CIV. 1
LG
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 14 février 2018
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10125 F
Pourvois n° P 17-16.203
Q 17-16.204
S 17-16.206
W 17-16.210
et Y 17-16.212
à A 17-16.214 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
I - Vu le pourvoi n° P 17-16.203 formé par :
1°/ M. Yannick X...,
2°/ Mme Huguette Y..., épouse X...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt n° RG : 15/00546 rendu le 30 janvier 2017 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à la société G... et Olivier P..., société civile professionnelle, dont [...] , [...] ,
2°/ à la société Néo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
3°/ à la société Néo patrimoine, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
4°/ à la société W... A... , société civile professionnelle, dont le siège est [...] , anciennement dénommée SCP Yves Coudray et Christian A..., prise en la personne de M. W... A... , en qualité de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière Résidence [...],
5°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Atlantique Vendée, société coopérative de crédit, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
II - Vu le pourvoi n° Q 17-16.204 formé par :
1°/ M. Philippe B...,
2°/ Mme Nadège C..., épouse B...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt n° RG : 15/00676 rendu le 30 janvier 2017 par la même cour d'appel, dans le litige les opposant :
1°/ à la société Jean-Michel G...-P... et
Olivier G...-P..., société civile
professionnelle,
2°/ à la société W... A... , société civile professionnelle, ès qualités,
3°/ à la Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne-Pays de Loire, banque coopérative, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
III - Vu le pourvoi n° S 17-16.206 formé par Mme Gislaine D..., veuve E..., domiciliée [...] ,
contre l'arrêt n° RG : 15/01452 rendu par la même cour d'appel, dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Jean-Michel G...-P... et
Olivier G...-P..., société civile
professionnelle,
2°/ à la société W... A... , société civile professionnelle, ès qualités,
3°/ à la société Banque CIC ouest, société anonyme, dont le siège est [...] ,
4°/ à la société Néo, société à responsabilité limitée,
défenderesses à la cassation ;
IV - Vu le pourvoi n° W 17-16.210 formé par :
1°/ M. Patrick F...,
2°/ Mme Marie-Thérèse O..., épouse F...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt n° RG : 15/00402 rendu le 30 janvier 2017 par la même cour d'appel, dans le litige les opposant :
1°/ à la société Jean-Michel G...-P... et
Olivier G...-P..., société civile
professionnelle,
2°/ à la société W... A... , société civile professionnelle, ès qualités,
3°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
V - Vu le pourvoi n° Y 17-16.212 formé par :
1°/ M. Jean-Paul H...,
2°/ Mme Sylvie I..., épouse H...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt n° RG : 15/00543 rendu le 30 janvier 2017 par la même cour d'appel dans le litige les opposant :
1°/ à la société Jean-Michel G...-P... et
Olivier G...-P..., société civile
professionnelle,
2°/ à la société W... A... , société civile professionnelle, ès qualités,
3°/ à la Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne-Pays de Loire, banque coopérative,
défenderesses à la cassation ;
VI - Vu le pourvoi n° Z 17-16.213 formé par :
1°/ M. Luc J...,
2°/ Mme Annie K..., épouse J...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt n° RG : 15/00545 rendu le 30 janvier 2017 par la même cour d'appel, dans le litige les opposant :
1°/ à la société Jean-Michel G...-P... et
Olivier G...-P..., société civile
professionnelle,
2°/ à la société W... A... , société civile professionnelle, ès qualités,
3°/ à la société Banque CIC ouest, société anonyme,
défenderesses à la cassation ;
VII - Vu le pourvoi n° A 17-16.214 formé par Mme Patricia L..., domiciliée [...] ,
contre l'arrêt n° RG : 15/00563 rendu le 30 janvier 2017 par la même cour d'appel, dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Jean-Michel G...-P... et Olivier G...-P..., société civile
professionnelle,
2°/ à la société W... A... , société civile professionnelle, ès qualités,
3°/ à la société Banque CIC ouest, société anonyme,
4°/ à M. Guy M..., domicilié [...] ,
5°/ à la société West investissement, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation ;
La caisse régionale de Crédit agricole mutuel Atlantique Vendée, défenderesse au pourvoi n° P 17-16.203, a formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt dirigé contre la société Jean-Michel G...-P... et Olivier G...-P... ;
La caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie, défenderesse au pourvoi n° W 17-16.210, a formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt dirigé contre la société Jean-Michel G...-P... et Olivier G...-P... ;
La société Banque CIC ouest, défenderesse au pourvoi n° Z 17-16.213, a formé un pourvoi incident contre le même arrêt dirigé contre M. et Mme J... et la société W... A... , ès qualités ;
La société Banque CIC ouest, défenderesse au pourvoi n° A 17-16.214, a formé un pourvoi incident contre le même arrêt dirigé contre Mme L..., la société W... A... , ès qualités, et la société Jean-Michel G...-P... et Olivier G...-P... ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 16 janvier 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Ladant, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. et Mme X..., M. et Mme B..., Mme D..., M. et Mme F..., M. et Mme H..., M. et Mme J... et de Mme L..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Jean-Michel G...-P... et Olivier
G...-P... , de la SCP Capron, avocat de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Atlantique Vendée et de la caisse régionale de Crédit agricole mutuelle de Normandie, de Me XX... , avocat de la société Banque CIC ouest ;
Sur le rapport de Mme Ladant, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'ordonnance rendue le 17 mai 2017 par le premier président de la Cour de cassation, joignant les pourvois n° P 17-16.203, Q 17. 16-204, S 17-12.206, W 17.16.2010, Y 17.-16. 212, Z 17-16.213 et A 17-16.214 en raison de leur connexité ;
Donne acte à M. et Mme X... (pourvoi n° P 17-16.203) du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Néo, Néo patrimoine, W... A... , ès qualités, et la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Atlantique Vendée ;
Donne acte à M. et Mme B... (pourvoi n° Q 17-16.204) du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société W... A... , ès qualités, et la Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne-Pays de Loire ;
Donne acte à Mme D... (pourvoi n° S 17-16.206) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Néo et W... A... , ès qualités, et la société Banque CIC ouest ;
Donne acte à M. et Mme F... (pourvoi n° W 17-16-210) du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société W... A... , ès qualités, et la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie ;
Donne acte à M. et Mme H... (pourvoi n° Y 17-16.212) du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société W... A... , ès qualités, et la Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne-Pays de Loire ;
Donne acte à M. et Mme J... (pourvoi n° Z 17-16.213) du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société W... A... , ès qualités, et la société Banque CIC ouest ;
