COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 30 MAI 2024
N° 2024/372
Rôle N° RG 23/09706 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVEM
S.A.S. BUROSTOCK
C/
S.C.I. LA MEUNIERE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Michaël CULOMA de l'AARPI CRJ AVOCATS
Me Francis PETITET
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 27 juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00375.
APPELANTE
S.A.S. BUROSTOCK
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Me Michaël CULOMA de l'AARPI CRJ AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assistée de Me Stéphane INGOLD de la SELARL RETAIL PLACES, avocat au barreau de PARIS, plaidant
INTIMEE
S.C.I. LA MEUNIERE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Francis PETITET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 avril 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Angélique NETO, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 12 juin 2012, à effet au 1er juillet 2012, la société civile immobilière (SCI) La Meunière, a consenti à la société par actions simplifiées (SAS) Burostock un bail commercial, pour des locaux situés à Plan de campagne, à Cabriès (13) pour une durée de neuf années consécutives, moyennant un loyer annuel de 130 000 euros HT. Le bail a pris fin le 30 juin 2021.
Le bail commercial s'est poursuivi tacitement, depuis le 1er juillet 2021.
Par acte extra-judiciaire du 29 mars 2022, la SAS Burostock a sollicité le renouvellement du bail, à effet au 1er avril 2022, avec une diminution du loyer.
Par acte extra-judiciaire du 24 juin 2022, la SCI La Meunière a fait signifier à la SAS Burostock son accord de principe du renouvellement du bail mais a refusé la diminution du loyer.
Par assignation du 21 février 2023, la SAS Burostock a saisi le juge des loyers commerciaux, du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, afin de faire fixer le montant du nouveau loyer. L'affaire est actuellement en cours.
Par exploit de commissaire de justice en date du 17 mars 2023, la SAS Burostock a assigné, la SCI la Meunière, devant le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins d'entendre :
- à titre principal et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, qu'elle fasse cesser les désordres affectant les lieux, en prenant toutes mesures conservatoires pour :
- remédier aux infiltrations ;
- soumettre, dans le délai d'un mois après signification de la décision à intervenir, un descriptif des travaux réparatoires notamment les mises en conformité aux normes DTU ainsi qu'à toute la réglementation en la matière ;
- préciser, sous les mêmes conditions de délai, le nom et coordonnées du professionnel auquel il serait fait appel ;
- justifier des qualités de ce professionnel, notamment en matière d'étanchéité ;
- communiquer les attestations de responsabilité professionnelle et garantie décennale de ce professionnel ;
- informer, dans les mêmes conditions de délai, du calendrier des travaux ;
- finaliser les travaux, dans les quatre mois suivant la décision, la réception devant intervenir en présence de la concluante ;
- à défaut, l'autoriser à diligenter les travaux à ses frais avancés ;
- à titre subsidiaire :
- désigner tel expert, avec mission habituelle, pour qualifier les manquements du bailleur et dire si I'absence d'exécution des obligations légales de celui-ci, lui a causé un préjudice, notamment d'exploitation, chiffrer les coûts de remise en état et fournir tous éléments techniques permettant de statuer sur les responsabilités encourues et les préjudices exacts subis ;
- en cas d'urgence, reconnue par l'expert, l'autoriser à procéder à ses frais avancés aux travaux nécessaires ;
- en tout état de cause :
- l'autoriser à suspendre le paiement des loyers à hauteur de 20 % et à placer, sous séquestre CARPA, les sommes correspondantes, jusqu'à la date de réalisation des travaux à effectuer ou date du jugement rendu au fond en matière de contestation du prix du loyer commercial ;
- condamner la SCI la Meunière aux dépens, distraits au profit de Me Culoma et Me Ingold du cabinet Retail Places, outre le paiement de la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de |'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance contradictoire du 27 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, a :
- débouté la SAS Burostock de ses demandes ;
