Cour de cassation - 28 février 2018 - 17-14.044

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Inertie de la société 3B : La société 3B, qui aurait dû assurer la consignation pour lever la condition suspensive, n’a pas prouvé avoir effectué les démarches nécessaires, étant ainsi responsable du non-respect de la condition. Cela a permis à la commune de considérer la promesse comme caduque.

Interprétations et citations légales

2. Conditions pour la réitération de la vente : La cour a précisé que la date du 1er octobre 2009 ne constituait pas une date extinctive mais un point de départ à partir duquel les parties pouvaient exiger l'exécution. Cependant, la non-réalisation de la condition suspensive en rapport avec les inscriptions hypothécaires a été jugée comme une obstacle à cette réitération. L'interprétation des conditions suspensives et de leur réalisation est renforcée par les dispositions des articles 1176 et 1184 du Code civil, dont les clauses stipulaient clairement les implications de leur non-respect.

3. Obligation de diligence : En vertu du Code civil – Article 1178, la mauvaise foi ou la négligence d'une partie en rapport avec les conditions suspensives peut impacter le jugement, mais dans ce cas, la cour a noté qu'aucun manquement fautif n'était imputable à la commune, indiquant une diligence appropriée de sa part.

Ces éléments mettent en lumière la nécessité pour les parties de respecter scrupuleusement les conditions contractuelles et de prendre des mesures proactives pour garantir leur levée en temps utile, faute de quoi elles risquent de perdre leurs droits en vertu de l'accord.

CIV.3

IK

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 28 février 2018

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10118 F

Pourvoi n° S 17-14.044

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société 3B, société civile immobilière, dont le siège est [...]                                                    ,

contre l'arrêt rendu le 14 novembre 2016 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la commune de Sainte-Rose, représentée par son maire en exercice, domicilié [...]                                                                 ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 23 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. X..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Ghestin, avocat de la société 3B, de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de la commune de [...];

Sur le rapport de M. X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société 3B aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société 3B ; la condamne à payer à la commune de [...]la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour la société 3B

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris ayant « constaté »
que la condition suspensive relative au montant des inscriptions hypothécaires incluse dans la vente de l'immeuble[...] entre la SCI 3B et

la commune de [...] n'a pas été levée, d'AVOIR      en conséquence prononcé la caducité de cette vente signée le 21 avril 2009 et rejeté la demande de résolution et dit n'y avoir lieu à dommages-intérêts, d'AVOIR condamné la SCI 3B aux dépens et à payer à la commune de [...]la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE la promesse indiquait : « L'acquéreur aura la propriété de l'immeuble désigné au paragraphe DESIGNATION à compter de la signature de l'acte authentique à intervenir et en aura la jouissance à compter du jour de la signature de l'acte authentique »
qu'elle prévoyait une réitération par acte authentique au plus tard le 1er octobre 2009 et précisait : « La date n'est pas extinctive mais constitutive d'un point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à poursuivre » ;

qu'elle stipulait notamment les conditions suspensives suivantes : « Le certificat d'urbanisme ne devra pas révéler de servitudes graves prouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu. Le seul alignement ne sera pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à destination. L'état hypothécaire ne devra pas révéler d'inscriptions d'un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf si le vendeur consigne avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique entre les mains du rédacteur dudit acte la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmenté des frais de mainlevée » ;

et précisait « Si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l'acquéreur. Chacun des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre. Toutefois, si le défaut de réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives est imputable à l'acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d'un abus de droit de ce dernier le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l'article 1178 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce sans préjudice de l'attribution de dommages-intérêts » ;

qu'il résulte du dossier qu'au 1er octobre 2009, aucune des parties n'avait pris l'initiative de la réitération de la promesse par acte authentique et ce n'est que le 7 février 2011 que la SCI 3B mettait en demeure la commune de réitérer l'acte en précisant que : « les conditions suspensives avaient été réalisées » ;

qu'or, il ressort de l'état hypothécaire levé le 7 décembre 2009 par le notaire qu'il révélait des inscriptions d'un montant supérieur au prix de 350.000 € stipulé ;

qu'à cet égard, la clause rappelée supra est claire et n'exigeait nullement que l'acquéreur porte une appréciation sur la valeur des inscriptions hypothécaires et sur leur éventuelle caducité ;

qu'or, à la date du 1er octobre 2009, la société 3B, alors que l'état hypothécaire ne répondait pas à la condition stipulée, la SCI 3B n'avait procédé à aucune démarche en vue d'une consignation chez le notaire ;

d'où il résulte que c'est à bon droit que la commune a, en application des dispositions de la promesse, « repris sa liberté » et considéré qu'elle n'était plus liée par la promesse, la promesse étant devenue caduque ;

que la demande en résiliation aux torts de la commune doit, ainsi, être rejetée ;

qu'aucun défaut de réalisation d'une condition n'étant imputable à l'acquéreur, le défaut de réitération de la vente par acte authentique n'était pas non plus imputable à la commune de [...]        et aucune inertie fautive la concernant n'étant démontrée, les demandes présentées par la société appelante de condamnation de l'intimée à des dommages-intérêts seront rejetées ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1184 du code civil énonce que dans les conventions synallagmatiques, la condition résolutoire est toujours sous-entendue pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement ; que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages intérêts ;

que les pièces démontrent que le 21 avril 2009, la SCI 3B a accepté de vente à la commune de [...]le bien [... ] au prix de 350 000 € outre 23 000 € pour le mobilier ; qu'elles ont convenu que cet accord était définitif sur la chose et sur le prix sous réserve de deux conditions suspensives :

- en premier lieu, que le certificat d'urbanisme ne révèle pas de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu : il n'est pas soutenu que cette condition n'ait pas été levée ;

- en second lieu, que l'état hypothécaire ne révèle pas d'inscription d'un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf si le vendeur consigne avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique entre les mains du rédacteur dudit acte la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmenté des frais de mainlevée ;

que s'agissant de cette condition, le tribunal relève qu'elle ne comporte aucune date pour être levée ; que cependant, les signataires ont convenu de réitérer leur accord au plus tard le 1er octobre 2009, cette date constituant le point de départ pour obliger l'autre à s'exécuter ;

qu'or, ce n'est que par bordereau de communication de pièces adressé dans le cadre de la présente instance le 25 novembre 2011 que la SCI 3B a transmis un état hypothécaire du bien promis établi le 7 décembre 2009 ; qu'il mentionne :

- une hypothèque conventionnelle au profit de la Sodega pour 450 000 F (soit 68 602,37 €) outre 45 000 F d'accessoires (6 860,23 €), à effet jusqu'au 30 décembre 2011 ; qu'il n'est pas démontré que cette inscription ait été radiée ou soit devenue caduque suite à la fusion de cet établissement avec un autre ;

- un privilège de prêteur de deniers de Oseo Financement inscrit le 3 août 2007 et valable jusqu'au 31 mars 2018 pour garantir un principal de 277 000 € et des accessoires de 27 700 € ;

- une hypothèque conventionnelle de Oseo Financement garantissant le principal de 23 000 € et les accessoires pour 2 300 €, inscrite le 3 août 2007 et à effet jusqu'au 31 mars 2018 ;

qu'il ne peut donc être contesté que les inscriptions portant sur le bien promis s'élevaient à 402 462,57 € le 3 août 2007 et le 7 décembre 2009, soit postérieurement à la date de réitération ; que ce montant étant supérieur au prix de vente de 350 000 € et aucune somme différentielle n'ayant été consignée entre les mains de M. Y..., conformément à la stipulation contractuelle, le tribunal constate que la seconde condition suspensive n'est pas levée et fait droit à la demande de caducité du compromis, sans examiner les autres moyens ;

qu'à défaut de vente parfaite, sa résolution et l'application de la clause pénale ne peuvent être sollicitées ;

1°) ALORS QUE s'il n'y a point de temps fixe, la condition suspensive peut toujours être accomplie ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que la date à laquelle la réitération de la vente devait intervenir n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pouvant obliger l'autre à s'exécuter et qu'aucun délai n'était prévu pour la réalisation des conditions suspensives, celles-ci devant être réalisées avant la réitération de la vente, laquelle ne comportait pas de date fixe ; qu'en prononçant néanmoins la caducité de la promesse de vente, au motif que la condition suspensive relative aux inscriptions hypothécaires n'avait pas été accomplie à la date prévue (1er octobre 2009) pour la réitération de la vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant l'article 1176 ancien du code civil ;

2°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la SCI 3B avait fait valoir que la date du 1er octobre 2009 prévue par la promesse de vente n'étant pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, elle pouvait, au regard des stipulations contractuelles, justifier de la réalisation de la condition suspensive ou consigner jusqu'à la réitération ; qu'en s'abstenant totalement de répondre à ces conclusions péremptoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.