Donne acte à Mme L... (pourvoi n° A 17-16.214) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés West investissement et W... A... , ès qualités, la société Banque CIC ouest et M. M... ;
Donne acte à la société Banque CIC ouest, défenderesse au pourvoi n° A 17-16.214, du désistement de son pourvoi incident ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation des pourvois principaux et des pourvois incidents annexés, qui sont invoqués à l'encontre des décisions attaquées, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens communs produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., M. et Mme B..., Mme D..., M. et Mme F..., M. et Mme H..., M. et Mme J... et Mme L..., demandeurs aux pourvois principaux n° P 17-16.203, Q 17. 16-204, S 17-16.206, W 17.16.2010, Y 17.-16.212, Z 17-16.213 et A 17-16.214
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les exposants, copropriétaires de la Résidence [...], de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SCP G...-P...et P... ;
Aux motifs propres que « sur les demandes contre le notaire : Attendu qu'aucune irrecevabilité n'est soulevée par le notaire contre les demandes des appelants ; Attendu que s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est en revanche tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leurs côtés ne le dispensent de cette obligation ; Attendu que plus spécialement le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu d'une part d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, d'autre part de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; Attendu en outre que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou que l'économie de l'acte a été arrêté directement entre les parties sans son intervention ; que c'est donc également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le juge doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; Attendu que le programme immobilier dont il est question a commencé à être mis en vente à la fin de l'année 2002 et au cours de l'année 2003, les premiers actes authentiques ayant été signés en janvier 2004 ; que spécialement les acquéreurs dans le présent dossier ont passé leur vente devant le notaire le 8 août 2006 ; Attendu qu'il s'agit donc de savoir si à cette date le notaire connaissait, ou avait objectivement les moyens de connaître, les risques inhérents à cette opération immobilière, en particulier, puisque c'est de cela dont il s'agit, la possible déconfiture de toutes les sociétés parties prenantes entraînant l'arrêt du projet ; Attendu que plus précisément les appelants soutiennent devant la cour d'appel que tous les acquéreurs de la Résidence [...] avaient pour but de réaliser un investissement de nature financière reposant sur un support immobilier afin de bénéficier des avantages fiscaux prévus par la « loi Demessine », et que dans ce contexte très particulier le notaire a manqué à son devoir de conseil car : il n'a pas vérifié l'existence d'un permis de construire conforme au programme immobilier ; les mentions de son acte contiennent un flou sur la nature réelle de l'opération envisagé ; il n'a pas informé les acquéreurs quant à certaines spécificités du projet ce qui a permis toutes les manipulations du promoteur ; il ne s'est pas assuré de la conformité du bien vendu aux motivations des acquéreurs ; il n'a pas informé les acquéreurs des difficultés connues de lui et affectant ce programme ; il n'a procédé à aucune vérification sur les garanties de loyers et de rachat en considération desquelles les acquéreurs se sont engagés ; il n'a pas vérifié l'éligibilité du programme immobilier à la loi Demessine ; il n'a pas informé des copropriétaires sur les conditions de récupération de la taxe sur la valeur ajoutée ; Attendu qu'au vu des fautes qu'ils lui reprochent, si nombreuses et si lourdes, les appelants s'interrogent également sur la bonne foi du notaire dont ils rappellent qu'il a collaboré à tous les programmes immobiliers, selon eux frauduleux, mis en oeuvre par le groupe Simbiosis et ses dirigeants. Attendu qu'il n'est pas possible d'affirmer d'emblée que le notaire, puisqu'il avait précédemment reçu des actes lors de programmes immobiliers, pouvait ou devrait savoir que celui-ci échouerait ; qu'une telle affirmation supposerait une collusion frauduleuse et générale de toutes les personnes ayant participé à cette opération, le notaire y compris, ce qui n'est absolument pas soutenu ni encore moins démontré ; Attendu qu'en effet les pièces produites aux débats ne démontrent pas qu'à la date de signature de l'acte authentique de vente le 8 août 2006 le groupe Simbiosis ait connu des difficultés dans la commercialisation et la mise en oeuvre de ce programme ou d'autres programmes immobiliers sur le territoire national ; Attendu qu'il n'est pas démontré l'existence de faits portés à la connaissance de l'étude notariale avant la régularisation de l'acte permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à la conduire à alerter l'acquéreur sur les risques pesant sur l'opération et les objectifs fiscaux poursuivis autres que ceux inhérents aux aléas de toute opération immobilière ; Attendu que pour le reste, le premier juge, par de justes motifs que la cour adopte, a pertinemment écarté l'ensemble des griefs reprochés au notaire, en observant que le permis de construire initialement délivré au mois d'août 2002, à le supposer erroné, a été régularisé par un nouveau le permis de construire délivré le 2 septembre 2008 ; que le défaut de classement en résidence de tourisme ne pouvait pas être connu dès l'origine puisque ce classement intervient seulement lorsque le bâtiment est entièrement terminé et en état d'être occupé ; que rien ne démontre dans le dossier que le notaire savait ou pouvait savoir, dès le mois de août 2006, que la garantie de paiement des loyers et de rachat du bien à terme, fournie par une société d'assurance britannique qui n'avait pas le droit d'exercer son activité en France, était totalement illusoire ; que de même rien dans le dossier ne prouve que le notaire avait connaissance ou pouvait avoir connaissance d'une « attestation de garantie locative » établie unilatéralement par la société venderesse, impliquant comme garant mais de manière tout aussi illusoire une société « TRM » ; que le projet immobilier demeurait de même nature, qu'il s'agisse d'une rénovation ou d'une construction ; qu'enfin la privatisation de certaines parties communes n'aurait en toute hypothèse généré aucun dommage pour les acquéreurs ; Attendu qu'il convient par ailleurs de constater qu'il n'est nullement démontré que la SCP Jean-Michel G...- P...et Olivier G...- P... ait été associée de quelque manière à la phase de commercialisation ou à la rédaction des contrats de réservation ; qu'elle n'a en effet été requise que pour recevoir les actes authentiques de vente en l'état d'autorisations administratives en cours de validité, et notamment du permis de construire délivré le 12 août 2002 lequel avait autorisé la restructuration et l'extension des bâtiments existants à destination d'une résidence de tourisme au vu d'un projet architectural conforme aux dispositions alors applicables en la matière ; Attendu qu'il apparaît par ailleurs qu'elle n'est nullement intervenue dans la signature du bail commercial établi entre l'acquéreur et la société de Gestion Les Hauts du [...] ; Attendu que l'acte authentique comporte en outre un avertissement explicite sur le fait que l'ensemble immobilier devait être affecté à usage de résidence de tourisme et confié en gestion à un exploitant unique en comportant des références aux dispositions fiscales applicables ; Attendu qu'à ce titre il ne saurait être reprochée à la SCP Jean-Michel G...- P...et Olivier G...- P... d'avoir failli à son devoir de conseil alors que l'acte de vente précisait le nécessaire classement de l'ensemble immobilier, la nécessité de rédaction d'un bail commercial et le rappel des dispositions fiscales en la matière ; Attendu que la cour ajoute qu'au début de l'année 2004, lorsque le projet commençait à se traduire en actes authentiques, il n'est pas du tout certain, ni encore moins démontré, que le consentement des acquéreurs aurait été particulièrement déterminé, à titre d'exemple, par le nombre exact des logements en construction (137 ou 166), par la subtile différence entre rénovation et construction, ou encore par un changement peu significatif de la répartition des parties privatives et communes, plutôt à leur avantage d'ailleurs ; qu'il paraît au contraire que ces éléments, parmi d'autres, n'auraient eu en réalité aucune importance pour les acquéreurs, ou très peu, si in fine le projet avait été mené avec succès ; Attendu qu'au total il apparaît impossible d'imputer au notaire, concernant spécialement cet acte passé en août 2006, l'ensemble des fautes qui lui sont reprochées, la preuve n'étant pas rapportée de ce qu'il pouvait connaître à ce moment-là, pertinemment et dans le détail de manière à pouvoir en informer les acquéreurs dans le cadre de son obligation de conseil, la débâcle de ce projet immobilier qui n'a eu lieu que plusieurs années après ; Attendu que la décision déférée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a débouté l'appelant de ses demandes à l'égard de la SCP Jean-Michel G...- P...et Olivier G...- P... , ce qui rend sans objet les demandes subsidiaires en garanties formées par cette dernière ;
Aux motifs adoptés que « il appartient aux (exposants) de rapporter la preuve :
- d'une faute du notaire ;
- de l'existence d'un préjudice réparable ;
- d'un lien de causalité entre la faute et le dommage que la mise en jeu de la responsabilité du notaire suppose donc que le préjudice subi soit la conséquence du manquement qui lui est reproché ; que cette responsabilité ne pourrait dès lors être consacrée que si les difficultés rencontrées ont relevé de celles que l'obligation d'information et de conseil avait pour objet d'éviter ; Attendu que le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu, d'une part, d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, et d'autre part, de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou selon que l'économie de l'acte a été arrêtée directement entre les parties sans son intervention, et que c'est également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le tribunal doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; Attendu qu'il résulte des pièces du dossier que la SCP G...-P...et P... a accompagné le groupe Simbiosis sur d'autres projets immobiliers similaires de créations de résidences de tourisme et qu'elle a été présente dans nombre d'actes notariaux impliquant ce groupe, aussi bien à l'achat qu'à la revente, de sorte qu'elle s'est située dans une situation de quasi-subordination, l'obligeant d'autant plus à vérifier les conditions de son intervention auprès des acquéreurs ; que, plus particulièrement pour l'espèce :
- le 18 avril 2003, elle a reçu l'acte d'achat de l'ensemble immobilier Les Hauts du [...] par la Sci Résidence [...] ;
- en novembre 2003, elle a interrogé la mairie de [...] sur d'éventuels recours contre le permis de construire délivré le 12 août 2002,
- à la suite d'un courrier de la mairie de [...] du 28 novembre 2003 l'alertant sur une possible pollution des sols par hydrocarbure, elle a pris l'initiative de faire intervenir la société SEDIM qui a procédé au nettoyage d'une pollution par fioul ;
- le 09 janvier 2004, elle a reçu l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de la résidence les Hauts du [...] ;
- entre 2004 et 2008, elle a reçu tous les actes authentiques de vente des logements de cette résidence ;
- elle n'ignorait rien des objectifs de défiscalisation des investisseurs, puisque l'opération, qui consistait en la réhabilitation totale d'un site, était conçue à cet effet ;
Attendu que l'opération économique à laquelle les (exposants) ont souscrit était destinée à leur procurer un rapport important, ainsi que des avantages substantiels en matière fiscale et que, comme toute opération financière, elle comportait nécessairement un aléa ; qu'il doit toutefois qu'être relevé ( et sans qu'il n'y ait lieu de rentrer dans la discussion de savoir si la résidence de tourisme relevait ou non du secteur dit "protégé" de l'article L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation ou si elle en était exclue au regard du caractère commercial des locaux que la Sci Résidence [...] a fourni aux acquéreurs une garantie d'achèvement , conformément à l'article R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation, et que cette garantie a été assortie de l'obligation pour les acquéreurs du bâtiment A - [...] de verser tous les appels de fonds sur un compte financier centralisateur auprès de la SOCFIM, permettant un contrôle par cette société garante devant leur garantir la bonne utilisation des fonds, notamment en cas de défaillance de la Sci Résidence [...] ; que le succès de l'opération dépendait de l'achèvement cles travaux permettant ensuite le classement en résidence de tourisme et la location des biens rénovés ; que la question à laquelle le tribunal doit répondre est donc de déterminer si cette opération présentait des risques particuliers pouvant sérieusement compromettre le but recherché par les investisseurs, et si le notaire a commis des fautes ayant permis ou favorisé la réalisation du risque ;
2) Sur les manquements reprochés au notaire :
a) sur le défaut de conformité du permis de construire :
Attendu que la SCP G...-P...et P... fait valoir avec pertinence que le permis de construire délivré le 12 août 2002 n'a pas mentionné le nombre de logements à créer ; qu'il n'en est pas moins acquis qu'entre le date de délivrance de ce permis de construire et celle du dépôt en l'étude notariale le 09 janvier 2004 de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, il a été procédé par la Sci Résidence [...] et par l'architecte R... à un réaménagement du bâtiment B - [...] - ayant entraîné une augmentation du nombre des logements passé de 72 à 100 pour ce bâtiment, et de 137 à 166 pour l'ensemble immobilier ; que s'il est vrai pour la SCP G...-P... et P... de dire que ce réaménagement n'a pas entraîné d'augmentation de surface pour les logements, puisque le permis modificatif délivré le 02 septembre 2008 mentionne une augmentation de la SHOB et de la SHON uniquement pour la partie en extension (piscine et salles de conférence) et que la seule modification du nombre de logements n'impliquait pas la délivrance d'un nouveau permis de construire, il est par contre inexact pour elle de dire qu'il n'y a pas eu de modification de l'aspect extérieur des logements puisque ceci est précisé dans le permis modificatif qui devait donc être requis ; Attendu, en toute hypothèse, que la situation a été régularisée par le permis modificatif délivré le 02 septembre 2008, qu'il n'en subsiste aucun grief pour les (exposants) comme pour les autres acquéreurs ; que c'est donc vainement, en l'absence de tout dommage actuel en relation de causalité avec un tel manquement, qu'ils reprochent au notaire de n'avoir pas vérifié la conformité du permis de construire aux caractéristiques de l'immeuble ;
