l'intérêt commun car le défaut d'entretien de la villa en déprécie la valeur et que l'appelant ne peut valablement soutenir qu'il n'y a pas urgence à vendre la propriété au motif qu'elle n'a pas encore été vendue sachant qu'il est le premier à informer les potentiels acheteurs de la procédure en cours en déclarant que la vente intégrale de la propriété ne sera pas possible.
Ils soutiennent que le refus opposé par M. [S] [Y] met en péril l'intérêt commun de l'indivision au motif que :
- son refus repose sur une volonté de monnayer un accord en obtenant un permis de construire sur une partie du terrain indivis sans leur autorisation, en procédant à un chantage financier en menaçant ouvertement l'indivision d'un manque à gagner qui résulterait d'une licitation, forme que doit prendre la vente autorisée judiciairement à la demande de la majorité des indivisaires, et en imposant des conditions qui sont contraires aux intérêts de l'indivision, et ce, en cherchant à obtenir un lot au prix de 424 000 euros évalué à 750 000 euros, en réduisant le prix de vente escompté de 3 000 000 d'euros à 2 250 000 d'euros, en rendant la vente difficile en raison de sa volonté de procéder à une construction surplombant la terrasse Ouest de la propriété et en ne leur permettant de ne recevoir que la somme de 334 250 euros ;
- leur demande d'autorisation de la vente indivise n'empêchera pas la procédure en partage judiciaire initiée par l'appelant, faisant observer que le partage portera alors sur le prix indivis au lieu de porter sur le bien en nature et que, depuis la loi du 23 juin 2006, l'égalité dans le partage est une égalité en valeur privant tout indivisaire d'un droit acquis au partage en nature, sachant qu'il est admis que, si le partage en nature doit se faire avec perte et une dépréciation du bien, la licitation sera ordonnée ;
- la dépréciation du bien serait manifeste s'il devait être morcellé en 8 lots dès lors que la valeur de la villa réside principalement dans son caractère exclusif, que la création de 8 appartements au sein de la villa n'est pas envisageable et qu'il ressort du rapport d'expertise du crédit foncier que le morcellement de la propriété en trois lots qui avait été envisagé à l'époque entraînerait une nette dépréciation puisqu'elle ramènerait la valeur de la maison à 2 674 000 d'euros ;
- le partage en valeur est inévitable avec le risque que l'appelant ne se verrait pas attribuer le lot qu'il convoite et que la vente ne se ferait pas selon les conditions favorables proposées par les sociétés susvisées.
Enfin, afin de laisser une plus grande marge de man'uvre aux indivisaires dans la négociation de la vente, ils demandent à ce que la vente soit autorisée à partir d'un prix égal à 3 000 000 euros, conformément à l'évaluation faite par le crédit foncier.
Aux termes de conclusions d'incident transmises le 5 octobre 2022, M. [S] [Y] demande à la cour d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture, la réouverture des débats, le report de la clôture au jour de l'audience et de déclarer recevables ses dernières conclusions ainsi que les deux pièces nouvelles numérotées 45 et 46 qui y sont annexées.
Il expose que les intimés ont transmis leurs dernières conclusions le 30 septembre 2022, soit l'avant dernier jour ouvré avant le prononcé de la clôture, en y joignant 5 nouvelles pièces allant de 66 à 70, dont un protocole d'accord signé il y a plusieurs mois, le contraignant à répliquer en portant à la connaissance de la cour que les règles d'urbanisme interdisent la création de lotissement ainsi que la destruction du bâti. Il relève également, qu'alors même que les intimés avaient demandé, par un appel incident, à être autorisés à vendre la propriété indivise pour un prix de 4 600 000 d'euros, ils ramènent dans leurs dernières conclusions ce prix à celui de 3 000 000 d'euros, et ce, en se basant sur des estimations qui datent de septembre 2022, ce qui constitue une demande nouvelle.
L'instruction de l'affaire a été clôturée le 4 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture
Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décison, le moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il résulte de l'article 802 du code de procédure civile, qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture.
Doivent également être considérée comme comme tardives les conclusions déposées le jour de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l'avance.
L'article 803 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats sur décision du tribunal.
En l'espèce, alors même que l'appelant a conclu le 5 octobre 2022, soit le lendemain de la clôture de la procédure, tout en sollicitant le rabat de l'ordonnance de clôture, en réplique à des conclusions transmises par les intimés le 30 septembre 2022, ces derniers y ont répliqué le 12 octobre 2022.
