28/09/2022
ARRÊT N° 594/2022
N° RG 21/03357 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OJUC
AM/CD
Décision déférée du 09 Juin 2021 - Juge des contentieux de la protection de Toulouse - 20/02654
Mme [T]
S.A. CITE JARDINS
C/
[B] [X] [P]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
ARRÊT DU VINGT HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
S.A. CITE JARDINS
agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP D'AVOCATS MARGUERIT- BAYSSET-RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
Madame [B] [X] [P]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Moussa DIAKITE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant O. STIENNE et A. MAFFRE Conseillers chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 26 novembre 2012, la SA Cité Jardins a donné à bail à Mme [B] [P] un appartement situé [Adresse 4].
Se plaignant d'infiltrations non réparées et de la non délivrance d'un logement décent, Mme [P] a fait assigner la SA Cité Jardins devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par acte en date du 20 octobre 2020, sur le fondement des articles 1231, 1347, 1719 alinéa 1, 1721 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins principalement de condamnation de la bailleresse à procéder aux travaux nécessaires sous astreinte et à lui verser les sommes de 15 676 € au titre de l'indemnité de jouissance, 2500€ au titre du préjudice moral et
15 676 € au titre du surplus de loyers, et de consignation des loyers dus à la SA Cité Jardins dans l'attente.
Par jugement en date du 9 juin 2021, le juge a :
- rejeté la demande de jonction,
- condamné la SA Cité Jardins à faire réaliser les travaux de remise en état du logement B31 occupé par Madame [P] dans les trois mois suivant le prononcé de la présente décision sous astreinte de 25€ par jour de retard et de prévenir par tout moyen utile et écrit (courriel, courrier recommandé) de la date d'intervention des entreprises au moins une semaine avant afin de lui permettre de s'organiser, avec un créneau horaire de 4 heures maximum pour l'arrivée de l'entreprise,
- jugé qu'à compter de la date de la présente décision jusqu'à la réalisation effective des travaux pour remédier aux désordres y compris les travaux d'embellissement, le loyer payé par Mme [B] [P] sera réduit de 150€ par mois,
- condamné la SA Cité Jardins à payer à Madame [B] [P] les sommes suivantes :
. 4000€ en réparation de son préjudice de jouissance,
. 1000€ au titre du préjudice moral,
. 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires,
- condamné la SA Cité Jardins aux dépens.
Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu essentiellement que :
. il résulte du rapport d'expertise amiable de l'assureur de Mme [P] et des rapports des services d'hygiène et de santé de la Mairie de [Localité 2] que depuis mars 2016, des infiltrations d'eau affectent le mur coté balcon et le balcon lui-même, qu'elles ont perduré et se sont étendues à une chambre et à la salle de bain,
. le bailleur ne justifie pas de travaux et on ne peut reprocher à Mme [P] d'avoir retardé ceux-ci après trois ans de réclamation.
Par déclaration en date du 23 juillet 2021, la SA Cité Jardins a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions à l'exception des modalités d'intervention des entreprises et de l'exécution provisoire.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
La SA Cité Jardins, dans ses dernières écritures en date du 19 avril 2022, demande à la cour de :
À titre principal,
- réformer le jugement dont appel,
- rejeter toutes conclusions contraires comme irrecevables ou mal fondées,
- déclarer ne pas y avoir lieu à prononcer une quelconque astreinte du fait des travaux réalisés,
- débouter Mme [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions
- condamner Mme [P] à payer à la SA Cité Jardins la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
À titre subsidiaire,
- réformer le jugement dont appel,
- rejeter toutes conclusions contraires comme irrecevables ou mal fondées,
- rapporter les demandes de Mme [P] à de plus justes proportions,
- condamner Mme [P] a payer à la SA Cité Jardins la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
La bailleresse affirme qu'elle a toujours fait diligence pour remédier au sinistre, quand Mme [P] a pour sa part fait obstruction à une issue rapide à ce litige : 4 expertises ont été nécessaires pour accéder au logement B41 situé au-dessus de celui de Mme [P], celle-ci n'a pas rendu son logement accessible notamment à l'expert et à l'entreprise ETS qui n'a pu intervenir en mai 2020 pour cause de confinement, et un problème d'infiltration sur la terrasse du logement contigu a donné lieu à des travaux début 2021.
