ARRÊT N°
FD/SMG
COUR D'APPEL DE BESANÇON
ARRÊT DU 28 MAI 2024
CHAMBRE SOCIALE
Audience publique
du 09 avril 2024
N° de rôle : N° RG 23/00777 - N° Portalis DBVG-V-B7H-EUJC
S/appel d'une décision
du Tribunal paritaire des baux ruraux de BESANCON
en date du 27 avril 2023
Code affaire : 52B
Demande tendant à l'exécution des autres obligations du preneur et/ou tendant à faire prononcer la résiliation et l'expulsion pour un motif autre que le non paiement des loyers
APPELANTE
Madame [X] [W] épouse [N], demeurant [Adresse 4]
Comparante en personne
INTIMEE
Société GAEC DE ROUGELOT, sise [Adresse 3]
Représentée par ses deux co-gérants M. [C] [A] et M. [Y] [I] assistés par Mme [U] [O] de la FDSEA
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats du 09 Avril 2024 :
Monsieur Christophe ESTEVE, Président de Chambre
Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, Conseiller
Mme Florence DOMENEGO, Conseiller
qui en ont délibéré,
Mme MERSON GREDLER, Greffière
Les parties ont été avisées de ce que l'arrêt sera rendu le 28 Mai 2024 par mise à disposition au greffe.
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FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Mme [H] épouse [W] et M. [F] [W] ont donné à bail à [Z] [W], leur fils, l'exploitation des parcelles cadastrées section ZB n° [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 6] et section ZK n° [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 7].
A compter du 1er février 2007, M. [Z] [W] a mis ces parcelles à disposition du GAEC de Rougelot, dont il était associé.
En 2009, la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] a été échangée en jouissance avec le GAEC [M].
Selon acte sous seing privé du 3 septembre 2015, en suite du départ en retraite de M. [Z] [W], M. [F] [W], en sa qualité d'usufruitier, et M. [J] [W], M. [R] [W], M. [Z] [W] et Mme [B] [W], en leur qualité de nu-propriétaires, ont donné à bail la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] au GAEC de Rougelot. Mme [X] [W] épouse [N], également nu-propriétaire, n'a pas signé le bail.
Selon acte sous seing privé du 3 septembre 2015, M. [F] [W] a donné à bail au GAEC de Rougelot la parcelle cadastrée section ZK n° [Cadastre 2], dont il était seul propriétaire.
Suite au décès de M. [F] [W] et à la liquidation de sa succession, Mme [X] [N] est devenue propriétaire des parcelles cadastrées section ZB n° [Cadastre 1] et ZK n° [Cadastre 2].
Contestant l'exploitation faite par le GAEC [M] de sa parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] et reprochant cette dernière au GAEC de Rougelot, Mme [X] [W] épouse [N] a saisi le 5 août 2022 le tribunal paritaire des baux ruraux de Besançon pour voir notamment, :
- dire que seul le GAEC de Rougelot était titulaire des baux relatifs aux parcelles cadastrées section ZB n° [Cadastre 1] et section ZK n° [Cadastre 2],
- constater que le GAEC [M] et le GAEC de Rougelot n'avaient pas respecté le bail signé le 3 septembre 2015 relatif à la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1]
- résilier le bail conclu avec le GAEC de Rougelot et d'enjoindre le GAEC [M] de laisser les lieux libre d'exploitation à l'issue du bail.
Par jugement du 27 avril 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux a :
- débouté Mme [N] de sa demande de résiliation du bail du 3 septembre 2015 portant sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 6]
- débouté Mme [N] de sa demande de résiliation du bail du 3 septembre 2015 portant sur la parcelle cadastrée section ZK n° [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 7]
- débouté Mme [N] de sa demande subsidiaire d'annulation du bail du 3 septembre 2015 portant sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 6]
- condamné Mme [N] à payer au Gaec de Rougelot la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné Mme [N] aux dépens.