Le principe du contradictoire ayant été respecté du fait de ces échanges et les intimés ayant consenti, à l'audience, à la demande de révocation formée par l'appelant, il y a lieu de rabattre l'ordonnance de clôture du 4 octobre 2022 afin d'admettre aux débats les derniers jeux de conclusions des parties et de constater que l'affaire est en état d'être jugée.
Sur la recevabilité de la demande formulée par les intimés d'être autorisés à vendre la propriété à un prix égal ou supérieur à 3 000 000 d'euros
Il résulte de l'article 910-4 du code de procédure civile, qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Il reste que l'alinéa 2 énonce que, sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, dès lors que les intimés ont, dès leurs premières conclusions, formé un appel incident sur le montant minimal du prix de vente fixé par le premier juge, en demandant à ce que ce dernier soit ramené à la somme de 4 600 000 euros, le fait pour eux de ramener cette somme à 3 000 000 d'euros dans leurs dernières conclusions ne s'analyse pas comme une prétention nouvelle mais comme une modification de ses modalités touchant, non pas au principe même de la prétention, mais à son montant, lequel peut évolué au cours de la procédure.
Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par l'appelant tirée du non-respect de la concentration temporelle des prétentions.
Sur l'autorisation de la vente sollicitée
L'article 815-6 du code civil, sur lequel les intimés ont fondé juridiquement leur demande, dispose que :
Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.
Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l'indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi. Cette autorisation n'entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l'héritier.
Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l'obligeant s'il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s'appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l'administrateur, s'ils ne sont autrement définis par le juge.
Au sens de ces dispositions, et plus particulièrement en vertu de l'alinéa 1er des dispositions précitées, le président du tribunal judiciaire peut autoriser la vente d'un bien indivis dès lors qu'il est établi que l'acte demandé est justifié par l'urgence et l'intérêt commun, étant observé que l'exigence d'un péril menaçant l'intérêt commun n'est pas requise sur le fondement des dispositions précitées.
Le juge statue en la matière selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l'article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020.
En l'espèce, le président du tribunal judiciaire de Toulon a été saisi par les intimés, selon la procédure accélérée au fond en application de l'article 481-1 du code de procédure civile, d'une demande sur le fondement de l'article 815-6 du code civil, comme le relève le premier juge lui-même dans sa décision en la qualifiant de jugement, dans le dispositif.
C'est donc improprement que la décision déférée a été qualifiée d'ordonnance de référé dans son en-tête.
Il résulte des pièces de la procédure que le partage en nature et/ou la vente de la propriété familiale, la Maraveire, a été évoquée lors de l'assemblée générale des indivisaires du 1er décembre 2018. Alors même que M. [O] [Y] demandait aux indivisaires de se prononcer sur la vente de la propriété, plusieurs d'entre eux se sont prononcés en faveur d'un partage en nature. C'est ainsi que [O] [Y] demande que tous les indivisaires soient vendeurs de la totalité de la propriété, chaque indivisaire se réservant la possibilité d'acheter un lot, et qu'il y a, selon lui, deux hypothèses, à savoir une vente-partage, [S] [Y] reprenant la partie du haut et un partage à trois avec indemnisation des autres indivisaires.
Afin toutefois de justifier l'urgence de la vente sollicitée, les intimés se prévalent de difficultés financières de l'indivision, d'une propriété qui se dégrade, de la valeur vénale de la propriété qui se déprécie et de plusieurs offres d'acquisition.
S'agissant des difficultés financières de l'indivision, les comptes de l'indivision, approuvés lors de l'assemblée générale du 16 avril 2021 pour les comptes de 2018, 2019 et 2020, révèlent que les charges sont passées de 13 479,12 euros en 2016 à 13 259,97 euros en 2017, 16 960,48 euros en 2018, 15 614,74 euros en 2019 et 19 478,37 euros en 2020, tandis que les recettes locatives s'établissent à 10 791,50 euros en 2016, 11 535 euros en 2017, 14 058,50 en 2018, 12 496 euros en 2019 et 7 960 euros en 2020, de sorte que les comptes présentent un solde débiteur, excepté en 2018 où il est créditeur de 1 899,25 euros, de 2 687,62 euros en 2016, 1 724,97 euros 2017, 2 668,73 euros en 2019 et 2 974,72 euros en 2020.
Si l'augmentation du montant des charges en 2020 s'explique par le coût de l'entretien physanitaire des phoenix engagé en 2020 pour un montant total de 1 522,05 euros, dont une nouvelle augmentation est annoncée pour 2021 suivant devis en date du 14 février 2021 pour un montant de 3 468 euros, les travaux de faitage d'un montant de 4 500 euros engagés la même année n'ont pas vocation à se renouveler tous les ans.