Les travaux préconisés par l'expertise du 10 mai 2021, dépose de siphon et réfection traversée de plancher, remise en peinture plafond et mur, ont été réalisés le 5 juillet 2021 et la condamnation sous astreinte est sans objet.
Les travaux préconisés par Polyexpert le 9 février 2022 ont été réalisés dans le logement B41 le 14 avril 2022 et l'entreprise BTMP interviendra au logement de Mme [P] pour les embellissements du 3 ou 5 mai 2022 après un contrôle de l'étanchéité.
Mme [P] ne justifie pas d'un préjudice de jouissance, la seule infiltration à l'intérieur du logement étant d'ampleur très réduite. Et rien ne démontre l'existence d'un préjudice moral distinct.
Les infiltrations qui ont persisté après les travaux de l'été 2021 ont une autre origine.
Le changement de cumulus commandé le 8 décembre 2011 a été possible le 2 février 2022 après de nombreuses propositions de rendez-vous sans réponse.
Mme [P], dans ses dernières écritures en date du 28 septembre 2021, demande à la cour au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :
- confirmer le jugement dont appel,
- condamner la SA Cité Jardins à procéder aux réparations suivantes :
. recherches et remédiations des infiltrations,
. réparation des installations électriques,
. le remplacement du cumulus d'eau chaude,
. les travaux d'embellissement
et ce, sous astreinte de 25 euros à compter de la date du jugement du 9 juin 2021,
- juger qu'à compter de la date du jugement jusqu'à la réalisation effective des travaux pour remédier aux désordres y compris les travaux d'embellissement, le loyer payé par Mme [B] [P] sera réduit de 150 euros par mois,
- condamner la SA Cité Jardins à payer à Mme [B] [X] [P] la somme de 9 000 euros au titre d'indemnité de jouissance,
- condamner la SA Cité Jardins à payer à Mme [B] [X] [P] la somme de 3 500 euros au titre de préjudice moral,
- condamner la SA Cité Jardins à payer à Mme [B] [X] [P] , la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SA Cité Jardins aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Moussa Diakite, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [P] dit avoir subi un dégât des eaux dès 2013, qui serait dû à un défaut d'étanchéité de la toiture et du balcon et dont l'importance va en augmentant : des moisissures sont apparues dans le séjour/salon et, ajoutées aux infiltrations en période de pluie, il se dégage des odeurs pestilentielles.
Elle a signalé ces désordres dès leur apparition à son bailleur qui n'a rien fait, puis à son assureur qui a diligenté une expertise en 2016. Il n'a pas été remédié aux désordres ni accédé à sa demande de relogement même après une mise en demeure en 2019 et la déclaration d'indécence par les services d'hygiène en 2020, ou après les orages de juillet 2021 qui l'ont privée d'électricité pendant une semaine.
De même, le cumulus est défaillant depuis l'été 2021.
Aucuns travaux n'ont été faits dans son appartement et les désordres n'ont pas cessé : le logement est inondé à chaque forte pluie, entraînant des pannes d'électricité sur plusieurs jours. L'huissier de justice a relevé les désordres dans les chambres 1 et 2, la cuisine, le salon, et les services d'hygiène ont noté une aggravation le 28 février 2022.
Les travaux annoncés ne portent que sur des embellissements. Elle se heurte depuis 5 ans à la mauvaise foi du bailleur.
Mme [P] dit vivre avec ses enfants (dont un bébé et une enfant allergique aux acariens) dans un appartement gangrené par l'humidité et les odeurs pestilentielles, être régulièrement empêchée de faire à manger ou privée d'eau chaude, et ses appareils ont été endommagés.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 avril 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la condamnation à faire des travaux sous astreinte
La SA Cité Jardins a été condamnée à faire réaliser les travaux de remise en état du logement B31 occupé par Mme [P] dans les trois mois suivant le prononcé du jugement, sous astreinte.
