CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 mars 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10142 F
Pourvoi n° M 20-15.615
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 MARS 2021
Mme V... B..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° M 20-15.615 contre l'arrêt rendu le 12 décembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Aménagement 77, société anonyme d'économie mixte, dont le siège est [...] ,
2°/ à la direction générale des finances publiques trésorerie générale de Seine-et-Marne commissaire du gouvernement, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Alain Bénabent, avocat de Mme B..., de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Aménagement 77, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 9 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme B... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour Mme B....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme totale de 61.309 euros, l'indemnité à verser par la Sem Aménagement 77 à Mme B... pour la dépossession des parcelles cadastrées [...] et [...] sur la commune de Saint-Thibault-des-Vignes, soit 53.690 euros d'indemnité principale et 7.619 euros d'indemnité de remploi ;
AUX MOTIFS QUE « pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance : la parcelle cadastrée [...] , d'une surface de 1.070 m² et [...] de [...] , soit une superficie totale de 2065 m², située au lieu-dit « les Rédars », forme un terrain nu en nature de verger, friche, bois taillis ; que libre de toute occupation, de forme rectangulaire de 21 mètres de largeur et de 94 mètres de profondeur, elle est entourée de zones de nature identique et est desservie sur ses courtes façades de 20 mètres par le chemin rural n° 21 dit « Sentier du Champ des Poules », qui est un chemin de terre carrossable, avec à environ 40 mètres, à l'ouest, la zone industrielle et commerciale, et le « sentier des Badrons » ; que ce chemin rural permet aussi de rejoindre à l'Est une zone urbaine très dense, distante de 190 mètres pour déboucher à 100 autres mètres plus loin, sur l'avenue des Joncs, voie asphaltée, qui traverse la zone urbaine du Nord au Sud ; que cette avenue conduit directement à la route départementale [...] à moins de 200 mètres au sud ; que le premier juge s'est reporté au procès-verbal de transport du 7 mars 2017 ; que s'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, initialement le 18 janvier 2018, mais rectifié pour erreur matérielle le 12 avril 2018 (jugement rectificatif) ; que sur le bénéfice de la situation dite « privilégiée » du terrain exproprié, au visa de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation, le premier juge a considéré que les parcelles en cause ne remplissent pas les trois conditions pour recevoir la qualification de terrain à bâtir, ce qui n'est pas contesté par les parties en appel ; que le premier juge a retenu leur situation privilégiée, ce que contestent la Sem et le commissaire du gouvernement ; que toutefois, les parcelles ne sont pas dénuées d'intérêt au regard de la présence de certains éléments d'équipements ou d'une situation géographique ; qu'en effet, elles sont situées en zone 1AUa du Plan Local d'Urbanisme dans le secteur des Rédars ; que cette zone est destinée à assurer une urbanisation cohérente du secteur dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble, à charge pour l'aménageur de réaliser les équipements propres internes à la zone ; qu'elle est destinée à une dominante d'habitat ; qu'au cas particulier, les parcelles [...] et [...] sont certes desservies par un sentier accessible par des engins agricoles et difficilement praticable par des automobilistes ; qu'elles sont entourées de parcelles de nature identique ; que de plus, les réseaux existants sont éloignés de leur situation géographique ; qu'il n'en demeure pas moins qu'elles sont à proximité immédiate du centre commercial et du centre culturel, soit à 40 mètres de toutes commodités et de forte densité urbaine ; qu'en conséquence, les parcelles [...] et [...] doivent dont être considérées comme bénéficiant d'une situation privilégiée ; que le jugement sera confirmé sur ce point ; que sur la méthode d'évaluation, le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés ; qu'aux termes de l'article L. 322-8 du code de l'expropriation, sous réserve de l'article L. 