- condamné la SAS Burostock à payer à la SCI la Meunière la somme de 17 904 euros à titre de provision, sur les taxes foncières dues au bailleur par le preneur en application des dispositions de l'article 5-5 du bail commercial liant les parties ;
- débouté la SCI La Meunière de ses autres demandes ;
- condamné la SAS Burostock à payer à la SCI La Meunière la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Ce magistrat a notamment considéré :
Sur la demande visant à faire cesser les désordres sous astreinte :
- que la requérante produisait un recensement des différents désordres, effectués non pas par un expert en bâtiment, si possible agrée ou par un expert amiable en assurance, mais par une autre entreprise, placée en redressement judiciaire, domiciliée à [Localité 2] et spécialisée dans l'aménagement de second oeuvre et les cloisons sèches ;
- que la technicité de cet entrepreneur à préconiser des solutions en matière de toit, de parking et de façade extérieure maçonnée était problématique ;
- que le bailleur était tenu, au titre du contrat de bail commercial des travaux prévus à l'article 606 du code civil, lequel dispose 'les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien' ;
- que 'l'audit ' de l'entreprise 'Clair Aménagement', seul document probant fourni aux débats sur l'existence de désordres, dont la compétence demeurant toutefois en questionnement, constatait un manque d'entretien et de maintenance ;
- que le contrat de bail mettait à la charge du locataire commercial une obligation renforcée d'entretien et de maintenance des lieux Ioués ;
- que les échanges entre 2019 et 2021 ne démontraient pas l'existence d'alertes sur des travaux de réfection relevant du bailleur mais qu'en revanche, la volonté d'obtenir une diminution de loyer était patente dans tous les mails ;
- qu'il n'existait aucun constat d'huissier ou avis technique ou rapport d'assurance, démontrant des désordres ou dégradations avérés, actuels et urgents ;
- que les experts en assurance étaient intervenus suite aux sinistres déclarés en novembre 2022 et mettaient en oeuvre la convention IRSI pour nettoyer une moquette et rembourser 35 euros, et ne préconisaient pas de travaux de type étanchéité ou autres gros travaux à diligenter touchant le clos et Ie couvert ;
Sur la demande d'expertise : qu'il n'appartenait pas au juge des référés de pallier au manque de preuve de la requérante, sachant au surplus, qu'elIe formulait la même demande mais différemment motivée devant le juge des loyers commerciaux saisi au fond ;
Sur les demandes reconventionnelles :
- que la SCI La Meunière était parfaitement fondée au titre du contrat de bail liant les parties à obtenir au visa des dispositions de l'article 5-5 du bail, à titre de provision la somme de 17 904 euros au titre des taxes foncières dues en remboursement ;
- que Ia SCI La Meunière ne pouvait pas subir un préjudice moral, étant une personne morale et les associés ou gérants n'ayant pas vocation à se substituer à elle.
Selon déclaration reçue au greffe le 20 juillet 2023, la SAS Burostock a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.
Par conclusions transmises le 22 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la SAS Burostock de sa demande de désignation d'un expert judiciaire et l'a condamné au paiement de la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, et statuant à nouveau :
- désigne tel expert qu'il lui plaira avec la mission ci-après :
se rendre sur place ;
visiter les locaux litigieux ;
constater et réunir tous éléments permettant d'apprécier :
o l'origine des désordres, dégradations et non-conformités existantes et relevés par les trois experts mandatés par le preneur.
L'expert devra se placer à deux dates différentes :
- avant la réalisation des travaux : il appréciera l'état des locaux avant la réalisation des travaux effectués par le bailleur.
pour se faire, le bailleur devra communiquer tous les descriptifs et devis établis par l'entreprise qu'il a mandatée pour effectuer lesdits travaux.
- après la réalisation des travaux : il appréciera l'état des locaux après la réalisation des travaux du bailleur et indiquera si ceux-ci ont permis de remédier aux désordres et non-conformités.
le cas échéant, il déterminera les travaux nécessaires pour mettre définitivement fin aux désordres et non conformités.- si l'amiante composant la toiture fibrociment est dégradée et qualifier les travaux nécessaires pour y remédier, ainsi que pour remédier à la vétusté généralisée (grosses réparations de l'article 606 du code civil).