b) sur le défaut de classement en résidence de tourisme :
Attendu que par courriers en date des 17 octobre 2002 et 09 janvier 2003, la Sci Résidence [...] a demandé à la préfecture de l'Allier le classement provisoire des biens en résidence de tourisme ; que, toutefois en l'absence de disposition législative ou réglementaire prévoyant un tel classement à titre provisoire, aucune suite favorable n'a été réservée à cette demande ; qu'il a d'ailleurs été jugé par un arrêt rendu le 12 janvier 2012 par la Cour administrative d'appel de Lyon, saisie d'un recours de la Sci Résidence [...], qu'une circulaire ministérielle reprenant une directive de la direction générale des impôts relative au remboursement de la TVA, n'avait pu avoir pour effet d'instaurer un dispositif d'agrément provisoire des résidences de tourisme que le ministre, auteur de cette circulaire, n'était pas compétent pour instituer ; que le classement ne pouvait donc être délivré que lorsque tous les travaux auraient été terminés et qu'il est acquis aux débats que le classement définitif de la résidence a été refusé à la Sci Résidence [...] le 22 juin 2009 au seul motif de travaux inachevés avec des locaux ni meublés, ni équipés et de l'absence d'exploitation effective comme résidence de tourisme ; que les (exposants) ne démontrent pas que d'autres conditions requises pour ce classement n'auraient pas été réunies au jour de la vente et qu'en l'état du droit positif applicable, c'est là aussi vainement qu'ils reprochent au notaire de n'avoir pas vérifié la possibilité de ce classement ; qu'un tel manquement ne peut donc être retenu à sa charge ;
c) sur l'existence des garanties de loyers et de rachat et la solvabilité de la société garante :
Attendu qu'aucun document déposé au rang des minutes du notaire le 09 janvier 2004 n'a fait mention des garanties de loyers et de rachat et que l'existence de ces garanties n'est en outre apparue ni dans le contrat de réservation qui ne fait état que d'un pacte de préférence, par ailleurs repris dans l'acte notarié de vente, ni dans le bail commercial passé entre la Sci Résidence [...] et la Sarl Gestion les Hauts du [...], ni dans le modèle de bail commercial à conclure entre les (exposants) et la Sarl Gestion les Hauts du [...] ; que les (exposants) ne rapportent pas la preuve que d'autres éléments faisant état de ces garanties facultatives aient pu être portés à la connaissance du notaire; qu'ils n'allèguent même pas le fait d'avoir porté à sa connaissance la promesse synallagmatique de vente conclue le 16 mai 2009 ou encore le document en leur possession mais non nominatif dit "pack du vendeur" ; Attendu en outre que la SCP G...-P... et P... leur avait notifié le 10 juillet 2006, soit un mois avant sa signature le projet d'acte de vente ainsi que le cahier des conditions générales contenu dans le titre UN du document annexe ayant valeur contractuelle entre eux et leur vendeur ; que ce document a également été exempt de toute mention ou de toute référence à ces garanties au titre de celles qui y ont été énumérées à l'article VI, ce qui n'a pourtant suscité aucune réclamation de leur part sur un élément pourtant reconnu comme ayant été déterminant de leur consentement ; Attendu qu'en l'absence de toute preuve que la SCP G...-P... et P... ait pu être informée de l'existence des garanties de loyers et de rachat, le grief qui lui est fait de n'avoir pas vérifié leur efficacité ne peut être admis ;
d) sur la confusion sur l'objet du contrat : construction ou rénovation :
Attendu que l'obligation d'information et de conseil pesant sur le notaire ne dispense pas l'acquéreur, même non professionnel, de son devoir de prudence et de diligences ; qu'en l'espèce les (exposants) n'ont pas estimé utile de se rendre sur les lieux du bien qu'ils se proposaient d'acquérir et qu'ils se sont privés de la possibilité de vérifier par eux-mêmes l'état des constructions ;
Attendu que si l'acte authentique reprend les termes de "réalisation d'une résidence de tourisme" ou de "opération de construction" qui ne sont pas incompatibles avec un projet de réhabilitation, le document annexe qui a été porté à la connaissance des (exposants) un mois avant la signature de l'acte authentique ne laissait aucun doute sur la nature de l'opération, puisqu'il y a été précisé, notamment au titre des conditions particulières formant les titres Il et III de ce document annexe, que la Sci Résidence [...] s'était rendue propriétaire de l'ensemble immobilier et que le permis de construire autorisait la restructuration, le réaménagement et l'extension de cet ensemble immobilier ; Que les (exposants) ne peuvent donc être suivis lorsqu'ils prétendent que le notaire a pu leur laisser croire qu'ils se portaient acquéreurs d'un immeuble sortant de terre et aux qualités substantielles différentes de celui qu'ils ont acheté pour les conduire au paiement immédiat de 70% du prix de vente ;
e) sur la privatisation des parties communes :
Attendu que si le titre II du document annexe a précisé dans son chapitre V que le projet d'aménagement prévoyait que l'ensemble des équipements nécessaires à l'exploitation de la résidence de tourisme (hall d'accueil, bureau de direction, sanitaire, bar, restaurant, salle de gymnastique, piscine...) forme des parties communes, le règlement de copropriété dont les (exposants) ont reconnu avoir pris connaissance avant la signature de l'acte authentique a de manière très claire précisé que l'ensemble de ces locaux de service était regroupé sous le lot n° 167 avec les 10.227/100.000èmes des parties communes générales de l'immeuble ; que les (exposants) n'ont donc pu être trompés sur la caractère privatif de ce lot au sens de la loi sur la copropriété ; Que leur argument selon lequel la Sci Résidence [...] aurait pu exiger d'eux le versement d'un loyer pour la mise disposition de ce lot n°167 ne repose sur aucun élément et n'est que pure allégation ; que, de plus, la seule circonstance que ce lot privatif ait eu vocation à un service commun que la Sci Résidence [...], comme les autres copropriétaires, était tenue de laisser à la disposition de la Sarl Gestion les Hauts du [...] pour l'exploitation de la résidence, n'a été génératrice d'aucun dommage pour les acquéreurs des appartements qui, bien au contraire, étaient ainsi dispensés des charges d'entretien de ces locaux à usage commun ; qu'il ne peut en conséquence être retenu que, même si le notaire avait attiré leur attention sur ce point, ils auraient renoncé à leur acquisition ;
f) sur les risques technologiques ou de pollution :
Attendu que l'existence même d'un risque technologique ou de pollution par hydrocarbure ne relève que d'une pure allégation et qu'un éventuel manquement à une obligation d'information ou de conseil n'a pu avoir aucune conséquence dommageable ;
g) sur les difficultés du Groupe Simbiosis et celles du programme :
Attendu qu'il n'est pas démontré que la SCP G...-P... et P... ait pu avoir connaissance en 2006 des difficultés économiques que pouvaient rencontrer le groupe Simbiosis et la Sci Résidence [...] dont les liquidations judiciaires sont intervenues en 2010 et 2011, ou encore la Sarl Gestion les Hauts de [...] dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 29 juillet 2008 ; que rien ne permet donc de dire qu'au jour de la signature de l'acte de vente, elle disposait d'éléments dont il aurait pu être déduit que la déconfiture de la Sci Résidence [...] ou de la société preneuse à bail commercial était prévisible ; Attendu, par ailleurs, sur la connaissance qu'a pu avoir la SCP G...-P... et P... des difficultés rencontrées pour la réalisation de l'opération immobilière, qu'il convient de rappeler que le programme immobilier était prévu pour être réalisé en deux tranches :
- une première tranche portant sur le bâtiment B - [...]- dont la livraison était prévue à la fin de l'année 2004 ;
- une deuxième tranche portant sur les bâtiments A -[...] - et C -[...]- dont la livraison était prévue au 2ème trimestre 2007 ;
que, certes, la SCP G...-P... et P... a reçu au cours du premier trimestre 2005, puis fin octobre et en décembre 2006 les derniers actes de vente des lots du bâtiment B - [...] ; que ceux reçus en fin d'année 2006 ont fait état d'une attestation de monsieur Yves S... d'un achèvement des travaux de ce bâtiment au 15 septembre 2006, soit avec deux années de retard sur celle initialement prévue ; qu'elle a en outre procédé pour la première fois le 26 octobre 2006 à la publication d'un acte portant résolution amiable d'un lot du bâtiment B - [...], l'obligeant pour le moins à suspecter une cause liée aux retards successifs dans la livraison des lots; qu'il peut se déduire de ces constatations qu'elle ne pouvait qu'alors, en toute fin d'année 2006, avoir une parfaite connaissance des retards importants apportés dans la réalisation du programme et qu'elle se devait donc, en considération de la nature de sa relation avec la société promoteur et afin de satisfaire à son devoir de conseil, de s'enquérir plus clairement sur les conditions de la poursuite de son intervention afin de pouvoir mettre en garde les acquéreurs - investisseurs sur un risque de retard pour la mise en oeuvre commerciale de la résidence ; que, toutefois, les (exposants) n'apportent aux débats aucun élément faisant la preuve qu'à la date de réception de leur acte au 08 août 2006, portant sur le bâtiment A "[...] " dont la livraison était prévue en juin 2007, la SCP G...-P... et P... ait pu déjà avoir cette connaissance de retards sur bâtiment B -[...]- d'une importance telle qu'ils étaient susceptibles d'avoir un impact sur le délai de livraison de leur lot ; qu'ils ne peuvent dans ces conditions lui faire reproche de n'avoir pas attiré leur attention sur les sérieuses difficultés mais non connues d'elle rencontrées par la Sci Résidence [...] pour la réalisation du programme ;
h) sur les erreurs de plume :
Attendu que les erreurs de plumes, existantes, sont anecdotiques et n'entachent ni la validité ni l'efficacité de l'acte authentique ; Attendu, en conséquence, qu'il ne peut être retenu à la charge de la SCP G...-P... et P... aucune faute sans laquelle les (exposants) auraient pu être conduits à renoncer à leur acquisition et ayant pu avoir un rôle causal dans le préjudice qu'ils subissent ; qu'ils seront donc déboutés de leurs demandes contre elle ; Attendu que cette décision rend sans objet le recours exercé par la SCP G...-P... et P... contre la liquidation judiciaire de la Sci Résidence [...], contre (la banque) et de Prévoyance, ou contre la société N. » ;
1°) Alors que le devoir du notaire d'assurer la validité et l'efficacité de ses actes lui impose, spécialement lorsqu'il est chargé par un promoteur d'instrumenter tous les actes de vente en l'état futur d'achèvement d'un programme immobilier, de mener des investigations sur la réalité des engagements pris par le promoteur, lesquels sont déterminants du consentement des acquéreurs ; qu'en énonçant qu'en l'absence de collusion frauduleuse avec le promoteur auteur d'un dol à l'égard des acquéreurs ayant vicié leur consentement, le notaire n'était pas responsable de la nullité de l'acte en l'absence de faits portés à sa connaissance, lorsqu'il lui appartenait de mener les investigations nécessaires pour s'assurer de la réalité des engagements pris par le vendeur, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;
2°) Alors que le notaire qui instrumente un acte qui n'est pas conforme au permis de construire délivré par l'administration prive définitivement les acquéreurs d'une chance de ne pas conclure un acte qui s'est finalement avéré dommageable ; qu'en énonçant, par motifs adoptés, que la régularisation ultérieure du permis de construire faisait disparaître tout grief pour les acquéreurs attaché à l'irrégularité initiale frappant l'acte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;
3°) Alors que le notaire a l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte relatif à la vente eu égard au but poursuivi par les parties et de les éclairer sur la portée et les conséquences de l'acte qu'il dresse ; qu'en estimant que le projet immobilier demeurait de même nature, qu'il s'agisse d'une rénovation ou d'une construction, lorsque la présentation du projet comme une opération de construction avait faussement fait croire aux acquéreurs que le promoteur avait réalisé des travaux pour placer l'immeuble hors d'eau, ce qui les avait conduit à payer 70 % du prix, lorsqu'en réalité il s'agissait de rénover un immeuble déjà hors d'eau et que les travaux n'avaient pas commencé au moment de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;
4°) Alors que le notaire, sur lequel pèse un devoir absolu de conseil, ne peut s'abstenir de conseiller les parties au regard des investigations personnelles que celles ci sont susceptibles de mener ; qu'en énonçant, par motifs adoptés, que le notaire n'avait pas à informer les acquéreurs, qui réalisaient un investissement locatif, sur la nature exacte de l'opération immobilière, rénovation ou construction, dès lors qu'il leur appartenait de se rendre sur les lieux aux fins de vérifier par eux-mêmes la teneur des constructions réalisées, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;
5°) Alors que le notaire a l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte relatif à la vente eu égard au but poursuivi par les parties et de les éclairer sur la portée et les conséquences de l'acte qu'il dresse ; qu'en l'espèce, il existait manifestement une ambiguïté entre l'acte de vente, qui faisait état d'« un ensemble immobilier en cours de construction » et d'un « terrain sur lequel est en cours d'édification l'immeuble » et le document annexe remis aux parties, qui mentionnait « la restructuration d'un bâtiment existant, l'extension de cette construction et de travaux de réaménagement » ; qu'en énonçant, par motifs adoptés, que la seule remise aux acquéreurs de ce document annexe avant la conclusion de la vente suffisait à les éclairer sur la nature de rénovation de l'opération immobilière, lorsque de tels documents ne correspondaient pas aux mentions de l'acte de vente instrumenté, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;