Par lettre recommandée du 23 mai 2023, Mme [X] [W] épouse [N] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières écritures réceptionnées le 30 novembre 2023, complétées à l'audience, Mme [X] [W] épouse [N], appelante, demande à la cour :
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions
- annuler le bail portant sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 6] dès lors qu'en sa qualité de nu-propriétaire, elle n'a pas signé ce dernier, et subsidiairement, résilier le bail dès lors que la parcelle, objet de ce dernier, fait l'objet d'un échange qu'elle refuse
- résilier le bail portant sur la parcelle cadastrée section ZK n° [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 7], compte-tenu de sa faible superficie et de son refus d'avoir plusieurs preneurs
- subsidiairement, procéder au non-renouvellement des deux baux qui arrivent à échéance au 31 août 2024
- condamner le GAEC de Rougelot au paiement des loyers au 25 mars de chaque année
- condamner le GAEC de Rougelot à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures réceptionnées le 11 mars 2024, le GAEC de Rougelot, intimé, demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions
- reconnaître l'existence d'un bail rural sur les parcelles cadastrées section ZB n° [Cadastre 1] et section ZK n° [Cadastre 2] et donc d'enjoindre à Mme [N] d'encaisser les fermages
- de constater que l'action en nullité du bail de la part de Mme [N] est prescrite
- de reconnaître l'échange en jouissance de la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] entre le GAEC [M] et le GAEC de Rougelot
- condamner Mme [N] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner Mme [N] aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
- Sur la demande de nullité du bail sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] :
Aux termes de l'article 595 du code civil, l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural. A défaut d'accord, l'usufruitier peut être autorisé en justice à passer seul certains actes.
Le nu-propriétaire ne peut cependant poursuivre la nullité du bail consenti sans son accord par un usufruitier, même en agissant par voie d'exception, si ce bail a été exécuté et que plus de cinq années se sont écoulées depuis le jour où il a eu connaissance du contrat. (Cass Civ 3ème- 9 juillet 2003 n° 02-15.061)
Au cas présent, Mme [N] fait grief aux premiers juges d'avoir déclaré prescrite sa demande de nullité du bail consenti le 3 septembre 2015 sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] alors qu'étant nu-propriétaire en indivision avec ses frères et sa soeur sur cette dernière, elle n'a pas signé un tel acte.
Pour statuer ainsi, les premiers juges ont retenu que le point de départ de la prescription devait courir à compter du mois d'octobre 2017, date à laquelle Mme [N] avait découvert cette convention en suite du décès de son père, et que le délai de cinq ans était donc écoulé lorsqu'elle avait invoqué pour la première fois la nullité de la convention lors de l'audience du 15 décembre 2022.
Si Mme [N] soutient à hauteur de cour avoir découvert cette convention en 2019, lors de l'acte de partage de la succession, une telle allégation est cependant contraire aux déclarations qu'elle avait faites devant les premiers juges lors des audiences du 15 décembre 2022 et du 23 février 2023 et retranscrites sur les notes d'audience. Mme [N] a ainsi successivement reconnu qu'elle avait refusé de signer le bail que lui avait présenté en 2015 son frère [Z], avant de reconnaître expressément avoir eu connaissance du bail en octobre 2017, au décès de leur père.
La demande de nullité du bail n'ayant été présentée que le 15 décembre 2022, au surplus à titre subsidiaire et alors même qu'initialement, la demanderesse sollicitait de voir 'dire que seul le GAEC de Rougelot était titulaire des baux relatifs aux parcelles cadastrées section ZB n° [Cadastre 1] et section ZK n° [Cadastre 2]", cette dernière est irrecevable pour cause de prescription, à défaut d'avoir été engagée dans le délai de cinq ans prévu à l'article 2224 du code civil.
C'est donc à bon droit que les premiers juges ont débouté Mme [N] de sa demande de nullité du bail, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce chef.
- Sur la demande de résiliation de bail sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] :
Aux termes de l'article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :
- deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance.
- des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;
- le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.
Le bailleur peut également demander la résiliation du bail en cas de contraventions aux dispositions de l'article L 411-35 , aux dispositions du premier alinéa de l'article L 411-38 et aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L 411-37, L 411-39, L 411-39-1 si elles sont de nature à porter préjudice au bailleur.
Au cas présent, Mme [N] fait grief aux premiers juges de l'avoir déboutée de sa demande de résiliation du bail portant sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 6], alors que cette dernière a fait l'objet d' une cession illicite en faveur du GAEC [M] dans le cadre d'un échange non-autorisé par son auteur, M. [F] [W].
Contrairement à ce qu'invoque l'appelante, les échanges sont parfaitement autorisés par l'article L 411-39 du code rural et de la pêche maritime et ne constituent pas une cession prohibée du bail, sous réserve que les conditions de l'article L 411-39 du même code aient été respectées.
