CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10113 F
Pourvoi n° X 17-16.510
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Jean X...,
2°/ Mme Claire Y... épouse X...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 16 février 2017 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Yves Z...,
2°/ à Mme Monique A... épouse Z...,
domiciliés [...] ,
3°/ à la société Elysée Gallic Immobilier, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...] , anciennement basée [...] Dinard,
4°/ à M. Daniel B..., domicilié [...] , pris en qualité de liquidateur de la société DTI, basée [...] Saint-Brieuc,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 23 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. C..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me E... , avocat de M. et Mme X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Elysée Gallic Immobilier, de la SCP Richard, avocat de M. et Mme Z... ;
Sur le rapport de M. C..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Z... et la somme de 3 000 euros à la société Elysée Gallic Immobilier ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué :
D'AVOIR, après avoir dit que seuls les désordres énoncés dans l'assignation en référé de M. et Mme X... du 17 avril 2008 étaient susceptibles de fonder leur action en garantie des vices cachés, débouté M. et Mme X... de leur demande de résolution de la vente conclue le 15 novembre 2006 avec M. et Mme Z... et en conséquence D'AVOIR débouté M. et Mme X... de leur demande de condamnation in solidum de M. et Mme Z... au versement de la somme de 225 625 euros avec intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou à un prix moindre s'il les avait connus ; que l'article 1643 ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus à moins qu'il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que l'acte de vente u 15 novembre 2006 contient une clause exonératoire ainsi rédigée : « Le notaire attire spécialement l'attention de l'acquéreur sur la portée de la clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés qui pourraient se révéler dans l'immeuble vendu postérieurement à la présente vente. Cette exonération est accordée par l'acquéreur au vendeur par dérogation aux dispositions de l'article 1641 du code civil. Cette exonération trouvera à s'appliquer particulièrement en cas d'existence dans l'immeuble vendu de parasites des matériaux de constructions tels que les parasites de bois, les champignons type mérule etc (...) ; que le vendeur déclare ne pas avoir fait dresser d'état parasitaire concernant l'immeuble vendu. Il déclare qu'à sa connaissance, l'immeuble vendu n'est atteint d'aucun parasite du bois ou des matériaux ; que l'acquéreur prend acte de cette situation. Il reconnaît avoir eu la possibilité de procéder ou de faire procéder par un professionnel aux investigations nécessaires. Il donne acte au notaire de l'avis qu'il vient de lui donner » ; qu'en l'espèce, le tribunal a accueilli la demande de résolution de la vente en retenant que les désordres constatés par l'expert judiciaire étaient des vices cachés au sens du texte pré-cité, antérieurs à la vente, d'une gravité telle que les époux X... n'auraient manifestement acquis la maison s'ils avaient su que les combles n'étaient pas habitables et que la maison devrait être reprise à 50 %. Il a considéré que la mauvaise foi des époux Z... résultait de ce qu'ils avaient eux-mêmes repeint les poutres, commandé des travaux d'isolation et de placo plâtre qui avaient masqué le mauvais était des murs et des planchers (en réalité des plafonds), indiqué au moment de la vente que la toiture était neuve alors qu'elle n'avait fait l'objet que de réparations ponctuelles et qu'ils connaissaient bien la maison pour y habiter, voyant qu'elle était âgée et que des travaux devraient y être entrepris ;