6°) Alors que le notaire a l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte relatif à la vente eu égard au but poursuivi par les parties et de les éclairer sur la portée et les conséquences de l'acte qu'il dresse ; qu'en l'espèce, le notaire n'a pas attiré l'attention des acquéreurs sur la privatisation, au bénéfice de la SCI [...], de parties communes affectées au fonctionnement de la résidence de tourisme, et devant constituer la copropriété de l'ensemble des acquéreurs ; qu'en énonçant, pour écarter toute responsabilité du notaire de ce chef, qu'un tel changement était peu significatif, lorsque non seulement les acquéreurs étaient privés de la portion des loyers afférente à ce lot, mais qu'ils perdaient le droit de propriété et partant, l'administration de telles parties substantielles de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;
7°) Alors que le notaire a l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte relatif à la vente eu égard au but poursuivi par les parties et de les éclairer sur la portée et les conséquences de l'acte qu'il dresse ; qu'en l'espèce, le notaire n'a pas attiré l'attention des acquéreurs sur la privatisation, au bénéfice de la SCI [...], de parties communes affectées au fonctionnement de la résidence de tourisme, et devant constituer la copropriété de l'ensemble des acquéreurs ; qu'en énonçant, par motifs adoptés, que le notaire avait suffisamment renseigné les copropriétaires par la remise, antérieure à la vente, du règlement de copropriété, lorsqu'il lui appartenait de les aviser spécialement d'un tel changement par rapport au projet qui leur avait été présenté dans le contrat de réservation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 1240 du même code ;
8°) Alors que le notaire a l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte relatif à la vente eu égard au but poursuivi par les parties et de les éclairer sur la portée et les conséquences de l'acte qu'il dresse ; qu'il était constant que l'existence de garanties de paiement du loyer et de restitution du prix promises par le vendeur était déterminante du consentement des acquéreurs ; qu'en énonçant que rien ne démontrait dans le dossier que le notaire savait ou pouvait savoir, lors de l'établissement des actes de vente, que les garanties étaient illusoires, lorsqu'il lui appartenait de vérifier la réalité de telles garanties déterminantes du consentement des acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 1240 du même code ;
9°) Alors que le notaire a l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte relatif à la vente eu égard au but poursuivi par les parties et de les éclairer sur la portée et les conséquences de l'acte qu'il dresse ; qu'il était constant que l'existence de garanties de paiement du loyer et de restitution du prix était déterminante du consentement des acquéreurs ; qu'en énonçant pour écarter toute responsabilité du notaire de ce chef, par motifs adoptés, que ni l'acte de vente, ni les annexes, ne mentionnaient de telles garanties, que rien ne démontrait dans le dossier que le notaire savait ou pouvait savoir, lors de l'établissement des actes de vente, que les garanties étaient illusoires, lorsqu'il lui appartenait, au regard de son devoir d'investigation, de vérifier la réalité de telles garanties déterminantes du consentement des acquéreurs qui leur avaient été présentées dans le document publicitaire de l'opération à laquelle le notaire était partie prenante, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 1240 du même code ;
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les exposants, copropriétaires de la Résidence [...], de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la banque;
Aux motifs propres que « sur la responsabilité du banquier alléguée par les appelants, que le banquier dispensateur de crédit est essentiellement tenu, en application de l'article 1147 du code civil, d'une obligation de vérification et de mise en garde à l'égard des emprunteurs non avertis, concernant l'adéquation entre leurs ressources et la charge de l'emprunt, afin que leur capacité de remboursement soit exactement mesurée par rapport aux échéances du prêt ; qu'en revanche, il n'est en principe pas obligé de contrôler en outre la pertinence et la viabilité de l'opération financée réalisée par l'emprunteur au moyen du prêt consenti ; que c'est uniquement dans le cas où il serait informé, au moment de l'octroi du prêt, des risques de l'opération, qu'il lui appartiendrait de mettre en garde son client ; que sous cette seule réserve la banque prêteuse n'est nullement fondée à s'immiscer dans les affaires de ses clients, en particulier la nature et la qualité de leurs investissements immobiliers ; Attendu qu'en l'espèce les appelants affirment qu'ils n'ont pas été suffisamment alertés par la banque sur le risque que le bien ne soit pas loué par la société de gestion récemment constituée, sur la saturation du marché locatif de ce type de produit, et le fait que leur capacité de remboursement du prêt était étroitement tributaire du succès du projet immobilier, alors en outre qu'elle n'a pas vérifié l'existence et la solvabilité des garanties qui étaient présentées à ce titre par la SCI venderesse ; Attendu qu'ils ajoutent que si la banque avait été suffisamment diligente à leur égard elle les aurait informés et mis en garde quant au manque de viabilité du projet sur le plan financier ; Attendu qu'ils reprochent encore à la banque de ne pas avoir vérifié, dans le cadre de son obligation de renseignements, l'existence d'un permis de construire conforme au plan annexé à l'acte notarié, et qu'elle a débloqué les fonds sans procéder à aucun contrôle sur ce point ; Mais attendu que même un investisseur non averti ne peut ignorer dans pareille situation que si, pour une raison quelconque, le projet vient à ne pas aboutir et les loyers espérés font défaut, il demeurera tenu à l'égard de la banque, celle-ci n'étant évidemment pas obligée de l'informer par avance de telles évidences, et encore moins de le mettre en garde contre un risque manifestement inhérent de manière générale à toute opération de ce type, sauf l'hypothèse naturellement d'une connaissance du risque par la banque dont elle n'aurait pas informé ses clients ; Or attendu que d'aucune manière (les exposants) ne démontrent que la banque, dans ce cas particulier et à la place qui était la sienne lors de la conclusion du contrat de prêt, avait de bonnes raisons, dès l'octroi du crédit, de supposer que l'opération immobilière dans son ensemble se terminerait par un tel fiasco, et qu'elle leur a volontairement dissimulé à ce propos des informations qu'elle détenait ou ne pouvait ignorer, de nature à totalement les dissuader d'investir des fonds dans ce projet ; Attendu en effet que le tribunal de grande instance a pertinemment observé que la banque n'avait nullement l'obligation en l'espèce de vérifier la validité de la garantie de rachat et de paiement des loyers établie par la SCI venderesse, dont rien ne démontre qu'elle en avait connaissance, et que de manière générale la banque n'était pas tenue de s'assurer de la pertinence économique du projet envisagé, ni encore moins de vérifier la conformité des plans des bâtiments avec le permis de construire ; que de même le tribunal a valablement observé que (les exposants) ne prétendent pas que leurs capacités financières étaient insuffisantes pour répondre au remboursement du prêt lorsque celui-ci a été souscrit ; Attendu qu'il n' est nullement démontré par ailleurs que l'établissement bancaire ait été associé à l'opération immobilière ou imposé par la SCI venderesse à l'acquéreur comme prêteur unique de deniers ; Attendu que pour toutes ces raisons le premier juge, au moyen de judicieux motifs que la cour adopte, a valablement rejeté les demandes formées par (les exposants) contre la banque » ;
Aux motifs adoptés que « sur les fautes reprochées à la (banque), au moment de la conclusion du contrat : Attendu que le banquier dispensateur de crédit est tenu, en application de l'article 1147 du Code civil, d'une obligation de mise en garde envers les emprunteurs non avertis ; que cette obligation porte principalement sur les capacités de remboursement de l'emprunteur profane, capacités qu'il incombe au banquier de vérifier au préalable ; qu'en revanche, le banquier n'est en principe pas tenu de contrôler la viabilité de l'opération qu'il lui est demandé de financer (Cass. Civ. 1ère chambre, 17 octobre 2012, pourvoi n° 11-24551) ; que c'est dans le seul cas où il aurait connaissance, au moment de l'octroi du prêt, de risques particuliers à l'opération, qu'il lui appartiendrait alors d'en informer son client (Cass. Com. 30 novembre 2010, pourvoi n° 10-30274; 27 septembre 2005, pourvoi n° 04-14078; 27 janvier 2004, Bull.civ. Il, n° 2) ; Attendu que les demandeurs ne prétendent pas que la (banque) (...) ait reçu d'autres informations, que celles que les (exposants) détenaient eux-mêmes, lorsqu'ils ont contracté l'acquisition et l'emprunt; que (la banque) n'avait pas d'obligation particulière de vérifier les deux garanties de paiement des loyers et de rachat, présentées par la S.C.I. Résidence [...], dès lors que ces garanties n'étaient ni exigées par la loi ni prévues par l'acte de vente et de prêt, de sorte que (la banque) n'apparaît pas avoir connu leur existence ; Que (la banque) n'était pas tenu de s'assurer de la pertinence économique et de la rentabilité d'un projet de résidence de tourisme dans la Montagne bourbonnaise, et plus particulièrement sur la commune de [...]; que c'est aux acquéreurs qu'il appartenait de vérifier par eux-mêmes la pertinence de l'opération, soit en se déplaçant sur les lieux, ou soit en sollicitant l'avis de professionnels compétents de la région ; Que les (exposants) ne prétendent pas que leurs capacités financières, au moment où ils ont contracté, aient été insuffisantes pour rembourser l'emprunt; Attendu que (la banque) n'avait pas non plus d'obligation de s'assurer de l'existence, du contenu et de la présence, en annexe de l'acte d'acquisition et d'emprunt, des plans de l'immeuble à construire ; qu'en effet, l'article L. 231-10 du code de la construction, qui impose une telle vérification au prêteur de deniers, ne s'applique qu'aux contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, et non aux contrats de vente en l'état futur d'achèvement, tels que celui conclu en l'espèce ; que (la banque) n'avait pas davantage d'obligation de vérifier le contenu des plans et autres documents indiqués dans l'acte de vente du 8 août 2006, vérification qui ne relevait nullement de ses attributions, dans le cadre de son devoir de prudence et de mise en garde ; Qu'aucune faute n'est donc établie à l'encontre (de la banque), lors de la conclusion du contrat de prêt ;
Sur les fautes reprochées (à la banque), au moment du versement des fonds : Attendu que l'acte authentique de vente et de prêt du 9 mars 2007 stipulait qu'au vu de l'état des travaux à la date de cet acte (la mise hors d'eau, expressément reconnue par les acquéreurs), 70 % du prix total, soit 80 433,55 €, étaient immédiatement exigibles, et étaient de fait payés comptant par l'intermédiaire de l'étude notariale ; que le solde, fixé à 34 471,53 €, devait être appelé puis payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux, selon des modalités précisées dans le cahier des charges (pages 7 à 10 de l'acte d'acquisition) ; Que ce même acte faisait obligation aux acquéreurs, comme déjà énoncé, de verser les fonds sur un compte centralisateur ouvert auprès de la SOCFIM : page 13 de l'acte ; Qu'en annexe de l'acte d'acquisition, figurait le Cahier des conditions générales de vente de la Résidence "Les Hauts du [...]", acte reçu par Me Jean-Michel G...-P... le 9 janvier 2004 ; que selon le paragraphe VIII de ce Cahier des conditions générales (pages 10 et suivantes de ce document), le vendeur devait indiquer par lettre à l'acquéreur, lors de chaque appel de fonds, la somme à verser, l'état d'avancement des travaux, et aussi le lieu de paiement; qu'il était ensuite stipulé, dans un paragraphe intitulé "Mandat - dispositions diverses "(page 12), que "le vendeur aurait] tous pouvoirs pour percevoir les prêts [sic] pour le compte des acquéreurs, en fonction de l'avancement des travaux" ; Qu'il en résulte que les (exposants) ont donné pouvoir à la S.C.I. Résidence Les Hauts de [...] de recevoir en leur nom les fonds prêtés par la banque, selon l'état d'avancement des travaux, à charge a priori pour la S.C.I. mandataire de déposer aussitôt ces fonds sur le compte centralisateur, conformément à l'obligation des acquéreurs - ou à charge pour elle d'affecter directement les fonds au paiement des travaux ; Qu'en tout cas (la banque) n'avait quant à lui aucune obligation de remettre les fonds prêtés sur le compte centralisateur; Que (la banque) expose, sans être contredit, qu'il a débloqué les fonds prêtés en quatre versements, opérés soit auprès du notaire, soit ensuite conformément à des demandes faites par les acquéreurs eux-mêmes , qui lui avaient transmis les appels de fonds de la Sci Résidence [...], avec les attestations de l'architecte sur l'état d'avancement des travaux ; que les (exposants), qui ne présentent aucune preuve à l'encontre de ces affirmations (de la banque), ne peuvent reprocher à celui-ci des paiements qu'il semble avoir effectués conformément à leur demande, auprès de la S.C.I. comme indiqué sur les appels de fonds, plutôt que sur le compte centralisateur, alors qu'ils étaient seuls tenus d'effectuer ce paiement sur ce compte ; Qu'en définitive, aucune des fautes alléguées par les (exposants) n'est établie, que l'action en responsabilité qu'ils ont engagée contre (la banque) n'est pas fondée, qu'elle sera rejetée ; Que le recours (de la banque), fondé sur une éventuelle condamnation prononcée contre lui, se trouve dès lors privé d'objet ; que d'ailleurs, l'annulation de la vente ne provoque pour (la banque) aucun préjudice, dès lors que le contrat de prêt continue quant à lui de produire ses effets ;
Alors que le banquier fournisseur de crédit est tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard de l'emprunteur non averti sur le risque d'endettement excessif attaché à l'opération ; qu'en se bornant à estimer que la preuve n'était pas rapportée que la banque avait de bonnes raisons, dès l'octroi du crédit, de supposer que l'opération immobilière dans son ensemble se terminerait par un tel fiasco, et qu'elle aurait volontairement dissimulé aux emprunteurs à ce propos des informations qu'elle détenait ou ne pouvait ignorer, de nature à totalement les dissuader d'investir des fonds dans ce projet, sans rechercher, ainsi que cela lui était expressément demandé, si les capacités de remboursement des emprunteurs n'étaient pas tributaires du succès du projet immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, devenu l'article 1231-1 du même code. Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Atlantique Vendée, demanderesse au pourvoi incident éventuel n° P 17-16.203
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée de sa demande tendant à la condamnation de la société civile professionnelle Jean-Michel G...-P... et Olivier G...-P...