Cet article ne soumet pas l'échange à l'autorisation préalable du bailleur, mais à une simple information du bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, à charge pour ce dernier, s'il entend s'y opposer, d'en saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans le délai de deux mois à compter de sa réception.
Si Mme [N] soutient que cet échange n'a pas été autorisé par son père, précédent bailleur, ni par elle-même, l'information de l'échange en jouissance, telle que prévue par l'article L 411-39 du code rural et de la pêche maritime, ne doit cependant être notifiée par lettre recommandée au bailleur que préalablement à cet échange, et non lorsqu'il y a une transmission des droits du bailleur en faveur de ses héritiers, dès lors que les engagements d'ores et déjà souscrits par les parties au bail demeurent.
Le GAEC de Rougelot n'avait en conséquence pas à informer le nouveau propriétaire de l'échange en jouissance effectué en 2009 de la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1].
Tout autant, si le GAEC de Rougelot ne produit aucun document permettant d'établir qu'il a bien notifié en 2009 à M. [F] [W], en sa qualité d'usufruitier, l'échange par lettre recommandée avec avis de réception, une telle irrégularité ne peut cependant conduire à la résiliation du bail qu'à charge pour le bailleur de démontrer le préjudice que lui a occasionné cette absence d'information. ( Cass : 3ème civ 23 mai 2012 n° 11 - 14.626)
Or, en l'état, M. [F] [W] n'a émis jusqu'à son décès le 25 septembre 2017 manifestement aucune contestation sur un tel échange, comme en témoigne l'absence de production de tout courrier en son sens et de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux pour s'y opposer.
Quant à Mme [N], cette dernière ne démontre pas le préjudice que lui aurait causé l'absence d'information.
La parcelle litigieuse fait en effet manifestement l'objet d'une exploitation satisfaisante par le GAEC [M] et le fermage correspondant a été acquitté aux échéances convenues, quand bien même la bailleresse a refusé de procéder à leur encaissement en 2021 et 2022 compte-tenu de la présente instance. Aucun manquement n'a ainsi été commis par le preneur dans ses obligations.
Le préjudice du défaut d'information ne saurait s'exciper par ailleurs du choix même du GAEC pour y procéder et des inimitiés développées par l'appelante à son égard depuis octobre 2011, dès lors d'une part, qu'aucun élément ne permet d'établir qu'en 2009, M. [F] [W] aurait eu les mêmes rancoeurs à l'encontre du GAEC [M] et d'autre part, de l'absence d'incidence de ce choix sur la qualité de l'exploitation menée.
C'est donc à raison que les premiers juges ont débouté Mme [N] de sa demande de résiliation du bail portant sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 6].
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé de ce chef.
- Sur la demande de résiliation du bail sur la parcelle cadastrée section ZK n° [Cadastre 2] :
Au cas présent, Mme [N] fait grief aux premiers juges de l'avoir déboutée de sa demande de résiliation du bail portant sur la parcelle cadastrée section ZK n° [Cadastre 2] sur la commune de Tréport, alors que cette dernière présente une superficie trop petite pour être louée et qu'elle ne souhaite pas au surplus, en sa qualité de bailleur, avoir plusieurs preneurs.
Comme le soulève à raison le GAEC de Rougelot, l'appelante ne justifie ni d'un défaut de paiement, ni d'agissement de sa part de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, ni d'un comportement en contravention des articles L 411-37, L 411-39, L 411-39-1 du code rural et de la pêche maritime, seuls motifs permettant de voir prononcer la résiliation du bail.
Cette demande de résiliation est également irrecevable dès lors que le bail, consenti par M. [F] [W], porte sur les parcelles cadastrées section ZB n° [Cadastre 5] d'une superficie de 4 ha 14 a 92 c et section ZK n°[Cadastre 2] d'une superficie de 88 a 50 ca, dont seule la deuxième a été attribuée à Mme [N] dans le cadre de la succession.
Or, le partage n'ayant pas eu pour effet de rendre le bail à ferme divisible, la résiliation partielle ne peut être poursuivie par un seul héritier. (Cass 3ème civ - 5 avril 2006 n° 05-10.761)
Enfin, Mme [N] ne saurait faire grief au notaire instrumentaire de ne pas avoir formalisé de nouveaux baux, alors même que cette dernière reconnaît avoir refusé de signer le bail qu'avait préparé le GAEC de Rougelot en ce sens et qui lui a été soumis.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté Mme [N] de sa demande de résiliation du bail consenti sur cette parcelle.
