CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 novembre 2022
Rejet non spécialement motivé
Mme TEILLER, président
Décision n° 10554 F
Pourvoi n° E 21-17.913
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 NOVEMBRE 2022
La Caisse des dépôts et consignations, établissement public, dont le siège est [Adresse 3], représentée par sa mandataire la société Esset, anciennement dénommée Foncia Institutional Property Management, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° E 21-17.913 contre l'arrêt rendu le 16 février 2021 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [H] [I],
2°/ à Mme [U] [S], épouse [I],
domiciliés tous deux [Adresse 1],
3°/ à Mme [R] [B], épouse [S],
4°/ à M. [P] [S],
domiciliés tous deux [Adresse 4],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la Caisse des dépôts et consignations, après débats en l'audience publique du 11 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Caisse des dépôts et consignations aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Caisse des dépôts et consignations ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils, pour la Caisse des dépôts et consignations
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Caisse des dépôts et consignations de sa demande en paiement des régularisations annuelles des charges récupérables pour les années 2014 et 2015 et de ses demandes subséquentes au titre de la clause pénale et de la capitalisation des intérêts et d'AVOIR condamné la Caisse des dépôts et consignations à payer aux époux [I] la somme de 6.090 € à titre de remboursement des provisions sur charges réglées au titre des années 2014 et 2015 et d'AVOIR, en conséquence, dit que les intérêts de retard dus sur la somme de 6.090 € courront à compter du 29 mars 2018, date de l'assignation valant sommation de payer, d'AVOIR dit que ces intérêts produiront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil, c'est-à-dire pour la première fois à compter du 29 mars 2019, puis le 29 mars de chaque année, jusqu'à complet paiement et d'AVOIR débouté la Caisse des dépôts et consignations de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE, sur la conformité de la répartition des charges au sein de l'ensemble immobilier et les conséquences qu'elle emporte sur la demande en paiement de la Caisse des dépôts et consignations du reliquat de charges des années 2015 et 2016 [lire 2014 et 2015] et la demande de remboursement des charges acquittées par les intimés, l'appelante poursuit l'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle a jugé le mode de répartition des charges non conforme aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et l'a condamnée, en conséquence, à rembourser aux locataires intimés les provisions sur charges qu'ils ont acquittées, et sollicite la condamnation des intimés à payer le reliquat de charges au titre des années 2014 et 2015, soit la somme de 1.504,86 € ; qu'elle fait valoir, au soutien de ses prétentions, que le premier juge a ajouté à la loi en la déboutant de l'ensemble de ses demandes en paiement au titre du reliquat de charges, dès lors que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui n'aborde pas le cas des ensembles immobiliers n'impose aucune méthode de répartition des charges spécifique, concernant ces ensembles et que le mode de répartition qu'elle a adopté, consistant en une répartition des charges locatives en fonction des mètres carrés de surface louée, est équitable et conforme aux usages ; qu'elle relève que l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 16 octobre 2018, devenu définitif le 27 février 2020, et ordonnant au bailleur d'éditer des décomptes de charges calculés par immeuble ne vaut que pour l'avenir et ne concerne donc pas les années précédant cette décision ; qu'elle rappelle qu'elle a satisfait en tous points aux exigences de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en mettant à disposition de ses locataires les pièces justificative des charges et qu'à défaut d'avoir consulté les factures à leur disposition les intimés ne rapportent pas la preuve qu'ils supportent des services dont ils ne bénéficient pas effectivement ; que les locataires intimés, concluant à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné leur bailleresse à leur rembourser la somme de 6.090 € correspondant aux provision sur charges versées au titre des années 2014 et 2015, répliquent que les charges récupérables sont la contrepartie des prestations accessoires résultant du contrat, directement liés à l'occupation des locaux loués, et des services ou impositions dont le locataire bénéficie directement, et que, partant, les locataires ne doivent supporter que les dépenses récupérables afférentes à l'immeuble dans lequel se trouve leur appartement ; que les locataires sollicitent, par ailleurs, l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a fait courir les intérêts de retard à compter du jour de la décision rendue et non à compter de l'assignation du 29 mars 2018, valant sommation de payer et ordonné la capitalisation des intérêts à compter du jour du jugement entrepris ; que, sur ce, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ; 3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement » ; qu'il résulte de ce texte que les locataires intimés sont bien fondés à soutenir que la récupération doit se faire immeuble par immeuble et non globalement pour la totalité de l'ensemble immobilier et que, même si l'article 23 précité et le décret du 26 août 1987 n'imposent pas un mode de répartition particulier entre les locataires d'un ensemble immobilier, la pratique de la bailleresse qui globalise la dépense et la répartit entre les locataires sans l'individualiser pour chacun des immeubles n'est pas conforme aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il y a lieu d'ajouter que cette pratique n'est pas non plus conforme à l'équité contrairement à ce que soutient la Caisse des dépôts et consignations, dès lors qu'elle aboutit à faire payer à chaque locataire des services dont il ne bénéficie pas – gardiens, espaces verts – étant offerts dans d'autres immeubles que le sien et des prestations – eau, entretien, électricité – qui ne sont pas l'accessoire des locaux loués et non plus que la stricte contrepartie de « services rendus », « de dépenses d'entretien courant
sur les éléments communs de la chose louée » et « d'imposition qui correspondent à des services dont le locataire profite directement » ; que le fait que les époux [I] n'aient pas consulté les pièces justificatives des charges mises à leur disposition dans les conditions prévues par l'article 23 ne fait nullement obstacle à ce qu'ils puissent contester le mode de répartition de ces charges entre les locataires ; que pareillement, le fait que la Caisse des dépôts et consignations se dise, sans expliciter pour quelles raisons, être dans l'incapacité de procéder à une répartition par immeuble, est sans incidence sur la solution du litige, cette incapacité alléguée et non démontrée, ne pouvant être opposable aux locataires qui ne sont pas responsables de la gestion du parc immobilier propriété de la Caisse des dépôts et consignations; que par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné l'appelante à rembourser aux intimés la somme de 6.090 € correspondant aux provisions sur charges acquittées pour les années 2014 et 2015 ; que, subséquemment, la Caisse des dépôts et consignations sera déboutée de ses demandes en paiement au titre des charges des années 2014 et 2015, et de la clause pénale ;
1) ALORS QUE la cassation entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, la cassation de l'arrêt (RG 19/02778) rendu le 16 février 2021 par la cour d'appel de Versailles, en ce qu'il a ordonné à la Caisse des dépôts et consignations de produire, pour les années 2014 et 2015, des décomptes de charges conformes aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987, entraînera l'annulation par voie de conséquence, en application de l'article 625 du code de procédure civile, de l'arrêt attaqué (RG 20/01102) en ce qu'il s'est fondé sur l'absence de production desdits décomptes de charges pour débouter la Caisse des dépôts et consignations de ses demandes et la condamner à rembourser aux locataires les charges réglées au titre des années 2014 et 2015 ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QU'aucun texte légal ou réglementaire n'interdit au bailleur de globaliser les dépenses de la totalité d'un ensemble immobilier donné en location et de répartir les charges récupérables entre les locataires non pas immeuble par immeuble, mais entre tous les locataires de l'ensemble immobilier en fonction des mètres carrés de surface dont ils disposent ; qu'en retenant, pour débouter la Caisse des dépôts et consignations de ses demandes et la condamner à payer aux locataires la somme de 6.090 € à titre de remboursement des provisions sur charges réglées au titre des années 2014 et 2015, que la pratique de la bailleresse, consistant à globaliser la dépense pour la totalité des trente-deux immeubles de l'ensemble immobilier pour ensuite la répartir entre les locataires sans l'individualiser pour chacun des immeubles dudit ensemble immobilier, n'était pas conforme aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (arrêt, p. 6 § 4), la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et l'annexe du décret du 26 août 1987 ;
3) ALORS QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit applicables et ne peut fonder sa décision sur l'équité ; qu'en retenant, pour débouter la Caisse des dépôts et consignations de ses demandes et la condamner à payer aux locataires la sommes de 6.090 €, que la pratique de la bailleresse, consistant à globaliser la dépense pour la totalité des trente-deux immeubles de l'ensemble immobilier pour ensuite la répartir entre les locataires sans l'individualiser pour chacun des immeubles de cet ensemble, n'était pas conforme à l'équité (arrêt, p. 6 § 5), la cour d'appel, qui n'a pas statué en droit mais en équité, a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
4) ALORS QUE le juge a l'obligation de se prononcer sur l'ensemble des pièces produites par les parties au soutien de leurs prétentions ; que, devant la cour d'appel, la Caisse des dépôts et consignations versait aux débats le contrat de bail conclu avec les consorts [E] le 5 juin 2012, dont il ressortait expressément que l'appartement donné en location était équipé du chauffage collectif et de l'eau chaude collective (prod.) ; qu'en affirmant, par motifs adoptés, que la Caisse des dépôts et consignations ne justifiait pas, compte tenu des seules pièces produites, que les charges qui avaient été réglées par les locataires pour les années 2014 et 2015 étaient la contrepartie de services communs à l'ensemble immobilier dont ils avaient effectivement bénéficié (jugement, p. 9 § 2), sans s'expliquer sur le contrat de bail conclu entre les parties le 5 juin 2012 dont il ressortait que les locataires avaient, à tout le moins, bénéficié des services communs du chauffage collectif et de l'eau chaude collective pour les années 2014 et 2015, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.