à lui payer des dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'« en l'absence de fautes de l'étude notariale, les demandes reconventionnelles formées à son encontre par la banque seront [
] écartées » (cf., arrêt attaqué, p. 16) ;
ALORS QUE la cour d'appel de Riom ayant justifié le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par la caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée à l'encontre de la société civile professionnelle Jean-Michel G...-P... et Olivier G...-P... par l'absence de faute de cette dernière, si l'arrêt attaqué est cassé sur l'un quelconque des éléments du premier moyen de cassation du pourvoi principal formé par M. et Mme Yannick X..., une telle cassation entraînera la cassation par voie de conséquence, en application des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, du chef de l'arrêt attaqué, par lequel la cour d'appel de Riom a débouté la caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée de sa demande tendant à la condamnation de la société civile professionnelle Jean-Michel G...-P... et Olivier G...- P... à lui payer des dommages et intérêts.
Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie, demanderesse au pourvoi incident éventuel n° W 17-16.210
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Normandie de sa demande tendant à la condamnation de la société civile professionnelle Jean-Michel G...-P... et Olivier G...-P... à lui payer des dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « la solution donnée au litige rend sans objet toutes les demandes de garantie ; / [
] attendu qu'en l'absence de fautes de l'étude notariale, les demandes reconventionnelles formées à son encontre par la banque seront [
] écartées » (cf., arrêt attaqué, p. 15) ;
ALORS QUE la cour d'appel de Riom ayant justifié le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Normandie à l'encontre de la société civile professionnelle Jean-Michel G...-P... et Olivier G...-P... par l'absence de faute de cette dernière, si l'arrêt attaqué est cassé sur l'un quelconque des éléments du premier moyen de cassation du pourvoi principal formé par M. et Mme Patrick F..., une telle cassation entraînera la cassation par voie de conséquence, en application des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, du chef de l'arrêt attaqué, par lequel la cour d'appel de Riom a débouté la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Normandie de sa demande tendant à la condamnation de la société civile professionnelle Jean-Michel G...-P... et Olivier G...-P... à lui payer des dommages et intérêts. Moyen produit par Me XX... , avocat aux Conseils, pour la société Banque CIC ouest, demanderesse au pourvoi incident n° Z 17-16213
Il est fait grief à l'arrêt attaqué
D'AVOIR débouté le CIC Ouest de sa demande de maintien des garanties de privilège de vendeur (sic) et d'hypothèque conventionnelle inscrits sur le bien litigieux.
AUX MOTIFS QU'en raison de l'effet rétroactif attaché tant à la résolution qu'à l'annulation du contrat principal, le contrat de prêt est censé n'avoir jamais existé ; qu'en conséquence le contrat de prêt est anéanti de plein droit lorsque le contrat disparaît du fait d'une annulation ou d'une résolution ; que la cour prononce par conséquent l'annulation du contrat de prêt comme conséquence nécessaire de l'annulation du contrat de vente, ce qui entraînera la restitution à la banque par les acquéreurs du montant du capital restant dû, majoré des intérêts légaux à compter du déblocage des fonds sur leur compte, déduction faite des intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais versés par eux.
ET AUX MOTIFS QUE le CIC Ouest sollicite le maintien du privilège du vendeur et l'hypothèque conventionnelle prise sur le bien litigieux ; que cependant, si les garanties en considération desquelles le prêt a été consenti subsistent tant que l'obligation n'est pas éteinte, c'est à la condition qu'elles n'aient pas été prises, comme en l'espèce, sur le bien pour lequel le contrat de vente a été annulé et dont la réintégration dans le patrimoine du vendeur a été ordonnée.
ALORS, D'UNE PART, QUE les juges du fond ne peuvent méconnaitre les termes du litige dont ils saisis ; que dans ses conclusions notifiées le 9 septembre 2016 (p 52 § 10), le CIC Ouest a demandé à la cour d'appel de juger que le privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle souscrits par les acquéreurs en garantie du prêt conserveront leurs effets au profit de la banque jusqu'à la parfaite exécution par les emprunteurs de leurs obligations de restitution inhérentes à une éventuelle nullité de l'acte de prêt ; qu'en affirmant que le CIC Ouest sollicitait le maintien du privilège du vendeur et en déboutant celui-ci de sa demande de maintien de garantie qu'elle qualifie de privilège du vendeur, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.
ALORS D'AUTRE PART QUE, lorsque que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de la convention annulée, l'obligation de restitution inhérente au contrat de prêt demeure valable et les garanties en considération desquelles le prêt a été consenti subsistent tant que cette obligation n'est pas éteinte ; que le privilège de prêteur de deniers suit l'immeuble grevé dans quelques mains qu'il passe ; que pour rejeter la demande du CIC Ouest tendant au maintien du privilège de prêteur de deniers garantissant le remboursement du prêt accordé aux emprunteurs pour financer l'acquisition du bien immobilier auprès de la sci Résidence [...], l'arrêt retient, après avoir annulé le contrat de vente, que le bien immobilier a réintégré le patrimoine du vendeur, pour en déduire que le privilège du vendeur garantissant le prêt, lui-même annulé par voie de conséquence de l'anéantissement de la vente, ne pouvait subsister ; qu'en statuant de la sorte, quand le privilège de prêteur de deniers inscrit sur l'immeuble objet du contrat de vente suit l'immeuble dans quelque mains qu'il passe tant que l'emprunteur n'a pas exécuté l'obligation de restituer les sommes prêtées consécutives à l'annulation de l'emprunt, la cour d'appel a violé l'article 2461 du code civil.
ALORS, ENFIN, QUE l'obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeurant tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, l'hypothèque en considération de laquelle ce prêt a été consenti subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation ; que pour rejeter la demande du CIC Ouest en maintien de l'hypothèque conventionnelle, l'arrêt retient que celle-ci a été inscrite sur le bien pour lequel le contrat de vente a été annulé et dont la réintégration dans le patrimoine du vendeur a été ordonnée ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 2393 du code civil.