CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 novembre 2022
Rejet non spécialement motivé
Mme TEILLER, président
Décision n° 10524 F
Pourvoi n° M 21-21.116
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 NOVEMBRE 2022
Mme [S] [D], épouse [T], domiciliée [Adresse 4], a formé le pourvoi n° M 21-21.116 contre l'arrêt rendu le 16 juin 2021 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à la commune de [Localité 12], représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en [Adresse 8],
2°/ à M. [F] [Z], domicilié [Adresse 13],
3°/ à la société Balagne immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 10],
4°/ au syndicat des copropriétaires [Adresse 9], dont le siège est [Adresse 10], représenté par son syndic la société Balagne immobilier, dont le siège est [Adresse 11],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme [T], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [Z] et de la société Balagne immobilier, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la commune de [Localité 12], de Me Occhipinti, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 9], après débats en l'audience publique du 27 septembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [T] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [T] et la condamne à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 9], 3 000 euros à la commune de [Localité 12], 3 000 euros à la société Balagne immobilier et 3 000 euros à M. [Z] ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme [T]
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Mme [T] fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, déclaré irrecevables ses demandes tendant à l'annulation de l'acte de vente du 16 septembre 2010, de l'attestation rectificative du 9 février 2011, de l'acte de vente du 12 mai 2011, de sa demande en rescision pour lésion de ces actes, de condamnation de la Commune de [Localité 12] à remettre les lieux en état, de ses demandes de mesures d'instruction, d'inopposabilité de ces ventes et de rectification de l'état descriptif de division ainsi que de sa demande tendant à voir enjoindre à la Commune de [Localité 12] de remettre la parcelle AB [Cadastre 5] dans sa destination d'espaces verts ou d'installations sportives ;
1°- ALORS QUE la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui sanctionne l'attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions ; que le moyen tiré du non-respect des conditions de la cession des parties communes, posées par l'assemblée générale du 3 août 1996 en termes de superficie, de création d'un lot et de stipulation de la gratuité de l'usage des équipements sportifs édifiés sur ces parcelles au profit des occupants de [Adresse 9], n'est ni contraire ni incompatible avec le moyen tiré de l'irrégularité de la délibération de l'assemblée générale du 3 août 1996, mais constitue un moyen subsidiaire, qui tend aux mêmes fins, et qui n'a pas pu induire les adversaires en erreur sur l'intention de Mme [T] ; qu'en refusant, motif pris de l'existence d'une contradiction, d'examiner le moyen tiré du non-respect par les actes de cession des conditions posées par la délibération du 3 août 1996, invoqué par Mme [T] à l'appui de ses demandes, la Cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui par fausse application ;
2°- ALORS QUE le syndicat des copropriétaires ne peut valablement aliéner les parties communes de l'immeuble qu'à la condition de respecter les conditions de cette cession posées par la décision de l'assemblée générale des copropriétaires qui l'y autorise ; que la non-conformité de la cession aux conditions posées par l'assemblée générale suffit à emporter la nullité ou l'inopposabilité de cette cession aux copropriétaires, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir l'annulation de la décision de l'assemblée générale qui autorise la cession ; qu'en déclarant les demandes de Mme [T] irrecevables faute d'annulation de la décision autorisant la cession, la Cour d'appel a violé l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°- ALORS QUE chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété, d'une décision de l'assemblée générale ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ; qu'en l'espèce, l'assemblée générale du 3 août 1996 n'autorisait que la cession des parcelles référencées AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2] ainsi que la partie de la parcelle AB [Cadastre 3] correspondant aux équipements sportifs existants et ce à la condition que la gratuité pour les occupants de [Adresse 9], des équipements existants ou à créer, soit expressément mentionnée dans tous les actes et qu'un nouveau lot soit créé, la parcelle vendue devant être ainsi maintenue dans l'assiette de la copropriété pour permettre le respect du règlement de copropriété qui interdit toute modification de l'affectation de ces parties communes ; que les cessions consenties à la Commune de [Localité 12] par lesquelles des parcelles, d'une superficie supérieure à celle dont la cession avait été autorisée, ont été purement et simplement exclues de l'assiette de la copropriété, sans qu'aucun lot ne soit créé, et qui ne comportent aucune mention du maintien de la gratuité pour les occupants de [Adresse 9], des équipements existants ou à créer et ne respectent pas dès lors la décision de l'assemblée générale du 3 août 1996, constituent une atteinte aux parties communes et au règlement de copropriété, que Mme [T] était recevable à invoquer sans avoir à justifier d'un préjudice distinct de celui subi par l'ensemble des copropriétaires ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°- ALORS QUE les parties communes font l'objet d'une propriété indivise entre les copropriétaires lesquels sont dès lors recevables à agir en nullité, en rescision pour lésion et en tout état de cause, en inopposabilité de la cession d'une partie commune consentie à titre gratuit au mépris des conditions posées par l'assemblée générale des copropriétaires, à un tiers, par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires, et en restitution et remise en état de ces parties communes, ; qu'en décidant que Mme [T] tiers aux contrats litigieux serait irrecevable en ses demandes, la Cour d'appel a violé les articles 4, 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 544 du code civil ;