o la nature des travaux à réaliser par le bailleur :
- pour remédier aux désordres et non conformités, de sorte que les locaux donnés en location puissent être normalement exploités et techniquement aptes à l'exercice de l'activité telle qu'elle est autorisée à la clause destination du bail,
- pour permettre d'atteindre les objectifs de performance énergétique tels qu'ils ont été indiqués dans le décret tertiaire du 23 juillet 2019,
- pour que le showroom puisse bénéficier d'une température adaptée tant en hiver qu'en été, le local étant à usage de commerce et pas seulement limité à de l'entreposage,
o les causes et l'ampleur des désordres et dégradations existantes ;
o les manquements du bailleur et/ou des entreprises mandatées par lui ainsi que la gravité de ces manquements ;
o l'inaptitude des locaux à l'exercice de l'activité de la société Burostock, telle que définie au bail commercial pour recevoir de la clientèle ;
o les préjudices causés à la SAS Burostock, notamment de perte d'exploitation, causés par l'absence d'exécution par le bailleur de ses obligations légales définies à l'article 1719 du code civil,
o le coût des travaux nécessaires à la remise en état des locaux, et à leur mise en conformité aux normes, notamment à la réglementation du décret tertiaire,
o et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et les éventuels préjudices subis,
- en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnu par l'expert, dise que ce dernier pourra autoriser la SAS Burostock à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, par des entreprises de son choix,
- déboute la SCI La Meunière de sa demande relative à la portée dévolutive de l'appel ;
- déboute la SCI La Meunière de sa demande de déclarer irrecevable ou, de débouter, la société Burostock de sa demande de désignation d'un expert ;
- déboute la SCI La Meunière de sa demande d'adaptation de la mission de l'expert judiciaire ;
- déboute la SCI La Meunière de sa demande fondée sur un prétendu appel abusif ;
- condamne la SCI La Meunière aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maitre Mickaël Culoma sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Culoma, avocat au Barreau d'Aix-en-Provence ;
- condamne la SCI La Meunière à payer à la société Burostock la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 4 000 euros en cause d'appel.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :
- sur la dévolution opérée par la déclaration d'appel :
que le bailleur confond l'objet de la déclaration d'appel et celui des conclusions ;
que si l'appel ne peut être étendu à des chefs du jugement non critiqués par la déclaration d'appel à l'inverse, il peut être ultérieurement limité par les conclusions de l'appelant ;
que ces restrictions peuvent s'opérer jusqu'aux dernières écritures ;
- sur la désignation d'un expert judiciaire :
que le juge du fond n'est pas saisi d'une demande tendant aux mêmes fins ;
qu'il s'agit d'une procédure devant le juge des loyers commerciaux, en fixation du loyer bail renouvelé ;
que la constatation de désordres justifie la réalisation d'une telle mesure ;
qu'elle dispose d'un motif légitime et de pièces le justifiant ;
que le bailleur est tenu de réaliser les travaux destinés à remédier à la vétusté des locaux loués et de supporter le coût des grosses réparations visées par l'article 606 du code civil.
Par conclusions transmises le 19 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI la Meunière sollicite de la cour qu'elle :
- dise et juge soit que la déclaration d'appel s'assimile à un appel général, soit qu'elle ne comporte pas les chefs d'un jugement expressément critiqués auxquels l'appelante a effectivement limité son appel au visa de ses conclusions d'appel, que l'effet dévolutif n'a pas opéré, si bien que la cour d'appel n'est pas saisie ;
- subsidiairement, déboute la SAS Burostock de son appel et confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, notamment en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise comme dépourvue de motif légitime, sauf à la déclarer irrecevable et l'a condamnée au paiement de la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dans tous les cas, condamne la SAS Burostock à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, subsidiairement à titre de provision sur dommages et intérêts, au titre de l'indemnisation de son préjudice pour abus du droit d'appel ;
- très subsidiairement en cas d'expertise, dise que rien ne justifie de mettre à la charge de la bailleresse l'avance des frais nécessaires ;
- dise que les investigations de l'expert devront se faire au regard des obligations respectives des parties résultant des clauses particulières du bail commercial les liant ;
- juge que l'expert devra en sus :
si de gros désordres actuels sont répertoriés, dater leur première apparition et dire à quelle date la locataire en a informé la bailleresse. En cas d'information tardive, dire si ce retard est à l'origine du dommage ou a participé à son aggravation et dans quelle proportion.