De plus, la baisse des recettes locatives en 2020, qui apparaît s'expliquer par la crise sanitaire, a été compensée par une créance d'un montant de 6 820 euros due par l'appelant au titre de ses frais de séjour.
Les résultats particuliers de l'année 2020 sont confirmés par ceux de l'année 2021 aux termes desquels les charges se sont élevées à la somme de 16 824,81 euros, en ce compris des travaux d'un montant de 471,70 euros, tandis que les recettes locatives sont de 18 114 euros, soit un résultat déficitaire ramenée à la somme de 537 euros.
Enfin, il est acquis que le compte bancaire de l'indivision présente un solde créditeur de 18 000 euros.
Ces éléments ne caractérisent donc pas l'urgence, tenant à des difficultés financières, dans laquelle il serait dans l'intérêt commun de vendre la propriété familiale.
S'agissant de la propriété qui se dégrade, le crédit foncier expertise, dans un rapport en date du 1er février 2019, décrit (en page 10) la maison principale, comportant un sous-sol, un rez-de-chaussée et deux étages, comme étant dans un état d'entretien correct, mais aux prestations veillissantes et démodées, nécessitant des travaux de rafraichissement et de mise au goût du jour et comme comportant sur certains plafonds des traces d'infiltrations d'eau, dont certaines annoncées comme étant à présent résorbées. Il décrit la maison de gardien et ses dépendances, comme étant, pour la partie de la maison située en rez-de-chaussée, en bon état général mais, pour celle située au 1er étage et les dépendances, en mauvais état et nécessitant d'importants travaux de rénovation. Il relève également que l'aspect général extérieur de cette deuxième bâtisse est moins valorisant, surtout en ce qui concerne la façade arrière.
Le mauvais état de la maison de gardien résulte également du constat d'huissier dressé le 29 juin 2020 lors du départ de M. [J] [R].
Si les intimés versent aux débats deux devis portant sur la réfection de la toiture, l'un d'un montant de 39 792,50 euros dressé par M. [B] le 1er juin 2020 et l'autre d'un montant de 68 346,90 euros dressé par la société Charpenterie de la Benoîte le 9 juin 2020, ils ne justifient pas de l'urgence à réaliser ces travaux, sachant que l'appelant contestait, par courriel en date du 22 août 2020, la nécessité de reprendre toute la toiture pour remédier aux fuites, que des travaux de faitage ont été réalisés en 2020 pour un montant de 4 500 euros et que la preuve de nouvelles infiltrations d'eau, postérieurement à l'établissement des devis susvisés, n'est pas rapportée, malgré les intempéries survenues en octobre 2020 et 2021.
Par ailleurs, si le service sécurité civile de la ville d'[Localité 20] a rappelé à l'indivision, par courriers en date des 4 septembre 2020 et 19 août 2021, son obligation de débroussailler la totalité de leur parcelle, il n'est pas établi que l'indivision ne dispose pas des capacités financières pour réaliser ces travaux évalués à la somme de 10 650 euros suivant devis en date du 4 novembre 2021.
De plus, alors même que les services de la mairie ont demandé, à deux reprises, à l'indivision de procéder au débrouissallage de leur propriété, les intimés n'établissent pas qu'il en a été de même pour le ravalement des façades, et ce, alors même que l'urgence à réaliser de tels travaux ne résulte pas des pièces de la procédure.
De même, les intimés, qui se contentent de produire des photographies, n'apportent pas la preuve, alors que cela est contesté par l'appelant, d'un mur de soutènement qui se serait effondré sur la voie publique, de même qu'ils n'établissent aucunement la nécessité de reprendre l'alimentation en eau potable.
En outre, si le logement du gardien, et en particulier le 1er étage, et les dépendances, sont en mauvais état, l'indivision n'allègue ni ne démontre avoir l'intention d'embaucher un nouveau gardien, outre le fait que cela n'a pas empêché plusieurs promoteurs immobiliers de faire des offres d'acquisition, dès lors que lesdits bâtiments ont vocation à être détruits dans le cadre des projets de construction envisagés.
Enfin, le fait qu'une plainte ait été déposée le 18 avril 2022 pour une tentative de vol par effraction, ne démontre pas que la propriété familiale est laissée à l'abandon, de même que l'incendie qui est survenue sur la propiété le 9 juin 2022 dont l'origine n'est pas démontrée.
Dès lors, ces éléments ne caractérisent pas l'urgence, tenant à la dégradation de la propriété, qui dénoterait l'intérêt commun de tous les indivisaires de procéder à la vente de la propriété familiale.