Que ,sur l'existence de vices cachés et leur gravité, à titre liminaire, la cour observe que, dans leur assignation en référé du 17 avril 2008, les époux X..., se fondant sur un rapport du cabinet polyexpert, exposaient qu'ils avaient découvert, après avoir entrepris des travaux d'embellissement, que le bois d'une poutre n'avait plus aucune consistance, qu'ils avaient fait dresser un constat d'état parasitaire en août 2007, lequel mentionnait une infestation de grosses vrillettes, qu'ils avaient également constaté des infiltrations dans les combles, que l'évacuation des eaux usées était déficiente. Ils en déduisaient l'existence de vices cachés susceptibles d'engager la responsabilité des vendeurs et de l'agence immobilière ; que dans ces conditions, le juge des référés ne pouvait pas donner mission à Monsieur D... de rechercher tous les désordres affectant l'immeuble « quelles que soient leur nature et leur date d'apparition, qu'il s'agisse des désordres allégués dans l'assignation, de ceux qui pourraient apparaître postérieurement à la décision, de ceux qui pourraient être mis en lumière pas les opérations d'expertise ou à l'occasion de celles-ci ». Par cette formulation, en effet, il ordonnait une mesure générale d'investigation qui excédait les prévisions de l'article 145 du code de procédure civile ; qu'en outre, en ne chiffrant pas le coût des travaux de reprise, en écrivant que, de manière « idéale », il faudrait refaire la maison à 50 %, l'expert n'a pas rempli sa mission. Il lui incombait soit de faire une estimation à dire d'expert, soir de demander des devis aux parties ; que la cour ne retiendra donc du rapport d'expertise que les désordres dénoncées dans l'assignation du 17 avril 2008, seuls susceptibles de fonder une action sur le fondement de la garantie des vices cachés ; que le désordre relatif aux eaux usées a été réparé et ne faisait plus l'objet d'une doléance de la part des époux X... lors de l'expertise : qu'il n'est pas justifié de l'augmentation de la taxe foncière, seule celle de 2006 d'un montant de 463 euros étant versée aux débats. Les époux X... ne communiquent pas la taxe foncière 2007, ne précisant même pas son montant dans leurs conclusions, mais Monsieur et Madame Z... ne contestent pas son doublement. Cependant, il ne peut être retenu que ce vice caché soit d'une gravité suffisante pour justifier la résolution de la vente et il relève d'une négligence des vendeurs qui n'entre pas dans les prévisions de l'article 1643 ; que sur le mauvais état des bois, Monsieur D... a confirmé l'absence de consistance de la poutre de la cuisine dans laquelle il a enfoncé sans peine une aiguille et l'existence de traces de pourriture sur les olives dans la chambre 2. Il a dit qu'une solive était pourrie à une extrémité dans la chambre à droite de l'escalier, que les têtes de solive à gauche du palier étaient attaquées par la pourriture et l'escalier menant au grenier, par de la vrillette. Il a préconisé à titre conservatoire de ne pas charger les combles dans l'attente de la réfection des planchers ; qu'il ressort du dossier qu'il a été nécessaire de déposer les doublages des plafonds et de décaper les poutres pour procéder à ces constats. En outre, la vente avait été précédée de l'intervention de deux diagnostiqueurs qui avaient décelé comme seul défaut l'absence de VMC dans la salle de bains et la cuisine (rapport Ceti). Le caractère caché de ce vice est donc indiscutable ; que c'est à bon droit que le premier juge a dit que sa gravité était caractérisée par l'impossibilité de transformer en l'état les combles en chambres d'enfants et par la nécessité de procéder à un traitement généralisé des bois. Les appelants ne sont pas fondés à soutenir que cette transformation en chambres n'était pas entrée dans le champs contractuel dès lors qu'aux termes de l'acte authentique, ils ont vendu une « grande pièce » et que les travaux qu'ils y avaient effectués (pose de fenêtres de type velux, travaux d'électricité et pose de placo) confirmaient qu'il s'agissait d'une pièce de la maison, susceptible à ce titre de transformation en chambre d'enfant. De même, la vétusté n'est nullement la cause de cette situation, comme ils le font plaider ainsi que l'agent immobilier, ni le mauvais état des bois un phénomène inhérent à toute maison ancienne ; que sur le défaut d'étanchéité, l'expert a constaté des infiltrations dans les combles qu'il attribue à la vétusté de la toiture en notant qu'elles étaient impossibles à déceler en l'absence de précipitations au moment des visites ; que le défaut d'étanchéité rend les combles impropres à leur destination. Il constitue un vice caché, grave en ce que le remède ne consiste pas une réparation ponctuelle mais en une réfection générale de la couverture dont il est notaire que le coût en est élevé ;