dire quels travaux lui apparaissent nécessaires au titre de l'obligation d'entretien de la preneuse
- en tout état de cause,
condamne la SAS Burostock au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien, de ses prétentions, elle fait valoir :
- sur la portée de la déclaration d'appel :
que la SAS Burostock a effectué un appel général ;
que ses conclusions ne comportent pas de désistement d'appel partiel ;
que l'effet dévolutif de l'appel n'a pas opéré, l'appelant ayant voulu limiter son appel au visa de ses conclusions ;
- sur la demande d'expertise :
que cette demande est irrecevable, en raison du principe de l'estoppel, à double titre :
° le juge du fond est saisi d'une demande tendant aux mêmes fins ;
° il y a contradiction dans le fait de demander d'un côté un ajustement du montant du loyer au prétendu état de vétusté et d'un autre, une remise en état des prétendues conséquences de la vétusté ;
que cette demande est mal fondée, qu'aucun motif légitime n'est démontré ;
que le bailleur est intervenu à chaque fois que nécessaire ;
que les affirmations d'une nouvelle infiltration restent sans preuve ;
- sur le caractère abusif de l'appel :
que l'acharnement du locataire qui multiplie les procédures, engendre un sentiment de nuisance et d'insécurité à la manière d'un véritable harcèlement ;
qu'il y a une intention de nuire manifeste.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 26 mars 2024.
MOTIFS
Sur l'ampleur de la dévolution
Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
L'article 562 alinéa 1 du même code dispose que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
Il s'induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d'appel, s'agissant de l'appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d'infirmation qu'ils formulent, pour ce qui est de l'appel incident.
L'article 901 du même code précise que la déclaration d'appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l'article 54 et par le cinquième alinéa de l'article 57, et à peine de nullité :
[...]
4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
En l'espèce, dans sa déclaration d'appel la SAS Burostock a expressément critiqué les différents chefs de l'ordonnance rendue le 27 juin 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, en ce qu'elle a :
- débouté la SAS Burostock de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- reconventionnellement, condamné la SAS Burostock à payer à la SCI la Meunière la somme de 17 904 euros à titre de provision, sur les taxes foncières dues au bailleur par le preneur en application de l'article 5-5 du bail commercial liant les parties ;
- condamné la SAS Burostock à payer à la SCI La Meunière la somme de 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La dévolution de l'appel s'est opérée sur ces différents chefs.
Par application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Si l'appel ne peut être étendu à des chefs du jugement non critiqués par la déclaration d'appel, à l'inverse l'appel peut être ultérieurement limité par des conclusions de l'appelant.
En l'espèce, dans ses dernières conclusions, la SAS Burostock a limité ses prétentions principales à la désignation d'un expert. Or elle est en droit d'opérer dans celles-ci, des restrictions par rapport aux chefs de jugement critiqués.
L'effet dévolutif a néanmoins opéré du fait de la déclaration d'appel et la cour a été valablement saisie des chefs critiqués dans celle-ci.
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté la SAS Burostock de ses demandes formulées, à titre principal, visant à voir condamner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, la SCI La Meunière à cesser les désordres affectant les lieux, en prenant toutes mesures conservatoires pour y remédier et à défaut l'autoriser à diligenter les travaux à ses frais avancés. La cour n'étant saisie d'aucune demande d'infirmation de ce chef.
Sur la demande d'expertise
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La demande doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n'être qu'éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc à l'appelant de rapporter la preuve d'éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l'expertise à ordonner présente un intérêt probatoire.
Sur la recevabilité de l'expertise
A titre liminaire, il convient de préciser que l'objet de l'expertise sollicitée par la SAS Burostock porte sur un diagnostic des désordres affectant le bien loué.
Il est donc différent de celui dont est saisi le juge des loyers commerciaux, consistant en une évaluation de la valeur locative, même si la vétusté des locaux sera examinée dans les deux situations mais dans un objectif et sous des anges différents.
De même, il n'existe pas de contradiction entre une demande d'ajustement du montant du loyer en raison d'un état de vétusté et une demande de diagnostic des désordres.
Sur le bien-fondé de l'expertise
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.
L'article 606 du même code indique que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.
En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties prévoit en son article
3, 'jouissance-occupation des lieux', que le preneur ne pourra exiger du bailleur aucun autre travail, aucune réparation, aucune autre remise en état même imposé par toute réglementation, de quelque nature qu'il soit à l'exception de ceux de l'article 606 du code civil, aussi bien lors de l'entrée en jouissance que pendant toute la durée du bail.
Il ajoute, article 6, 'travaux-entretien-réparations-transformations', que le preneur maintiendra les lieux loués en bon état de toutes réparations et d'entretien de toute nature, de telle sorte qu'en fin de bail et, plus généralement, à son départ, ceux-ci soient rendus en bon état d'entretien. Il doit également maintenir constamment en bon état d'entretien, de fonctionnement, sécurité et propreté l'ensemble des locaux loués et abords, les vitres, les accessoires, l'équipement et la devanture, repeindre ceux-ci aussi souvent qu'il sera nécessaire et remplacer, s'il y a lieu, ce qui pourrait être réparé.
