CIV.3
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10055 F
Pourvoi n° F 16-25.070
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par l'association syndicale libre du Grand Pourpier, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 22 juillet 2016 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant à la société Laverdure, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 19 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Meano, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de l'association syndicale libre du Grand Pourpier, de la SCP Marc Lévis, avocat de la société Laverdure ;
Sur le rapport de Mme Meano, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'association syndicale libre du Grand Pourpier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'association syndicale libre du Grand Pourpier ; la condamne à payer à la société Laverdure la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour l'association syndicale libre du Grand Pourpier
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'association syndicale du grand pourpier de l'ensemble ses demandes, tendant notamment à ce qu'il soit dit qu'il n'existe pas de servitude de passage au profit de la SCI Laverdure sur les parcelles [...] , [...] et [...] autre que celle bénéficiant à la parcelle [...] et à ce qu'il soit dit que les servitudes de passage et d'aqueduc sur les parcelles [...] , [...] et [...] ne bénéficient qu'à la parcelle [...] et ne peuvent donc bénéficier aux parcelles [...] , [...] , [...] , [...] , [...] et [...] sur lesquelles est réalisé le lotissement Laverdure ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'ASL, tout en revendiquant pour son seul compte une servitude de passage, fonde sa demande en visant dans le dispositif de ses conclusions les articles 700 et suivants du Code civil et l'article L. 162-1 ; qu'aux termes de l'article L. 162-1 du code rural, "les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. Ils sont, en l'absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l'usage en est commun à tous les intéressés. L'usage de ces chemins peut être interdit au public" ; que l'article L. 162-3 prévoit que "les chemins et sentiers d'exploitation ne peuvent être supprimés que du consentement de tous les propriétaires qui ont le droit de s'en servir" ; que l'article 700 du code civil dispose que, "si l'héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée. Ainsi, par exemple, s'il s'agit d'un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l'exercer par le même endroit" ; que l'article 701 prévoit en son 2ème alinéa que le propriétaire du fonds servant "ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée" sauf à offrir au fonds dominant "un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits" (3'" alinéa) ; que l''article 702 édicte que "celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier' et l'article 703 que "les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user" ; que suivant acte notarié en date des 18 et 19 juillet 1983, la Société Les Sucreries de Bourbon a vendu aux époux Y... un ensemble de parcelles d'une superficie de 50 ha 38 a 6 ca, lieu-dit [...] , commune de [...] ; que l'acte prévoit au chapitre "servitude" que les chemins d'exploitation tels qu'ils figurent en rouge sur le plan annexé sont affectés à perpétuité à la desserte du terrain vendu et de tous fonds agricoles ou autres à l'exploitation desquels ils seraient nécessaires ; que suivant acte notarié en date du 5 avril 2002, la Société Les Sucreries de Bourbon, devenue entre-temps le Groupe Bourbon, a vendu à la Société de Développement Immobilier un ensemble de parcelles formant le futur Lotissement du Grand Pourpier ; qu'à cette occasion, le Groupe Bourbon s'est réservé la propriété de la parcelle [...] d'une contenance de 18 a 68 ca ; que l'acte crée une servitude de passage s'accompagnant d'une servitude d'aqueduc "permettant le passage de toutes canalisations, câbles et autres réseaux et de la faculté de se brancher sur les réseaux installés par l'acquéreur dans le cadre du lotissement, sans indemnité" au profit de cette parcelle sur les parcelles [...] , [...] et [...] ; qu'il s'accompagne d'un "plan du lotissement sur lequel figure en hachuré jaune les espaces communs concernés par cette servitude" et rappelle encore la préexistence d'une "servitude de passage" instaurée le 31 janvier 1972 (en réalité les 18 et 19 juillet 1983) et constituée