CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10092 F
Pourvoi n° K 16-27.857
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Macchiuncello, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 31 août 2016 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Corsalys, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société Odalys, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 16 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société Macchiuncello ;
Sur le rapport de M. X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Donne acte à la société Macchiuncello du désistement partiel de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Odalys ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Macchiuncello aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Macchiuncello ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Macchiuncello.
La SCI Macchiuncello fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré son action irrecevable ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal a estimé que la SCI Macchiuncello ne démontrait pas être venue aux droits de la SCI La Palmeraie ; qu'il a retenu que les nombreux appels de fonds produits par la SCI Macchiuncello, ainsi que les deux attestations notariées de Me Y..., respectivement, du 10 janvier 2005 et du 10 janvier 2007, permettaient d'établir que ladite société n'avait pas manifestement la qualité de propriétaire du local litigieux, notamment, en l'absence d'un acte authentique de levée des conditions suspensives stipulées dans l'acte authentique de vente du 30 décembre 2004 ; qu'en cause d'appel, la SCI Macchiuncello soutient à nouveau qu'elle est propriétaire du lot [...], loué, selon cette dernière à l'intimée, en reprenant ses moyens et arguments de première instance ; que l'appelante s'appuie à nouveau, sur les avis de charges et sur des documents émanant du notaire, Me Y... ; que de son côté, la SARL Corsalys conclut que l'appelante ne démontre pas la raison pour laquelle elle viendrait aux droits de la SCI La Palmeraie ; qu'elle soutient que l'appelante n'a pas qualité pour agir, celle-ci n'étant pas propriétaire du lot 121, de sorte que son action est irrecevable, conformément aux dispositions de l'article 122 du code de procédure civile ; que l'intimée fait valoir que la vente en l'état futur d'achèvement entre la SCI La Palmeraie et la SCI Macchiuncello, réalisée par l'acte authentique du 30 décembre 2004, a été faite sous condition suspensive, reprenant textuellement cette clause dans ses écritures, et qu'à défaut de production de l'expédition de l'acte authentique justifiant la réalisation de la condition suspensive, la justification de la levée de cette condition n'est pas démontrée ; qu'à défaut d'élément nouveau, la cour estime que les premiers juges ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties et ont pour de justes motifs, qu'elle approuve, déclaré irrecevable l'action de la SCI Macchiuncello ; qu'au vu de l'ensemble des pièces versées aux débats, l'appelante ne justifie pas être propriétaire des biens immobiliers objet du litige ; qu'en effet, d'une part, les appels de fonds ne sont pas des documents probants pour établir son droit de propriété, et, d'autre part, il n'est pas contestable que la vente en l'état futur d'achèvement du 30 décembre 2014, sus-visée, stipule une condition suspensive dont l'appelante ne justifie pas la réalisation par les pièces qu'elle produit ; que Me Corinne Y..., notaire associé, tant dans son attestation du 10 janvier 2005 que dans son courrier du 11 juin 2008, ne fait pas référence à un acte authentique aux termes duquel SCI La Palmeraie, déclare avoir satisfait aux conditions définies par l'article R. 261-18 b) du code de la construction et de l'habitation, constatant ainsi la réalisation de la condition suspensive telle que mentionnée au paragraphe condition suspensive - garantie d'achèvement de vente du 30 décembre 2004 susvisé ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU' aux termes des dispositions combinées des articles 122 et 123 du code de procédure civile, tout défendeur peut, en tout état de cause, soulever tout moyen tendant à faire déclarer son adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, notamment pour défaut de droit d'agir telle défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix ou encore la chose jugée ; qu'en l'espèce, il est constant qu'au 5 mars 2005, date de signature de la convention de gestion précitée, la SCI La Palmeraie était propriétaire, en sa qualité de promoteur immobilier, de la résidence « La Palmeraie » dont une partie de la gestion a été confiée à la SA Odalys ; qu'or, la SCI Macchiuncello ne démontre aucunement être venue aux droits de la SCI La Palmeraie ; qu'en effet, pour justifier de sa qualité de propriétaire du local pour la possession duquel elle réclame le versement d'un loyer par application d'un bail commercial tacite, la société demanderesse verse aux débats de nombreux appels de fonds qui, à moins de ne pas respecter le principe général selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à lui-même, ne permettent pas d'établir qu'elle dispose des droits du bailleur sur les lieux litigieux ; qu'au surplus, il convient de relever que sont produites deux attestations notariées qui excluent manifestement la qualité de propriétaire de la SCI Macchiuncello : - d'une part, l'attestation de Me Y..., notaire associé à Nice, en date du 10 janvier 2005, permet au tribunal de constater que la SCI La Palmeraie a, par acte du 30 décembre 2004, souhaité vendre la résidence sus-évoquée à la SCI Macchiuncello en état futur d'achèvement sous condition suspensive, sans que la levée de ladite condition suspensive ne soit démontrée ; - d'autre part, l'attestation du même notaire en date du 10 janvier 2007 laisse penser que M. Z... serait devenu propriétaire du lot n° [...] correspondant à un local commercial dépendant de la résidence « La Palmeraie » ; qu'en toutes hypothèses, et en l'absence d'actes authentiques de vente ou de levée des conditions suspensives, le tribunal ne peut que déclarer l'action de la SCI Macchiuncello irrecevable ;
