MINUTE N° 24/287
Copie exécutoire à :
- Me Raphaël REINS
- Me Valérie SPIESER
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 27 Mai 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/00181 - N° Portalis DBVW-V-B7H-H7QI
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg
APPELANT :
Monsieur [D] [Z]
[Adresse 3] [Localité 4]
Représenté par Me Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉE :
Société ALSACE HABITAT Société d'Economie Mixte, venant aux droits de la société Immobilière SIBAR et de l'Office Public de l'Habitat OPUS 67, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 1] [Localité 2]
Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 février 2024, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Mme DESHAYES, conseillère
Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M.BIERMANN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, président et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Selon contrat de location de logement conventionné en date du 8 novembre 2011, la société d'HLM La Strasbourgeoise Habitat, devenue Société Immobilière du Bas-Rhin (Sibar) et désormais Alsace Habitat, a donné à bail à Monsieur [D] [Z] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant paiement d'un loyer mensuel initial de 203,68 € par mois, outre une provision sur charges de 120 €, payables à terme échu.
Par acte du 27 mai 2020, Monsieur [D] [Z] a fait citer la Saeml Sibar devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de lui faire injonction de produire les justificatifs des charges récupérables, à savoir les factures et contrats conclus avec les prestataires de 2016 à 2018 et les justificatifs de ses relevés de compteurs individuels d'eau et de chauffage pour la même période, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, de lui voir réserver le droit de conclure plus amplement après la production des pièces sollicitées, s'agissant notamment du remboursement des acomptes sur charges payés et de voir condamner la défenderesse à lui rembourser les acomptes sur charges versés en 2016, 2017 et 2018, soit la somme de 4 956,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 18 janvier 2021, le tribunal a enjoint à la Saeml Sibar de produire les justificatifs des charges récupérables de 2016 à 2018, à savoir les factures et contrats conclus avec les prestataires, les justificatifs des relevés de compteurs individuels d'eau et de chauffage de Monsieur [D] [Z], ainsi que les clés de répartition des charges pour la même période, et ce dans un délai de six semaines à compter de la
signification du jugement, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour passé ce délai. Il a été réservé à statuer sur le surplus.
A l'audience de renvoi, Monsieur [D] [Z] a demandé condamnation de la défenderesse à lui rembourser les acomptes sur charges versés en 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 (déduction faite des régularisations de charges créditées), soit la somme de 5 021,16 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité des montants à rembourser, les acomptes sur charges versés en 2021 et en 2022, soit la somme de 2 510,80 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité des montants à rembourser, ainsi qu'à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts, la somme de 840 euros au titre de la liquidation de l'astreinte et la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il a également sollicité la publication du jugement aux frais d'Alsace Habitat, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
La société Alsace Habitat a demandé à voir fixer le montant des remboursements de provisions pour charges à la somme de 2 802,32 euros et à voir rejeter les demandes de remboursement des charges de 2021 à 2022 non réglées, de publication de jugement et en dommages et intérêts.
Par jugement du 14 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :
-condamné la société d'économie mixte Alsace Habitat à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 2 802,32 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées par lui de 2016 à 2020, déduction faite de sa dette de loyers et charges au 31 juillet 2022 (pour la période de location du 19 janvier au 30 juin 2022), cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,
-débouté Monsieur [D] [Z] de sa demande en remboursement des acomptes sur charges pour 2021 et 2022,
-condamné la société d'économie mixte Alsace Habitat à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 300 euros au titre de la liquidation de l'astreinte provisoire fixée par le jugement du 18 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
-débouté Monsieur [D] [Z] de sa demande de dommages et intérêts,
-débouté Monsieur [D] [Z] de sa demande de publication du jugement,
-condamné la société d'économie mixte Alsace Habitat à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la société d'économie mixte Alsace Habitat aux dépens,
-rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Monsieur [D] [Z] a interjeté appel de cette décision le 5 janvier 2023.
Par écritures notifiées le 20 septembre 2023, il conclut à l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en celles relatives aux frais et dépens et demande à la cour de :
-condamner la société Alsace Habitat à rembourser à Monsieur [D] [Z] les acomptes sur charges versés en 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020, soit la somme de 5 021,16 euros assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la date d'exigibilité des montants à rembourser,
-condamner la société Alsace Habitat à rembourser à Monsieur [D] [Z] les acomptes sur charges versés en 2021 et 2022, soit la somme de 2 510,80 € assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la date d'exigibilité des montants à rembourser,
-condamner la société Alsace Habitat à verser à Monsieur [D] [Z] une somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, assortie de l'intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,
-condamner la société Alsace Habitat à verser à Monsieur [D] [Z] la somme de 570 € au titre de la liquidation de l'astreinte, assortie de l'intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,
-ordonner la publication du jugement à intervenir dans les Dernières Nouvelles d'Alsace aux frais de la société Alsace Habitat, sous astreinte de 10 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
-déclarer l'appel incident de la société Alsace Habitat mal fondé,
En conséquence,
-le rejeter,
-débouter la société Alsace Habitat de toutes ses fins et conclusions,
-condamner la société Alsace Habitat à verser à Monsieur [D] [Z] une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-la condamner en tous les frais et dépens de l'instance.
Il rappelle qu'il a tenté en vain à plusieurs reprises d'obtenir par la voie amiable les justificatifs du décompte des charges des années 2017 et 2018 ; que la société Alsace Habitat n'a produit les pièces que le 14 mai 2021.
Il fait valoir que les charges récupérables sont surévaluées ; que notamment, la bailleresse a entrepris en 2014 des travaux de rénovation d'amélioration énergétique, alors que les charges n'ont pas diminué pour autant ; que postérieurement à l'installation de compteurs individuels pour l'eau et le chauffage, les charges ont continué à être calculées sur une quotité moyenne en fonction de la superficie de l'ensemble des immeubles ; que l'intimée n'a produit aucune facture correspondant aux ordures ménagères, alors que leur enlèvement est mutualisé avec d'autres bailleurs sociaux ; qu'aucune facture ne correspond à l'entretien des espaces verts, non plus qu'à l'entretien des communs ; que la facturation des frais de chauffage n'est pas vérifiable ; que d'autres frais ont été facturés sans justificatif, notamment l'entretien des compteurs, les frais de personnel et les taxes et redevances ; qu'il est donc fondé à solliciter le remboursement intégral des charges, soit 5 021,16 €.
Il soutient que l'intimée ne dispose pas d'une contre créance certaine, liquide et exigible ; que par décision du 18 janvier 2022, la commission de surendettement du Bas-Rhin a procédé à l'effacement total de ses dettes, incluant la dette locative ; que les provisions sur charges réclamées par la bailleresse à hauteur de 1 090,88 € pour la période du 19 janvier 2022 au 30 juin 2022 ne sont pas plus justifiées ; que s'il reconnaît ne les avoir pas réglées, l'intimée en réclame paiement ; que pour les loyers réclamés postérieurement au 18 janvier 2022, il fait valoir qu'il aurait dû bénéficier des APL pour un montant mensuel d'environ 200 € ; qu'il est donc fondé à obtenir remboursement du montant total des charges acquittées, incluant les années 2021 et 2022.
Il conteste la limitation de la liquidation du montant de l'astreinte à 300 €, en l'absence de preuve de difficultés de la bailleresse à réunir les documents sollicités et fait valoir qu'il a subi un préjudice du fait des agissements de la société Alsace Habitat, qui a procédé à son encontre à un véritable dénigrement et a refusé de lui soumettre les justificatifs des avances sur charges réclamées ; que son cas n'est pas isolé, les 179 autres locataires de l'ensemble immobilier de l'intimée étant dans la même situation, mais dans
l'ignorance de leurs droits, de sorte que la publication du jugement est judicieuse.
