CIV. 1
CGA
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 janvier 2018
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10027 F
Pourvoi n° G 16-28.568
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Nelman, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 20 octobre 2016 par la cour d'appel de Douai (3e chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Frédéric Bonnave, société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société Pierre G..., Guy X..., Marc Y... et Stéphane Z..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , anciennement dénommée société F... D... G... X... H... Y... ,
3°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 5 décembre 2017, où étaient présents : Mme Batut, président, M. A..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseille doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Delamarre et Jéhannin, avocat de la société Nelman, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Frédéric Bonnave, de la société Pierre G..., Guy X..., Marc Y... et Stéphane Z... et de la société MMA IARD assurances mutuelles ;
Sur le rapport de M. A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Nelman aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer aux sociétés Pierre G..., Guy X..., Marc Y... et Stéphane Z..., et MMA IARD assurances mutuelles la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Delamarre et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Nelman
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Nelman de sa demande au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SCI Nelman argue d'une perte de chance de réaliser une plus-value importante sur la vente de l'immeuble, la Société Générale l'ayant privée de ce bien par la vente sur adjudication à un prix de 1 850 000 euros le 15 mars 2006, alors que son prix d'acquisition en décembre 1998 était de 914 694,10 euros ;
que toutefois, la motivation de l'arrêt de la chambre correctionnelle de la cour d'appel de Douai permet d'apprendre qu'il existait des irrégularités dans les procès-verbaux d'assemblée générale des SCI de M. B..., et notamment s'agissant de désignation de la SARL Locafiducie en qualité de gérante de la SCI Camille Saint Saëns ; que les signatures de la fille et de la mère de M. B..., associées de la SARL Locafiducie avaient été imitées dans le procès-verbal d'assemblée générale pour en donner la gérance à M. Guy C..., ami de longue date de M. B... ; que l'objectif poursuivi par M. B... était de vendre les immeubles détenus par onze SCI, qui ne remboursaient plus leurs emprunts à la Société Générale, en tentant de récupérer pour lui une partie des fonds ; que par ailleurs, il est acquis que par avenants il a été décidé que le prix de vente serait diminué par les commissions injustifiées à verser aux sociétés Technopierre (dont M. C... était gérant) et Promostyle ; que la Société Générale n'avait pas été informée par Maître D... de ces ventes ; qu'il en résulte que ce montage financier en fraude aux droits des créanciers et opéré avec la complicité des SCI notariales se serait heurté à de nombreux obstacles et n'aurait pu être autorisé régulièrement, si tous les associés de la SCI venderesse ainsi que les créanciers avaient été informés des objectifs visés par M. B... et C... et des conditions de vente ;
qu'en l'absence de tout élément concret permettant d'établir que la vente par la SCI Camille Saint Saëns de son immeuble aurait pu se réaliser sans les fautes des notaires, la SCI Nelman ne peut prétendre avoir perdu de façon certaine une éventualité favorable de voir la vente se réaliser et de bénéficier elle-même des fruits de la revente ;
que s'agissant de la perte de chance de réaliser une autre acquisition immobilière, auto-financée par les loyers perçus, il résulte encore des décisions pénales que les SCI Manon et Nelman ont été créées dans le but de réaliser une opération immobilière par M. I... , sur la proposition de M. E..., proche de M. B..., et également condamné dans le versant pénal, qui était chargé de trouver des acquéreurs ;
que toutefois, la SCI Nelman ne peut soutenir qu'elle aurait à la fois bénéficié des loyers et remboursé l'emprunt immobilier, puisqu'elle expose elle-même que les loyers étaient destinés au remboursement ;
que par ailleurs, le prêt était consenti sur 20 ans, remboursable par échéances mensuelles de 48 816 francs (7 441,95 euros) or le montant des loyers, s'ils avaient été intégralement perçus, n'est pas précisé au vu des pièces communiquées ; que l'auto-financement allégué n'est donc pas démontré ;
qu'il n'est apporté aucune donnée sur le marché immobilier et son évolution pendant la période considérée pour étayer l'hypothèse d'une plus-value aussi importante que celle constatée lors de l'adjudication ;
que rien ne permet également d'affirmer que nécessairement la SCI aurait fait le choix de revendre l'immeuble à une période favorable ;
qu'enfin, malgré la certitude dont la SCI Nelman disposait dès 2006 sur la disparition du bien de son patrimoine, et le règlement de ses dettes, elle reste silencieuse sur d'éventuels investissements immobiliers ;
