Cour de cassation - 21 décembre 2017 - 16-22.672

Résumé de la décision

Arguments pertinents

1. Délai de restitution du dépôt de garantie : La loi du 6 juillet 1989 stipule que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal, sous réserve de justifications de dépenses restantes dues. Dans ce cas, le jugement a constaté que le logement était resté en bon état, rendant la restitution du dépôt à M. A... légitime.

> « Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur... » (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

2. Absence d'état des lieux de sortie : Le jugement a noté que Mme X... n'avait pas produit d'état des lieux de sortie, ce qui l'a empêchée de justifier les frais de remise en état qu'elle revendiquait.

> « La facture dont se prévaut Mme X... ne peut être justifiée par un état des lieux de sortie inexistant. »

3. Charge de la preuve : La Cour a rappelé que c'est au bailleur de prouver avoir engagé des dépenses pour des dégradations imputables au locataire, ce qui n'a pas été fait dans cette affaire.

> « Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de ce qu'il a effectivement engagé des dépenses aux lieu et place de son locataire. »

Interprétations et citations légales

1. Code civil - Article 1732 : Cet article expose la responsabilité du locataire concernant les dégradations survenues dans le logement pendant la durée du contrat, sauf preuve de force majeure ou faute du bailleur. Dans cette affaire, il n'a pas été établi que les dégradations étaient dues à la vétusté ou à une cause extérieure.

2. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Article 22 : Cet article précise les délais de restitution du dépôt de garantie et les modalités en cas de retard. La Cour a jugé que le défaut de restitution engendrait une pénalité ne pouvant être contestée par l'absence de transmission de l'adresse du locataire.

> « À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel... »

3. Code de procédure civile - Article 455 : Ce texte impose que tout jugement soit motivé. La décision a confirmé que le juge n'avait pas fourni les motifs nécessaires pour justifier le rejet des demandes reconventionnelles, ce qui pourrait être un argument pour considérer la décision comme insuffisamment motivée.

En conclusion, la Cour de cassation a confirmé la décision sur la base de la vérification des procédures et des obligations des parties tout en rappelant l'importance de l'existence d'un état des lieux pour la justification des frais de remise en état.

CIV.3

JT

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 21 décembre 2017

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10476 F

Pourvoi n° Z 16-22.672

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par Mme Marie-Paule X..., domiciliée [...]                                       ,

contre le jugement rendu le 23 mai 2016 par la juridiction de proximité de Saint-Pierre de La Réunion, dans le litige l'opposant à M. C... A... , domicilié [...]                                      ,

défendeur à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 21 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de Mme X... ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, l'avis de Mme Z..., premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour Mme X...

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné Mme X... à payer à M. A... la somme de 500 €, majorée de 50 € par mois de retard depuis le 5 octobre 2015 à titre de restitution d'un dépôt de garantie, et rejeté ses demandes reconventionnelles ;

AUX MOTIFS QU'en vertu de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué « dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées » ; que par ailleurs et depuis l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, applicable aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à cette date, « le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile » ; qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve de ce qu'il a effectivement engagé des dépenses aux lieu et place de son locataire en raison d'un défaut d'entretien des lieux imputable à ce dernier ; que de l'état des lieux signé contradictoirement par les parties, il résulte que le logement loué par M. A... auprès de Mme X... était neuf ; que cette dernière reconnaît qu'aucun état des lieux de sortie n'a été signé avec son ancien locataire, mais soutient qu'elle a dû assumer des frais de remise en état à hauteur de la somme de 546,24 € ; qu'elle produit une facture de l'entreprise HJL datée du 20 juillet 2015 ; qu'elle précise également que M. A... est parti sans respecter son préavis ; qu'elle chiffre ainsi sa demande reconventionnelle à la somme de 46,24 € correspondant au reliquat de la facture du 20 juillet 2015, déduction faite du dépôt de garantie ; que cependant, M. A... nie la dégradation de la colonne de douche et affirme que l'appartement a été rendu en parfait état ; que la facture dont se prévaut Mme X... ne peut être justifiée par un état des lieux de sortie inexistant ; que M. A... affirme qu'il n'en a jamais eu connaissance avant la présente procédure et Mme X... ne s'en est jamais prévalue avant la présente instance alors qu'une tentative de conciliation a eu lieu le 8 décembre 2015 ; qu'il convient ainsi d'ordonner la restitution du dépôt de garantie de 500 € à M. A... et de dire que cette somme sera majorée d'une pénalité de 50 € par mois de retard commençant à courir au mois d'octobre 2015 ; que la demande reconventionnelle de Mme X... en dommages-intérêts sera rejetée (v. jugement, p. 2 et 3) ;

1°) ALORS QUE le bailleur peut, même lorsqu'aucun état des lieux de sortie n'a été établi, retenir du dépôt de garantie le montant des dégradations et pertes résultant du fait du locataire ; qu'en affirmant, pour condamner Mme X... à restituer à M. A... le dépôt de garantie, que la facture dont elle se prévalait pour les frais de remise en état des lieux loués était insuffisante en l'absence d'état des lieux de sortie, quand nonobstant l'absence d'état des lieux de sortie, la bailleresse était en droit de démontrer qu'elle avait engagé des dépenses imputables au locataire, le juge de proximité a violé l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1732 du code civil ;

2°) ALORS QUE le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers ; qu'en condamnant Mme X... à restituer à M. A... le dépôt de garantie et en la déboutant de sa demande au titre des frais de remise en état en tant que le preneur affirmait qu'il n'avait jamais eu connaissance de la facture pour ces frais dont la bailleresse ne s'était pas prévalue, quand il lui incombait de rechercher si le preneur démontrait que les dégradations avaient eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d'un tiers, le juge de proximité a violé les articles 7c et 22 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1732 du code civil ;

3°) ALORS QUE l'indemnisation des dégradations du fait du locataire n'est pas subordonnée à l'exécution de travaux de remise en état par le bailleur ; qu'en ajoutant, pour statuer comme il l'a fait, qu'il appartenait au bailleur de rapporter la preuve de ce qu'il avait effectivement engagé des dépenses aux lieu et place de son locataire, quand l'indemnisation des dégradations n'était pas subordonnée à l'exécution de travaux de remise en état, le juge de proximité a violé l'article 7c de la loi du 6 juillet 1989 ;

4°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en rejetant également la demande reconventionnelle en dommages-intérêts de Mme X... pour une somme de 1.500 €, soit trois mois de loyers, justifiée par la circonstance que M. A... avait quitté les lieux sans donner de préavis dès lors que « la demande reconventionnelle de Mme Marie-Paule B... épouse X... en dommages et intérêts sera rejetée », le juge de proximité, qui n'a pas motivé sa décision, a violé l'article 455 du code de procédure civile.