Que sur la connaissance des vices par les vendeurs, il est constant que les époux Z... sont des profanes. Il convient d'ajouter que, domiciliés [...] , la maison litigieuse était pour eux une résidence secondaire qu'ils ont occupaient pendant les vacances. Monsieur D... a indiqué que les désordres ne pouvaient être décelés que par un professionnel du bâtiment, ce qui s'applique également aux vendeurs ; que pour anéantir la clause exonératoire, il incombe aux époux X... de rapporter la preuve que ces derniers avaient connaissance des vices et les ont dissimulés lors de la vente ; que pour anéantir la clause exonératoire, il incombe aux époux X... de rapporter la preuve que ces derniers avaient connaissance des vices et les ont dissimulés lors de la vente ; qu'ils déduisent cette connaissance de la réalisation de travaux, pour l'essentiel en 1998, 1999 et 2001, lesquels, selon eux, avaient pour but de masquer le mauvais état de la maison. Ils se fondent sur le rapport d'expertise aux termes duquel, avant les travaux de doublage, les murs devaient être dans le même état que celui qui existait en 1997 ; qu'indépendamment du fait qu'une rétention dolosive ne peut être fondée sur une supposition, la cour observe que, dans le même paragraphe, l'expert se contredit en écrivant que l'artisan avait utilisé un produit non respirant qui avait confiné l'espace entre le placo et le mur et que le champion pouvait venir de cette réalisation défectueuse ; qu'à supposer même que les époux Z... aient su que la maison était en mauvais état lors de son acquisition, ils n'ont pas réalisé les travaux de rénovation eux-mêmes mais ont fait appel à des professionnels dont ils étaient en droit d'exiger qu'ils y remédient et qu'ils les alertent en tant que besoin, notamment sur l'existence d'une pathologie du bois. L'arrêt de la Cour de cassation du 11 avril 2012 qu'ils citent vise l'hypothèse où les vendeurs avaient la qualité de constructeur pour avoir réalisé les travaux, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que quant aux travaux de peinture effectués par Monsieur Z... dans la chambre 3, à une date qui n'est pas précisé, il ne peut non plus être inféré qu'il ne pouvait pas ne pas avoir constaté à cette occasion le phénomène de pourriture dont on ne sait s'il existait déjà et s'il était décelable par un profane ; que la preuve n'est pas davantage rapportée que les vendeurs connaissaient l'absence de solidité du plancher des combles dès lors qu'aucun professionnel ne les en avait informés ; que s'agissant du défaut d'étanchéité imputable à la vétusté de la toiture, c'est à tort que le premier juge se fonde sur le fait que les vendeurs auraient fait croire à une toiture neuve puisqu'il résulte du descriptif de la maison (pièce 5 du dossier des appelants) que ces mots étaient accolés à « garage indépendant ». En outre, l'existence d'une toiture neuve fait partie des éléments dont un acquéreur normalement diligent peut se convaincre par lui-même, en particulier lorsqu'il s'agit d'une maison ancienne. La photographie en pièce 2-1 des appelants, prise en 202, permet de constater que ce n'était pas le cas, notamment du fait des nombreuses traces de mousse ; que la prétendue connaissance des infiltrations sous combles, M Z... justifie d'une facture de réparation de décembre 2001 et il n'est pas démontré qu'elles se seraient manifestées à nouveau avant la vente, ce qu'il dément. Aucune trace d'auréoles ou de traces ou de coulures n'a ainsi été relevée par l'expert judiciaire, caractéristiques d'infiltrations anciennes ; qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun élément objectif ne vient étayer l'affirmation selon laquelle Monsieur et Madame Z... auraient eu une connaissance parfaite de la maison et des travaux qui devaient y être réalisés ; que les époux X... écrivent dans leurs conclusions « un acquéreur ne connaît de l'immeuble que ce que son vendeur veut bien lui dire ». Si le vendeur doit dire tout ce qu'il sait de l'état de la maison, il ne peut dire que ce qu'il sait. Il vient d'être vu que la preuve n'était pas rapportée que les époux Z... avaient connaissance des vices cachés. En outre, il appartient aux époux X... qui indiquent que Madame souffrant d'asthme, ils ne voulaient pas acheter un bien dans lequel des travaux importants seraient à réaliser, de se prémunir des risques inhérents à l'achat d'un bien ancien en s'entourant des conseils d'un professionnel du bâtiment qui a seul la compétence pour déceler d'éventuels problèmes, comme le rappelle la clause rappelée ci-dessus ; qu'il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de débouter Monsieur et Madame X... de leur demande de résolution de la vente et de dommages et intérêts » (arrêt pages 6 à 9) ».