Il met à la charge du locataire commercial une obligation renforcée d'entretien et de maintenance des lieux loués et notamment 'exécuter sans retard toutes les réparations dont il est à même de constater la nécessité, sous peine d'être tenu responsable de toutes les conséquences de sa carence et en informer le bailleur'.
Au soutien de sa demande d'expertise, et afin d'établir les graves désordres qui affecteraient le local, la SAS Burostock verse aux débats :
- des échanges de courriels remontant au mois de mars 2021, faisant état de désordres consistant :
façade : mauvais état de la menuiserie en aluminium du magasin, mauvais état du mur sali durant les travaux, porte d'entrée vétuste ;
skydomes : problème d'étanchéité, infiltration d'eau et de vent en raison des joints décrochés ;
fuite d'eau sur le mur Est ;
désordres électriques ;
parking et désherbage : ensemble des environs du bâtiment délaissé ;
toiture : détachement d'une barre sur le toit ;
Dans certains, la SAS Burostock insiste sur le montant du loyer jugé élevé par rapport à l'état des locaux ;
- un rapport d'audit de la société 'Clair Aménagement', (celle-ci étant placée en redressement judiciaire depuis le 4 aout 2020, domiciliée à [Localité 2], et spécialisée dans l'aménagement de second oeuvre et les cloisons sèches), en date du 10 aout 2022, dont il ressort que l'état général du bâtiment présente beaucoup de lésions et dégradations principalement dues à la vétusté du bâti et un manque d'entretien et de maintenance manifeste. Il conclut à la nécessité de travaux de remise en état afin d'assurer la continuité l'activité, le clos et le couvert n'étant plus assurés et la mise en sécurité des biens et des personnes étant menacée (infiltrations d'eau, moisissures, chutes de métal, trous, etc...) ;
- une sommation du 29 septembre 2022 adressée au bailleur d'avoir à réaliser des travaux ;
- deux déclarations de sinistre et constats amiables, relatifs à deux dégâts des eaux :
la première du 27 octobre 2022 relative à des meubles gondolés par des infiltrations ;
la seconde du 3 novembre 2022 relative à de la moquette détruite endommagée par des infiltrations d'eau de pluie au niveau de la porte d'entrée du show-room ;
- deux rapports d'expertises :
le premier du 6 septembre 2023, de Mme [I], expert judiciaire, conclut que l'immeuble occupé par la SAS Burostock est affecté de plusieurs désordres résultant principalement de son principe constructif et de sa vétusté.
Elle relève que des problèmes d'étanchéité à l'eau et à l'air sont manifestes et concernent l'intégralité de l'enveloppe du bâtiment et que la durée de vie moyenne des éléments en fibrociment constituant ce type de couverture oscille entre 30 et 40 années.
Elle ajoute que les réparations récentes, sont à parfaire pour certaines ;
le second du 12 septembre 2023, de M. [T], expert judiciaire conclut à la présence de désordres classés selon les natures suivantes :
° fuites en toiture,
° isolant sous toiture détérioré et manquant suite à infiltrations d'eaux pluviales,
° ponts thermiques au niveau des plaques de polycarbonate en toiture,
° parois non étanches,
° parois faiblement isolées,
° risques de chutes de morceaux de bétons,
Il relève que, lors de sa construction, le bâtiment a été réalisé avec des matériaux de qualité et présentait des performances thermiques acceptables pour un entrepôt et qu'à ce jour, les performances thermiques sont très dégradées et l'enveloppe du bâtiment ne procure pas un confort suffisant pour un bâtiment à usage commercial avec exposition du mobilier.