S'agissant de la dépréciation de la valeur vénale du bien, en appliquant la méthode dite par comparaison, le crédit foncier expertise, dans son rapport en date du 1er février 2019, évalue l'ensemble immobilier à la somme de 3 000 000 d'euros, et en réalité 2 535 680 d'euros (soit 2 043 680 euros pour la maison principale et 492 000 euros pour la maison de gardien et ses dépendances) après déduction de la somme de 424 000 euros retenue pour la construction d'une maison d'habitation d'une surface de 212 m2 qui ne sera jamais réalisée.
Or, l'agence immobilière Canat § Warton a, à la demande des intimés, évalué la propriété, le 26 septembre 2022, à un montant compris entre 2,5 et 2,6 millions d'euros, soit la même valeur que celle retenue par le crédit foncier expertise il y a près de 4 années.
De plus, les intimés reconnaissent eux-mêmes que le prix offert par les derniers promoteurs immobiliers est le même que celui proposé par les premiers, ce qui révèle l'absence de dépréciation de la valeur vénale du bien, malgré le temps qui passe.
L'urgence, tenant à la dépréciation de la valeur vénale du bien, qui caractériserait l'intérêt commun de l'invidision de vendre au plus vite la propriété familiale, n'est donc pas établie.
S'agissant des offres d'acquisition, elles ont été faites par différents promoteurs immobiliers, qui envisagent tous de construire sur la propriété plusieurs logements dans le cadre d'une opération de promotion immobilière, et ce, sous plusieurs conditions suspensives tenant notamment à la faisabilité de leurs projets, à l'obtention d'un permis de construire autorisant la surface de plancher à construire projetée, à la purge du droit de préemption de la ville ou de tout organisme titulaire de ce droit et à l'absence de surcoût au regard du résultat des études géotechniques et de celui portant sur la pollution des sols.
Il en est ainsi des premières offres d'acquisition faites par la société Perpectives Immobilières, par courriers en date des 3 décembre 2020 et 5 mars 2021, d'un montant de 6 000 000 d'euros, et par la société Les Nouveaux Constructeurs, par courrier en date du 6 janvier 2021, au prix de 6 450 000 d'euros, la société Bouygues Immobilier n'ayant adressé, le 13 avril 2021, qu'une lettre d'intention d'achat sans aucune précision sur le prix offert.
Or, malgré le jugement entrepris en date du 6 juillet 2021, assorti de l'exécution provisoire de droit, aucune promesse de vente n'a été signée avec l'une de ces trois sociétés, de sorte que l'urgence retenue par le premier juge tenant aux offres susvisées ne s'est pas concrétisée.
Les intimés, qui se prévalent de nouvelles offres d'acquisition, versent aux débats un courrier, en date du 30 juillet 2021, de la société Arche Promotion, qui propose d'acquérir l'ensemble immobilier au prix de 4 600 000 d'euros, tandis que la société Immaliance offre, par courrier en date du 21 février 2022, de l'acheter au prix de 6 000 000 d'euros.
En outre, aux termes d'un protocole d'accord en date du 17 juin 2022, la société Promotion Pichet se laisse un délai de 4 mois, soit pour confirmer son intérêt à signer une promesse de vente au prix de 6 000 000 d'euros avec une indemnité d'immobilisation et aux conditions suspensives usuelles, soit pour transmettre à titre gratuit les résultats de ses études à l'indivision sans délai.
Or, là encore, et malgré l'exécution provisoire du jugement entrepris, aucune promesse de vente n'a été signée avec l'une de ces sociétés, ce qui permet de s'interroger sur le véritable intérêt pour les différents promoteurs immobiliers de s'engager dans la vente envisagée par les intimés, en raison notamment de la faisabilité de leur projet compte tenu de l'emplacement de l'ensemble immobilier et des règles d'urbanisme applicables sur le terrain.
De plus, alors même que les intimés faisaient valoir, devant le premier juge, l'urgence que requiert l'intérêt commun de l'indivision de vendre à un prix deux fois supérieur à celui correspondant à la valeur de l'ensemble immobilier, étant relevé que les offres d'acquisition qui sont faites, excepté celle de la société Arche Promotion, sont égales ou supérieures à 6 000 000 d'euros, ces derniers demandent, à hauteur d'appel, à être autorisés à vendre la propriété à un prix égal ou supérieur à 3 000 000 d'euros.
Ces éléments révèlent l'absence d'urgence de vendre la propriété familiale ayant trait aux offres d'acquisitions qui ont été faites.
Enfin, les intimés, qui n'envisagent que la vente de la propriété dans son intégralité, ne justifient aucunement avoir offert aux différents promoteurs immobiliers de n'acquérir qu'une partie de la propriété de manière à attribuer à l'appelant la partie comportant le logement de gardien et les dépendances.
