CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 30 septembre 2021
Rejet non spécialement motivé
M. MAUNAND, conseiller doyen
faisant fonction de président
Décision n° 10449 F
Pourvoi n° J 17-22.731
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 SEPTEMBRE 2021
1°/ la société Le Voltigeur, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 5],
2°/ M. [U] [K], domicilié [Adresse 2],
agissant en qualité de mandataire ad'hoc de la société Le Voltigeur,
ont formé le pourvoi n° J 17-22.731 contre l'arrêt rendu le 19 avril 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [E] [O], domicilié [Adresse 3],
2°/ à M. [L] [M], domicilié [Adresse 4],
3°/ à la société Franck Thum immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Le Voltigeur et de M. [K] ès qualités, de Me Carbonnier, avocat de M. [M], de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. [O], après débats en l'audience publique du 6 juillet 2021 où étaient présents M. Maunand, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Nivôse, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Il est donné acte à la société Le Voltigeur et à M. [K], ès qualités, du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Franck Thum Immobilier.
2. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Le Voltigeur et M. [K], ès qualités, aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Le Voltigeur et M. [K], ès qualités, et les condamne à payer à M. [O] la somme de 1 500 euros et à M. [M] la somme de 1 500 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Le Voltigeur et M. [K] ès qualités
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, D'AVOIR dit que la condition suspensive de l'octroi d'un concours bancaire ne s'était pas réalisée et D'AVOIR débouté la société Le Voltigeur de sa demande de condamnation de Messieurs [O] et [M] à lui payer une somme de 65 000 € ;
AUX MOTIFS QUE, que l'acte signé le 19 février 2012 par les parties stipulait au titre des conditions suspensives « qu'à peine de déchéance de la présente condition suspensive de financement l'acquéreur s'engage expressément à justifier dans un délai de quinze jours des présentes : - de la réalité de son apport personnel (... ) ; - du dépôt d'au minimum un dossier complet de financement ; que faute pour l'acquéreur d'avoir avisé le vendeur au plus tard le 25 avril 2012 de la non-réalisation de la condition suspensive de financement, ladite convention suspensive sera réputée réalisée ; qu'en outre, pour le cas où ses propres démarches n'aboutiraient pas et pour s'assurer une possibilité supplémentaire de crédit, l'acquéreur, mandate dès aujourd'hui le rédacteur des présentes, afin de solliciter en son nom et aux mêmes conditions un ou plusieurs prêts d'un montant global de 470.000 € aux conditions habituelles en la matière et pour faire toutes démarches à ce sujet.( .... ) ; qu'en page 21 de la promesse, i1 était stipulé que pour le cas où l'une ou l'autre de ces conditions suspensives ne seraient pas réalisées, les conventions seraient considérées comme nulles et non avenues, sans aucun versement d'indemnité, de part et d'autre et l'acompte ci-dessus versé serait restitué à l'acquéreur » ; que l'acte a été rédigé par la société Franck Thum Immobilier ; que cette agence intervenait à la fois comme mandataire des vendeurs et comme mandataire des acquéreurs ; qu'il résulte des pièces produites aux débats que les acquéreurs n'ont pas obtenu les prêts qu'ils ont sollicités ; qu'ainsi le prêt sollicité en leur nom par l'agence auprès de la Banque Populaire le 21 février 2012 a fait l'objet d'un rejet le 30 mars 2012 qui a été dénoncé à M. [O] ; que la directrice de l'agence bancaire dans un courrier du 20 octobre 2014 adressé au conseil de M. [O] a indiqué qu'elle pensait avoir tenu informé le cabinet Thum du refus ; que dans ces conditions, le cabinet Thum agissant tant en qualité de mandataire des vendeurs que de mandataire des acquéreurs, avait connaissance avant le 25 avril 2012, du fait qu'au moins un des prêts sollicités avait été refusé ; qu'il s'ensuit que l'acquéreur était de ce fait informé de la non-réalisation de la condition suspensive ; qu'il importe peu que les acquéreurs aient renoncé le 4 mai 2012 au prêt sollicité auprès de la banque HSBC, puisque le délai pour obtenir un prêt fixé au contrat était dépassé ; qu'en application de la clause figurant en page 21, la convention suspensive ne s'étant pas réalisée, aucune somme n'étant due au vendeur ; sur la restitution de la somme séquestrée : que la vente ne s'étant pas conclue en raison de l'absence de financement d'un prêt par les banques, MM. [O] et [M] sont bien fondés à solliciter le remboursement de la somme de 65.000 € versée à la société Franck Thum Immobilier en qualité de séquestre » (arrêt attaqué p. 5 et 6) ;