des "chemins d'exploitation (..) sous teinte rouge" évoqués plus haut ; que le 9 avril 2002, Maître Z..., notaire à saint Denis, a reçu la Société de Développement Immobilier pour déposer le projet du Lotissement du Grand Pourpier ; que ce projet rappelle l'existence des chemins d'exploitation en précisant "qu'une partie de l'assiette de cette servitude concernait les lots A, C et D du lotissement du Grand Pourpier et s'exercera désormais sur partie des voies de desserte des deuxième et troisième tranches dudit lotissement en renvoyant à un plan annexé ; qu'il rappelle également l'existence de la servitude de passage créée au profit de la parcelle [...] dans l'acte du 5 avril 2002 ; qu'il crée également cinq servitudes de passage et d'aqueduc en précisant les fonds dominants et les fonds servants pour chacune d'elle. Inversement, la parcelle [...] se voit grever d'une servitude d'aqueduc pour le passage des canalisations d'eaux usées des lots A et D, raison de l'intervention à cet acte du représentant légal du Groupe Bourbon ; que suivant acte notarié du 8 octobre 2003, la société de Développement Immobilier a vendu à l'ASL du grand pourpier les parcelles [...] et [...] ; qu'à cette occasion, un rappel des servitudes existantes est fait, avec la précision du changement d'assiette contenu dans l'acte du 9 avril 2002 portant constitution du lotissement ; que ce nouveau tracé est donc opposable à l'ASL du grand pourpier ; que c'est de façon pertinente que les premiers juges y ont vu un regroupement du chemin d'exploitation des parcelles des époux Y... sur la servitude de passage instaurée sur les parcelles [...] , [...] et [...], de sorte que celle-ci ne bénéficie plus seulement à la parcelle [...] ; que les fonds des époux Y... ont fait l'objet d'un acte d'apport du 7 août 1999 à la société Laverdure ; que dans le cadre d'un projet de lotissement, la Société de Développement Immobilier, devenue entre-temps la S.A. CBO Territoria, a cédé le 28 juillet 2006 à la société Laverdure une partie de la parcelle [...] devenue [...] "pour bénéficier du droit de passage et d'aqueduc sur les espaces communs et d'un droit de branchement sur les réseaux réalisés par la S.A. CBO Territoria dans le cadre du Lotissement du Grand Pourpier" ; que c'est vainement que l'ASL du grand pourpier allègue le régime des chemins d'exploitation présents à l'origine sur les fonds de la Société Les Sucreries de Bourbon, lesquels chemins avaient déjà disparu au profit de servitudes créées à la faveur du Lotissement du Grand Pourpier lorsque l'ASL du grand pourpier s'est portée acquéreur ; qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'ASL du grand pourpier créée le 11 novembre 2002 se compose de 40 lots représentant 40 tantièmes de la copropriété du lotissement grand pourpier ; que faisant valoir que la société Laverdure a mis en oeuvre un projet immobilier à proximité de son lotissement et qu'elle se prétend bénéficiaire à double titre d'une servitude de passage sur ses voies privées pour desservir ses propres parcelles, l'ASL du grand pourpier, qui conteste tantôt l'existence, tantôt l'étendue des servitudes de passage dont se prévaut sa voisine, demande au tribunal de constater que la défenderesse a aggravé le droit de passage bénéficiant à la parcelle [...] , de dire en conséquence qu'il n'existe pas de servitude de passage autre que celle bénéficiant à la parcelle [...] et que cette servitude ne bénéficie pas aux autres parcelles AD [...] , [...], [...], [...] et [...] ; qu'il ressort des actes produits les éléments suivants ; que par acte des 18 et 19 juillet 1982, la société Le sucreries de Bourbon vend aux époux Y... un ensemble de parcelles d'une superficie de 70ha et 32ca et il a été prévu, au chapitre servitude, que les chemins d'exploitation tels qu'ils figurent en rouge sur le plan annexé sont affectés à perpétuité à la desserte du terrain vendu et de tous fonds agricoles ou autres à l'exploitation desquels ils seraient nécessaires ; que par acte du 5 avril 2002, la société Sucreries de Bourbon, devenue Groupe Bourbon vend à la SDI un ensemble de parcelles formant le futur lotissement grand pourpier, le groupe bourbon se réservant la propriété de la parcelle [...] constituée d'un chemin affecté notamment à la collecte et à l'évacuation des eaux usées du lotissement du grand pourpier ; que ce même acte porte constitution d'une servitude de passage au profit de la parcelle [...] , [...] et [...] appartenant