que les seules allégations de l'appelante n'établissent pas la disparition certaine d'une perte de chance de réaliser un investissement immobilier et d'en obtenir une plus-value à la revente dont le montant resterait parfaitement hypothétique en tout état de cause ;
qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Nelman de sa demande d'indemnisation à ce titre » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur la perte de chance de réaliser une plus-value ; qu'il est constant que la réparation d'une perte de chance n'ouvre pas droit à la réparation intégrale du préjudice sollicité en demande, mais à une seule fraction dont la détermination est fonction de la certitude avec laquelle la vente immobilière litigieuse aurait pu être efficace si les détournements n'avaient pas été commis, si les intérêts du créancier hypothécaire avaient été pris en compte et si les pouvoirs du mandataire de la SCI venderesse avaient été dûment vérifiés par les deux études notariales ;
qu'en l'espèce, il apparaît que le gérant de la SCI Camille Saint-Saëns a contracté la vente immobilière litigieuse sans recueillir préalablement l'autorisation expresse des associés, quand bien même les SCP notariales n'auraient-elles pas commis les fautes susvisées, il n'est pas démontré que la vente aurait pu être valablement poursuivie ;
que dès lors les parties doivent être replacées dans la situation dans laquelle est se trouvaient avant cette vente, qui est présumée n'avoir jamais existé ; que toute chance d'une potentielle revente est donc annihilée et la SCI Nelman sera déboutée de sa demande d'indemnisation au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value » ;
1°/ ALORS QUE subit nécessairement un préjudice l'acheteur qui, en raison des fautes du notaire, se voit privé d'une chance de faire fructifier son investissement ; qu'en jugeant que la SCI Nelman n'aurait pas démontré qu'elle aurait acquis un bien au moyen d'un autofinancement, cependant que la modalité de réalisation de cet investissement était indifférente, la Cour d'appel a statué par un motif impropre à justifier sa décision, en violation de l'article 1382 du Code civil ;
2°/ ALORS QUE subit nécessairement un préjudice l'acheteur qui, en raison des fautes du notaire, se voit privé d'une chance de faire fructifier son investissement ; que le juge ne peut refuser d'évaluer le préjudice dont il a constaté l'existence en son principe au prétexte de l'absence ou de l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en jugeant que la SCI Nelman n'aurait pas démontré qu'elle aurait réalisé une plus-value aussi importante que celle réalisée lors de l'adjudication du bien acquis de la SCI Camille Saint-Saëns, cependant que cette considération si elle pouvait avoir un impact sur le montant de la réparation, n'était pas de nature à exclure l'existence de tout préjudice, la Cour d'appel a statué par un motif impropre à justifier sa décision, en violation de l'article 1382 du Code civil ;
3°/ ALORS QUE subit nécessairement un préjudice l'acheteur qui, en raison des fautes du notaire, se voit privé d'une chance de faire fructifier son investissement ; que le juge ne peut refuser d'évaluer le préjudice dont il a constaté l'existence en son principe au prétexte de l'absence ou de l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en retenant qu'il n'était pas démontré que la SCI Nelman aurait fait le choix de revendre l'immeuble à une période favorable, cependant que la revente n'était pas une condition de l'accroissement du patrimoine de la SCI grâce à l'investissement qu'elle aurait pu réaliser, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant, en violation de l'article 1382 du Code civil ;
4°/ ALORS QU'en retenant que « la SCI Nelman ne peut soutenir qu'elle aurait à la fois bénéficié des loyers et remboursé l'emprunt immobilier, puisqu'elle expose elle-même que les loyers étaient destinés au remboursement », cependant que la SCI Nelman avait seulement soutenu qu'elle aurait pu devenir propriétaire d'un bien immobilier, selon le schéma classique consistant à rembourser le crédit ayant permis l'acquisition au moyen des loyers perçus en qualité de propriétaire et qu'à l'issue du remboursement du prêt elle aurait ensuite pu percevoir les loyers de l'immeuble (cf. conclusions p. 11 point 3.1), la Cour d'appel a dénaturé les termes de ses conclusions, en violation de l'article 4 du Code civil ;
5°/ ALORS QU'en retenant que « malgré la certitude dont la SCI Nelman disposait dès 2006 sur la disparition du bien de son patrimoine, et le règlement de ses dettes, elle reste silencieuse sur d'éventuels investissements immobiliers », cependant que la SCI Nelman exposait dans ses écritures d'appel que les fautes des notaires l'avaient conduite à dépenser tout son temps et son énergie pour faire face à plus de 15 années de procédure, ruinant ainsi son crédit auprès des banques et la privant de toute possibilité d'obtenir un financement pendant ce temps (cf. conclusions p. 10 al. 3 à 6), la Cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.