1°) ALORS QUE il appartient à celui qui se prétend libéré d'une obligation d'apporter des éléments de preuve justifiant le fait qui a produit son extinction ; que cette preuve ne peut résulter uniquement d'un témoignage insuffisamment circonstancié pour permettre de vérifier et caractériser les faits invoqués ; qu'au cas présent, la cour d'appel a retenu que le cabinet Thum aurait eu connaissance avant le 25 avril 2012, du fait qu'au moins un des prêts sollicités avait été refusé, en se fondant uniquement sur un courrier de la directrice de l'agence bancaire en date du 20 octobre 2014 adressé au conseil de M. [O] dans lequel elle avait indiqué qu'elle pensait avoir tenu informé le cabinet Thum du refus ; qu'en estimant que les acquéreurs avaient informé les vendeurs de la défaillance de la condition antérieurement au 25 avril 2012 en ne relevant aucun élément de preuve permettant d'établir avec certitude la réalité de la transmission de l'information ni la date de cette transmission, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°) ALORS QUE la défaillance de la condition ne peut être prononcée que lorsqu'il est certain que l'évènement n'arrivera pas ou lorsque le temps imparti pour qu'il arrive s'achève sans que l'évènement ne se soit produit ; qu'ainsi, la défaillance d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt ne saurait résulter du refus d'une seule demande de prêt lorsque d'autres demandes ont été déposées et que le temps imparti n'est pas écoulé ; qu'en estimant que la notification, le 30 mars 2012, par la directrice de l'agence de la Banque Populaire du rejet de la demande déposée auprès de cette banque valait information du vendeur de la défaillance de la condition, lorsque d'autres demandes de prêt avaient été déposées et que le temps imparti ne s'était pas écoulé, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil ;
3°) ALORS QUE la condition suspendant la vente à l'obtention par l'acquéreur d'un prêt destiné à financer son acquisition est une condition conclue dans l'intérêt exclusif de ce dernier ; qu'il en résulte que la défaillance de la condition ne peut être prononcée qu'en cas de manifestation expresse de l'acquéreur de s'en prévaloir ; qu'au cas présent, la cour d'appel a estimé que la notification par la directrice de l'agence de la Banque Populaire du rejet de la demande déposée auprès de cette banque valait information du vendeur de la défaillance de la condition et suffisait à entrainer la caducité de la vente ; qu'en statuant ainsi, sans constater que les acquéreurs auraient manifesté leur intention de se prévaloir de la non-obtention d'un prêt pour renoncer à la vente, la cour d'appel a violé, à nouveau, l'article 1176 du code civil ;
4°) ALORS QUE le compromis du 19 février 2012 stipulait sous le titre « conditions suspensives » (compromis p. 19 et 20) que faute pour l'acquéreur d'avoir avisé le vendeur au plus tard le 25 avril 2012 de la nonréalisation de la condition suspensive de financement, ladite condition suspensive serait réputée réalisée ; que pour déclarer la condition suspensive défaillie et la vente projetée caduque, la cour d'appel a retenu que la directrice de l'agence de la Banque Populaire aurait informé le 30 mars 2012 le cabinet Franck Thum Immobilier du rejet de la demande de prêt déposée auprès de cette banque ; qu'en statuant ainsi, sans relever que le vendeur ou le cabinet Franck Thum Immobilier auraient été informés de l'absence d'acceptation de l'ensemble des prêts sollicités avant le 25 avril 2012 et de l'intention de l'acquéreur de se prévaloir de ces refus, la cour d'appel a méconnu la force obligatoire du contrat signé par les parties, et violé de l'article 1134 ancien du code civil applicable à l'espèce.