ALORS d'une part QUE le juge est tenu, en toutes circonstances, de respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; que le juge ne peut relever d'office un moyen de droit sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a décidé de ne retenir du rapport d'expertise que les désordres dénoncés par les époux X... dans leur assignation en référé du 17 avril 2008, au motif qu'ils seraient seuls susceptibles de fonder une action sur le fondement de la garantie des vices cachés (arrêt page 7, § 4) puisque le juge des référés aurait ordonné une mesure générale d'investigation excédant les prévisions de l'article 145 du code de procédure civile ; qu'en relevant d'office un tel moyen, sans avoir invité préalablement les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS d'autre part QUE le juge est tenu des respecter les termes du litige tels qu'ils résultent des conclusions des parties ; qu'en l'espèce, les époux X... avaient dénoncé, dans leur assignation en référé expertise du 17 avril 2008, les désordres consistant en la mauvaise consistance du bois avec infestation des grosses vrillettes, des infiltrations d'eaux en couverture, une évacuation des eaux usées déficiente et une déclaration incorrecte adressée au service des impôts foncier (assignation pages 3 et 4) ; que dans leur assignation au fond et dans leurs dernières conclusions d'appel, les époux X... ont invoqué d'autres désordres, relevés par l'expert dans son rapport, relatifs, notamment, à la toiture en losanges de fibro ciment amianté, interdit depuis 1997, à la nécessité de traiter les murs de la façade et de refaire à neuf la souche de cheminée (conclusions d'appel page 9, §§ 6 et s) ; qu'en décidant d'écarter ces nouveaux vices cachés au motif que seuls devaient être retenues les conclusions du rapport d'expertise relatives aux désordres dénoncés dans l'assignation en référé du 17 avril 2008, la cour d'appel a violé les articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile ;
ALORS de troisième part QUE s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ; qu'en l'espèce, le juge des référés a désigné M D... avec la mission de décrire « tous les désordres quelle que soit leur nature et leur date d'apparition (qu'il s'agisse des désordres allégués au jour de la présente décision, d'éventuels désordres qui pourraient apparaître postérieurement à la présente décision ou des désordres qui pourraient être mis en lumière par les opérations d'expertise ou à l'occasion de celles-ci) » (jugement du 24 juillet 2008, page 3) ; qu'en décidant qu'une telle mission consistant à apprécier l'état général d'une maison excédait les prévisions de l'article 145 du code de procédure civile, la cour d'appel qui a ajouté une condition à la loi, a violé ce texte ;
ALORS enfin QUE le juge ne peut refuser de statuer sur une demande au motif qu'il n'est pas en mesure de chiffrer le préjudice ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a refusé de statuer sur la demande des époux X... fondée sur les désordres évoqués dans ses dernières conclusions d'appel au motif que l'expert n'avait pas chiffré le coût des travaux de reprise et se serait borné à écrire que de manière idéale il faudrait refaire la maison à 50 % (arrêt page 7, §§ 4 et 5) ; qu'en statuant ainsi, alors qu'elle ne pouvait, sans méconnaître son office, s'abstenir de se prononcer sur la demande dont elle était saisie au motif qu'elle n'était pas en mesure de chiffrer le préjudice des époux X..., la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil.