CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 janvier 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10038 F
Pourvoi n° N 17-13.488
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Claude X...,
2°/ Mme Marie-Jeanne Y..., épouse X...,
tous deux domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 8 décembre 2016 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige les opposant à la société La Prairie, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M. Brun, avocat général, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société La Prairie ;
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, l'avis de M. Brun, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer à la société La Prairie la somme de 2 500 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes, d'avoir jugé que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire permettant la réalisation d'un groupe d'habitations n'est pas accomplie, d'avoir ordonné la restitution à la société La Prairie de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 30 000 euros consignée à l'étude de M. A... notaire à Millas ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la SCI la prairie, bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, a déposé la demande de permis de construire le 26 septembre 2006, soit avant le délai contractuel du 1er octobre 2006 ainsi qu'il résulte du récépissé délivré par la commune de Z... ; que la transmission de ce récépissé au promettant ne constituait pas, aux termes de la promesse unilatérale de vente, une obligation dont le défaut entraînait la réalisation de la condition suspensive ; que cette promesse a été consentie sous la condition suspensive d'obtention par le bénéficiaire, au plus tard le 15 juin 2007 d'un permis de construire valant division sur l'assiette de la parcelle vendue lui permettant de réaliser un groupe d'habitations ; que le premier juge, par des motifs pertinents que la cour approuve, a constaté que la SCI La prairie avait tout mis en oeuvre pour obtenir le permis dans le délai convenu, que le permis n'a pas été obtenu avant le délai contractuel du 15 juin 2007, que cependant la SCI a clairement manifesté son intention de poursuivre la réalisation de son projet immobilier et que les parties ont eu la volonté de maintenir leurs relations renonçant ainsi tacitement au délai initialement prévu ; qu'en effet l'instruction de la demande de permis de construire déposée le 26 septembre 2006 a subi des retards non imputables à la SCI la prairie puisque la commune lui indiquait le 11 janvier 2007 que cette demande ne pourrait recevoir un avis favorable tant que le plan local d'urbanisme n'était pas approuvé et le 14 mai 2007 que la validité de ce plan devrait être connue dans le courant du mois de juin ; que le notaire de la SCI a tenu informé de ces difficultés le notaire de M. X... par courrier du 15 janvier 2007 ; que le plan local d'urbanisme a été approuvé le 1er juin 2007 et la SCI la prairie a dû déposer des pièces complémentaires le 24 septembre 2007, manifestant ainsi sans équivoque son intention de poursuivre la réalisation de son projet immobilier ; que par ailleurs elle n'a exigé la restitution de l'indemnité d'immobilisation que par courrier recommandé du 8 janvier 2009, après la réception du permis le 9 janvier 2008 et sa tentative d'obtenir des propriétaires des parcelles voisines une servitude d'écoulement des eaux pluviales, démontrant ainsi qu'elle n'avait pas l'intention de se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive dès le délai contractuel du 15 juin 2007 ; que de son côté Monsieur X..., demeuré taisant, a tacitement accepté la prorogation, sans terme fixe, du délai de validité de la promesse unilatérale de vente ; qu'en l'absence de délai pour lever l'option l'engagement de M. X... sous condition suspensive devait subsister jusqu'à la réalisation ou la défaillance de cette condition ; que le permis de construire a été accordé le 9 janvier 2008 mais avec l'obligation d'amener les eaux pluviales à la sortie du bassin de rétention jusqu'à un ruisseau distant de 50 m afin de limiter la concentration des eaux vers le village ; que cette prescription entraînait le passage des canalisations sur deux parcelles voisines et obligeait la SCI à obtenir la création de servitudes ainsi que le démontre le plan de situation versé aux débats ; que cependant les- deux propriétaires concernés ont refusé cette autorisation interdisant à la SCI la prairie de se conformer aux conditions prescrites par l'autorité administrative et en conséquence de réaliser son projet immobilier ; que la condition suspensive consistait en l'obtention d'un permis de construire permettant au bénéficiaire de réaliser un groupe d'habitations ; que l'impossibilité pour la SCI de se conformer aux prescriptions de l'autorisation de construire délivrée par la commune ne lui permet pas la réalisation de ce groupe d'habitations ; qu'en l'absence d'un permis de construire permettant la réalisation du projet contractuellement défini, la condition suspensive n'est pas réputée accomplie déliant ainsi le promettant de son engagement ; que M. X..., seule partie engagée par l'acte du 15 juin 2006, est donc mal fondé à poursuivre l'exécution forcée de la vente en premier lieu parce que la condition suspensive est défaillie et en second lieu parce que le bénéficiaire, n'ayant aucune obligation d'acquérir le bien, n'a pas levé l'option permettant la réalisation de la promesse ; qu'aux termes de cette promesse l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 30 000 € devait être restituée au bénéficiaire dans le cas où la non réalisation de la vente résultait de la défaillance d'une condition suspensive ; que tel est le cas en l'espèce et en conséquence la somme de 30 000 consignée en la comptabilité de Me A..., notaire à Millas, doit être restituée à la SCI la prairie ; que la demande de dommages-intérêts des époux X... au titre d'une perte de chance de vendre leur bien au même prix doit être écartée à défaut de démonstration d'une attitude fautive du bénéficiaire de la promesse puisque la condition suspensive est défaillie et qu'il n'avait aucune obligation d'acquérir le bien ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE pour fonder sa demande en restitution de la somme de 30.000 euros, la SCI LA PRAIRIE soutient tout d'abord que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire ne s'est pas réalisée dans le délai convenu et que la promesse unilatérale de vente est par conséquent caduque ; que l'article 1176 du code civil dispose en effet que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; qu'il est toutefois admis que celui au profit duquel la condition a été stipulée peut renoncer expressément ou implicitement à se prévaloir de l'expiration du délai prévu pour la réalisation de ladite condition » ; qu'au cas particulier, il n'est pas contesté que la société La Prairie n'a pas obtenu le permis de construire sollicité avant le 15 juin 2007, date initialement convenue pour l'expiration du délai de réalisation de cette condition ; qu'il résulte toutefois du contrat que cette condition a été stipulée dans son seul intérêt et il est expressément prévu que « si la demande de permis ne reçoit aucune réponse de l'administration avant le 15 juin 2007, la condition suspensive est considérée comme n'étant pas réalisée et les présentes nulles et non avenues, sauf si le bénéficiaire décidait de renoncer au bénéfice de ladite condition », aucune précision n'étant apportée sur la forme de cette renonciation ; qu'il apparaît que, postérieurement à cette date, la société La Prairie a manifesté de manière non équivoque sa volonté de ne pas se prévaloir de l'expiration du délai initialement convenu et partant de la caducité de la promesse à la date du 15 juin 2008 ; qu'il apparaît en premier lieu que la société La Prairie a pris soin de tenir son cocontractant informé des difficultés rencontrées pour l'obtention du permis de construire dans le délai initialement convenu et des démarches par lui accomplies auprès du maire afin d'obtenir le permis sollicité ; que cela résulte notamment du courrier adressé le 15 janvier 2007 par Me B..., notaire de la SCI à Me A... Notaire de M. X... ; que la SCI a en outre fait établir le 14 mai 2007, soit très peu de temps avant l'expiration du délai, une attestation par le maire de la commune aux termes duquel il est indiqué : « l'instruction étant terminée, la validité du PLU devrait être connue courant juin 2007 pour donner un avis favorable à la demande de permis de construire ; qu'il convient de relever que l'établissement de cette attestation ne peut avoir d'intérêt que dans l'hypothèse d'une renonciation au délai initialement convenu ; qu'en second lieu, il résulte du permis de construire délivré le 9 janvier 2008 par le maire de la commune de Z... que la demande d'autorisation a été déposée le 26 septembre et complétée le 24 septembre 2007, soit postérieurement au terme initialement convenu pour son obtention ; qu'en complément sa demande d'autorisation la société La Prairie a clairement manifesté son intention de poursuivre la réalisation de son projet immobilier reposant sur la promesse unilatérale de vente litigieuse et partant sur la réalisation de la condition suspensive ; qu'il convient en troisième lieu de constater que la lettre de mise en demeure exigeant la restitution de la somme de 30.000 € est du 8 janvier 2009 soit une date largement postérieure à l'expiration du délai initialement convenu (15 juin 2007) ; que compte tenu du montant important de la somme versée, il est peu probable que, si la société La Prairie avait eu effectivement l'intention de se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive dès le 15 juin 2007, elle aurait attendu 18 mois pour en réclamer officiellement la restitution ; que compte tenu des termes de cette lettre, et de la chronologie des événements, il apparaît que c'est au regard des conditions posées par l'administration dans le permis de construire accordé le 9 janvier 2008, et des difficultés en résultant concernant la réalisation de son projet, que la SCI LA PRAIRIE, a finalement renoncé à ce dernier et par conséquent à l'acquisition de la parcelle de terre ; que le bénéficiaire ayant renoncé implicitement au délai initialement convenu pour la réalisation de cette condition, il faut en déduire que ce délai a été tacitement prorogé sans qu'aucun terme n'ait été stipulé ; que l'article 1176 du code civil prévoit que « s'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie et elle est censée défaillie lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas » ;
1°) ALORS QUE la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction de son titulaire et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 15 juin 2006 prévoyait que « si la demande de permis ne reçoit aucune réponse de l'administration avant le 15 juin 2007, la condition suspensive est considérée comme n'étant pas réalisée et les présentes nulles et non avenues, sauf si le bénéficiaire décidait de renoncer au bénéfice de ladite condition » ; qu'il résultait ainsi du contrat que, si le permis de construire n'était pas obtenu au 15 juin 2007, soit, la promesse était caduque, soit, le contrat se poursuivait mais sans que la société La Prairie ne puisse encore bénéficier de la condition suspensive ; que la cour d'appel a relevé que le permis de construire n'avait pas été obtenu avant le 15 juin 2007 (arrêt, p. 4 § 2) ; qu'en affirmant que les parties, et notamment M. X..., avaient décidé de renoncer au délai initialement convenu pour la réalisation de la condition suspensive, aux motifs que M. X..., demeuré taisant, avait tacitement accepté la prorogation sans terme fixe du délai de validité de la promesse unilatérale de vente, cependant que la renonciation de M. X... au droit de se prévaloir de la poursuite du contrat sans condition suspensive ne pouvait résulter que d'actes manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer, et non de son seul silence, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE, en tout état de cause, la cour d'appel a retenu, pour juger que le délai initialement convenu pour la réalisation de la condition suspensive avait été reporté, que la société La Prairie avait manifesté son intention de poursuivre la réalisation de son projet immobilier après le 15 juin 2007, avait tenu informé M. X... de ses démarches, avait complété sa demande auprès de la mairie le 24 septembre 2007, avait demandé la restitution de l'indemnité d'immobilisation le 8 janvier 2009, soit postérieurement au terme convenu ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée (concl. p. 17), si ces différents actes effectués par la société La Prairie après le terme initialement fixé pour la réalisation de la condition suspensive démontraient qu'elle avait seulement renoncé, ainsi que le lui permettait expressément l'acte, au droit de se prévaloir de la condition suspensive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE, subsidiairement, à supposer que le terme de la condition suspensive d'obtention du permis de construire ait été reporté, la promesse unilatérale de vente stipulait que la société La Prairie devait obtenir « un permis de construire valant division sur l'assiette de la parcelle susvisée permettant a [la société La Prairie] de réaliser un groupe d'habitations représentant une surface hors nette (SHON) selon COS en vigueur au jour des présentes, dans la zone 1AU du POS, COS 0,50 » (promesse, p. 8 § 3) ; que la société La Prairie a obtenu le 9 janvier 2008 le permis de construire qu'elle avait sollicité pour la réalisation du groupe d'habitation ; que la circonstance que la mairie ait formulé une exigence relative au déversement des eaux pluviales n'emportait aucune conséquence sur la réalisation de la condition suspensive, la stipulation contractuelle ne précisant pas comment devait se réaliser l'écoulement des eaux pluviales ; qu'en jugeant que la condition suspensive d'obtention du permis de construire était défaillie tandis que le permis de construire avait été obtenu, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer à la société La Prairie la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE depuis la mise en demeure du 8 janvier 2009 les époux X... s'opposent abusivement à la restitution de l'indemnité d'immobilisation alors qu'après avoir consenti à la poursuite des relations contractuelles au-delà du terme de la promesse, ils ont constaté l'impossibilité pour le bénéficiaire de réaliser son projet immobilier et n'ont pas été destinataires de la part de la SCI de la levée d'option ; qu'ils ont ainsi privé la SCI de la disposition de cette somme et des intérêts que son placement aurait pu procurer et l'ont obligée à engager et poursuivre une longue procédure judiciaire pour faire valoir ses droits ; qu'en conséquence ils doivent être condamnés à payer à la SCI la prairie la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts ;
ALORS QU'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient alors au juge de spécifier, constituer un abus de droit, lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, malgré l'infirmation dont sa décision a fait l'objet en appel ; qu'en l'espèce, le tribunal a jugé que la condition suspensive d'obtention du permis de construire avait été réalisée au 9 janvier 2008, de sorte que les époux X... étaient légitimes, comme ils le demandaient, à conserver l'indemnité d'immobilisation de 30.000 euros prévue au contrat ; que, dès lors, la cour d'appel ne pouvait, même en infirmant le jugement sur ce point, juger que les époux X... avaient opposé une résistance abusive à la restitution de l'indemnité, tandis que leur bon droit avait été reconnu en première instance, peu important le fait que la société La Prairie ait dû engager une procédure et n'ait pu placer l'indemnité qui faisait l'objet du litige ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.