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux-tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; que la méthode privilégiée de détermination du prix de cession est celle de la comparaison, qui consiste à déterminer les données du marché immobilier local à l'aide de mutations de comparaison aussi nombreuses, récentes et sincères que possible, portant sur des biens présentant des caractéristiques aussi proches que possible du bien à estimer et, à partir de là, en déduire la valeur du bien exproprié ; que la méthode retenue par comparaison, n'est pas contestée par les parties ; que les parties s'opposent sur le montant de l'indemnisation ; que le premier juge a fixé le montant de l'indemnisation à 10 € du m² ; que l'exproprié demande la confirmation de ce montant, que l'expropriant propose la somme de 10 € du m² et 12 € du m² à titre principal, ou 26 € à titre subsidiaire ; que le commissaire du gouvernement retient 10 € du m² ; que compte tenu de ces éléments, il convient d'examiner les termes de référence proposés par les parties : 1° Les références des parties en présence : a) les références de la Société d'Economie Mixte Aménagement 77 pour la somme de 10 € ou 12 € par mètre carré à titre principal : (
) ; b) les références de la Société d'Economie Mixte Aménagement 77 pour les 26 € par mètre carré à titre subsidiaire : par extraordinaire, la SEM 77 propose de retenir sur la base de valorisation de terrains à bâtir, les ventes du : - 05/09/2013 n° 20123P08133 cadastrées [...] et [...] au [...] , dont le prix au m² est de 232,56 € en zone PLU UD ; - 31/01/2012 n° 2012P02250 cadastrées BC 282 au Sentier de Bouillons de 571 m², dont le prix au m² est de 297,72 € en zone PLU UD ; - 03/06/2015 n° 2015P06453 cadastrée BC 304 au [...] , dont le prix au m² est de 266,88 € en zone PLU UD ; que la moyenne de l'ensemble de ces trois termes de comparaison s'élève à la valeur unitaire de 265,72 € par mètre carré ; que nonobstant le fait que cette moyenne s'applique aux terrains qui ont reçu la qualification de « terrain à bâtir », donc constructibles, et que le second des deux premiers termes de comparaison de plus de cinq ans doit être écarté ; que la moyenne est donc de 232,56 euros + 266,88 + 499,44/2 = 249,72 euros, mais il convient de retenir la moyenne la plus favorable de 260 euros, avec un abattement usuel de 10 % de la valeur pour fixer la valeur des parcelles dites « en situation privilégiée », soit 26 € par m² ; c) Les références du commissaire du gouvernement : le commissaire du gouvernement propose de retenir pour le calcul de l'indemnité principale, de la déterminer par comparaison avec des mutations de terrains à bâtir dans l'environnement géographique de la parcelle litigieuse ; - les parcelles cadastrées [...] et [...] en zonage [...] AUa, dont la cession définitive est intervenue le 04/07/2013, ayant pour date d'acquisition le 10/06/2013, et d'une superficie de 2054 m², pour un prix de 10 €/m² ; - les parcelles cadastrées [...] et [...] , en zonage PLU1 AUb, dont la cession définitive est intervenue le 22/04/2015, ayant pour date d'acquisition le 27/03/2015, d'une superficie de 3371 m², pour un prix de 9,24 €/m² ; - les parcelles cadastrées [...] , [...] et [...] , en zonage PLU1 AUa, 1 AUb, dont la cession définitive est intervenue le 07/12/2016, ayant pour date d'acquisition le 15/11/2016, d'une superficie de 4826 m², pour un prix de 9,88 €/m², arrondi à 10 €/m² ; - les parcelles cadastrées [...] , [...] , [...] , [...] et [...] , en zonage PLU1 AUa, dont la cession définitive est intervenue le 29/05/2017, ayant pour date d'acquisition le 28/04/2017, d'une superficie de 3071 m², pour un prix de 9,66 €/m² ; que le prix moyen de ces quatre références est de 10 €/m², sans décote ; que le commissaire du gouvernement écarte cependant la notion de situation privilégiée pour les parcelles [...] et [...] ; qu'en conséquence, il convient d'exclure les références du commissaire du gouvernement en ce qu'elles ne retiennent pas la situation privilégiée des parcelles en cause d'appel, et ces références n'étant pas comparables ; d) Mme B... ne produit aucune référence ; qu'en revanche, elle souligne certains points relatifs aux réseaux, à la desserte et la situation géographique de l'unité foncière composant les parcelles [...] et [...] ; qu'ainsi, l'unité foncière se situe au milieu de la ZAC ; que celle-ci est desservie par les réseaux d'eau potable, de téléphone et d'assainissement d'eaux usées et pluviales, tous de capacité suffisante et de proximité immédiate à environ 40 mètres ; que le chemin rural n° 21 dit « Sentier du Champ des Poules », permet de rejoindre, à environ 40 mètres, une vaste étendue asphaltée constituée de parking, de zone industrielle, commerciale, artisanale centrale de la commune de Saint-Thibault-des-Vignes et de voies les reliant, dont la sortie débouche quelques dizaines de mètres plus loin en plein centre-ville sur la Route départementale [...] ; que la commune de Saint-Thibault-des-Vignes a connu un essor démographique considérable en 25 ans, passant de 1400 habitants en 1980 à 6500 en 2005 ; que la desserte immédiate par des voies de circulation constitue donc, pour ces terrains, un atout considérable qui lui confère une plus-value importante en raison des facilités d'accès pour les transports et la main-d'oeuvre ; que sur l'indemnité principale des parcelles : à partir de la valeur retenue de 26 euros/m² : - parcelle [...] : 26 € x 1070 m² = 27.820 €, - parcelle [...] : 26 € x 995 m² = 25.870 €, soit une indemnité principale de : 53.690 euros » ;
1°/ ALORS QUE, la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que pour fixer la valeur des parcelles [...] et [...] appartenant à Mme B..., la Cour d'appel a pris en compte certains termes de comparaison proposés par la Sem Aménagement 77 pour des « terrains à bâtir », donc constructibles, et décidé qu'il convenait de retenir « la moyenne la plus favorable de 260 euros, avec un abattement usuel de 10 % de la valeur pour fixer la valeur des parcelles dites « en situation privilégiée », soit 26 € par m² » (cf. arrêt, p. 9) ; que la Cour d'appel a donc appliqué un abattement, non pas de 10 %, mais de 90 % ; qu'en statuant comme elle l'a fait, elle a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE, les indemnités de dépossession allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que les parcelles dites « en situation privilégiée » doivent être évaluées en tenant compte de leurs caractéristiques matérielles et juridiques à la date de référence ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que l'unité foncière constituée des parcelles [...] et [...] , d'une superficie totale de 2.065 m², formait « un terrain nu en nature de verger, friche, bois taillis ; que libre de toute occupation, de forme rectangulaire de 21 mètres de largeur et de 94 mètres de profondeur, elle est entourée de zones de nature identique et est desservie sur ses courtes façades de 20 mètres par le chemin rural n° 21 dit « Sentier du Champ des Poules », qui est un chemin de terre carrossable, avec à environ 40 mètres, à l'ouest, la zone industrielle et commerciale, et le « sentier des Badrons » ; que ce chemin rural permet aussi de rejoindre à l'Est une zone urbaine très dense, distante de 190 mètres pour déboucher à 100 autres mètres plus loin, sur l'avenue des Joncs, voie asphaltée, qui traverse la zone urbaine du Nord au Sud ; que cette avenue conduit directement à la route départementale [...] à moins de 200 mètres au sud » ; que cette unité était en outre « à proximité immédiate du centre commercial et du centre culturel, soit à 40 mètres de toutes commodités et de forte densité urbaine » (cf. arrêt, p.7-8) ; qu'en retenant néanmoins, pour ces parcelles en situation privilégiée, une valeur de 26 euros par m², ce qui revenait à appliquer un abattement de 90% de la valeur des terrains à bâtir, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 321-1 et L. 321-3 du code de l'expropriation, ensemble les articles 544 du code civil et 1er du protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.