Par écritures notifiées le 8 février 2024, la Saeml Alsace Habitat a conclu ainsi qu'il suit :
-déclarer Monsieur [D] [Z] irrecevable et en tout cas mal fondé en son appel,
-le rejeter,
-déclarer Monsieur [D] [Z] irrecevable en son appel portant sur la demande de remboursement des charges pour les années 2021-2022, montants qu'il n'a pas payés,
-le débouter de l'intégralité de ses fins et conclusions tant comme irrecevables que mal fondées,
Sur appel incident,
-déclarer la société Alsace Habitat recevable et fondée en son appel incident,
Y faire droit,
-infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,
-condamner Monsieur [D] [Z] à payer à la société Alsace Habitat la somme de 9 320,07 € correspondant à l'arrêté de compte au 7 février 2024 et réserver à la concluante l'actualisation de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée et capitalisation des intérêts,
-ordonner la compensation entre cette somme (et le moment venu la créance actualisée) et la somme arbitrée par le jugement au titre des charges indues, soit 5 021,16 €,
-liquider l'astreinte provisoire fixée par jugement du 18 janvier 2021 à la somme d'un euro,
-condamner Monsieur [D] [Z] à payer à la société Alsace Habitat une somme de 3 000 € pour appel abusif,
-condamner Monsieur [D] [Z] à payer à Alsace Habitat la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-débouter Monsieur [D] [Z] de toute demande de condamnation au titre des frais répétibles et irrépétibles, tant pour la procédure de première instance que pour la procédure d'appel et de manière générale de l'intégralité de ses fins et conclusions.
Elle fait valoir que Monsieur [D] [Z] a cessé de payer ses loyers et avances sur charges à compter du 12 juin 2019 ; qu'elle dispose bien d'une créance liquide, certaine et exigible à ce titre, que le premier juge a à bon escient déduite des montants qu'elle reconnaît devoir au titre du remboursement des charges à hauteur de 5 021,16 € ; que la dette locative s'aggrave en raison de la carence totale du locataire dans le paiement du loyer et des charges, de sorte qu'après imputation du remboursement reconnu, elle reste créancière d'une somme de 4 298,47 € ; que Monsieur [D] [Z] ne peut solliciter remboursement de provision sur charges 2021 et 2022 qu'il n'a pas payées ; que sa demande révèle un comportement tendant à l'escroquerie au jugement, de sorte qu'elle est fondée à solliciter des dommages et intérêts pour procédure abusive.
Elle rappelle qu'elle vient aux droits de deux autres organismes sociaux ; qu'elle a tout fait pour donner satisfaction à Monsieur [D] [Z], qui ne justifie pas d'un préjudice ; que l'astreinte a été minorée par le premier juge en raison des difficultés qu'elle a rencontrées pour retrouver les documents émanant de deux autres entités, qui justifient que l'astreinte soit encore minorée ; que la demande de publication n'est pas justifiée et ne repose sur aucun fondement juridique.
Par ordonnance du 23 janvier 2024 du magistrat chargé de la mise en état, l'appel de Monsieur [D] [Z] portant sur la demande en remboursement des charges pour les années 2021-2022 a été déclaré irrecevable.
MOTIFS
Sur le remboursement des charges acquittées pour les années 2016 à 2020 :
Il sera constaté, tout comme l'a fait le premier juge, que la société Alsace Habitat accepte de rembourser la somme réclamée de 5 021,16 € à Monsieur [D] [Z] au titre des provisions sur charges acquittées de 2016 à 2020, déduction faite des régularisations de charges qu'il a perçues pour la même période.
Il est par ailleurs constant qu'à la suite de la décision du 18 janvier 2022 de la commission de surendettement du Bas-Rhin qui a procédé à l'effacement total des dettes de Monsieur [D] [Z], la bailleresse a procédé à la déduction comptable de la dette locative de l'intéressé jusqu'à cette date.
Postérieurement à cette date, c'est à juste titre, par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a retenu que Monsieur [D] [Z] était redevable de la somme de 409,52 € par mois au titre du loyer des avances sur charges et qu'il n'était pas fondé à solliciter imputation sur les loyers d'APL qui n'ont pas été perçues par la bailleresse ; qu'au 31 juillet 2022, celle-ci disposait d'une créance certaine, liquide et exigible de 2 219,28 €, déduite de la créance de Monsieur [D] [Z].
En appel, Monsieur [D] [Z] ne fait valoir aucun autre argument ni ne produit de pièces de nature à remettre en cause cette décision motivée.
Il résulte par ailleurs du relevé de compte du locataire arrêté au 31 janvier 2024 que Monsieur [D] [Z] n'a acquitté aucun montant au titre du loyer et de l'avance sur charges depuis le 19 janvier 2022 ; que seules sont venus en déduction de sa dette les régularisations de charges pour 2021 à hauteur de 475,38 € et pour 2022 à hauteur de 763,69 € ; qu'il subsiste un solde impayé de 9 320,07 €.
L'intimée verse aux débats le décompte de régularisation des charges pour les périodes concernées.
La demande est ainsi justifiée et il sera fait droit à l'appel incident au titre de l'actualisation de la créance locative, à hauteur de la somme de 9 320,07 € portant intérêt au taux légal à compter de chaque échéance.
La capitalisation des intérêts dus pour une année entière au moins sera ordonnée.
Sur la demande en dommages et intérêts formée par l'appelant :
L'appelant, qui reste redevable d'une importante dette de loyer, ne justifie pas d'un préjudice imputable à faute à la bailleresse, de sorte que la demande en dommages et intérêts a été rejetée à juste titre.
Sur la liquidation de l'astreinte :
L'article L 131-4 du code des procédures civiles d'exécution dispose que l'astreinte provisoire est liquidée en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction est adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter.
En l'espèce, la bailleresse a exécuté l'injonction qui lui avait été faite par jugement du 18 janvier 2021, signifiée le 4 février 2021, le 14 mai 2021, soit avec un retard de 57 jours.
Toutefois, c'est à juste titre que le premier juge a tenu compte des difficultés rencontrées par la débitrice de l'obligation, dans la mesure où les documents qu'elle a été condamnée à communiquer à Monsieur [D] [Z] étaient relatifs à des charges relatives à un logement faisant partie d'un grand ensemble immobilier, appartenant à l'origine à la société La Strasbourgeoise Habitat, fusionnée ensuite en 2017 avec la société Sibar, elle-même absorbée par Alsace Habitat en 2020 ; qu'elle a dû réunir plusieurs centaines de documents différents, dont le nombre ne permettait pas la numérisation.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a liquidé l'astreinte à la somme de 300 €.
Sur la demande en dommages et intérêts formée par l'intimée :
Bien que l'appel soit mal fondé, il n'est pas établi que Monsieur [D] [Z] a abusé de son droit d'ester en justice et de former recours. La demande en dommages et intérêts pour appel abusif sera en conséquence rejetée.
Sur la demande de publication du jugement :
C'est à juste titre, par une motivation que la cour adopte, que le premier juge a rejeté la demande tendant à la publication du jugement dans un journal local, étant relevé qu'à hauteur d'appel, Monsieur [D] [Z] ne verse aux débats aucune pièce de nature à justifier de l'intérêt d'une telle publication.
Sur les frais et dépens :
Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [Z] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel et sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du même code.
Il sera alloué à l'intimée une somme de 1500 € au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits en appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,
INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société d'économie mixte Alsace Habitat à payer à Monsieur [D] [Z] la somme en principal de 2 802,32 € au titre du remboursement des provisions sur charges, déduction faite de sa dette de loyers et charges au 31 juillet 2022,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
CONDAMNE la société d'économie mixte Alsace Habitat à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 5 021,16 € portant intérêt au taux légal à compter du 27 mai 2020 sur la somme de 4 956,48 € et à compter du 27 avril 2022 sur le surplus,
CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer à la société d'économie mixte Alsace Habitat la somme de 9 320,07 € portant intérêt au taux légal à compter de chaque échéance,
ORDONNE la compensation des créances réciproque des parties,
DIT que les intérêts courus pour un année entière au moins seront capitalisés,
CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,
Y ajoutant,
DEBOUTE la société d'économie mixte Alsace Habitat de sa demande en dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer à la société d'économie mixte Alsace Habitat la somme de 1 500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE Monsieur [D] [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [D] [Z] aux dépens de l'instance d'appel.
Le Greffier La Présidente