Cour de cassation, arret, 1963-05-27, 62-90.316

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Interdiction de perception de fonds : L'arrêt a précisé que la perception de fonds à titre d'acompte ou de dedit avant la conclusion effective de la vente constitue une infraction. La Cour a affirmé que "la perception de toute somme représentative de frais de recherche, de démarches ou d'entreprise quelconque ne pourra intervenir que lorsqu'une vente, un achat, un échange, une location ou une sous-location en nu ou en meuble aura été effectivement conclu".

3. Absence de promesse de vente : La Cour a également noté qu'il n'y avait pas eu de promesse de vente au sens de l'article 1589 du Code civil, car la demoiselle Z... s'était engagée à acheter le logement au cabinet Robert et non à la dame A..., ce qui empêche de considérer la somme versée comme un acompte valide.

Interprétations et citations légales

2. Code civil - Article 1589 : Cet article précise que "la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix". Dans le cas présent, la Cour a conclu qu'il n'y avait pas eu de promesse de vente valide, car la demoiselle Z... ne s'était pas engagée envers la propriétaire réelle, mais envers le cabinet immobilier.

3. Code de procédure pénale - Article 598 : Cet article stipule que la peine prononcée peut être justifiée par la violation des dispositions légales en vigueur au moment des faits. La Cour a appliqué cet article pour justifier la condamnation de Madame X..., en considérant que les faits constituaient une infraction à l'ordonnance de 1958.

En conclusion, la décision de la Cour de cassation repose sur une interprétation stricte des dispositions légales concernant les transactions immobilières, soulignant l'importance de la régularité des opérations et la protection des parties impliquées.

REJET DU POURVOI FORME PAR LA DAME X..., EPOUSE Y... (MADELEINE), CONTRE UN ARRET DU 16 DECEMBRE 1961 DE LA COUR D'APPEL DE PARIS, QUI, POUR INFRACTION A L'ORDONNANCE DU 16 DECEMBRE 1958, L'A CONDAMNEE A 300 NF D'AMENDE, A LA RESTITUTION ET A DES DOMMAGES-INTERETS AU PROFIT DE LA DEMOISELLE Z..., PARTIE CIVILE LA COUR, VU LES MEMOIRES PRODUITS, EN DEMANDE ET EN DEFENSE ;\n\n\n\n SUR LE MOYEN UNIQUE DE CASSATION, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 1 ET 2 DE L'ORDONNANCE DU 16 DECEMBRE 1958, DES ARTICLES 1583 ET 1589, 1984 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL, ENSEMBLE VIOLATION DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, POUR DEFAUT ET CONTRADICTION DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE, "EN CE QUE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE A DECLARE LA DEMANDERESSE COUPABLE D'INFRACTION A L'ORDONNANCE PRECITEE, MOTIF PRIS QU'ELLE AVAIT PERCU DES FONDS A L'OCCASION D'UNE TRANSACTION AVANT LA CONCLUSION EFFECTIVE DE L'OPERATION, "ALORS QUE L'ORDONNANCE PRECITEE REPRIMANT, D'UNE PART, LE FAIT POUR UNE PERSONNE OU UNE OFFICINE S'OCCUPANT D'OPERATIONS IMMOBILIERES D'ACCEPTER A L'OCCASION DE CES OPERATIONS DES DEPOTS, CAUTIONNEMENTS OU DROITS D'INSCRIPTION, ET, D'AUTRE PART, LA PERCEPTION DE TOUTE SOMME REPRESENTATIVE DE FRAIS DE RECHERCHES, DE DEMARCHES OU D'ENTREMISE QUELCONQUE, LA COUR NE POUVAIT OMETTRE DE PRECISER A QUEL TITRE LES SOMMES EN QUESTION AVAIENT ETE PERCUES SANS PRIVER LA COUR DE CASSATION DE LA POSSIBILITE D'EXERCER SON CONTROLE SUR LA LEGALITE DE LA CONDAMNATION PRONONCEE, "ET ALORS QUE LA PROMESSE DE VENTE, AUX TERMES DE L'ARTICLE 1589 DU CODE CIVIL, VALANT VENTE, LORSQU'IL Y A CONSENTEMENT RECIPROQUE DES DEUX PARTIES SUR LA CHOSE ET SUR LE PRIX, EN L'ESPECE LA VENTE DEVAIT ETRE CONSIDEREE COMME EFFECTIVEMENT CONCLUE A LA DATE A LAQUELLE ETAIT INTERVENUE L'ACTE SOUS SEING PRIVE DU 29 DECEMBRE 1959, PAR LEQUEL LA DEMOISELLE Z... S'ETANT ENGAGEE A ACHETER LE LOGEMENT FAISANT L'OBJET DE LA PROMESSE DE VENTE DE LA DAME A..., LA CONJONCTION DE CES DEUX PROMESSES CONSTITUANT LA PROMESSE DE VENTE ET D'ACHAT PREVUE PAR L'ARTICLE 1589 SUSENONCE, D'OU IL SUIT QUE LES SOMMES, VERSEES POSTERIEUREMENT, NE RENTRAIENT DANS AUCUN DES DEUX CAS PREVUS PAR L'ORDONNANCE SUSVISEE DU 16 DECEMBRE 1958 ;\n\n\n\n ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE QUE LA DEMANDERESSE, GERANTE DU "CABINET IMMOBILIER ROBERT", A, LE 21 DECEMBRE 1959, OBTENU DE LA DAME A... LA PROMESSE DE VENDRE UN LOGEMENT D'UNE PIECE, A L'ETUDE ROBERT OU A TOUTE PERSONNE QUE CETTE ETUDE DESIGNERAIT, MOYENNANT LE PRIX DE 675000 ANCIENS FRANCS DONT 65000 FURENT VERSES CE JOUR-LA A TITRE D'ACOMPTE ;\n\n\n\n QUE LE 29 DECEMBRE 1959 LA DEMANDERESSE A OBTENU DE LA DEMOISELLE Z... LA PROMESSE D'ACHETER CETTE PIECE MOYENNANT LE PRIX DE 975000 ANCIENS FRANCS, EN PRESENTANT L'ETUDE ROBERT COMME PROPRIETAIRE DUDIT LOGEMENT ;\n\n\n\nQUE LA DEMOISELLE Z... VERSA LE 29 DECEMBRE 1959 ET LE 5 JANVIER 1960 500000 ANCIENS FRANCS A TITRE D'ACOMPTE ET DE DEDIT ;\n\n\n\nQUE, LE 8 FEVRIER 1960, LA DEMOISELLE Z... INVITA LA DEMANDERESSE A JUSTIFIER DE LA QUALITE DE