Pour s'opposer à cette condamnation sous astreinte, la bailleresse soutient qu'elle a toujours fait diligence, que les travaux préconisés par l'expertise du 10 mai 2021 ont été réalisés le 5 juillet 2021 et que les travaux préconisés par Polyexpert le 9 février 2022 ont été réalisés dans le logement B41 le
14 avril 2022 et seront suivis des embellissements dans le logement de Mme [P] du 3 au 5 mai 2022 après un contrôle de l'étanchéité.
Ce disant, l'appelante ne prétend pas avoir terminé, faute d'avoir fait réaliser ces embellissements, les travaux de 'remise en état' du logement de l'intimée ordonnés par le premier juge.
De même, si elle confirme dans ses écritures la survenue de désordres successifs déclarés à son assureur le 2 mai 2016, le 4 juillet 2019 et à nouveau le 10 mars 2021 et le 13 septembre 2021, elle ne mentionne aucuns travaux chez Mme [P] avant ceux prévus en mai 2022 :
S'agissant du premier désordre, relatif au logement du dessus (B41), elle décrit la durable inaccessibilité dudit logement, suivie de celle du balcon de Mme [P] et de l'impossibilité pour l'entreprise ETS d'intervenir en mai 2020 en raison du confinement ;
La bailleresse a déclaré ce sinistre à son assureur à la suite de la déclaration de sinistre faite par Mme [P] auprès du sien pour un dégât des eaux du 8 janvier 2016.
Et il est justifié de la réfection des joints de dilatation de tous les balcons de l'immeuble facturée le 8 juin 2020 suivant devis du 25 février 2019 accepté le 12 avril 2019, alors que l'assureur de la locataire avait adressé une relance en septembre 2016, que la mairie avait constaté les désordres le
5 mars 2020 et prévu l'envoi d'un courrier au propriétaire en vue de réparations sous quinzaine et que Mme [P] avait formé une demande de relogement en septembre 2019.
Pour ce qui est du deuxième sinistre déclaré, portant sur le logement B53 de M. [I] contigu à celui de l'intimée, elle déplore l'absence du locataire concerné et de Mme [P] lors de l'expertise prévue le 31 juillet 2019 et assure avoir fait faire les travaux nécessaires du 5 janvier au 5 février 2021 ;
Il ressort en effet du rapport préliminaire d'expertise du 2 août 2019 notamment que Mme [P], dûment convoquée, était absente le 31 juillet 2019.
Et Il est justifié de travaux de peinture dans les appartements B 45 et B44 aux dates indiquées.
La troisième déclaration à l'assurance a trait à la persistance d'infiltrations non réglées faute d'accès au logement de Mme [P] et aurait nécessité une deuxième réunion expertale le 12 avril 2021 du fait de son absence à la première. Des travaux dans l'appartement B41 auraient été faits le 5 juillet 2021 ;
Le rapport dit préliminaire et d'expertise en date du 10 mai 2021 ne fait pourtant pas état d'une première date de réunion expertale repoussée par la faute de Mme [P], et la convocation qui lui a été adressée ne précise pas quel logement avait été antérieurement inaccessible : il explique la persistance des infiltrations dans l'appartement de l'intimée par l'insuffisance des travaux menés au niveau du balcon de l'appartement B41 et par une autre cause tenant au défaut d'étanchéité de la traversée de plancher et relevant du gros oeuvre.
Et l'entreprise intervenue au B41 le lundi 5 juillet 2021 s'est plainte de n'avoir pu protéger d'éventuels éclats de béton le balcon de Mme [P], laquelle aurait jugé insuffisant le contact pris avec elle au cours de la semaine précédente.
L'expertise suivante donne à penser que les travaux ainsi menés ont dû être repris et finalisés en septembre 2021.
Et le quatrième sinistre correspond à la persistance d'infiltrations dans le logement de l'intimée dénoncée en août 2021 et les conclusions expertales du 9 février 2022 confirment après investigations complémentaires qu'elles sont dues à l'insuffisance des travaux menés au niveau du balcon de l'appartement B41.