à SDI, et mentionne au chapitre déclaration du vendeur qu'il n'a été créé aucune servitude autre que celle constituée aux présentes, et celle ci-après rappelées : à savoir les chemins d'exploitation tels qu'il figurent en rouge sur le plan annexé et qui sont affectés à perpétuité à la desserte du terrain vendu et tous fonds agricoles ou autres exploitation desquels ils seraient nécessaires ; que le 8 octobre [2003], la SDI vend à l'ASL grand pourpier les parcelles [...] et [...] et il est rappelé, aux termes de cet acte notarié l'existence de la servitude instaurée par l'acte de de 1983 et il est précisé en page 21 de l'acte qu'une partie de l'assiette de cette servitude concernait les lots A, C et D du lotissement de grand pourpier s'exercera désormais sur partie des voies de desserte des 2eme et 3ème tranches dudit lotissement ; qu'à la suite de cet acte notarié, la SDI a déposé suivant acte authentique du 4 avril 2002 le document relatif au lotissement le grand pourpier relatant en page 15 le déplacement de l'assiette de la servitude créée en 1983 et annexant le plan comportant le tracé de la nouvelle assiette ; que l'analyse des plans produits aux débats permet de constater que l'assiette du chemin d'exploitation, lequel constitue, suivant acte de 1983, un passage au profit de l'ensemble des parcelles acquises par les consorts Y... a donc été déplacée sur les parcelles [...] et [...] situées à l'intérieur du lotissement Grand pourpier, et ce avec l'accord de l'ASL le grand pourpier puisqu'elle a participé à l'acte notarié du 8 octobre 2002, comportant à la fois la vente des parcelles [...] et [...] à son profit ainsi que le déplacement partiel de l'assiette de servitude ; qu'il en résulte en définitive que l'assiette du passage devant profiter à l'ensemble des parcelles acquises par les consorts Y..., qui se situait initialement sur un chemin d'exploitation situé hors du lotissement se retrouve désormais sur l'assiette de la servitude de passage instaurée le 5 avril 2002 en faveur de la seule parcelle [...] , mais qui permet en réalité par un moyen habile, mais accepté par l'ASL le grand pourpier aux termes de l'acte du 8 octobre 2002, de faire bénéficier l'ensemble des parcelles acquises par les consorts Y..., d'un passage au sein même du lotissement le grand pourpier, en regroupant le passage initial, à savoir le chemin d'exploitation, sur un passage qui ne devait effectivement profiter qu'à la parcelle [...] devenue [...], mais qui du fait du déplacement de l'assiette permet à l'ensemble des parcelles de la société Laverdure d'en bénéficier ; que dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande de l'ASL du grand pourpier tendant à faire dire que la servitude de passage instaurée sur les parcelles [...] [...] et [...] ne peut profiter qu'à la parcelle [...] devenue [...] puisque cette servitude passe également par celle qui avait été instaurée sur un chemin d'exploitation qui a disparu et dont l'assiette a été déplacée sur lesdites parcelles ; qu'enfin, il sera rappelé qu'en cas de modification de l'assiette à l'initiative du fond servant, comme c'est le cas en l'espèce puisque le déplacement a été effectué par la SDI et l'ASL grand pourpier, que l'article 701 alinéa 3 du code civil, qui est de portée générale n'exige pas un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant pour la modification de l'assiette, mais impose de rechercher si l'assignation initiale était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses ; qu'en cas d'espèce, la possibilité de regrouper les deux passages sur une seule et même route a manifestement permis au lotissement du grand pourpier de créer des aménagements utiles aux co-lotis en termes de voiries, clôtures et autre type d'aménagement, de sorte que la condition posée par l'article précité se trouve accomplie ;
1°) ALORS QUE les riverains sont propriétaires chacun en droit de soi du chemin d'exploitation desservant leur fonds, de sorte que l'assiette de ce chemin ne peut être modifiée qu'avec leur consentement unanime ; que le régime des servitudes n'est ainsi pas applicable aux chemins d'exploitation ;
qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé l'existence dans l'acte authentique des 18 et 19 juillet 1983 de chemins d'exploitation affectés à perpétuité à la desserte des fonds (arrêt, p. 6 § 1), mais a jugé, d'une part, que l'assiette de cette « servitude » de 1983 avait été déplacée, appliquant le régime des servitudes de l'article 701 alinéa 3 du code civil auxdits chemins (jugement p. 3 § 5, 6, 7, p. 4 § 1), d'autre part, que le regroupement du chemin d'exploitation et de la servitude de passage instaurée sur les parcelles [...] , [...] et [...] avait pour effet que cette servitude ne bénéficiait plus seulement à la parcelle [...] (arrêt, p. 6 avant dernier §) ; qu'en assimilant le chemin d'exploitation à une servitude dont l'assiette aurait été déplacée sur la servitude profitant à la seule parcelle [...] , la cour d'appel a violé l'article L 162-1 du code rural et de la pêche maritime qui institue un régime propre aux chemins d'exploitation ;
2°) ALORS QUE, en tout état de cause, les riverains sont propriétaires chacun en droit de soi du chemin d'exploitation desservant leur fonds, de sorte que les chemins d'exploitation ne peuvent être modifiés ou supprimés qu'avec le consentement unanime des propriétaires riverains ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'assiette du passage devant profiter à l'ensemble des parcelles acquises par les consorts Y... en 1983 se situait initialement sur un chemin d'exploitation (jugement, p. 3 § 7) ; que, pour rejeter les demandes de l'ASL du grand pourpier, la cour d'appel a considéré que le passage devant profiter aux parcelles des époux Y... avait été déplacé par l'acte du 9 avril 2002 sur l'assiette de la servitude de passage instaurée au profit de la seule parcelle [...] et que cette modification était reprise dans l'acte du 8 octobre 2003 par lequel l'ASL était devenue propriétaire des parcelles [...] et [...] , de sorte que la modification lui était opposable (arrêt, p. 6 § 5) ; que la cour d'appel en a déduit que l'ASL du grand pourpier alléguait « vainement le régime des chemins d'exploitation» alors que le chemin avait disparu lorsque l'ASL s'était portée acquéreur des lots correspondants (arrêt, p. 7 § 2) ; qu'en considérant ainsi que le passage qui constituait initialement un chemin d'exploitation avait été modifié et que cette modification était opposable à l'ASL du grand pourpier, par des motifs inopérants tenant notamment au fait que cette modification aurait été mentionnée dans l'acte authentique du 8 octobre 2003, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si tous les propriétaires riverains avaient consenti à la modification de ce qui constituait initialement un chemin d'exploitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 162-1 et suivants et L. 162-3 du code rural et de la pêche maritime ;
3°) ALORS QUE les riverains sont propriétaires chacun en droit de soi du chemin d'exploitation desservant leur fonds de sorte que l'assiette de ce chemin ne peut être déplacée qu'avec leur consentement unanime ; qu'en relevant, pour juger que les chemins d'exploitation avaient disparu lorsque l'ASL avait acquis les parcelles [...] et [...] , le 8 octobre 2003, que, par l'acte du 28 juillet 2006 entre la société CBO Territoria et la société Laverdure, il avait été convenu que la parcelle [...] était bénéficiaire d'un droit de passage et d'aqueduc sur les espaces communs et d'un droit de branchement sur les réseaux réalisés par la société Territoria dans le cadre du lotissement du grand pourpier (arrêt, p. 6 dernier § et p. 7 § 1), tandis que l'acte du 28 juillet 2006 ne pouvait entraîner de suppression ou de déplacement des chemins d'exploitation dans la mesure où, à la date de sa conclusion, l'ensemble des propriétaires riverains, et notamment l'ASL, n'avaient pas consenti à un tel déplacement, la cour d'appel a statué par un motif impropre à justifier du déplacement régulier, par le consentement de tous les propriétaires riverains, avant l'acquisition de l'ASL, du chemin d'exploitation, et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article L 162-3 du code rural et de la pêche maritime ;
4°) ALORS QUE, subsidiairement, en toute hypothèse, à supposer qu'il y ait eu un regroupement entre le chemin d'exploitation et la servitude de passage instaurée sur les parcelles [...] , [...] et [...] au profit de la parcelle [...] , l'ASL du grand pourpier rappelait dans ses conclusions que la servitude ne pouvait bénéficier qu'au fonds dominant, soit la parcelle [...] devenue pour partie [...] et non aux parcelles appartenant à la société Laverdure d'une superficie globale de 503.806 m2 sur lesquelles un nouveau lotissement a été construit (conclusions, p. 14 § n°1-3) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.