PROPRIETAIRE DE L'ETUDE ROBERT ;\n\n\n\nQUE, LE 22 FEVRIER 1960, LA DAME X... FIT SIGNIFIER A LA DEMOISELLE Z... UNE SOMMATION, A LA REQUETE DE LA DAME A..., DE COMPARAITRE LE 26 FEVRIER 1960 DEVANT LE NOTAIRE CHARGE DE REGULARISER LA VENTE ;\n\n\n\n QUE CELUI-CI, LE 26 FEVRIER 1960, ETABLIT UN PROCES-VERBAL DE CARENCE A L'EGARD DE LA DEMOISELLE Z..., LA DAME A... AYANT SEULE COMPARU DEVANT LUI ;\n\n\n\nQUE LE 27 FEVRIER 1960 LA DAME X... VERSA A LA DAME A... LE SOLDE DU PRIX DE 675000 FRANCS ANCIENS, MAIS NE FIT PAS REGULARISER CETTE VENTE PAR ACTE NOTARIE ;\n\n\n\n ATTENDU QU'EN DEDUISANT DE CES CONSTATATIONS SOUVERAINES, QUE LA DEMANDERESSE A AGI EN L'OCCURRENCE COMME INTERMEDIAIRE ET NON COMME PROPRIETAIRE ET QU'ELLE N'A PRIS CETTE DERNIERE QUALITE DANS LA PROMESSE D'ACHAT, QU'ELLE A FAIT SIGNER A LA DEMOISELLE Z..., QUE DANS LE DESSEIN DE SE SOUSTRAIRE AUX DISPOSITIONS DE L'ORDONNANCE DU 16 DECEMBRE 1958 INTERDISANT AUX COURTIERS IMMOBILIERS DE PERCEVOIR DES FONDS A L'OCCASION D'UNE TRANSACTION AVANT LA CONCLUSION EFFECTIVE DE L'OPERATION, ET QU'ELLE A AINSI COMMIS L'INFRACTION PREVUE ET PUNIE PAR LES ARTICLES 1 ET 2 DE LADITE ORDONNANCE, LA COUR D'APPEL N'A VIOLE AUCUN DES TEXTES VISES AU MOYEN MAIS EN A FAIT AU CONTRAIRE UNE EXACTE APPLICATION ;\n\n\n\n QU'EN EFFET, EN PRECISANT QUE LA SOMME PERCUE PAR LA DEMANDERESSE L'ETAIT A TITRE D'ACOMPTE OU DE DEDIT, L'ARRET ATTAQUE PERMET A LA COUR DE CASSATION DE S'ASSURER QUE L'INFRACTION RETENUE PAR LA COUR D'APPEL EST CELLE QUE PREVOIT L'ALINEA 1ER DE L'ARTICLE 1 DE L'ORDONNANCE DU 16 DECEMBRE 1958, EN VIGUEUR AU MOMENT DES FAITS, QUI INTERDIT A TOUTE PERSONNE, AGENCE OU OFFICINE QUELCONQUE, SE LIVRANT AUX OPERATIONS DE VENTE OU D'ACHAT D'APPARTEMENTS OU DE LOGEMENTS A USAGE PRINCIPAL D'HABITATION, D'ECHANGE, DE LOCATION OU DE SOUS-LOCATION, EN NU OU EN MEUBLE, DE PERCEVOIR OU D'ACCEPTER A L'OCCASION DES OPERATIONS FAITES PAR ELLE DES DEPOTS, CAUTIONNEMENTS, OU DROITS D'INSCRIPTION DE QUELQUE NATURE QUE CE SOIT ;\n\n\n\nQUE D'AUTRE PART, LA DEMOISELLE Z... S'ETANT ENGAGEE A ACHETER LE LOGEMENT AU CABINET ROBERT ET NON A LA DAME A..., IL N'Y A PAS EU, LE 29 DECEMBRE 1959, PROMESSE DE VENTE VALANT VENTE AU SENS DE L'ARTICLE 1589 DU CODE CIVIL, ET QU'AINSI A SUPPOSER MEME QUE TOUT OU PARTIE DE LA SOMME VERSEE PAR LA DEMOISELLE Z... AIT CONSTITUE, NON UN ACOMPTE OU UN DEDIT, MAIS UNE COMMISSION, LA PEINE PRONONCEE SERAIT JUSTIFIEE CONFORMEMENT A L'ARTICLE 598 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, PAR APPLICATION DE L'ALINEA 2 DE L'ARTICLE 1ER PRECITE, QUI PRESCRIT QUE LA PERCEPTION DE TOUTE SOMME REPRESENTATIVE DE FRAIS DE RECHERCHE, DE DEMARCHES OU D'ENTREPRISE QUELCONQUE NE POURRA INTERVENIR QUE LORSQU'UNE VENTE, UN ACHAT, UN ECHANGE, UNE LOCATION OU UNE SOUS-LOCATION EN NU OU EN MEUBLE AURA ETE EFFECTIVEMENT CONCLU ;\n\n\n\n D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN DOIT ETRE ECARTE ;\n\n\n\n ET ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE EST REGULIER EN LA FORME ;\n\n\n\n REJETTE LE POURVOI PRESIDENT : M ZAMBEAUX - RAPPORTEUR : M COSTA - AVOCAT GENERAL : M GERMAIN - AVOCATS : MM VIDART ET HUBERT-HENRY