5°- ALORS QUE l'action qui tend à mettre fin à un acte d'appropriation d'une partie commune est une action réelle qui se prescrit par trente ans ; qu'en opposant aux demandes de Mme [T] tendant à voir ordonner la restitution des parcelles parties communes cadastrées AB [Cadastre 6] et [Cadastre 7] qui ont fait l'objet de la cession du 12 mai 2011, une prescription quinquennale, la Cour d'appel a violé les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2227 du code civil ;
6°- ALORS QU'en écartant la recevabilité des demandes de Mme [T] portant sur les parcelles AB [Cadastre 6] et [Cadastre 7] en raison de l'absence de publication de ses demandes au service de la publicité foncière, quand la recevabilité de ces demandes, en ce qu'elles tendaient à l'inopposabilité de la cession des parties communes et en une revendication de ces parties communes, n'étaient pas subordonnée à la publicité foncière, la Cour d'appel a violé l'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Mme [T] fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté sa demande tendant à voir condamner in solidum la Commune de [Localité 12], la SARL Balagne immobilier et Me [Z], notaire, à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice personnel ;
1°- ALORS QUE la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui sanctionne l'attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions ; que le moyen tiré du non-respect des conditions de la cession des parties communes, posées par l'assemblée générale du 3 août 1996 en termes de superficie, de création d'un lot et de stipulation de la gratuité de l'usage des équipements sportifs au profit des occupants de [Adresse 9], n'est ni contraire ni incompatible avec le moyen tiré de l'irrégularité de la délibération de l'assemblée générale du 3 août 1996, mais constitue un moyen subsidiaire, qui tend aux mêmes fins, et qui n'a pas pu induire les adversaires en erreur sur l'intention de Mme [T] ; qu'en refusant, motif pris de l'existence d'une contradiction, d'examiner le moyen tiré du non-respect par les actes de cession, des conditions posées par la délibération du 3 août 1996, invoqué par Mme [T] à l'appui de ses demandes, la Cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui par fausse application ;
2°- ALORS QUE le syndic doit assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; qu'en excluant la faute du syndic, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée, si en signant au profit de la Commune de [Localité 12], des actes de cession des parties communes ne respectant ni les superficies autorisées, ni les conditions posées par l'assemblée générale du 3 août 1996, à savoir la création d'un lot de copropriété permettant l'application du règlement de copropriété et la stipulation de la gratuité des équipements existant pour les occupants de [Adresse 9], le syndic n'avait pas commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de Mme [T], la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 devenu 1240 du code civil ;
3°- ALORS QU'en ne recherchant pas ainsi qu'elle y était invitée, si la Commune de [Localité 12] n'avait pas commis une faute en se portant cessionnaire à titre gratuit des parties communes de l'immeuble sans respecter les superficies et conditions de la cession autorisées par l'assemblée générale du 3 août 1996 dont elle avait une parfaite connaissance, et qui lui imposaient de conserver les parcelles dans l'assiette de la copropriété pour permettre l'application du règlement de copropriété, et de laisser l'usage à titre gratuit des équipements sportifs existants aux occupants de [Adresse 9], ce qui a lui a permis de réaliser des parkings ouverts au public, aux lieu et place de ces équipements sportifs, la Cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
4°- ALORS QUE le notaire, tenu de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige doit, lorsqu'il authentifie la cession à titre gratuit au profit d'un tiers, d'une parcelle qui constitue une partie commune d'une copropriété, vérifier l'existence d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et rédiger un acte conforme aux conditions de la cession exigées par cette assemblée ; qu'en ne recherchant pas ainsi qu'elle y était invitée, si en rédigeant des actes de cession non conformes aux conditions posées par l'assemblée générale du 3 août 1996 et portant sur une superficie supérieure à celle dont la cession était autorisée, le notaire n'avait pas commis une faute de nature à engager sa responsabilité, la Cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
5°- ALORS QUE sans la faute du syndic, du notaire et de la Commune de [Localité 12], qui n'ont pas respecté les conditions de la cession autorisée par l'assemblée générale du 3 août 1996, les parcelles litigieuses seraient demeurées dans l'assiette de la copropriété et seraient toujours affectées à l'usage sportif exigé par le règlement de copropriété qui interdisait toute modification de cet usage sauf unanimité et n'auraient pas pu être transformées en parkings ou en piscine publique et Mme [T], qui a acquis son bien avec un certain environnement, n'aurait pas été privée de la jouissance des tennis et espaces verts transformés en parkings ouverts au public, avec les troubles de jouissance qui en résultent et n'aurait pas à subir une fréquentation publique des piscines ; qu'en se bornant à énoncer que Mme [T] ne justifierait d'aucun préjudice découlant d'une faute commise par la commune de [Localité 12], la SARL Balagne Immobilier ou Me [Z], sans s'expliquer comme elle y était invitée sur ces préjudices en relation directe de causalité avec les fautes du syndic, de la Commune de Lumio et du notaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil.