CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 novembre 2022
Rejet non spécialement motivé
Mme TEILLER, président
Décision n° 10556 F
Pourvoi n° A 21-18.461
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 NOVEMBRE 2022
1°/ M. [W] [Y],
2°/ Mme [Z] [K], épouse [Y],
tous deux domiciliés [Adresse 4], [Localité 5],
ont formé le pourvoi n° A 21-18.461 contre l'arrêt rendu le 22 avril 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige les opposant à M. [L] [J], domicilié [Adresse 2], [Localité 3] (Algérie), défendeur à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme [Y], de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. [J], après débats en l'audience publique du 11 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [Y] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille vingt-deux.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [Y]
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les locaux loués par M. [L] [J] à M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] ne répondent pas aux critères de la décence, mais qu'ils ne sont pas pour autant inhabitables ; d'avoir rejeté la demande d'exception d'inexécution formée par M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] pour la période courant de mars 2009 à juin 2015 ; d'avoir, constatant que M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] ne forment aucune demande de dommages et intérêts au titre de l'indécence du logement, condamné solidairement M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] à verser à M. [L] [J] la somme de 6937,91 euros au titre des loyers dus pour la période du premier mars 2009 au mois de juin 2015 inclus et autorisé M. [L] [J] à prendre possession des loyers consignés par M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] à la Caisse des dépôts et consignations sous la référence n° 10933393, à hauteur de 6937, 91 euros ; d'avoir rejeté la demande d'expertise formée par M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] ; et d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait prononcé la résiliation du bail verbal passé entre les parties ;
1°) Alors que M. et Mme [Y] faisaient expressément valoir dans leurs écritures d'appel que si l'arrêté du 23 février 2009 visait des visites en date du 21 janvier et 17 février 2009 au cours desquels un agent de la ville aurait constaté l'achèvement des travaux, ces prétendues constatations étaient contredites notamment par un procès-verbal établi le 6 mars 2009 (production d'appel n° 44 des époux [Y]) sur ordonnance de référé en date du 17 février 2009, constat ainsi immédiatement postérieur à l'arrêté précité, par lequel l'huissier, après avoir relevé l'absence d'affichage de tout permis de construire ou déclaration de travaux - ce alors qu'à l'évidence, les travaux lourds préconisés ne pouvaient être réalisés sans autorisation d'urbanisme -, observait notamment : « En regardant la toiture de cet immeuble, je constate qu'elle est vétuste et qu'elle n'a visiblement pas été rénovée. Je constate notamment que les chéneaux sont visiblement anciens et en mauvais état » ; qu'ils soulignaient que ce constat faisait l'incontestable démonstration de ce que les travaux de structure prescrits pour mettre fin au péril ordinaire n'avaient pas été effectués et de ce que, plus largement, l'appartement était absolument inhabitable, les plafonds, les fenêtres, les murs et les plancher n'ayant pas été refaits à cette date ; que la Cour d'appel, qui n'a ni cité ni a fortiori analysé ce constat, pourtant déterminant, et qui a laissé les conclusions précitées sans réponse, a ainsi méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) Alors que, de surcroît, M. et Mme [Y] faisaient expressément valoir dans leurs écritures d'appel, preuves à l'appui (cf. not. leurs productions d'appel n° 73 et 74) que M. [J] avait fait changer les serrures dès après l'évacuation des locataires en exécution de l'arrêté de péril imminent, et qu'à chaque fois qu'une ordonnance de référé les avaient autorisés à faire procéder à un constat d'huissier dans ce logement, avec la nécessaire assistance d'un serrurier pour ouvrir les portes, M. [J] avait ensuite systématiquement procédé à un nouveau changement de serrures, interdisant de fait à M. et Mme [Y] d'accéder à leur logement ; que la Cour d'appel a délaissé ces conclusions, pourtant déterminantes en l'état du reproche fait aux locataires de n'avoir pas réintégré le logement loué ; qu'elle a donc derechef méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) Alors que M. et Mme [Y] faisaient encore expressément valoir en appel que M. [J] avait violé l'obligation, mise à la charge du bailleur, de procurer une jouissance saine et paisible au preneur ; qu'au demeurant, le jugement entrepris lui-même avait retenu en substance que les éléments qui avaient conduit Monsieur le Maire de la Ville de [Localité 5] à ordonner la mainlevée des arrêtés de péril ne tiennent pas à leur conformité aux normes légales de décence et de salubrité, étant rappelé qu'un logement indécent ou insalubre n'est pas nécessairement de nature à créer un péril pour ses occupants ; qu'il peut être déduit des procès-verbaux de constat établis à la demande des époux [Y] depuis la mainlevée des arrêtés de péril que « le logement (...) remplit des conditions d'habitabilité et de décence pour le moins précaires voire pathogènes présence de plomb, d'amiante, électricité défectueuse notamment) » et qu'il est « établi que même postérieurement à I'année 2009 les lieux étaient mal entretenus, jonchés de détritus dans les parties communes, de sorte que le bailleur ne respecte pas davantage ses obligations » ; qu'à ces motifs, qu'ils adoptaient nécessairement, M. et Mme [Y] ajoutaient, notamment, que M. [J] avait profité de leur absence, imposée par les arrêtés de péril, pour conférer au preneur à bail du local commercial situé au rez-de-chaussée, dont l'activité avait changé pendant l'inoccupation de l'appartement qui leur était loué, la possession de la cour privative intérieure, dépendant dudit l'appartement, et qu'en outre il avait autorisé au rez-de-chaussée de l'immeuble l'activité de pizzeria sandwicherie, non déclarée au registre du commerce et des sociétés et sans le moindre contrôle de sécurité, alors qu'elle est, créatrice d'importants troubles de jouissance et que le respect des normes de sécurité incendie n'est pas assuré ; qu'au soutien de ces conclusions, les époux [Y] produisaient, notamment, une attestation du greffe du Tribunal de commerce de Marseille en date du 13 octobre 2010, attestant de l'absence d'immatriculation du commerce en cause (productions d'appel n° 12 des époux [Y]), un procès-verbal de constat d'huissier établi le 23 septembre 2010 (productions d'appel n° 13 des époux [Y]) constatant qu'un bloc d'extraction de fumée débouche sur la cour intérieure de l'appartement louée aux époux [Y], condamnant l'utilisation normale de celle-ci, de surcroît occupée comme décharge par d'autres occupants de l'immeuble, un procès-verbal de constat d'huissier établi le 7 septembre 2015 (production d'appel n° 17 des époux [Y]) constatant la présence, dans la cour, d'un bloc moteur de climatiseur, de tuyaux en aluminium de forte section sut trois des côtés de la cour et d'une échelle en aluminium, et un procès-verbal de description de l'immeuble établi le 28 novembre 2017 dans le cadre d'une saisie immobilière (production d'appel n° 54 des époux [Y]) constatant que la cour est encombrée de détritus et qu'y débouchent de nombreux tuyaux d'évacuation des fumées dont certains sont en mauvais état, tous éléments faisaient la démonstration éclatante de la violation par M. [J] de ses obligations de bailleur, justifiant l'indemnisation des preneurs, sous la forme d'une dispense de loyers ; que néanmoins, la Cour d'appel a délaissé ces conclusions également, méconnaissant ainsi une fois de plus les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) Et alors que la Cour d'appel a retenu que « Les époux [Y], qui n'ont pas réintégré le logement après l'arrêté du 23 février 2009, sans démontrer le caractère inhabitable de ce dernier, répondent des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu'ils ne prouvent qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Ils devaient également prendre à leur charge l'entretien courant du logement. Ainsi, seuls sont imputables au propriétaire des lieux les difficultés liées aux infiltrations et à l'installation électrique ; pour le reste, la lente dégradation du bien, qui n'a pas été occupé, est de la responsabilité des locataires jusqu'en juillet 2015 » ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme M. et Mme [Y] le lui demandaient expressément, si les infiltrations et inondations permanentes qu'elle constatait elle-même ne suffisaient pas à expliquer « la lente dégradation du bien », excluant par là même la responsabilité des preneurs, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et suivants et 1728 du Code civil, dans leur version applicable à la date de la cause, ensemble les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1, 2 et 5 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire au premier)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les locaux loués par M. [L] [J] à M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] ne répondent pas aux critères de la décence, mais qu'ils ne sont pas pour autant inhabitables ; d'avoir rejeté la demande d'exception d'inexécution formée par M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] pour la période courant de mars 2009 à juin 2015 ; d'avoir, constatant que M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] ne forment aucune demande de dommages et intérêts au titre de l'indécence du logement, condamné solidairement M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] à verser à M. [L] [J] la somme de 6937,91 euros au titre des loyers dus pour la période du premier mars 2009 au mois de juin 2015 inclus et autorisé M. [L] [J] à prendre possession des loyers consignés par M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] à la Caisse des dépôts et consignations sous la référence n° 10933393, à hauteur de 6937, 91 euros ; d'avoir rejeté la demande d'expertise formée par M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] ; et d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait prononcé la résiliation du bail verbal passé entre les parties ;
Alors que l'arrêté du Maire de Marseille en date du 23 février 2009 (production d'appel n° 4 de M. [J]), s'il prenait « acte de la réalisation des travaux préconisés par l'arrêté de péril imminent (...) du 6 novembre 2008 » et disait que « L'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] peut être rendu à sa destination », disposait expressément que « la mainlevée de l'arrêté de péril imminent (...) du 6 novembre 2008 ne sera prononcée qu'après recouvrement des sommes engagées par la commune » (article deuxième de l'arrêté) et encore que, « Sur le rapport d'un homme de l'art, la mainlevée de l'arrêté de péril (...) du 4 août 2008 pourra être prononcée, après constatation de la réalisation des travaux de réparation définitifs prescrits par la commune » (article troisième de l'arrêté).; que l'arrêté du Maire de [Localité 5] en date du 16 avril 2009 (production d'appel n° 5 de M. [J]), le Maire de [Localité 5], s'il prenait « acte de la réalisation des travaux préconisés par l'arrêté de péril simple (...) du 4 août 2008 » (article premier de l'arrêté), disposait expressément que « la mainlevée de l'arrêté (...)du 4 août 2008 ne sera prononcée qu'après recouvrement ders sommes engagées par la commune » (article deuxième de l'arrêté) ; et qu'en définitive, la Commune de [Localité 5] n'a procédé à la mainlevée des deux arrêtés de péril et donc à la mainlevée de l'interdiction d'occuper l'immeuble, que par arrêté du 13 mai 2013 (production d'appel n° 65 des époux [Y]) ; qu'en retenant néanmoins, par motifs tant propres que réputés adoptés des premiers juges, que le Maire de Marseille avait procédé à la mainlevée des arrêtés de péril des 4 août et 6 novembre 2008 par ses décisions des 23 février 2009 et 16 avril 2009, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces deux décisions, en violation du principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire aux deux premiers)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les locaux loués par M. [L] [J] à M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] ne répondent pas aux critères de la décence, mais qu'ils ne sont pas pour autant inhabitables ; d'avoir rejeté la demande d'exception d'inexécution formée par M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] pour la période courant de mars 2009 à juin 2015 ; d'avoir, constatant que M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] ne forment aucune demande de dommages et intérêts au titre de l'indécence du logement, condamné solidairement M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] à verser à M. [L] [J] la somme de 6937,91 euros au titre des loyers dus pour la période du premier mars 2009 au mois de juin 2015 inclus et autorisé M. [L] [J] à prendre possession des loyers consignés par M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] à la Caisse des dépôts et consignations sous la référence n° 10933393, à hauteur de 6937, 91 euros ; d'avoir rejeté la demande d'expertise formée par M. [W] [Y] et Mme [Z] [Y] née [K] ; et d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait prononcé la résiliation du bail verbal passé entre les parties ;
Alors que, par jugement réputé contradictoire du 31 octobre 2011 (production d'appel n° 18 des époux [Y]), définitif et donc doté de l'autorité de la chose définitivement jugée, le Tribunal d'instance de Marseille avait, dans son dispositif, constaté l'existence d'un motif légitime justifiant l'inoccupation du logement par les époux [Y] pendant plus de 8 mois et annulé le congé délivré le 28 mars 2011, après avoir expressément relevé dans ses motifs que, « aux termes des procès-verbaux de constat d'huissier des 19 février 2009, 6 mars 2009 et 23 septembre 2010 et du rapport de l'expert [V] du 24 septembre 2009, il convient de constater que l'appartement loué aux époux [Y] est inhabitable faute de réalisation complète des travaux de réhabilitation » ; que l'autorité de la chose jugée attachée au dispositif de ce jugement, éclairé par ses motifs, interdisait à M. [J] de reprocher à M. et Mme [Y] de n'avoir pas occupé le logement jusqu'au 31 octobre 2011 inclus, en raison du motif légitime constitué par l'inhabitabilité du logement faute de réalisation complète des travaux de réhabilitation nécessaire, et, corrélativement, l'inoccupation du logement étant légitime et imputable à l'inexécution de ses obligations par le bailleur, d'exiger de M. et Mme [Y] payement des loyers jusqu'au 31 octobre 2011 inclus ; que M. et Mme [Y], dans leurs écritures d'appel, opposaient expressément cette fin de non-recevoir aux demandes de M. [J] ; que, néanmoins, la Cour d'appel a dit que les locaux loués par M. [J] à M. et Mme [Y], s'ils ne répondent pas aux critères de la décence, ne sont pas pour autant inhabitables et en conséquence, rejeté la demande d'exception d'inexécution formée par M. et Mme [Y] pour toute la période courant de mars 2009 à juin 2015, donc notamment pour la période du 1er mars 2009 au 31 octobre 2011, et condamné solidairement M. et Mme [Y] à verser à M. [J] une somme correspondant aux loyers dus pour la période du 1er mars 2009 au mois de juin 2015 inclus, donc notamment pour cette même période du 1er mars 2009 au 31 octobre 2011 ; qu'en statuant ainsi, la Cour a violé l'article 1351 ancien du Code civil, devenu l'article 1355 de ce même Code, ensemble les articles 122 et 125 du Code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. [Y] et Mme [K] épouse [Y] de leurs demandes tendant à la condamnation de M. [J] à leur verser la somme de 14 031,98 euros correspondant aux frais qu'ils ont exposés pour garder leurs meubles pour la période de mars 2012 au 31 décembre 2016, la somme de 6 106, 55 euros en réparation des dommages causés à leur mobilier par les inondations imputables au défaut d'entretien de la toiture et la somme de 244,80 euros par mois au titre des frais de garde-meubles à échoir à compter du 27 janvier 2017 jusqu'à la décision à intervenir, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice et capitalisation ; et de leur demande tendant à obtenir l'autorisation de se payer de ces sommes par prélèvement des loyers consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignation suite à l'ordonnance de référé du 8 août 2002, selon le décompte fourni par celle-ci, dans le délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir ;
Alors que les motifs par lesquels l'arrêt d'appel attaqué a dit que les locaux loués par M. [J] aux époux [Y] ne répondent pas aux critères de la décence mais ne sont pas pour autant inhabitables et, en conséquence, rejeté la demande d'exception d'inexécution formée par les époux [Y] pour la période courant de mars 2009 à juin 2015 et condamné solidairement les époux [Y] à payer à M. [J] les loyers au titre de la période du premier mars 2009 au mois de juin 2015 inclus, constituent le soutien nécessaire de l'arrêt en ce qu'il a débouté les époux [Y] de leurs demandes tendant à la condamnation de M. [J] à leur rembourser les frais qu'ils ont exposés pour garder leurs meubles pour la période de mars 2012 au 31 décembre 2016, à les indemniser des dommages causés à leur mobilier par les inondations imputables au défaut d'entretien de la toiture et à leur rembourser les frais de garde-meubles à échoir jusqu'à la décision à intervenir ; que, dès lors, la censure à intervenir sur l'un quelconque des trois premiers moyens de cassation, reprochant à l'arrêt d'appel attaqué d'avoir dit que les locaux loués par M. [J] aux époux [Y] ne répondent pas aux critères de la décence mais ne sont pas pour autant inhabitables et, en conséquence, rejeté la demande d'exception d'inexécution formée par les époux [Y] pour la période courant de mars 2009 à juin 2015 et condamné solidairement les époux [Y] à payer à M. [J] les loyers au titre de la période du premier mars 2009 au mois de juin 2015 inclus, entraînera nécessairement, sur le fondement de l'article 624 du Code de procédure civile, la cassation par voie de conséquence du chef de l'arrêt par lequel l'arrêt attaqué a débouté les époux [Y] de leurs demandes tendant à la condamnation de M. [J] à leur rembourser les frais qu'ils ont exposés pour garder leurs meubles pour la période de mars 2012 au 31 décembre 2016, à les indemniser des dommages causés à leur mobilier par les inondations imputables au défaut d'entretien de la toiture et à leur rembourser les frais de garde-meubles à échoir jusqu'à la décision à intervenir.
Le greffier de chambre