1°) ALORS QUE la preuve de la propriété immobilière est libre et peut être rapportée par tous moyens ; que la cour d'appel, en se fondant, pour dire que la SCI exposante n'établissait pas sa qualité de propriétaire du local litigieux et juger, en conséquence, son action irrecevable, sur l'absence de production aux débats d'un acte authentique de vente ou de levée des conditions suspensives, a violé les articles 1315 et 1353 du code civil, dans leur version applicable au litige ;
2°) ALORS QU' il résulte du bordereau de communication de pièces annexé aux écritures d'appel de la SCI Macchiuncello que celle-ci versait aux débats, en pièce n° 9, l'attestation de Me Y..., du 10 janvier 2005, dans laquelle cette dernière certifiait avoir reçu le 30 décembre 2004 un acte établi à la requête de la SCI La Palmeraie et constatant la réalisation de la condition suspensive relative à la vente en l'état futur d'achèvement par cette dernière au profit de la SCI Macchiuncello ; que la cour d'appel en énonçant, pour dire que la SCI exposante n'établissait pas sa qualité de propriétaire du local litigieux et juger, en conséquence, son action irrecevable, qu'elle ne justifiait pas, par les pièces qu'elle produisait, la réalisation de la condition suspensive relative à la vente en l'état futur d'achèvement, a dénaturé son bordereau de communication de pièces et a ainsi violé l'article 4 du code procédure civile ;
3°) ALORS QUE dans son attestation notariée du 10 janvier 2005, Me Y... certifiait avoir reçu, le 30 décembre 2004, la vente en état futur d'achèvement sous condition suspensive par la SCI La Palmeraie au profit de la SCI Macchiuncello de lots de copropriété dans l'ensemble immobilier La Palmeraie situé à [...], comprenant notamment le lot n° [...] objet du présent litige, ainsi qu'un acte établi à la requête de la SCI La Palmeraie et constatant la réalisation de la condition suspensive relative à cette vente ;
qu'en énonçant néanmoins, pour dire que la SCI exposante n'établissait pas sa qualité de propriétaire du local litigieux et juger, en conséquence, son action irrecevable, que cette attestation excluait manifestement la qualité de propriétaire de la SCI Macchiuncello et permettait de constater que la SCI La Palmeraie avait, par acte du 30 décembre 2004, souhaité vendre la résidence La Palmeraie à la société exposante en l'état futur d'achèvement sous condition suspensive, sans que la levée de ladite condition suspensive ne soit démontrée, la cour a ainsi dénaturé les termes clairs et précis de cette attestation et, partant, a violé l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige ;
4°) ALORS QUE le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même est inapplicable à la preuve de faits juridiques ; que la cour d'appel en énonçant, pour dire que la SCI exposante n'établissait pas sa qualité de propriétaire du local litigieux et juger, en conséquence, son action irrecevable, qu'elle versait aux débats de nombreux appels de fonds qui, à moins de ne pas respecter le principe général selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à lui-même, ne permettaient pas d'établir qu'elle disposait des droits du bailleur sur les lieux litigieux, a violé les articles 1315 et 1353 du code civil, dans leur version applicable au litige ;
5°) ALORS QU' il ressort des justificatifs des appels de charges versés aux débats par la SCI Macchiuncello que ceux-ci lui avaient été adressés par le syndic de copropriété ; qu'en se fondant néanmoins, pour dire que la SCI exposante n'établissait pas sa qualité de propriétaire du local litigieux et juger, en conséquence, son action irrecevable, sur la circonstance qu'elle s'était constitué ces preuves à elle-même, la cour a ainsi dénaturé les termes clairs et précis des appels de charges et, partant, a violé l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige ;
6°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions et procéder à une appréciation d'ensemble de ces éléments ; qu'en se bornant, pour dire que la SCI Macchiuncello n'établissait pas sa qualité de propriétaire du local litigieux et juger, en conséquence, son action irrecevable, à examiner séparément les attestations notariées et les appels de fonds qui lui étaient soumis, sans même analyser les cinq courriers de relance adressés par la société exposante les 20 octobre 2008, 17 novembre 2008, 30 septembre 2010, 30 août 2011 et 13 novembre 2012, afin d'obtenir de la société Corsalys le paiement des loyers et charges impayés relatifs au lot n° [...]lui appartenant, et rechercher si le rapprochement de ces éléments de preuve des attestations et appels de fonds versés aux débats n'établissait pas que la SCI exposante était propriétaire du local litigieux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.