- Sur la demande de non-renouvellement des baux :
Aux termes de l'article L 411-46 du code rural et de la pêche maritime, le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l'un des motifs graves et légitimes mentionnés à l'article L 411-31 ou n'invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L 411-57 à L 411-63, L 411-66 et L 411-67 du même code.
A hauteur de cour, compte-tenu de la date prochaine d'échéance au 31 août 2024 des deux baux litigieux, Mme [N] sollicite de voir 'procéder au non-renouvellement des baux'.
Les développements ci-dessus ne permettent cependant pas d'établir l'existence d'un des motifs graves mentionnés à l'article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime, qui s'opposerait au renouvellement des baux.
Mme [N] ne justifie pas plus se trouver dans un des cas prévus aux L 411-57 à L 411-63, L 411-66 et L 411-67 pour exercer son droit de reprise, lequel ne peut s'effectuer qu' après la délivrance d'un congé, démarche que la bailleresse n'a au surplus aucunement engagée.
Les deux baux du 3 septembre 2015 ne peuvent en conséquence qu'être renouvelés de plein droit par application des dispositions de l'article L 411-50 du code rural et de la pêche maritime.
Mme [N] sera déboutée en conséquence de ce chef de demande.
- Sur la demande en paiement des fermages :
Au cas présent, Mme [N] ne conteste pas avoir reçu le paiement des fermages aux échéances contractuelles, mais invoque ne pas avoir encaissé les chèques correspondants, de crainte de renoncer ainsi à ses droits et à l'action qu'elle avait engagée aux fins de résiliation de bail et de non-renouvellement.
Le GAEC de Rougelot, qui a manifestement rempli ses obligations, ne saurait en conséquence se voir condamner au paiement de ces fermages, dont le montant n'est au surplus aucunement défini par l'appelante dans ses écritures et à l'audience.
Il sera juste pris acte que le GAEC de Rougelot s'engage à adresser à sa bailleresse un nouveau chèque, comprenant l'ensemble des échéances non-encaissées par Mme [N], dès lors que les chèques précédemment émis ne peuvent plus être déposés sur un compte bancaire compte-tenu de leur ancienneté.
Quant à la date de paiement, si Mme [N] revendique un paiement unique au 25 mars de chaque année, les baux écrits prévoient, au regard des mentions manuscrites indiquées, :
- pour la parcelle n° [Cadastre 1] : un acompte de 50 % au 11 novembre et le solde en juin
- pour la parcelle n° [Cadastre 2] : un acompte de 50 % au 11 novembre et le solde en juin
La cour renvoie en conséquence les parties à appliquer les stipulations contractuelles, sauf meilleur accord entre elles.
Mme [N] sera en conséquence déboutée de sa demande présentée de ce chef.
- Sur les autres demandes :
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles.
Partie perdante, Mme [N] sera condamnée aux dépens d'appel et déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [N] sera condamnée à payer au GAEC de Rougelot la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi, :
Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Besançon du 27 avril 2023 en toutes ses dispositions
Y ajoutant :
Déboute Mme [X] [W] épouse [N] de sa demande de non-renouvellement des deux baux signés le 3 septembre 2015 et portant sur les parcelles cadastrées section ZB n° [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 6] et section ZK n° [Cadastre 2] sur la commune de Tréport
Déboute Mme [X] [W] épouse [N] de sa demande de condamnation du GAEC de Rougelot au paiement des fermages
Prend acte que le GAEC de Rougelot s'engage à adresser à sa bailleresse un nouveau chèque, comprenant l'ensemble des échéances non-encaissées par Mme [N]
Déboute Mme [X] [W] épouse [N] de sa demande tendant à modifier la date de paiement du fermage et renvoie les parties à appliquer les stipulations contractuelles, sauf meilleur accord entre elles
Condamne Mme [X] [W] épouse [N] aux dépens d'appel
Et vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [X] [W] épouse [N] à payer au GAEC de Rougelot la somme de 1 000 euros et la déboute de sa demande présentée sur le même fondement.
Ledit arrêt a été prononcé par mise à disposition au greffe le vingt huit mai deux mille vingt quatre et signé par Mme Florence DOMENEGO, Conseiller, pour le Président de chambre empêché, et Mme MERSON GREDLER, Greffière.
LA GREFFIÈRE, LE CONSEILLER,