COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-9
ARRÊT AU FOND
DU 24 NOVEMBRE 2022
N° 2022/781
Rôle N° RG 22/06598 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJLGR
[I] [S]
[T] [S]
C/
[F], [P], [L] [Z]
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D'AZUR E COTE D'AZUR
LA CAISSE NATIONALE REGIME SOCIAL DES INDEPENDANTS
S.A.R.L. CONCEPTEUR D4ESPACES ATYPIQUES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Pascal ALIAS
Me Gwendoline PREVOSTAT
Me Sandra JUSTON
Me Jean-Louis BERNARDI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'exécution de DRAGUIGNAN en date du 25 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02200.
APPELANTS
Monsieur [I] [S]
né le [Date naissance 5] 1968 à [Localité 13] (MAROC),
demeurant [Adresse 1]
Madame [T] [U] épouse [S]
née le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 17] (ALGERIE),
demeurant [Adresse 1]
Tous deux représentés par Me Pascal ALIAS de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Stéphanie QUATREMAIN de la SCP CHOURAQUI QUATREMAIN, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
Monsieur [F], [P], [L] [Z]
né le [Date naissance 4] 1954 à [Localité 18] (59),
demeurant [Adresse 2]
représenté et assisté par Me Gwendoline PREVOSTAT, avocat au barreau de TOULON
CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D'AZUR Venant aux droits des Caisses Régionales de Crédit Agricole des Alpes de Haute Provence, des Alpes Maritimes et du Var,
immatriculée au RCS de DRAGUIGNAN sous le n° D 415 176 072
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège [Adresse 16]
représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Marie-France CESARI, avocat au barreau de NICE
LA CAISSE NATIONALE RÉGIME SOCIAL DES INDÉPENDANTS
prise en la personne de son représentant légal, domicile élu au Cabinet de Maître [X], Huissier de justice, domicilié en son cabinet au [Adresse 10]
assignée le 29 Juin et le 03 août 2022 au domicile élu, à personne habilitée
défaillante
S.A.R.L. CONCEPTEUR D'ESPACES ATYPIQUES,
immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 820 312 098
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 15]
représentée et assistée par Me Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Octobre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Pascale POCHIC, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Evelyne THOMASSIN, Président
Madame Pascale POCHIC, Conseiller
Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022.
ARRÊT
Réputé Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022.
Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Faits, procédure et prétentions des parties
Sur des poursuites de saisie immobilière engagées par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Provence Cote d'Azur (ci-après, la banque) à l'encontre de M. [I] [S] et de son épouse Mme [T] [U], pour le recouvrement de sa créance de prêt d'un montant de 423 289,62 euros, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan a autorisé, par jugement d'orientation du 5 février 2021, la vente amiable des biens saisis au prix minimum de 485 000 euros. Ce jugement n'a pas été frappé d'appel.
A l'audience de rappel fixée au 28 mai 2021, le juge de l'exécution par jugement du 9 juillet 2021 a octroyé aux débiteurs un délai supplémentaire de trois mois.
A l'issue de la nouvelle audience de rappel fixée au 8 octobre 2021, constatant la carence des époux [S] à réaliser la vente amiable, il a ordonné la reprise des poursuites et fixé la date de l'audience d'adjudication au 25 février 2022.
A ladite audience M. et Mme [S] ont sollicité un report de la vente forcée pour force majeure, invoquant la signature le 11 février 2022 d'un compromis de vente avec la société Concepteur d'Espaces Atypiques portant sur les parcelles saisies, au prix de 490 000 euros payée comptant sans crédit, et le versement par cette société d'une somme de 24 500 euros entre les mains d'un notaire.
Le créancier poursuivant s'est opposé à cette demande.
Par jugement du 25 février 2022 le juge de l'exécution a débouté les époux [S] de leur demande de report et prononcé l'adjudication au profit de la SARL Concepteur d'Espaces Atypiques moyennant le prix de 201 000 euros outre frais taxés.
Par déclaration du 5 mai 2022 M. et Mme [S] ont interjeté appel de cette décision.
Aux termes de leurs écritures notifiées le 5 septembre 2022, ils demandent à la cour de :
- les déclarer recevables en leur appel et leurs demandes, les dire bien fondés,
- débouter la société Concepteur d'Espaces Atypiques, la banque et monsieur [F] [Z] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- constater que par la signature du compromis de vente en date du 11 février 2022 portant sur les parcelles CC [Cadastre 6], CC [Cadastre 7], CC [Cadastre 8] et CC [Cadastre 9] situées à [Adresse 12], les biens immobiliers objets de la vente n'étant plus juridiquement disponibles, M. et Mme [S] étaient engagés définitivement, et ne disposaient plus de la possibilité de renoncer à cette vente qui devenait irrésistible à leur égard,
Ce faisant,
- infirmer le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
- annuler la vente sur adjudication intervenue le 25 février 2022,
- remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient précédemment,
- autoriser la vente amiable du bien immobilier situé à [Localité 11] (Var) lieudit « [Localité 14] », cadastré section CC [Cadastre 6], CC [Cadastre 7], CC [Cadastre 8] et CC [Cadastre 9] pour un prix net vendeur de 490 000 Euros ;
- condamner la banque au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de maître Pascal Alias, avocat au Barreau d'Aix en Provence.
A l'appui de leur demandes ils se prévalent d'une promesse synallagmatique de vente signée le 11 février 2022 avec la société Concepteur d'Espaces Atypiques sans condition suspensive, en sorte que la vente était parfaite bien que le prix n'ait pas été intégralement payé. Ils soutiennent que s'étant ainsi engagés définitivement et ne disposant plus de la possibilité de renoncer à la vente, celle-ci devenait irrésistible à leur égard.
Ils affirment en substance que, contrairement à ce que soutient la banque, le prix de la vente permettait de désintéresser l'ensemble des créanciers inscrits.
Ils indiquent que le droit de préemption de la Safer ne concerne que deux des quatre parcelles, objet de la promesse de vente et précisent que la Safer avait renoncé à ce droit lorsqu'ils avaient fait l'acquisition de ces terrains en octobre 2010 et juillet 2011.
Ils contestent l'enclavement des parcelles argué tardivement par la société Concepteur d'Espaces Atypiques et la réduction de la surface constructible en raison de la modification du PLU, qu'elle dénonce, cette modification étant intervenue au mois de juillet 2022 soit postérieurement à la signature du compromis de vente.
Par conclusions du 4 août 2022 la banque conclut à la confirmation du jugement entrepris, au rejet des demandes des appelants dont elle réclame la condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient en substance que la signature d'un compromis de vente ne peut être considérée comme un cas de force majeure et que M. et Mme [S] ont bénéficié des plus larges délais pour vendre leur bien, les présentes poursuites constituant l'exécution forcée d'un jugement de condamnation rendu à leur encontre le 6 juillet 2017.
Elle ajoute s'agissant du désintéressement des créanciers par le prix de la vente, que sa créance n'a pas été actualisée, de même que celle de M. [Z] et que les frais taxés ne sont pas prévus ni chiffrés au compromis de vente.
Elle relève que si cette promesse ne comporte pas de condition suspensive d'obtention de prêt par l'acquéreur, le compromis fait état d'autres conditions suspensives en matière d'urbanisme et vise l'obtention d'une autorisation de vente amiable par le juge de l'exécution, autorisation qui ne pouvait être accordée compte tenu des deux audiences de rappel qui ont constaté la non réalisation de la vente amiable.
Elle note que le report de l'adjudication à une date postérieure au 30 avril 2022, sollicité par les époux [S], n'avait aucune justification, sauf à permettre la levée de conditions.
Elle rappelle qu'à l'audience d'adjudication elle n'avait d'autre choix que de requérir la vente, puisqu'à défaut elle encourait la caducité du commandement valant saisie immobilière.
Aux termes de ses écritures notifiées le 17 août 2022, M.[F] [Z], créancier inscrit, conclut également à la confirmation du jugement entrepris, au rejet des demandes des époux [S] et à leur condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, distraits au profit de maître Gwendoline Prevostat, avocat, sur son affirmation de droit.
Il s'en remet à la décision de la cour mais rappelle avoir vendu aux époux [S] les biens objets de la saisie, dont il n'a pas été intégralement payé malgré les délais de paiement qui leur avaient été accordés. Il s'interroge sur la régularisation d'un compromis de vente signé de façon opportune quelques jours seulement avant l'audience d'adjudication, hors étude notariale, et alors qu'une indemnité d'immobilisation avait été consignée entre les mains d'un notaire une semaine avant.
Il rappelle par ailleurs que les débiteurs ont bénéficié d'un délai de près de neuf mois pour régulariser la vente amiable autorisée.
Par écritures notifiées le 17 août 2022, la SARL Concepteur d'Espaces Atypiques demande à la cour de :
- déclarer M. et Mme [S] irrecevables en leur appel et leurs demandes ;
- confirmer le jugement déféré ;
- débouter M. et Mme [S] et tout autre demandeur à son encontre ;
- condamner tout succombant au paiement d'une indemnité de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
A cet effet elle soutient pour l'essentiel, que les époux [S] n'invoquent ni n'établissent les éléments constitutifs d'une force majeure à l'appui de leur demande de report, fondée sur les dispositions de l'article R322-28 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas à la présente cour de trancher la question du caractère parfait de la vente, qu'elle n'aurait en tout état de cause pas réitérée aux conditions fixées par M. et Mme [S], dès lors que la parcelle vendue s'avère finalement enclavée et que le PLU est en cours de modification et réduit considérablement la surface constructible du terrain, éléments qui lui ont été cachés par les vendeurs et réduisent la valeur des biens.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des moyens des parties.
La Caisse nationale - régime social des indépendants à laquelle la déclaration d'appel a été signifiée par acte du 29 juin 2022 délivré à domicile élu, par remise à personne se déclarant habilitée, n'a pas constitué avocat.
A l'audience la cour a invité les parties à communiquer en cours de délibéré l'acte de notification du jugement entrepris rendu le 25 février 2022 afin de vérifier le respect du délai de l'appel formé par déclaration du 5 mai 2022.
La banque par message du 11 octobre 2022 a fait connaître que le jugement attaqué n'avait pas été signifié.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L'article R. 322-60 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le jugement d'adjudication est notifié par le créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits, à l'adjudicataire ainsi qu'à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision.
Seul le jugement d'adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d'appel de ce chef dans un délai de quinze jours à compter de sa notification
Le jugement entrepris qui a rejeté la demande de report de l'adjudication, est susceptible d'appel de ce chef. N'ayant pas été notifié, le délai d'appel n'a pas couru, en sorte que l'appel est recevable.
Selon l'article R. 322-28 du même code la vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement formée en application des articles L. 722-4 ou L.721-7 du code de la consommation.
Pour caractériser la force majeure dont ils se prévalent, les appelants doivent justifier d'un événement extérieur, imprévisible et irrésistible.
Ils invoquent la promesse synallagmatique de vente des biens saisis, sous seing privé, signée le 11 février 2022 avec la société Concepteur d'Espaces Atypiques pour le prix de 490 000 euros sans condition suspensive, valant vente devenue irrésistible à leur égard.
Or, les époux [S] ont eux mêmes créé le motif de leur demande de report en signant tardivement, cette promesse de vente, quatre mois après le jugement du 8 octobre 2021 constatant l'échec de la vente amiable autorisée en dépit du délai complémentaire accordé, et ordonnant la reprise de la vente forcée.
Outre, ainsi que le relève à juste titre la banque, qu'il résulte de la note d'urbanisme datée du 13 mars 2020 annexée au cahier des conditions de vente, que les biens sont soumis à un droit de préemption urbain renforcé et entren dans le champ d'intervention de la Safer.
La promesse du 11 février 2022 prévoit d'ailleurs une réitération dans le délai maximum d'un mois à compter de la réalisation « de la dernière des conditions suspensives » contredisant ainsi les allégations des appelants.
En tout état de cause, la signature de cette promesse de vente, dont la tardiveté n'est pas explicitée, ne revêt aucune des conditions de la force majeure, la conclusion de ce contrat n'étant ni extérieure, ni imprévisible, ni irrésistible aux débiteurs.
Il s'ensuit la confirmation du jugement déféré en ses dispositions appelables.
M. et Mme [S] qui succombent en leur recours supporteront les dépens d'appel et seront tenus d'indemniser les intimés de leurs frais irrépétibles d'appel à concurrence de la somme de 1 500 euros chacun, eux mêmes ne pouvant bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant après en avoir délibéré, par arrêt réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,
DECLARE l'appel recevable ;
CONFIRME le jugement entrepris en ses dispositions déférées ;
Y ajoutant,
CONDAMNE solidairement M. [I] [S] et Mme [T] [U] épouse [S] à payer à M. [F] [Z], la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Provence Cote d'Azur et la SARL Concepteur d'espaces Atypiques, la somme chacun de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les autres demandes ;
CONDAMNE solidairement M. [I] [S] et Mme [T] [U] épouse [S] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE