Cour de cassation - 16 septembre 2021 - 20-19.653

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Sur le droit de préemption urbain : Concernant l'absence de nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, la Cour a indiqué que cette question n’avait pas été suffisamment examinée par la cour d'appel. Cependant, elle a tacitement laissé entendre que le principe d’irrévocabilité de l’arrêt précèdent limitait les possibilités d’argumentation de la société Axiatis sur ce point, validant ainsi le raisonnement de la cour d'appel.

3. Sur l'application des lois en vigueur : Sur la question de la rétroactivité des lois, la Cour a rejeté l'idée que l'exigence de dépôt d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner devait s'appliquer, en affirmant que la non-rétroactivité de la loi était un principe fondamental : « en vertu du principe de non-rétroactivité de la loi, la nouvelle exigence n'est pas applicable à la promesse de vente litigieuse du 12 juin 2012 ».

Interprétations et citations légales

- Code de l'urbanisme - Articles L. 213-2 et L. 213-8 : Ces articles stipulent les conditions de la déclaration d'intention d'aliéner. Axiatis soutenait qu’un manquement à cette obligation légale devrait paralysé la mise en œuvre de la clause résolutoire. Cependant, la cour d'appel a souligné que les décisions antérieures - notamment l'arrêt du 26 octobre 2017 - avaient rendu cette recouche inapplicable, ce qui a conduit la Cour de cassation à ne pas remettre en question cette interprétation.

- Code civil - Article 2 : Cet article concerne la non-rétroactivité des lois. La Cour de cassation a jugé que l'exigence d’une déclaration d'intention d'aliéner n'était pas applicable à la promesse de vente de 2012 en vertu de ce principe, ce qui souligne l’importance de la continuité juridique et de la préservation des droits acquis.

Dans l'ensemble, la décision met en lumière l'importance de la rigueur formelle dans les mises en demeure et la complexité des relations juridiques en matière de préemption immobilière et ses implications sur la validité des contrats actuels.

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 16 septembre 2021




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10418 F

Pourvoi n° A 20-19.653




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 SEPTEMBRE 2021

La société Axiatis, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° A 20-19.653 contre l'arrêt rendu le 9 juillet 2020 par la cour d'appel de Douai (chambre 1, section 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société La Poste, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ à la société Activités Courrier Industriel (ACI), société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],

défenderesses à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations écrites de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société Axiatis, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des sociétés La Poste et Activités Courrier Industriel ACI, après débats en l'audience publique du 22 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Axiatis aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Axiatis et la condamne à payer aux sociétés La Poste et Activités Courrier Industriel ACI la somme globale de 3 500 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour la société Axiatis

La société Axiatis fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée à la promesse du 12 juin 2012, et ce, à la date du 1er février 2018, d'avoir dit en conséquence que les parties sont déliées de tous engagements l'une envers l'autre à compter du 1er février 2018, et que les sociétés La Poste et ACI ont retrouvé l'entière disposition de leur propriété à compter de cette date, d'avoir jugé que l'acquisition de la clause résolutoire emporte anéantissement de la vente dite parfaite par la cour d'appel de Douai sans son arrêt du 26 octobre 2017, et d'avoir dit que le dépôt de garantie de 180 000 euros versé par la société Axiatis à la suite de la signature de la promesse sera conservé par les sociétés La Poste et ACI à titre de clause pénale ;

1/ ALORS QUE la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse qui doit mentionner expressément la clause résolutoire dont prétend se prévaloir le créancier ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la mise en demeure adressée à la société Axiatis le 12 janvier 2018, en la forme recommandée, et la sommation du 15 janvier 2018, se bornaient à énoncer : « conformément aux conventions des parties exprimées dans la promesse du 12 juin 2012, la vente dite parfaite par la Cour, sera donc résolue, de plein droit et sans formalité judiciaire, aucun transfert de propriété n'ayant pu intervenir » (arrêt, p. 10, alinéa 4) ; qu'il en résultait que la clause résolutoire n'était pas expressément visée, de sorte que la mise en demeure n'avait pu permettre de mettre régulièrement en oeuvre la clause résolutoire ; qu'en retenant l'inverse au prétexte que cette mention « correspond bien à une déclaration du promettant d'user du bénéfice de la clause stipulée à la promesse » (ibid.), quand il n'en demeurait pas moins qu'elle ne visait pas la clause résolutoire, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil, en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause ;

2/ ALORS QUE toute aliénation soumise au droit de préemption urbain doit, à peine de nullité, faire l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner ; que si le propriétaire n'a pas réalisé la vente de son bien sous forme authentique dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption, il dépose une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner ; que le manquement du vendeur-propriétaire à cette obligation légale est d'une gravité suffisante pour justifier que l'acquéreur lui oppose, tant qu'il n'y a pas remédié, l'exception d'inexécution, paralysant de ce chef la mise en oeuvre de la clause résolutoire ; qu'en l'espèce, la société Axiatis soutenait expressément que la venderesse avait procédé à une déclaration d'intention d'aliéner pour laquelle le titulaire du droit de préemption a fait part de sa volonté de ne pas exercer son droit par courrier en date du 7 septembre 2012, de sorte que toute réalisation de la vente plus de trois ans après cette date supposait que soit faite une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner ; qu'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner n'avait toutefois pas été déposée par les venderesses (conclusions, p. 10) ; que l'exposante, si elle faisait valoir qu'il en résultait qu'une des conditions suspensives n'était pas réalisée, soutenait surtout qu'il en résultait un manquement du vendeur à ses obligations l'autorisant à lui opposer l'exception d'inexécution (conclusions, p. 11 à 13) ; que la cour d'appel s'est pourtant bornée à retenir que la disposition irrévocable de l'arrêt du 26 octobre 2017 ayant dit la vente parfaite « n'autorisait plus la société Axiatis à discuter de la réalisation des conditions suspensives » (arrêt, p. 10, antépénultième alinéa) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le défaut de nouvelle déclaration d'intention d'aliéner ne constituait pas un manquement du vendeur à ses obligations, ce que l'arrêt du 26 octobre 2017 ne l'empêchait aucunement d'établir, la cour d'appel a violé les articles L. 213-2 et L. 213-8 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 1184 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l'article 1355 du code civil ;

3/ ALORS ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent ; que l'obligation de déposer une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner afin de permettre à la personne publique d'exercer le droit de préemption dont elle est titulaire constitue un effet légal du contrat, de sorte qu'elle s'applique immédiatement, dès le 24 mars 2014, y compris aux contrats de promesse conclus avant son entrée en vigueur ; qu'en retenant pourtant que cette exigence, issue de la loi du 24 mars 2014, n'est « pas applicable à la promesse de vente litigieuse du 12 juin 2012 » en vertu du principe de non-rétroactivité de la loi, la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil, ensemble l'article L. 213-8 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, applicable en la cause.