Pourtant, dans le cas où elle serait vendue sans la maison de gardien et ses dépendances, la maison principale a été évaluée, par le crédit foncier expertise, à la somme de1 750 000 d'euros, soit une décote de 293 680 euros en raison de la servitude de passage qui doit être créée, tandis que la valeur de la maison de gardien et des dépendances a été maintenue à la somme de 500 000 euros, soit un total de 2 250 000 d'euros.
Or, compte tenu du prix offert par les promoteurs immobiliers pour l'acquisition de l'ensemble de la propriété, qui est deux fois supérieur à sa valeur, le prix proposé pour la partie de la propriété non attribuée aurait très bien pu être supérieur à la valeur de 1 750 000 euros retenue par le crédit foncier expertise, voire même au prix minimal de 3 000 000 d'euros auquel les intimés souhaitent vendre.
C'est ainsi que la société Perspectives Immobilières, qui a été approchée par l'appelant, offrait, par courrier en date du 22 novembre 2021, pour la partie non attribuée un prix de 2 100 000 d'euros, soit plus que la valeur fixée sans décote à la somme de 2 043 680 euros, tout en expliquant cette baisse de valeur, non par la perte d'une partie de la propriété, mais par les contraintes liées à la situation géographique du terrain, à proximité de l'aéroport de [Localité 20]-[Localité 27] et de la base aéronovale de [Localité 21], qui la prive d'une partie de la surface de plancher à construire initialement envisagée pour laquelle le prix de 6 000 000 d'euros avait été offert.
De plus, le partage en nature de la propriété avec attribution d'un lot qui inclut la maison du gardien et ses dépendances, qui a été évoquée lors de l'assemblée générale du 1er décembre 2018, avait déjà été envisagée dans un projet d'acte de partage en 1987 avec un lot devant être attribué à M. [S] [Y].
Ces éléments ne caractèrisent donc pas le caractère abusif du refus de M. [S] [Y] de consentir à la vente projetée en ce qu'il serait contraire à l'intérêt commun des indivisaires.
Il s'ensuit que les offres d'acquisitions, qui n'ont abouti à aucune promesse de vente en exécution du jugement entrepris et qui ne portent que sur l'intégralité de la propriété, alors même qu'un indivisaire souhaite en conserver une partie, ne caractérisent pas l'urgence que requiert l'intérêt commun de l'indivision d'autoriser les intimés à procéder à la vente sollicitée en passant outre le refus de l'appelant.
En conséquence, les conditions de l'article 815-6 du code civil n'étant pas remplies, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a autorisé les intimés à procéder à la vente de la propriété familiale dans son ensemble pour un montant minimal de 6 000 000 d'euros.
Ces derniers seront déboutés de leur demande d'autorisation de vente la propriété familiale en passant outre le refus de l'appelant.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [S] [Y] aux dépens et à verser aux intimés la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.
Les intimés seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Magnan, avocat aux offres de droit.
L'équité commande en outre de les condamner à verser in solidum à M. [S] [Y] la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les intimés, parties perdantes, seront déboutés de leur demande formulée sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Révoque l'ordonnance de clôture du 4 octobre 2022 et constate que l'affaire est en état d'être jugée ;
Déclare recevable l'appel incident formé par Mme [H] [U], M. [T] [U], Mme [G] [U] épouse [A], M. [O] [U], M. [F] [U], Mme [X] [U] et M. [O] [Y] tendant à être autorisés à vendre la propriété familiale à un prix égal ou supérieur à 3 000 000 d'euros ;
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
Déboute Mme [H] [U], M. [T] [U], Mme [G] [U] épouse [A], M. [O] [U], M. [F] [U], Mme [X] [U] et M. [O] [Y] de leur demande tendant à être autorisés à vendre la propriété familiale, la Maraveire, située au lieudit [Adresse 22] à [Localité 20] ;
Condamne in solidum Mme [H] [U], M. [T] [U], Mme [G] [U] épouse [A], M. [O] [U], M. [F] [U], Mme [X] [U] et M. [O] [Y] à verser à M. [S] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;
Déboute Mme [H] [U], M. [T] [U], Mme [G] [U] épouse [A], M. [O] [U], M. [F] [U], Mme [X] [U] et M. [O] [Y] de leur demande formulée sur le même fondement ;
Condamne in solidum Mme [H] [U], M. [T] [U], Mme [G] [U] épouse [A], M. [O] [U], M. [F] [U], Mme [X] [U] et M. [O] [Y] aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Me Magnan, avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président