CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 septembre 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10415 F
Pourvoi n° G 20-16.739
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 SEPTEMBRE 2021
1°/ le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICC Syndic, dont le siège est [Adresse 7],
2°/ la société ICC syndic, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], ayant un établissement secondaire [Adresse 2],
3°/ la société Terra immobilier Martinique, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° G 20-16.739 contre l'arrêt rendu le 18 février 2020 par la cour d'appel de Fort-de-France (chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [E] [W], domicilié [Adresse 5],
2°/ à la société Les Terrasses de [S], dont le siège est [Adresse 4], représentée par son liquidateur amiable M. [E] [S], domicilié [Adresse 7],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations écrites de la SARL Cabinet Briard, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], de la société ICC syndic et de la société Terra immobilier Martinique, après débats en l'audience publique du 22 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], la société ICC syndic et de la société Terra immobilier Martinique aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], la société ICC syndic et la société Terra immobilier Martinique
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de ses demandes formulées contre M. [W] ;
Aux motifs que « sur la demande relative à l'inopposabilité de l'état descriptif modifié et de la vente du local à M. [W], la notice descriptive d'octobre 2005 faisait état de sept garages, six caves individuelles, d'un local réservé pour le matériel de ménage et des espaces verts et d'un grand local aveugle au sous-sol du bâtiment de dix logements ; que par acte authentique du 5 février 2007, M. [W], gérant de la SCI LES TERRASSES DE [S] et les dix acquéreurs des appartements, par procuration, ont signé un modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété de la copropriété du [Adresse 6] prévoyant au sous-sol de l'immeuble sept caves privatives, quatre garages/caves et trois garages privatifs, outre les ventes en état futur d'achèvement des appartements aux acquéreurs et la vente à M. [E] [W] d'un appartement, de la cave n° 2, d'un emplacement de parking extérieur et d'un local n° 7 situé au sous-sol ; qu'il n'est pas contesté que ce dernier local est donc la 7ème cave privative qui a remplacé le "grand local aveugle" prévu à l'origine ; que l'acte authentique a été publié au service de la publicité foncière, le 8 février 2007 ; que la publication de l'acte au service de la publicité foncière a eu pour effet de rendre cet acte opposable aux tiers ; que l'appelant critique le jugement en ce qu'il a refusé de dire que la modification de la notice descriptive et du règlement de copropriété et par suite de la vente du local litigieux à M. [W] était inopposable au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et aux acquéreurs des différents logements ; que cependant, l'appelant oublie que ces derniers ont été signataires de l'acte authentique et qu'ils ne sont donc pas les tiers à l'égard desquels la publication de l'acte notarié leur a rendu ce dernier opposable ; que le tribunal a donc parfaitement jugé en rejetant cette demande ; que les acquéreurs des appartements vendus en l'état futur d'achèvement pourraient agir en annulation de la vente s'ils prouvaient qu'un vice affectait l'acte mais il convient quand même de rappeler qu'ils ont tous donner mandat au notaire pour rédiger l'acte et qu'ils l'ont signé par procuration ; que dans ces circonstances, les moyens développés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sont inopérants, qu'il s'agisse des règles applicables en matière de vente en état futur d'achèvement, de la vente de la chose d'autrui laquelle ne peut être sanctionnée qu'au profit de l'acquéreur d'un bien immobilier ou du prétendu aveu extra-judiciaire de M. [W] lors de l'assemblée générale de la copropriété du 7 juillet 2017 ; que le jugement est ainsi confirmé de ce chef » (arrêt, pages 7 et 8) ;
1° Alors que le juge, qui doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que pour rejeter la demande relative à l'inopposabilité de l'état descriptif modifié et de la vente du local litigieux à M. [W], l'arrêt retient que le syndicat des copropriétaires oublie que les acquéreurs des différents logements ont été signataires de l'acte authentique et qu'ils ne sont donc pas les tiers à l'égard desquels la publication de l'acte notarié a rendu celui-ci opposable ; qu'en relevant d'office ce moyen sans solliciter préalablement les observations des parties, quand il ne résultait ni des écritures de celles-ci, ni de l'arrêt, qu'il eût été débattu devant elle, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2° Alors que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que l'un des acquéreurs de logement, M. [T], s'était clairement opposé à la transformation litigieuse et avait pris le soin d'insérer une réserve expresse dans le mandat qu'il s'était, en raison de l'insistance de l'officier ministériel, résigné à confier au notaire, aux termes de laquelle il conservait la possibilité de contester la création du local privatif qu'il persistait à considérer comme un local commun ; qu'en négligeant de répondre à ce moyen pertinent, de nature à établir que le mandat donné par les acquéreurs des logements ne privaient pas les intéressés et le syndicat des copropriétaires de toute possibilité de se prémunir contre les implications juridiques de l'état descriptif modifié et de la vente du local à M. [W], en sollicitant qu'ils leur soient déclarés inopposables, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des articles 455 et 458 du code de procédure civile.