Il est justifié de l'application d'une résine sur la périphérie de ce balcon le 14 avril 2022 et en l'état, d'un projet de travaux chez Mme [P] du 3 au 5 mai 2022 après contrôle d'humidité le 2 mai 2022.
Il résulte de ce qui précède qu'au moins depuis 2016 et les premières infiltrations dénoncées par Mme [P], aucune intervention réparatrice n'a eu lieu chez la locataire : elle a été tentée pour la première fois à l'été 2021 et n'a pu être menée à bien en raison de l'insuffisance des travaux effectués dans le logement du dessus (B41), depuis le début, et de la persistance des infiltrations qui en découle.
Ainsi donc, l'appelante ne démontre nullement que la condamnation à procéder aux travaux de remise en état du logement loué à Mme [P] serait devenue sans objet.
S'agissant accessoirement de l'astreinte, la SA Cité Jardins établit qu'elle a proposé à Mme [P] de mettre en oeuvre les travaux ordonnés par le tribunal pour la première fois le 30 août 2021 et en a été empêchée, non par la faute de la locataire, mais par la persistance des infiltrations du fait de travaux d'étanchéité insuffisants dans le logement du dessus, ce qui résulte de sa défaillance et non de celle de la locataire.
Partant, rien ne justifie la suppression de l'astreinte, de sorte que la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SA Cité Jardins à faire réaliser les travaux de remise en état du logement B31 occupé par Madame [P] dans les trois mois suivant le prononcé de la présente décision sous astreinte de 25€ par jour de retard.
Mme [P] précise sa demande de condamnation de la SA Cité Jardins à procéder à des travaux sous astreinte à compter du jugement, en listant les quatre types de désordres à réparer. La recevabilité de cette demande en partie nouvelle n'est pas discutée, elle porte sur les travaux suivants :
- recherches et remédiations des infiltrations et travaux d'embellissements : il s'agit là des travaux dits de 'remise en état' de l'appartement et la condamnation de la SA Cité Jardins à les faire réaliser a été confirmée plus haut, seule cette précision de deux étapes successives, mettre fin aux infiltrations et procéder ensuite aux travaux d'embellissement des surfaces qu'elles ont dégradées, mérite d'être apportée.
- réparation des installations électriques : la locataire établit qu'elle a sollicité une intervention en septembre d'une année non précisée pour un problème de compteur qui saute, et en août 2021 pour des coupures d'électricité de plusieurs heures en période de pluie.
L'huissier de justice mandaté a constaté le 9 septembre 2021 que l'utilisation des plaques de cuisson fait disjoncter le tableau électrique et il n'est pas allégué ou justifié d'intervention postérieure, la bailleresse restant complètement taisante sur cette réclamation de la locataire et la suite qui lui a été donnée, y compris après le dépôt des conclusions de l'intimée le 28 septembre 2021.
La SA Cité Jardins sera donc condamnée à remédier à ce désordre en faisant intervenir un électricien aux fins de diagnostic et de réparation dans le mois suivant la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 25 euros par jour pendant trois mois.
- remplacement du cumulus d'eau chaude : la bailleresse déclare que cela a été fait le 2 février 2022, n'en conteste donc pas la nécessité mais n'établit pas l'effectivité de ce remplacement, de sorte qu'il sera ordonné, sans qu'il soit justifié en l'état de prévoir une astreinte.
Sur la réduction des loyers dans l'attente de la réalisation des travaux
L'ensemble des pièces des deux dossiers, expertises de 2019, 2021 et 2022 à l'initiative de l'assureur de la bailleresse, rapports des services de la mairie de mars 2020, décembre 2020 et février 2022, constat d'huissier du 9 septembre 2021 confirment l'importance des infiltrations encore subies par la locataire et de leurs conséquences en termes d'humidité, de dégradations des revêtements des murs et plafonds de plusieurs pièces et de moisissures.