De son côté, la SCI la Meunière allègue être intervenue chaque fois que nécessaire. Elle verse aux débats :
- plusieurs factures de travaux et d'entretien, relatives à :
des travaux de nettoyage des espaces verts de l'ensemble du bâtiment (factures des 15 juillet 2021, 23 juin 2022, 24 août 2022, 26 octobre 2022, 2 janvier 2023) ;
de remplacement de rideaux métalliques ;
de travaux de plomberie ;
de location d'échafaudage (le 8 février 2022) ;
de réfection du bâtiment et du parking (le 16 juillet 2019) ;
- un diagnostic amiante du 3 février 2021, recommandant une évaluation périodique des plaques de fibrociment comme contenant de l'amiante ;
- un courrier du 12 octobre 2022, dans lequel elle constate que le signalement des désordres est contemporain de la demande de remise de loyers pour cause de COVID 19 ;
- un courriel du 10 novembre 2022, dans lequel elle a mis en place un rendez-vous avec un technicien le 17 novembre suivant, suite aux déclarations de sinistre des 27 octobre et 3 novembre 2022 ;
- un rapport d'expertise d'assurance du 29 novembre 2022, faisant suite aux sinistres dégât des eaux, considérant la cause du sinistre comme consécutif à des infiltrations d'eaux pluviales, préconisant un classement sans suite et chiffrant le montant des dommages à 35,25 euros ;
- un courriel du 10 janvier 2023 informant le preneur qu'elle a missionné des entrepreneurs pour 'rechercher et évaluer les travaux qui pourraient s'avérer nécessaires' ;
- un devis du 3 février 2023 accepté pour remplacer une double porte d'entrée extérieur à hauteur de 3 558 euros TTC, effectué et réceptionné le 22 mars 2023 ;
- un devis du 20 mars 2023 de l'entreprise Robin, accepté le 26 mars 2023 pour un totale de 6 888 euros TTC, dans lequel le bailleur s'engage à changer plusieurs plaques sur le toit en fibrociment, les travaux ayant été reporté au 13 mai 2023 ;
- une facture du 13 mai 2023 attestant des travaux de l'entreprise Robin sur la toiture ;
- un courrier du 2 novembre 2023 dans lequel elle prend acte des conclusions de deux rapports d'expertise effectués par la locative au mois de septembre 2023 et indique que les anomalies suivantes ne lui avaient pas été signalées, à savoir :
des terminaisons de descentes d'eau pluviales manquantes ;
le cheneau métallique qui serait disjoint à un endroit ;
des plaques de faux plafond manquantes ;
* l'enduit ciment du mur nord détaché à certains endroits ;
elle s'engage à trouver et missionner des techniciens pour confirmer ces constats et devis ;
- un courriel du 27 novembre 2023 dans lequel la SCI La Meunière indique qu'une entreprise passera dans le local le 1er décembre 2023 à 17h afin de rechercher et d'évaluer les travaux nécessaires ;
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il est établi que le bailleur est intervenu en temps utile, afin de remédier aux désordres invoqués par la SAS Burostock, chaque fois qu'il en a été informé.
Lors des derniers échanges la SAS Burostock, par courrier du 30 novembre 2023, s'oppose à la réalisation de travaux tant que l'expert judiciaire dont elle sollicite la désignation n'aura pas procédé à des constats.
Par conséquent, en s'opposant au mois de novembre 2023, à l'intervention du bailleur après signalement des derniers désordres retranscrits notamment dans les deux rapports d'experts, du mois de septembre 2023, la SAS Burostock ne justifie pas de désordres imputables à la carence ou l'inertie du bailleur nécessitant la réalisation d'une mesure d'expertise.
Le litige futur et éventuel qui porterait sur l'existence de désordres que le bailleur serait réticent à faire cesser, est donc manifestement voué à l'échec.
C'est par des motifs pertinents que le premier juge a relevé l'absence de motif légitime à la réalisation d'une expertise.
Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a débouté la SAS Burostock de sa demande d'expertise.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
En application des dispositions de ce texte, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce il n'est pas démontré d'intention de nuire de la part de la SAS Burostock qui, en tant que locataire, émet des prétentions juridiques dans le cadre de ses relations commerciales avec la SCI La Meunière qu'elle estime défaillante dans son obligation de délivrance du bien loué.
La procédure en appel ne peut être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit de défendre.
Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI La Meunière de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'ordonnance déférée étant, pour les raisons sus-indiquées, confirmée, il convient de la confirmer également en ce qu'elle a condamné la SAS Burostock à supporter les dépens de l'instance et à payer à la SCI La Meunière la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SAS Burostock qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte.
Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de la SCI La Meunière les frais non compris dans les dépens, qu'elle a exposé pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 3 000 euros en cause d'appel.
La SAS Burostock supportera en outre les dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Condamne la SAS Burostock à payer à la SCI La Meunière la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SAS Burostock de sa demande formulée sur le même fondement ;
Condamne la SAS Burostock aux dépens d'appel.
La greffière Le président