Or, quoiqu'il en soit des causes de son incapacité prolongée à mettre fin à ces infiltrations, le fait est que la bailleresse est comptable vis-à-vis de Mme [P] de la délivrance d'un logement en bon état, et elle n'établit qu'une défaillance ponctuelle imputable à la locataire, son absence à la réunion d'expertise du 31 juillet 2019, laquelle n'a pas retardé les travaux puisque l'expert a néanmoins pu rendre son rapport et faire ses préconisations dès le 2 août suivant.
C'est donc par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a jugé qu'à compter de la date du jugement jusqu'à la réalisation effective des travaux pour remédier aux désordres y compris les travaux d'embellissement, le loyer payé par Mme [P] sera réduit de 150€ par mois, en application des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. La décision déférée sera en conséquence confirmée sur ce point.
Sur les dommages et intérêts
Le premier juge a condamné la SA Cité Jardins à payer à Mme [P] 4000€ en réparation de son préjudice de jouissance et 1000€ au titre du préjudice moral, et ces dispositions sont contestées par les deux parties.
La bailleresse ne peut être suivie dans sa demande de suppression, ou même de diminution, des sommes allouées, au regard tant de l'ancienneté des désordres qu'elle-même fait remonter au printemps 2016, 6 ans avant les premiers travaux annoncés chez Mme [P] en mai 2022 sans que ce retard lui soit imputable, que de leur consistance attestée dès mars 2020 et l'expertise de mai 2021 : humidité, coulures, effritement du revêtement et moisissures dans la cuisine, importantes coulures côté balcon, moisissures aux plafond et mur d'une chambre, moisissures dans la salle d'eau.
De son côté, Mme [P] qui demande la confirmation du jugement, forme des demandes de dommages et intérêts supplémentaires, arguant notamment de la persistance de ses préjudices même après le jugement du 9 juin 2021.
L'impact des désordres sur les conditions de vie de Mme [P] est documenté depuis mars 2020, et c'est à juste titre que le premier juge a fixé à 4000 euros le montant des dommages et intérêts qui lui sont dus en réparation de son préjudice de jouissance jusqu'au jugement : considérant la diminution du loyer consentie à compter du jugement déféré, il n'y a pas lieu à indemnisation supplémentaire au titre du préjudice de jouissance.
Au soutien du préjudice moral persistant invoqué, Mme [P] met en avant la grande mauvaise foi du bailleur et l'importance du stress en résultant pour elle, et elle justifie de ce que la santé de l'une de ses enfants pâtit de cette ambiance humide depuis au moins juin 2020.
De fait, la SA Cité Jardins ne prétend pas avoir donné de suite utile avant les devis sollicités en 2019 au dégât des eaux dénoncé en 2016 par la locataire et elle ne justifie pourtant pas des problèmes d'accès aux logements qu'elle allègue. Et l'absence d'évolution favorable de la situation postérieurement au jugement de première instance justifie que l'indemnisation du préjudice moral de Mme [P] soit complétée par l'octroi d'une somme de 1000 euros supplémentaires.
Sur les frais et dépens
La SA Cité Jardins qui succombe sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de Me Moussa Diakite et elle ne peut prétendre à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande au contraire, en sus de la confirmation de la décision octroyant 800€ à Mme [P] à ce titre, d'allouer à l'intimée la somme supplémentaire de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf à préciser que les travaux de remise en état ordonnés consistent à remédier aux infiltrations et à procéder aux travaux d'embellissement,
Y ajoutant,
Condamne la SA Cité Jardins à faire remplacer le cumulus d'eau chaude du logement B31 occupé par Madame [P], sans qu'il y ait lieu à fixation d'une astreinte,
Condamne la SA Cité Jardins à remédier aux dysfonctionnements électriques du logement B31 occupé par Madame [P] constatés par huissier suivant procès-verbal du 9 septembre 2021, dans le délai d'un mois suivant la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 25 euros par jour pendant trois mois,
Condamne la SA Cité Jardins à payer à Madame [B] [P] la somme supplémentaire de 1000€ en réparation de son préjudice moral,
Condamne la SA Cité Jardins à verser à Mme [B] [P] la somme supplémentaire de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SA Cité Jardins aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Moussa Diakite.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
M. BUTEL C. BENEIX-BACHER